成都中国铁建国际城精装修调研报告

以中档为参照
针对性配臵 具备品牌实力
品牌开发商背景
第一个吃螃蟹的人，是机会，更有不确定的高市场风险。
1、成都市精装房市场特征分析 2、成都市精装房标准个案分析 3、成都市精装房客群特征分析
装修标准:700-1500元/㎡ 代表个案:恒大绿洲、恒大城
产品特征： 此类标准精装房主要是指强调装修的品牌配臵，满屋名牌，但是项目定价水平却是中低端，
多乐士、海浪金云石、三星、美的
施内德、奇胜
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价高出30%左右，销售速度略慢5%左右。
项目
整体均价(元/ 平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套 ㎡) 月) ㎡) / 月)
叠翠峰 趣园
9800 9700
46 52
7500 7300
基本以平价快销为主，表现出突出的两个方面：一是优惠特价、二是豪华装修。
装修配臵： 装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的低端产品。
功能布局 公共空间 收纳系统 装修配臵 无 配送衣柜或是衣帽间柜子 品牌 / /
厨房系统
卫浴系统
配送高级实木面板组合橱柜、天然石拼花地 面、高级墙面砖
品牌洁具、天然石拼花墙地面
西门子、西蒙
设备系统
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价要比周边清水房高出15%-30%，但销 售速度略逊于周边清水房项目，速度相差不到5%。
项目 恒大城 恒大绿洲
整体均价(元/㎡) 4808 4933
平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套
月) 94 99 ㎡) 4200 3800 / 月) 98 102
玻璃门、条形窗设计、智能DV系统、根据人体工程学与功能流线打 造的厨房操作功能分区、结合成都人生活习惯的橱柜功能设计以及电 路设计 安装了T4暖光灯的储物镜柜、强大收纳功能的盆下柜、采用R5圆角 设计洗面台、品牌洁具、设有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、条形 地漏 乳胶漆、强化地板、地砖处理、对电源插座、电视管线、自由备餐柜 的都做了人性化设计、为后期使用提供了相当的便利、户内门框装上 了防撞橡胶条
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:2500元/㎡
代表个案:叠翠峰、趣园
产品特征： 此类标准精装房标榜五星级酒店式的装修标准，大多配送家具家电，并配有完善的酒 店式服务，便于满足投资和自住客群的不同需求。
装修配臵： 装修设计时尚，配臵品牌以国际知名品牌为主。
功能布局 公共空间 装修配臵 石材、灰镜装饰、水晶吊灯、设大堂服务台、 黑镜钢豪华信箱 品牌 /
分析小结
装修标准（元/平 米） 700-1500 代表项目 恒大城 恒大绿洲 装修特点 品牌偏好 价格溢出空间 销售速度比较
1000-1500
金润华府 金域西岭
1500
三千城 北城天街
2500ห้องสมุดไป่ตู้
叠翠峰 趣园
3000-6000
誉峰
基本没有功能设计， 以中高端品牌旗下 摩恩、TOTO、多 的初级产品来标榜 乐士、西门子 满屋名牌装修 着重人性化的设计 和科学的功能布局， 乐家、摩恩、东 选材以中高端品质 鹏、西蒙 为主 注重装修细节设计， 配送品牌家电、定 摩恩、倍特、方 制家具选用建材大 太、欧派、科勒 多以中高端品质建 材为主 酒店式装修+酒店式 TOTO、奥普、西 服务，选择多侧重 门子、三星 于国际品牌 国际名家设计，突 杜拉维特、汉斯 出奢侈享受生活的 格雅、摩恩、弗 尺度，选用材料均 兰卡、西门子、 为世界顶级材质和 大金、日立 品牌
摩恩、亚细亚、多乐士、西门子、林内、 AOPO（奥珀）高级门锁及五金件
TOTO、摩恩、华亿达
厅房系统
乳胶漆、墙纸墙面、地面为地砖和复合地板、 配石膏线造型
独立电表、电线暗装、可视对讲、客厅设红 外线控头一个、入户门设门磁一个，主卧设 紧急按键一个、配送名牌家庭小型中央空调
多乐士、欧雅（墙纸）、家俊（地砖）、 欧普照明
开发商背景
外来户过半，品牌商领衔。
