万科地产集团 _运营管理_项目开发全周期流程图V1.0

W科地产项目运作流程图

万科地产项目运作流程图1项目运作流程项目开拓一、、项目信息收集处理（一）、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：1①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。

2、市场部跟进项目的相关要素，包括：①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等；⑤、与项目相关的关键要素和风险点等；⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。

、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：3; 进入正式市场调查程序①、获得甲方的初步意向和要求, 必要时继续跟踪。

分析总结原因后存档,②、跟进失败, 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。

（二）、项目初步接洽、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，1 费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。

过程和结果纳入考核；调查结束后，涉保证数据信息的质量,,2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查及费用的项目必须当天到财务部报销。

23、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。

万科房地产集团公司全套管理流程图

等级: 绝密级流程目录一、人事行政部行政—01 会议管理流程 (04)行政—02专项档案管理流程 (05)行政—03固定资产采购领用管理流程 (06)行政—04 公文管理（发文）流程 (07)行政—05 公文管理（收文）流程 (08)行政—06办公用品采购领用管理流程 (09)行政—07网络信息管理流程 (10)行政—08重要档案借阅管理流程 (11)行政—09 文书档案管理流程 (12)行政—10 秘书日常事务管理流程 (13)人事—01培训计划管理流程 (14)人事—02招聘管理流程 (15)人事—03员工定薪管理流程 (16)人事—04 职位说明书管理流程 (17)人事—05 绩效考核管理流程 (18)人事—06—劳动合同管理流程 (19)二、市场发展部市场—01集团年度经营计划制订流程 (20)市场—02产品定位报告编写流程 (21)市场—03可研分析工作流程 (22)市场—04销售计划管理流程 (23)市场—05销售价格管理流程 (24)市场—06销售工作督察工作流程 (25)市场—07物业销售流程 (26)市场—08市场推广流程 (27)市场—09广告宣传流程 (28)市场—10合同签定流程 (29)市场—11销售优惠管理流程 (30)市场—12销售资料管理流程 (31)市场—13 房屋交付流程 (32)市场—14 客户投诉处理流程 (33)市场—15 信息管理流程 (34)三、资金财务部财务—01费用报销管理流程 (35)财务—02资产购置管理流程 (36)财务—03资产入帐管理流程 (37)财务—04资产调用管理流程 (38)财务—05资产处置管理流程 (39)财务—06资产盘点管理流程 (40)财务—07资金流入管理流程 (41)财务—08资金流出管理流程 (42)四、总工程师办公室工程管理流程编制说明 (43)工程—01方案设计管理流程 (44)工程—02初步设计管理流程 (45)工程—03施工图设计管理流程 (46)工程—04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47)工程—05开工准备工作管理流程 (48)工程—06施工图会审管理流程 (49)工程—07工程进度与计划管理流程 (50)工程—08 设计变更管理流程 (51)工程—09质量缺陷修补及质量事故处理流程 (52)工程—10基础及主体工程结构验收管理流程 (53)工程—11 单位工程竣工验收管理流程 (54)工程—12技术资料管理流程 (55)工程—13综合验收及工程移交物业管理流程 (56)工程—14 保修期工程维修管理流程 (57)工程—15 材料检验管理流程 (58)五、造价审计部造价—01项目成本计划编制流程 (59)造价—02工程项目总承包招标管理流程 (60)造价—03 监理招标管理流程 (61)造价一04分包工程招标管理流程 (62)造价—05甲供材料与设备采购招标管理流程 (63)造价—06甲定乙供材料与设备定价管理流程 (64)造价—07工程合同管理流程 (65)造价—08费用签证管理流程 (66)造价—09工程款中期支付管理流程 (67)造价—10工程结算支付管理流程 (68)造价—11履约保证金退还管理流程 (69)造价—12造价信息管理流程 (70)造价—13审计工作检查考核管理流程 (71)造价—14审计档案资料管理流程 (72)编号：行政—01第______ 次修改相关部门万科集团有限公司会议管理流程人事行政部编制日期：2009-09-16修改日期：______________相关领导万科集团有限公司专项档案管理流程编号：行政—02 第次修改编制日期：2009-09-16修改日期：相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司固定资产管理流程编号：行政—03第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________相关部门人事行政部相关领导相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司公文（发文）管理流程编号：行政—04 第 ______ 次修改编制日期：2009-09-16 修改日期： ____________开始万科集团有限公司公文（收文）管理流程编号：行政—05第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司办公用品采购领用管理流程主管领导批办编号：行政—06第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 人事行政部相关领导相关部门提出米购需求人事行政总监审核万科集团有限公司网络信息管理流程编号：行政—07第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：___________ 相关部门人事行政部相关领导月度发稿统计万科集团有限公司重要档案借阅管理流程编号：行政—08第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 