房地产经济学PPT课件
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房地产经济学ch房地产与房地产业PPT课件
一宗土 地利用 会受到 内外因 素的制 约
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• 土地的内涵：理查德·伊利(Richard Ely)认为：“经济学家所使用的土地这一词，指的是自然的各种力量或 自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包含地面上下的东西。水的本身就被看做为土地，因 为它是一种自然资源。经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。” 这里土地被等同于自然资源，这 是最广义的土地定义，但在世界各地有着广泛的影响。
• 包括：
—住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理； —综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所
等物业管理； —工厂厂房、仓库等物业管理； —车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理； —房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理； —单位对自有房屋的管理； —其他物业管理。
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• （二）数量的有限性 • 首先是是由土地的有限性（同时具有不可再生性和不可替代性。
围湖填海并没有改变土地的总量）决定的；其次，房地产建设 资源消耗巨大，也决定了在一定时间内的有限性。
• 资源供给稀缺性突出 • 土地资源的合理、有效利用 • 土地利用的可持续发展
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• ②工业厂房和仓库；
• ③砖混结构房屋；
• ③商场和商业店铺用房；
• ④砖木结构房屋；
• ④办公用房；
• ⑤其他结构房屋等
• ⑤宾馆饭店；
• ⑥文体、娱乐设施；
• ⑦政府和公用设施用房；
• ⑧多功能建筑（即综合楼）等
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（三）附着物（定着物）—配套基础设施
• 其他地上定着物，是指与土地、建筑物不能分离，或者虽然能够分离，但是分离就会破坏土地、建筑物的 功能或完整性或者使其价值明显受损害的物。包括为提高土地或建筑物的价值或功能而埋设在地下的管道、 设施，种植在地上的花草树木或人工建造的庭院、假山，安装在建筑物上的给排水、卫生、照明、空调、 通讯、防灾等设备。
房地产经济学12房地产周期理论ppt课件
日本房精选地课产件P周PT 期－土地资产变动率
20
第二节 部分国家和地区的房地产周期分析
•20世纪80年代中期，东京都土地资产额仅仅只有GDP的一半左右。 •由于地价暴涨，20世纪80年代后期其比率迅速升高。东京都的住宅用地 市价总额，到1988年末迅速增加到了GDP的1.4倍。 •日本国土交通省发表的2005年1月1日的地价统计表明
5．以房地产投资增长率划分房地产周期
张晓晶、孙涛(2006)以房地产投资增长率为衡量指标来划 分中国房地产周期。自改革开放以来，中国房地产市场经 历了三个周期，增长面、宏观面和制度面是驱动房地产周
期的主要因素。
•房地产周期是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下 波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。
是炒家进一步涌人，不但出现现房价格上涨，期房价格也回暖。
精选课件PPT
12
第一节 房地产周期波动的一般理论
B－C属于繁荣期：
房地产需求继续以一定速度增长，房地产供给逐渐吃紧。房地产价格和 租金开始快速上涨；
房地产投资量剧增，存量房和新开发建设项目大量推出，各级市场的成 交量激增；
在房地产市场预期乐观的刺激下，个人和机构的房地产消费、投资都迅 速增长；
•从周期持续时间角度来分析，经济周期又可以划分为短周期(基钦周期或 存货周期)、中周期(朱格拉周期或投资周期)、中长周期(库兹涅茨周期或 建筑周期)、长周期(康德拉季耶夫周期)。
精选课件PPT
3
第一节 房地产周期波动的一般理论
经济周期理论
•经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经
已进入谷底，并将在谷底持续一段时间；
房地产企业破产现象比较普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也在所难 免；
《房地产经济学》房地产产权 ppt课件
绝对性，是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从 而享有的利益；
排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也 包括由此派生的典权、抵押权等他项权利；
最完全的物权，所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配，内容最 全面、最充分的物权，它不仅包括对于物的占有、适用、收益，还包括了对于物 的最终处分权；
PPT课件 12
抵押物权
抵押物权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房地
产所有权或使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为
中心的一系列权利。抵押物权是担保物权，是他物权的一种。
例如：某人用房产证向银行抵押贷款，房产局就发一个他项 权利证给银行，证明某人在还清贷款之前银行保留对抵押物 的处置权，如果一直按时还贷，那么银行就不能行使该权力。
转让、出租等。
有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和 继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地 使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
PPT课件
21
划拨
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土