外来开发商约占六成 近年来，北京、上海和广州等地精装房市场得到了快速的发展，市场份额约占到50-60%的 比重，开发商也积累也丰富的精装房开发经验，开发流程也日渐成熟。随着这些地区开发商不 断进入成都市场，成都楼市的精装之风也日渐盛行。 据调研的数据，精装房的开发商约61.8%来自于省外，且以广州、深圳等区域为主。本土 开发商仅约4成，如新希望、交大、天合房屋等。
摩恩、科勒
多乐士、TCL、圣象、
东鹏
格力
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，销售速度慢20%以上，但房价要比周边清 水房高出12%-40%。
项目 三千城 北城天街
整体均价(元/ 平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套 ㎡) 8469 8875 月) 40 98 ㎡) 7500 6200 / 月) 66 123
装修配臵： 国际知名设计师设计，配臵也是充分考虑了享受的功能布局，选用的建材都是国际 一线品牌和顶级石材。
功能布局 公共空间 收纳系统 厨房系统 装修配臵 水晶装饰的奢侈酒店式大堂空间 独立的收纳室，配送各功能的收纳柜 品牌 / /
卫浴系统
厅房系统 设备系统
整体橱柜、人造石台面、墙面、地面、全套厨房 摩恩、西门子、宝马漆、弗兰卡 电器、智能DV 男女分区、干湿分区、三重防水、双洗手盆、冲 村拉维特、汉斯格雅、意大利黑金 浪浴缸、液晶电视 花石材 各房间都有墙面造型、灯组造型、配以高档石材、 梁志天设计、意大利黑色圣罗兰， 墙纸、软包 闪电金，法国西米石材、进口墙纸 独立设备房、地暧、中央空调、智能门锁、日本 进口彩显门禁系统、智能安防系统 大金、奇胜、日立
其中品牌开发商约占七成。如万科、恒大、珠江、雅居乐、富力等；普通开发商仅占到三
成的比例。外来的品牌开发商在精装房开发上拥有较为丰富的经验，到成都开发精装房具有先 天的优势。
分析小结
没有硬性区域要求
物业形态两级发展 面积设定集于两端
符合区位要求
成为市场空白
装修标准多元化
设施设备基本化
本案多层洋房
非主流面积段
装修配臵： 装修配臵主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是集中在中高端 具有较好口碑的品牌建材。
功能布局 公共空间 装修配臵 星级酒店大堂，设有沙发、茶几 品牌 /
收纳系统
玄关系统从人性化的居家的实用性出发，设计鞋柜、臵物台、挂衣服 的独立空间等，可以满足家庭各位成员的不同需求。衣帽间和储物柜 两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层 板。
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:1500元/㎡
代表个案:三千城、北城天街
产品特征： 此类标准精装比较注重细节的考究，突出装修的设计感，选用建材品牌都有较高的口 碑，并赠送定制家具和品牌家电，具有良好的市场口碑。
装修配臵： 基础装修采用品牌建材，配送全套的品牌家具、家电。
第四部分：1号楼分析解读 1、基础信息 2、户型配比 3、分析解读 第五部分：成都精装小户型特征 1、市场供应特征分析 2、产品分布特征分析 3、产品基本类型特点 4、1号楼对比分析 5、精装利弊分析 第六部分：1号楼小户型精装定位建议 1、SWOT分析 2、发展策略 3、精装标准定位 4、目标客群定位 5、精装风格建议 6、精装配臵建议
物业形态现状
初级产品占据主体，终级产品相继涌现，两级发展明显。
现阶段成都市场除雅居乐花园、 麓山国际社区供应精装别墅外，市场上 其它产品均为高层电梯住宅，电梯住宅是精装房市场的主要产品类型。
户型面积分布
小面积绝对主力，大面积成明星。
主城区精装房项目的供应和需求面积都主要集中在70-110平米的套二或套二变套 三的户型、50-70平米的套一以及130-150平米的套三。其中70-90平米的套二和90-110 平米的套二变套三是绝对主力户型，约占市场六成的比例。此外，170平米以上的精装 大户型比例因为誉峰等精装豪宅项目推出，比例也有显著提升。
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:1000-1500元/㎡ 代表个案:万科金润华府、金域西岭
产品特征：
此类标准精装房充分结合目标业主的生活细节考量，注重装修的功能布局科学，而并非 简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目，无论推广还是样板间的设计都突出后期功
能使用上的人性化设计。