相关部门人事行政部相关领导主管领导审核万科集团有限公司文书档案管理流程编号：行政—09第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司秘书日常事务管理流程工作预测编号：行政-10编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司总结、归档万科集团有限公司编号：人事—01 第 ______ 次修改相关部门人事行政部相关领导培训计划管理流程编制日期：2009-09-16 修改日期： ____________万科集团有限公司招聘管理流程编号：人事02编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门人事行政部相关领导-------------------------------------- 办理入职手续万科集团有限公司员工定薪管理流程编号：人事—03 第次修改编制日期：2009-09-16修改日期：相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司职位说明书管理流程编号：人事—04第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司绩效考核管理流程次修改修改日期：被考核人人事行政部相关领导万科集团有限公司劳动合同管理流程编号：人事—06第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________万科集团有限公司集团年度经营计划制订流程编号•市场一01 第次修改编制日期：2009-09-16修改日期：相关部门市场发展部相关领导各项目公司制定年度综合计划万科集团有限公司产品定位报告编写流程编号•市场一 02 第次修改编制日期：2009-09-16 修改日期：相关部门市场发展部/策划公司相关领导（开始）Sr市场发展部/策划公司根据市调报告等基础资料对项目进行深化研究注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司可研分析工作流程编号：市场-03 第 ______ 次修改资金财务部提供财务数据分析项目公司、总师办按正式文本编制设计任务书项目总经理审核分管副总裁审核编制日期：2009-09-16 修改日期： ______________相关部门市场发展部/策划公司相关领导项目总经理审批注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司销售计划管理流程编号：市场一 04 第次修改相关部门项目公司销售部相关领导编制日期：2009-09-16 修改日期： ______________集团市场发展部分析汇总万科集团有限公司销售价格管理流程编号：市场一05第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________项目公司销售部/策划公司相关部门相关领导注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司销售工作督查工作流程编号：市场—06 第次修改编制日期：修改日期：2009-09-16相关部门市场发展部相关领导项目公司进行整改、处理万科集团有限公司物业销售流程编号：市场—07 第次修改编制日期：2009-09-16修改日期：相关部门项目公司销售部相关领导编号：市场一08 第次修改相关部门项目公司销售部/策划公司相关领导市场推广流程方案调整编制日期：2009-09-16修改日期：_____________结束注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司编号：市场- 09第______ 次修改相关部门广告宣传流程项目公司销售部/策划公司编制日期：2009-09-16修改日期：_____________相关领导注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司合同签定流程编号：市场一10编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门项目公司/策划公司销售部相关领导注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司销售优惠管理流程编号：市场一11第_______ 次修改万科集团有限公司编制日期：2009-09-16修改日期：_____________ 相关部门项目公司销售部相关领导销售资料管理流程编号：市场- 12编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门项目公司销售部相关领导万科集团有限公司房屋交付流程编制日期：2009-09-16编号：市场一13次修改修改日期：相关部门项目公司销售部相关领导万科集团有限公司客户投诉处理流程编号：市场一14编制日期：2009-09-16次修改修改日期:相关部门项目公司销售部相关领导相关部门项目公司销售部相关领导万科集团有限公司信息管理流程编号: 市场-15 编制日期：2009-09-16 第次修改修改日期：开始结束万科集团有限公司费用报销管理流程编号. 财务一01编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门资金财务部相关领导万科集团有限公司资产购置管理流程编号：财务一02第_____ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________相关部门资金财务部相关领导资产入帐管理流程编号：财务一03编制日期：2009-09-16第_____ 次修改资金财务部修改日期：_____________相关领导相关部门收到供应商到货通知核对发票和申购单并验收不领用领用填写资产领用单万科集团有限公司资产调用管理流程编号：财务一04第_____ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：_____________万科集团有限公司资产处置管理流程编号.财务一05编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门资金财务部相关领导相关部门资金财务部相关领导否万科集团有限公司资产盘点管理流程编制日期：2009-09-16 修改日期： _____________相关领导编号：财务一06 第 ______ 次修改资金财务部确定盘点流程及人员培训资金流入管理流程编号：财务一07第_______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：_____________相关部门资金财务部相关领导万科集团有限公司资金流出管理流程编号：财务一08第_____ 次修改相关部门资金财务部相关领导填写用款申请书或借款申请书通过编制日期：2009-09-16修改日期：____________不需要总裁审批万科集团有限公司工程管理流程编制说明：1、在工程一01《方案设计管理流程》中，定位报告由集团市场发展部提供。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程图