地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用
权，
或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地 使用权。
PPT课件
6 6
一、房地产产权概念
所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有 , 使用 , 收益 和处分的权利。所有权是最重要的一种物权。
他物权是对不属于自己所有物的某些权利。是在他人所有
之物上依据法律规定或合同约定设定或享有的权利。包括 地役权、典权、抵押物权等。
《房地产经济学》PPT课件
◆对象：所有党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、 劳动合同制职工以及三资企业中方员工，均应缴纳住房公积金。
2021/3/19
3
精选课件
住房公积金制度的建立与发展
❖ 新加坡的公积金制度
新加坡从１９５５年开始推行公积金制度，迄今已有４０年的时间。新加 坡政府规定，所有雇员都必须参加公积金制度，每月由雇主和雇员缴交的公 积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理、定向使用。雇员５ ５岁后领取公积金归个人养老使用，平时可用于购房和支付雇员本人及直系 亲属的医疗等费用。
国城镇住房制度改革，提高城镇居民的居住水平发挥了重要的作用。
2021/3/19
7
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住房公积金制度的建立与发展
◆1996~1998年期间，住房公积金和其他房改资金为安居工程和经济适用住房建 设提供了大量配套资金，为支持和推进住宅建设，解决职工的住房短缺问题， 发挥了重要作用。但是由于管理不规范，也存在着一些诸如住房公积金制度 建立不平衡，发展快的地区覆盖面达到90%，发展慢的地区覆盖面不到30%， 大部分地区交缴率不高，个别地区管理不规范，管理制度有待于进一步健全 等问题。
公积金局归集的公积金大部分用于公共组屋建设和个人购房贷款。公积金制 度使国家建得起住房，家庭买得起住房。
2021/3/19
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精选课件
住房公积金制度的建立与发展
（一）我国住房公积金制度的建立（1991~1994年)
◆ 1991年5月，上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国 情，率先建立了有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制 度向住房市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大 突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决 住房问题的市场化机制开始形成。
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住房公积金制度的建立与发展
❖ 新加坡的公积金制度
新加坡从１９５５年开始推行公积金制度，迄今已有４０年的时间。新加 坡政府规定，所有雇员都必须参加公积金制度，每月由雇主和雇员缴交的公 积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理、定向使用。雇员５ ５岁后领取公积金归个人养老使用，平时可用于购房和支付雇员本人及直系 亲属的医疗等费用。
国城镇住房制度改革，提高城镇居民的居住水平发挥了重要的作用。
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住房公积金制度的建立与发展
◆1996~1998年期间，住房公积金和其他房改资金为安居工程和经济适用住房建 设提供了大量配套资金，为支持和推进住宅建设，解决职工的住房短缺问题， 发挥了重要作用。但是由于管理不规范，也存在着一些诸如住房公积金制度 建立不平衡，发展快的地区覆盖面达到90%，发展慢的地区覆盖面不到30%， 大部分地区交缴率不高，个别地区管理不规范，管理制度有待于进一步健全 等问题。
公积金局归集的公积金大部分用于公共组屋建设和个人购房贷款。公积金制 度使国家建得起住房，家庭买得起住房。
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住房公积金制度的建立与发展
（一）我国住房公积金制度的建立（1991~1994年)
◆ 1991年5月，上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国 情，率先建立了有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制 度向住房市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大 突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决 住房问题的市场化机制开始形成。
房地产经济学课件
三、房地产市场的供求平衡 房地产市场的供求均衡状态是指房地产市场的供 给价格与需求价格相等， 给价格与需求价格相等，且供给量与需求量相等 时的经济状态。在市场完善的条件下， 时的经济状态。在市场完善的条件下，价格可以 自行调节供需的均衡，是一种静态均衡。 自行调节供需的均衡，是一种静态均衡。 均衡状态是相对的、偶尔的， 均衡状态是相对的、偶尔的，房地产市场更多的 是失衡状态。 是失衡状态。 非均衡状态是指市场不完善、 非均衡状态是指市场不完善、信息不完备和价格 无法对供需进行调解的情况下，各种经济力量将 无法对供需进行调解的情况下， 会根据各自的具体情况， 会根据各自的具体情况，调整到彼此适应的位置 并在这个位置上达到均衡。 上，并在这个位置上达到均衡。
三、房地产市场结构
特征 完全竞争市场 房地产市场 买者和卖者的数 目 产品标准化程度 大量参与者 少数参与者， 少数参与者，在“卖方市场”上由卖 卖方市场” 者控制， 买方市场”由买者控制 者控制，在“买方市场 由买者控制 房地产产品高度差异化， 房地产产品高度差异化，不存在完全 相同的两处房地产 价格昂贵，且购买次数很少 型