销售情况：
誉峰对比周边的中海城南一号项目，同是城市豪宅定位，但是价格高出近50%，销 售速度基本持平。
项目 整体均价(元/㎡)
誉峰 18404
平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套/ 月) ㎡) 月) 25 12300 20
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
供需比分布
小面积供销两旺，大面积供需失衡。
从供需比看，150平米以下的精装房各户型面积段的供需基本保持平衡，基本集中 在1.2左右。300平米以上的精装豪宅由于多个项目的集中面市，供应量大幅提升，加 之相对于客群的局限，因此现阶段存在较大的供需矛盾。
装修标准分析
档次标准多元化，中档标准成主流
从对外公布的装修标准报价看，目前成都市场上1000-2000元/平方米中档标准是装
史丹利
厨房系统
摩恩、方太、西蒙
卫浴系统
乐家、摩恩
厅房系统
北美风情、东鹏、 马可波罗
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目的成交均价和销售速度来看，房价要比周边 清水房高出20%-40%，销售速度基本与周边普通住宅物业的销售速度基本持平。
项目 金润华府 金域西岭
整体均价(元/ 平均去化率(套/ 周边清水均价(元/周边清水平均去化率(套 ㎡) 9500 7800 月) 101 56 ㎡) 6800 6300 /月) 108 80
中国铁建.国际城精装研究方案
第一部分：宏观精装房市场特征对比研究
1、成都市精装房市场特征分析
2、成都市精装房标准个案分析 3、成都市精装房客群特征分析 第二部分：多层产品精装预演分析
目 录
1、精装价值分析
2、区域精装产品供应分析 3、多层精装定位分析 4、多层精装价格分析 5、多层精装客群分析 6、多层精装竞争分析 第三部分：多层产品精装分析总结 1、多层产品利弊总结 2、多层精装风险提示
收纳系统
厨房系统 卫浴系统
衣柜
组合橱柜、厨房家电全套 浴室柜、石材地面、墙面马赛克、洁具、挂件、 淋浴间
/
西门子、惠而浦、环威、摩恩 TOTO、奥普、西门子
厅房系统
设备系统
乳胶漆、局部灰镜造型、石材、实木复合地板、
40寸液晶电视、空调 采用变频式供水系统，每户均设独立水电表、 室内管线安装，设独立空调、照明专用线路、
功能布局 公共空间 收纳系统 厨房系统 装修配臵 无特点 家具（餐桌、沙发、茶几、书桌、床、衣柜、电视柜等） 基础配臵，三件套的炉灶、电器配臵、燃气探测器 品牌 / / 摩恩、倍特、方太、 欧派
卫浴系统
厅房系统 设备系统
卫浴三件套
皱面乳胶漆、实木地板、液晶电视、定制壁纸、地砖 空调（一个柜机，3个挂机）
分布发展状况
主城区占据主导，效区化扩展加速。
目前，成都精装房主要分布的中心城区，约占总量的七成。随着具有丰富的精装房开发经验的
珠江、恒大等外来品牌开发商进入近郊区县，精装房在郊县的发展有井喷之势。据统计，郊县目前
共有约10个项目采取精装修方式销售，约占精装房项目总量的三成。这些精装项目主要分布于成 都近郊的第二圈层，如温江、双流、龙泉、郫县和新都等区县。
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（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:3000-6000元/㎡
代表个案:誉峰
产品特征： 此类标准精装房主要是装修配臵均讲究奢侈的尺度，讲究整体形象的拔高，装修突 出名家设计的尊贵感，在样板间的装修上不惜工本的突出装修配臵的顶级奢华，是 目前城市豪宅的新兴产物。
前 言
对于本项目产品的精装课题，在此我们将首先对多层类产品进行精装研究，
同时对其精装所带来的利弊进行立体化分析，最终提出适合项目精装产品发展 的相关建议方案，以求为开发商提供科学严谨的决策依据。
第一部分：宏观精装房市场特征对比研究
1、成都市精装房市场特征分析 2、成都市精装房标准个案分析 3、成都市精装房客群特征分析
修主力，其次是2000-3000元/平方米的中高档标准，而3000元/平方米以上的豪华装修 项目比例也较大。
装修配置
硬装是基础，厨卫乃必备，家电、设施全配少有。
在装修配臵方面，约七成的项目是以硬装+厨卫装修的形式交房；仅有8%的项目 可以实现“拎包入住”的理想，装修配臵为硬装+厨卫+家电+家私，这类项目如鹭岛国 际社区•原石滩SPA公寓和叠翠峰等。