万科房地产开发管理制度目录一、万科房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发设计管理1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、万科房地产开发造价管理1. 造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价控表（4）单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计（1）工程水电预结算办法（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、万科房地产开发工程施工管理1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（2）项目招投标管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程监理管理制度（5）技术交底管理制度（6）临时水电使用规定（7）工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具（1）项目工程施工进度表（2）建设工程招标申请书（3）建设招标报价清单表（4）施工招标合同评审表（5）施工招标合同会签表（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（8）工程施工进度计划表（9）进度调整计划审批表（10）建设工程开工申请单（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程（1）工程施工过程管理流程（2）工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计（1）施工组织总设计方案（2）安全生产协议书模板（3）给排水技术指导方案（4）施工技术管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保护方案七、万科房地产开发绩效管理1 房地产企业绩效管理制度设计（1）绩效考核管理制度（2）员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表（1）总工程师绩效考核表（2）前期部经理考核表-1（关于投资）（3）前期部经理考核表-2（关于经营）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（2）绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计（1）项目经理绩效考核办法（2）工程技术人员考核办法八、万科房地产开发财务管理1 财务管理制度设计（1）企业存货管理制度（2）货币资金管理办法（3）部财务管理制度2 财务管理操作工具（1）营业利润测算表（2）年度财务费用台账（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（5）审计查账记录表（6）现金流量分析表（7）融资项目登记表（8）项目融资申报表3 财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4 财务管理方案设计（1）财务会计报告管理方案（2）财务成本核算控制方案九、万科房地产开发行政人事管理1.行政人事管理制度设计（1）办公用品管理制度（2）会议管理制度（3）文书管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）档案管理制度（7）车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（3）办公用品领用表（4）办公设备登记表（5）固定资产登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3 行政人事管理工作流程（1）行政经费控制流程（2）企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计（1）办公费用控制办法（2）车辆使用管理办法一、万科房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发组织结构图2 项目前期部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作项目前期部经理投资发展主管项目开发主管项目规划主管投资发展专员各专项工作专员专业工程师3.设计管理部组织结构与责权经理级1人根据实际而定职责1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收3．配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作4．配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认7．负责与、设计单位做好交流、协调、配合工作8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理权力1．工程设计单位的初步选择权2．对外部设计方案的审核权、修改建议权3．对设计变更、工程洽商的参与审批权4．建设工程质量的参与验收权设计管理部经理图纸审核员资料管理员结构设计师5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力相关说明4 商务部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等 3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件商务部经理造价工程师土建预算员安装预算员合同管理员询价员合同主管说明5 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标3．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作4. 负责管理施工队伍，并协调好对、对外的关系工程管理部经理土建工程师水电工程师市政工程师技术资料管理员各专业技术员8．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权9．在项目预算围，对工程费用使用的决策权10．在权限围，可以代表企业对外行使联络权和协调权11．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明6 销售部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．编制和执行项目营销工作计划2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案销售部经理销售员客服主管营销策划专员7 办公室组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作办公室主任档案主管行政主管招聘主管培训主管档案文员后勤主管人力资源主管二、万科房地产开发职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管运营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书。

万科集团房地产产品研发管理流程

产品研发管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录2、流程概况3、工作程序3.1产品研究3.1.1规划设计部按【战略规划管理流程】规定，根据公司总体战略，编制产品战略，营销策划部基于客户价值需求和支付能力等指标，确定客户细分及其价值定位；3.1.2营销部编制《细分市场需求调研表》，进行消费市场需求调研，并形成《客户细分市场调研报告》，调研报告至少要对每类客户的客户特征、产品需求、购房价值等纬度进行阐述：a、客户特征：细分客户份额、年龄、学历、工作、年收入、现有住房面积、多次置业率等；b、产品需求：房屋属性、单价、建筑面积、总价、楼层、小区偏好、发展商偏好等；c、购房价值：购房动机、房屋价值、土地属性等。

3.1.3规划设计部根据《客户细分市场调研报告》和公司的产品战略，规划公司产品系列、产品品类和产品类型，形成《客户模型产品需求》和《产品品类描述》，报研发设计分管副总审核，总经理审批；3.1.4研发设计部制定《产品研究实施计划》，明确研究形式、参与部门与分工、计划安排及研究费用等，报研发研发设计分管副总审核，总经理审批，后组织实施；3.1.5如果委托外部研究机构，按照【设计单位选择管理流程】选择合作单位，签订开发协议后进行研发；若自主研发，各部门按照计划安排进行专题研究。

研发设计部根据产品研究实施计划节点及阶段成果要求，协调、追踪产品研究工作的进行；3.1.6研发设计部汇总外部研究机构或各参与部门的研究成果，形成总体的《产品研究成果报告》, 组织营销部（项目公司）、营销策划部、研发设计分管副总、工程管理分管副总、总工程师、总经理进行会审，会审结果报研发设计分管副总审核，总经理审批，审批通过报告确定成果推广试点项目，暂不应用的成果由研发设计部总结备案；3.1.7试点项目实施各阶段和结束，研发设计部组织进行成果实施的总结改进，并形成《新产品研发成果推广经验总结》。

3.2产品精品化研究3.2.1研发设计部在每年年末制订下一年度《年度产品精品化研究策略与计划》，内容包括但不限于：现行产品精品完善重点、新增产品精品类型或分项重点、改进产品精品制定和执行的制度与措施，上述内容成果的形式及其起止产品精品建立和完善时间，及原产品精品完善的阶段性工作重点。

万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)

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万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料) 市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书

万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)
第一章房地产开发程序简介
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)
房地产开发全套流程目录
第一章房地产开发程序简介 ........................ 1 第二章房地产开发公司的设立 ...................... 9
第一步房地产开发公司设立的法律程序 ............ 9 第一项房地产开发公司设立的相关税费 ........... 10 第三章土地使用权取得流程 ....................... 10 第二步取得开发土地使用权的法律程序 ........... 11 第二项取得开发土地使用权的相关税费 ........... 12 第三步拆迁安置阶段的法律程序 ................. 13 第三项拆迁安置阶段的相关税费 ................. 14 第四章房地产开发阶段 ........................... 14 第四步立项和可行性研究的法律程序 ............. 14 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 ......... 14 第五步规划设计和市政配套法律程序 ............. 15 第五项规划设计和市政配套的相关税费 ........... 15 第五章项目建设阶段 ............................. 16 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 ........... 16 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 ..... 18 第六章销售经营阶段 ............................. 19 第七步销售经营阶段的法律程序 ................. 19 第七项销售经营阶段的相关税费 ................. 20 第七章物业管理 ................................. 21 第八步物业管理阶段的法律程序 ................. 21 第八项物业管理阶段的相关税费 ................. 21 附录：房地产开发专业术语 ........................ 21 第一节面积类 ................................. 21 第二节价格类 ................................. 24 第三节实务类 ................................. 26 第四节管理政策类 ............................. 36

万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程

万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程1.项目规划：在项目启动之前，需要进行全面的项目规划，包括项目的目标、范围、进度、资源、风险等方面的规划。

规划阶段的关键活动包括项目启动会、项目立项、编制项目管理计划等。

2.需求整理：在项目启动阶段，需要明确项目的需求和目标，包括土地、资金、建设用地规划、项目定位等方面的需求。

需求整理的关键活动包括需求调研、需求分析、需求确认等。

3.前期准备：在项目启动后，需要进行前期准备工作，包括项目立项评审、土地出让、融资等方面的准备工作。

前期准备的关键活动包括项目立项报告编制、项目可行性研究、融资方案设计等。

5.项目审批：在设计阶段完成后，需要进行项目审批工作，包括建设用地规划审批、环境影响评价等方面的审批。

审批阶段的关键活动包括编制审批材料、提交审批部门、参加审批会议等。

6.承包商选择：在项目审批完成后，需要选择合适的承包商来承担项目的施工工作。

承包商选择的关键活动包括招标、投标评审、合同签订等。

在承包商选择过程中，需要考虑承包商的经验、实力、信誉等方面的因素。

7.建设准备：在承包商选择完成后，需要进行建设准备工作，包括施工图深化、材料采购、施工组织设计等。

建设准备的关键活动包括编制施工图设计变更申请、编制招标文件、组织材料采购等。

8.施工管理：在建设准备工作完成后，需要进行项目的施工管理。

施工管理的关键活动包括施工组织设计、进度计划编制、质量检查等。

施工管理过程需要对施工现场进行监督和检查，确保施工质量和进度的顺利进行。

9.资金管理：在项目施工过程中，需要对项目的资金进行管理和监控。

资金管理的关键活动包括预算编制、支付审批、资金进度监控等。

资金管理过程需要与财务部门、项目管理部门等进行协调和沟通。

10.质量控制：在施工过程中，需要进行质量控制工作，包括检查施工质量、解决质量问题、监测施工材料等。

质量控制的关键活动包括质量检查、质量整改、质量汇报等。

质量控制过程需要与监理单位、质量检测部门等进行协作和配合。

万科房地产开发全流程图

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）
土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）
土地出让合同
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1：500现状地形图3份（反楼座）
详规
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
研发：委托设计详规
开发部发展部发展部开发部开发部发展部开发部开发部
主办部门
协办部门
销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程研发开发财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实
运营
销管工程研发开发财务商业
指标确认阶段
项目考核指标确定
销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程：制定工期
发展中心发展中心发展中心
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
研发：协助进行方案设计和成本测算
发展中心、运营部
销售部研发部销售部研发部
研发部
寻找合作资金
开发周期及付款计划
项目方案确定
现金流测算
区域宏微观市场研究项目招商报告（前期阶段）
项目招商版盈利能力分析
项目商业策划书
发展中心研发
土地出让合同
发展部
交费证明
缴纳土地费用
发展部
建设用地规划许可证
开发部
办理土地证
地籍图4份（薄膜图）
第 2 页，共 25 页
开发部
节点主要阶段
办理土地证
主办部门工作内容土地登记申请书土地确权来源证明文件

万科房地产项目开发全流程

万科房地产项目开发全流程1.前期准备阶段：在此阶段，万科通过市场调研、土地储备、政策研究等工作来确定项目的发展方向。

这个阶段通常包括：-定位：根据市场需求、目标群体以及竞争对手情况等，确定项目的定位，例如住宅、商业、写字楼、公寓等；-土地储备：寻找适合项目发展的土地，并与土地所有者进行谈判，达成合作意向；-合作协议：签订土地购买或租赁协议，确保土地所有权；-筹建团队：组建项目开发团队，包括项目经理、设计师、工程师、行政人员、销售团队等。

2.项目策划阶段：在此阶段，万科通过市场研究、运营规划等工作来制定项目的整体策略。

主要包括以下步骤：-市场研究：分析目标市场的需求、竞争对手的状况以及未来的发展趋势；-运营规划：制定项目运营的整体规划，包括产品定位、销售策略、价格策略、市场推广等；-财务预算：制定项目的财务预算，包括投资额、销售目标、回报预期等。

3.项目设计阶段：在此阶段，万科通过规划设计、工程设计等工作来实施项目的具体设计。

主要包括以下步骤：-规划设计：根据项目的定位和规模，进行土地规划、景观规划等设计工作；-建筑设计：制定建筑设计方案，包括建筑外观、户型设计、空间布局等；-工程设计：进行结构设计、供水排水设计、电力设计等，确保建筑的安全和功能性；-环境评估：进行环境影响评估，确保项目在环保、生态等方面的合规性。

4.项目建设阶段：在此阶段，万科通过施工工程、质量管理、进度管理等工作来实施项目的实际建设。

主要包括以下步骤：-施工工程：根据设计图纸和施工方案，进行土方开挖、基础施工、主体结构施工、装修等工程；-质量管理：进行质量验收和质量检查，确保建筑工程达到设计要求和国家标准；-进度管理：监管各个工程节点的进展情况，确保项目按时完成。

5.销售与推广阶段：在此阶段，万科通过销售活动、市场推广等工作来实现项目的销售。

主要包括以下步骤：-销售推广：通过广告、宣传等渠道进行项目的市场推广，吸引目标客户；-销售活动：组织销售活动，例如样板房展示、开盘活动等，促进客户购买意愿；-客户管理：与客户进行积极沟通，提供相关信息，解答疑问，推动签约销售。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部页脚内容1（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书页脚内容2（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表页脚内容3（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单页脚内容4（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、万科房地产开发有限公司造价管理1. 造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价内控表（4）单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程页脚内容5（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计（1）工程水电预结算办法（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、万科房地产开发有限公司工程施工管理1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（2）项目招投标管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程监理管理制度（5）技术交底管理制度（6）临时水电使用规定（7）工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具（1）项目工程施工进度表页脚内容6（2）建设工程招标申请书（3）建设招标报价清单表（4）施工招标合同评审表（5）施工招标合同会签表（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（8）工程施工进度计划表（9）进度调整计划审批表（10）建设工程开工申请单（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程（1）工程施工过程管理流程（2）工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计页脚内容7（1）施工组织总设计方案（2）安全生产协议书模板（3）给排水技术指导方案（4）施工技术管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保护方案七、万科房地产开发有限公司绩效管理1 房地产企业绩效管理制度设计（1）绩效考核管理制度（2）员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表（1）总工程师绩效考核表（2）前期部经理考核表-1（关于投资）（3）前期部经理考核表-2（关于经营）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表页脚内容83 房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（2）绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计（1）项目经理绩效考核办法（2）工程技术人员考核办法八、万科房地产开发有限公司财务管理1 财务管理制度设计（1）企业存货管理制度（2）货币资金管理办法（3）内部财务管理制度2 财务管理操作工具（1）营业利润测算表（2）年度财务费用台账（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（5）审计查账记录表页脚内容9（6）现金流量分析表（7）融资项目登记表（8）项目融资申报表3 财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4 财务管理方案设计（1）财务会计报告管理方案（2）财务成本核算控制方案九、万科房地产开发有限公司行政人事管理1.行政人事管理制度设计（1）办公用品管理制度（2）会议管理制度（3）文书管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）档案管理制度页脚内容10（7）车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（3）办公用品领用表（4）办公设备登记表（5）固定资产登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3 行政人事管理工作流程（1）行政经费控制流程（2）企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计（1）办公费用控制办法页脚内容11（2）车辆使用管理办法页脚内容12一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发有限公司组织结构图页脚内容13页脚内容142 项目前期部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作页脚内容15页脚内容163．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明3.设计管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作页脚内容17页脚内容18页脚内容194 商务部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作页脚内容20页脚内容21页脚内容225 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续页脚内容23页脚内容24页脚内容25页脚内容266 销售部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．编制和执行项目营销工作计划2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案3．负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作页脚内容27页脚内容28页脚内容297 办公室组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施页脚内容30页脚内容31二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（1）总经理职位说明书页脚内容32页脚内容33（2）副总经理（分管运营）职位说明书页脚内容34页脚内容35（3）副总经理（分管营销）职位说明书页脚内容36页脚内容37（4）总工程师职位说明书页脚内容38页脚内容392.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书页脚内容40页脚内容41页脚内容42（2）投资发展主管职位说明书页脚内容43页脚内容44（3）项目开发主管职位说明书页脚内容45（4）项目规划主管职位说明书页脚内容46页脚内容473.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书（1）设计管理部经理职位说明书页脚内容48页脚内容49（2）结构设计师职位说明书职位说明书页脚内容50。

万科房地产项目开发全流程控制[1]

• 可以迅速将客户归类，迅速掌握客户需求和对应的产品，提高决策效率和质量；
• 深入理解客户需求，指导产品创新； • 持续跟踪整个城市客户构成的变化，发现新的客户需求和
客户类型，抢占市场机会
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
万科客户细分纬度:家庭生命周期+支付能力 +房屋价值
家庭生命周期
老年家庭三代家庭成熟家庭小太阳家庭丁克家庭单身
是加速要求及客户导向
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
前置工作篇
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
为什么福特会成功
——
营销的古老逻辑从：鞋匠到福特
量身定做：
每个人的衣服都是不一样的
标准化生产：
每个人的衣服全是一样的
4 1
3
2
5
6
7
8
4 1
3
2
5
6
7
8
万科房地产项目开发全流程控制[1]
完善广州新的科教文化区。
前置工作
10
花都副城区
北优
西联
5 4
8
南拓
9
6
7
萝岗-新塘副城区
1 东进
2 3
南沙副城区
十大重点发展区域
(2001~2010) 1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。 2、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅
游为一体的现代商务区。 3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和
前置工作
为什么福特会失败
——
现代营销逻辑：从福特到通用

万科房地产开发流程图(含土地一级开发)

施工图
意见书
（市政工程）
可证（市政工程）
⒄20个工作日 ⒆ 20个工作日（规委）
(20) 20个工作日（规委）
纸审查 (22)
（市规委）
一级开发大市政
第3页
第4页
a、建设项目批准文件 b、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证 c、国有土地使用批准文件 d、城市房屋拆迁单位资格证
e、拆迁补偿安置资金证明文件 f、拆迁计划 g、拆迁方案
c、建设项目市政管线设计综合1套，包括设计综合说明书及相关图纸
管线项目各市政
综合方案专业施
⒀ 审查及会议纪要
⒁工图设计
⒃
管线设计方案
审查及会议纪要
b、建设项目规划许可及其他事项申报表 c、《规划意见书》及附图
c、《规划意见书》及附图复印件
d、《建设用地规划许可证》（含附图、附件）
d、主管部门批准建设项目
市政部门接用意见 ⑾ 20个工作日
第1页
第2页
a、申请报告由具有相应资格的机构编制，5份
（危改、开发区、绿隔）
b、规划意见书
拟建项目情况说明
c、建设项目用地预审意见
d、环评批复
e、交评批复
f、房地产开发企业资质证明文件
a、区县政府建设用地申请文件
委托钉桩
征求相关 ⑩
项目核准 ⑿
个工作日委办局意见 45个工作日
a、确定土地出让方案 b、发布土地出让公告 c、制定招拍挂文件 d、竞买单位购买土地招拍挂文件
e、交竞买保证金或投标保证金 f、参加招拍挂竞价活动
及市政府审批》
设用地有偿使用费
其他事项申报表（市政工程）
证》（含附图、附件）须提交的有关文件的有关行政主管部门的件、会议纪要、协议

北京万科房地产项目开发流程图

分期入住前 3个月客户关系中心常务副总、片区/ 项目第一负责人项目经理部\销售中心（销售组）\销售公司 \设计\客户关系\物业公司品质管理部\物业服务中心对产品效果进行整体验收入住前的风险预控
分期入住后 4个月内项目经理部管理层全体总经理层\项目经理部\销售中心（销售组）\工程部\成本部 \设计部\财务部\物业\客户关系\总办全方位回顾本期项目进程和成果。总结经验教训，传承成功经验，防范错误再现。
1、确定总包招标范围、方式、入围单位 2、确定项目合同架构 3、确认招标相关工作计划
1、针对部品研究成果（按照目标客户描述和参考标杆制作的部品样板），确定各类部品的材料、形式、规格和成本，并完成封样。
1、依据示范区控制图和各专业口的开盘准备计划，复核开盘前准备情况和进度评估 2、确定销售手册初稿
项目取得后5个工作日内
项目取得后5个工作日内
项目交底会后 15天内
项目经理部项目/片区负责人项目经理部\项目发展部（报建）\设计部\销售中心（市场）\工程部\成本部 \计委
项目经营计划会后35天内设计部总经理、常务副总、设计总监设计部\销售中心（市场）\财务部 \成本部\项目经理部\工程部
项目综合计划汇报 PP或Excel: 项目示范区实施方案汇报PP;
项目采购策划（pp）
部品清单(决策稿) 部品工作汇报pp
销售手册草稿示范区实施状况汇报开盘前各专业口工作计划
价格策略价格测算及价格表折扣策略及折扣测算
成交客户分析流失客户分析产品去化速度分析产品反馈客户地图 SP活动总结
根据项目进度而定
立项会后1个月内，且已通过产品定位决策会设计部常务副总、设计总监设计部\销售中心（市场）\项目发展部\工程部\成本部

万科_房地产开发全流程图

房地产开发作业指导书（内部使用资料）·万科房地产公司·目录1. 土地投标（商务） (4)2. 土地投标（技术） (6)3. 土地状况调研 (8)4. 编制可行性研究报告 (10)5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 (14)6. 建立优秀设计师信息库 (15)7. 编制设计任务书 (16)8. 建筑方案招标 (19)9. 规划方案报审 (22)10.申报计划立项 (24)11.申办《建设用地规划许可证》 (25)12.编制房地产开发流程计划 (26)13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） (30)14.设计委托 (31)15.建筑设计优化 (33)16.日照分析报告的编制和报送 (36)17.编制营销策划书 (38)18.选择和确定营销代理 (40)19.召开扩初设计审批会 (42)20.扩初设计送审 (43)21.委托现场地质勘探 (46)22.结构设计优化 (49)23.三通一平跟踪管理 (51)24.土地接管 (52)25.工程报建 (54)26.申办《建设工程规划许可证》 (56)27.工程安全质量报监 (58)28.申领《施工许可证》 (60)29.投资监理委托 (62)31.现场管理台帐 (68)32.图纸管理 (70)34.编制会议纪要 (72)35.施工图内审 (73)36.施工图设计交底 (75)37.临水、临电配套 (77)38.申办开工复验红线 (79)39.施工技术方案优化 (81)40.委托勘丈 (83)41.楼书及宣传资料制作 (85)42.选择首届物业管理单位 (86)43.申办《预售许可证》 (88)44.组织房展会 (90)45.商品房销售合同的网上备案和登记 (91)46.商品房定金合同的网上备案 (93)47.编制工程预算 (94)48.编制项目计划书 (96)49.审核验工月报 (98)50.工程拨款 (100)51.甲方采购 (102)52.施工安全管理 (105)53.施工安全巡视 (108)54.施工图修改 (110)55.工程例会 (112)56.现场签证 (114)57.工程质量事故处理 (116)58.索赔 (118)59.样板引路和封样验收 (122)60.隐蔽工程验收（土建） (124)61.隐蔽工程验收程序（安装） (126)62.竣工备案制验收 (128)63.公建配套 (133)64.供电配套 (135)65.供水配套 (139)66.排水配套 (142)67.消防配套 (144)69.环卫配套 (149)70.卫生防疫报批 (151)71.通信配套 (153)72.有线电视配套工程 (155)73.绿化配套 (157)74.邮政配套 (159)75.安全技术防范配套 (160)76.门牌报批 (162)77.申办“使用粘土砖”核定 (163)78.结建民防工程建设管理 (164)79.工程竣工档案编制验收和报送 (168)80.申办规划验收 (172)81.公司内部验收 (174)82.申办入户许可证 (175)83.申办大产证 (177)84.编制工程决算 (179)85.物业移交和接管 (181)86.预售商品房的物业交付 (183)87.代办小产证 (185)88.项目总结 (186)89.项目资金管理 (188)90.项目贷款 (190)91.项目经济效益测评 (192)92.成本管理 (194)93.成本核算 (201)94.课题组研究成果报告摘要 (206)95.课题组研究成果评审意见 (209)土地投标(商务)1．作业目的土地投标分为商务标和技术标两大部分。

万科集团房地产开发流程

万科集团房地产开发流程目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章：项目决策阶段◆房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

万科房地产开发全流程ppt课件

前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
7客户管理 8物业管理
前置工作篇
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
细分——市场竞争的必然趋势
20%
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
十大重点发展区域
4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管(2理001~280物10业) 管理
1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。
2、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅游为一体的现代商务区。
3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和完善广州新的科教文化区。
部
营销部
项目论证项目策划阶
阶段
段
营销策划阶段设计管理阶段
设计部
成本部
工程部
项目施工阶段
项目部
物业客户销售公司中心部
销售管理阶段
入伙保修阶段物业管理阶段
说
1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。
明
2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程图

万科房地产开发管理制度目录一、万科房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发设计管理1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、万科房地产开发造价管理1. 造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价控表（4）单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计（1）工程水电预结算办法（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、万科房地产开发工程施工管理1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（2）项目招投标管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程监理管理制度（5）技术交底管理制度（6）临时水电使用规定（7）工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具（1）项目工程施工进度表（2）建设工程招标申请书（3）建设招标报价清单表（4）施工招标合同评审表（5）施工招标合同会签表（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（8）工程施工进度计划表（9）进度调整计划审批表（10）建设工程开工申请单（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程（1）工程施工过程管理流程（2）工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计（1）施工组织总设计方案（2）安全生产协议书模板（3）给排水技术指导方案（4）施工技术管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保护方案七、万科房地产开发绩效管理1 房地产企业绩效管理制度设计（1）绩效考核管理制度（2）员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表（1）总工程师绩效考核表（2）前期部经理考核表-1（关于投资）（3）前期部经理考核表-2（关于经营）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（2）绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计（1）项目经理绩效考核办法（2）工程技术人员考核办法八、万科房地产开发财务管理1 财务管理制度设计（1）企业存货管理制度（2）货币资金管理办法（3）部财务管理制度2 财务管理操作工具（1）营业利润测算表（2）年度财务费用台账（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（5）审计查账记录表（6）现金流量分析表（7）融资项目登记表（8）项目融资申报表3 财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4 财务管理方案设计（1）财务会计报告管理方案（2）财务成本核算控制方案九、万科房地产开发行政人事管理1.行政人事管理制度设计（1）办公用品管理制度（2）会议管理制度（3）文书管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）档案管理制度（7）车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（3）办公用品领用表（4）办公设备登记表（5）固定资产登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3 行政人事管理工作流程（1）行政经费控制流程（2）企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计（1）办公费用控制办法（2）车辆使用管理办法一、万科房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发组织结构图2 项目前期部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作项目前期部经理投资发展主管项目开发主管项目规划主管投资发展专员各专项工作专员专业工程师3.设计管理部组织结构与责权经理级1人根据实际而定职责1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收3．配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作4．配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认7．负责与、设计单位做好交流、协调、配合工作8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理权力1．工程设计单位的初步选择权2．对外部设计方案的审核权、修改建议权3．对设计变更、工程洽商的参与审批权4．建设工程质量的参与验收权设计管理部经理图纸审核员资料管理员结构设计师5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力相关说明4 商务部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等 3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件商务部经理造价工程师土建预算员安装预算员合同管理员询价员合同主管说明5 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标3．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作4. 负责管理施工队伍，并协调好对、对外的关系工程管理部经理土建工程师水电工程师市政工程师技术资料管理员各专业技术员8．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权9．在项目预算围，对工程费用使用的决策权10．在权限围，可以代表企业对外行使联络权和协调权11．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明6 销售部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．编制和执行项目营销工作计划2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案销售部经理销售员客服主管营销策划专员7 办公室组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作办公室主任档案主管行政主管招聘主管培训主管档案文员后勤主管人力资源主管二、万科房地产开发职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管运营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书。

万科房地产开发全流程

心
K从化非街口
L增城非荔
城
S花都非新华非南部
J旧城西、I旧城中心、Z海珠西、F海珠
发展
6
7
8
9
10
8
12
11
10
2
重点片区选择
G中心景观、T天河、P东
圃
11
1
W花地湾、H 黄埔
12
6
根据土地存量
及市场状况两个维度做复合评价，以市场成熟度高低为y 轴，土地存量多少为x轴，分析广州全
部二十一片区
市场成熟度
13
K从化非街口
12
11 10
R萝岗白云北部
X3花 Y2增
9
Y3从城区
8
X1番禺 Y1南沙
社会标志品味体现社交娱乐照顾老人孩子成长工作场所独立空间生活保障栖身居住
房屋价值
低
中
高
支付能力
(家庭收入)
12
前置工作
万科中长期发展规划——客户细分
13
前置工作万科客户细分成果初步意义
清晰可识别的、有差异的客户群形象
➢ 购房动机差异明显
14
前置工作万科客户细分成果初步意义
前置工作
一号线二号线三号线四号线五号线六号线七号线八号线九号线
地铁线路规划
二号线： 09年南段通车；2010年北段通车
三号线： 05年末中段已通车；07年南段及
支线通车；2010年北段通车
四号线： 05年末中段已通车；08年南段通
车；2011年北段通车
五号线： 09年全段通车
六号线： 2011年全段通车
下一步储备热点大学城及周边新机场及周边新客站及周边科学城及周边

万科房地产开发全流程图

万科房地产开发全流程图开盘前销售道具准备主要工作内容节点主要阶段主办部门工作内容样板间、样板环境的指示系统的数据更新销控表及销控贴，认购书，合同袋户外媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 项目形象的提升及深化报纸媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 小众媒体及创新媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 开盘信息告知银行大协议的签订活动形式(演出说明会发布会) 与会人员(演艺名人专家学者) 告知途径(报广海报门票明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作回款落实月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点月度推广计划执行营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利润最大化销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点推荐可成交客户媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体、电梯) 财务中心：提供银行销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持财务：收取定金、购房款销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑协办部门工作内容研发：负责提供样板环境图纸和技术支持销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具主办部门企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划销售管理部企划商业策划财务中心协办部门研发销售管理部工作部门开盘开盘庆典活动项目销售物业开盘客户转化销售管理部财务项目销售销管部销售管理部项目销售产品分析、聚焦销售重点项目销售部企划部，销管部月度操作手册制定销售体系价格监控及调整销售管理部运营部、项目销售企划商业策划企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售项目销售第 13 页，共 24 页。

大型房地产集团公司全套管理制度和规章流程图.doc

大型房地产集团公司全套管理制度和规章流程图1万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、万科房地产开发有限公司造价管理1. 造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价内控表（4）单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计。