一、空间市场与资产市场的区别和联系 1.区别 1.区别 空间市场作为生活生产资料也成为房地产使用 （1）空间市场作为生活生产资料也成为房地产使用 市场或物业市场。 市场或物业市场。 空间市场的租金是由所有房地产使用权需求者和全 空间市场的租金是由所有房地产使用权需求者和全 体可供使用的房地产市场决定的。 体可供使用的房地产市场决定的。 房地产作为资产被买卖的市场称为资产市场。 （2）房地产作为资产被买卖的市场称为资产市场。 房地产的价格取决于希望拥有房地产资产的投资者 房地产的价格取决于希望拥有房地产资产的投资者 数量和可以拥有房地产资产的数量。 数量和可以拥有房地产资产的数量。
房地产经济学课件
绪 论
绪 论
1.2.2房地产的分类 房地产进行分类的标准很多，不同的分类标准会导致不同的分类结果。 根据房屋建筑的不同，可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、 非住宅房地产和其他房地产。是人们安居的处所，在现代城市中，住 宅一般占到房屋总量的50%左右。 非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所 衍生的权利。非住宅包括商业物业（酒店、商场、娱乐场所等）、工 业物业（厂房、研发用房及仓储物业）、旅游房地产、农业房地产 （生态旅游农业展示场及其附属服务设施）等。 其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施建筑如“从事区域内市 政、公共基础设施、管网建设”等，与房屋建筑有类似的的经济特征， 它们与相应建筑地块的有机结合整体及其所衍生的权利，既可归入住 宅房地产和非住宅房地产的范畴，也可独立并列为其他房地产。 以房地产的运营方式为标准时，房地产可分为收益性房地产（如置业 投资性公寓、出租性写字楼等）和非收益性房地产（如各类自用住宅 及自用写字楼等）。 如果按市场交易性质来划分，房地产可以分为出售性房地产、出租性 房地产、抵押性房地产、典当性房地产等不同类型。
绪
论
1.2.3房地产的属性 （一）房地产的自然属性 位置的固定性 ：作为空间的土地，是固定在地球上特定的经纬度上的。房地产位置的固定性 耐久性：房地产是一种延用期特别长久的超耐用物品， 异质性：从时间、地点、空间，世界上没有任何两个或两上以上的房地产是相同的或完全一样的 土地的不可再生性和房地产的有限性 ： （二）房地产的经济特性 1、房地产效用的多层次性和高资本价值特性 房地产效用的多层次性表现在同是具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房 地产的高资本价值特性是指购、建房地产都需要大量的货币支出。涉及金融和税收。 2、房地产供给的稀缺性 首先土地的总供给量固定，其次总是开发利用区位较优的土地 短期供给缺乏弹性 3、房地产投资与消费的双重性 房地产既是一种基本的生产资料，也是一种基本的生活资料。美国房地产投资占全部投资总的比 重为55.3%。 但在通货膨胀情况下,投资房地产比其他资产更具保值功能 。 4、房地产利用的外部性和适应物价变动的缓慢性 受到周围房地产利用及环境变动的影响 房地产的开发周期较长价格变得慢 5、房地产投资收益的递减性和房地产利用的合理集约性 投资收益呈现递减趋势。而且美国有关研究者就某一块土地做个一个实证分析，其结果是：建筑一座5 层大楼的投资利润率为4.63%；建筑一座10层大楼的投资利润率为6%；建筑一座15层大楼的投 资利润率为7.05%；建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%；建筑一座30层大楼的投资利润率 为5.65%。这表明该地块建筑物的经济高度为20层。 6、房地产权利的可分割性和权益流动性差的特性 房地产所有权是法定权利的综合体。它包括占有权、使用权、受益权和处置权。 房地产权益的流动性较差是比较突出的 （1）房地产价值量大 （2）房地产位置的固定性
《房地产经济学》课件
3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。
第二章 房地产与房地产业 《房地产经济学》(第二版) ppt课件
2021年7月16日星期五
13
第三节 中国房地产业的复苏与发展
（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001至今） 这一阶段房地产业发展的基本特点是： 1.住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体 2.房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实 3.商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局 4.存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展 5.住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变 6.房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业
第一节 房地产
一、房地产的概念
所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关 系的总和。这个定义包括三层含义： 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一 物。 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值 的统一体。 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资 产，反映一定的经济权利关系。
（三）第三阶段：快速发展阶段（1992—1995年） 这一阶段的主要特点是： 1.土地使用制度改革取得突破性进展 2.城镇住房制度改革向纵深发展 3.房地产开发规模迅速扩张
2021年7月16日星期五
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第三节 中国房地产业的复苏与发展
（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996—2000年） 采取了一系列政策: 1.压缩商品房开发投资规模，平衡供求 2.深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求 3.建立住房抵押贷款制度，支持居民买房 4.培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长
10
第三节 中国房地产业的复苏与发展
（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985—1991年） 这一阶段的主要特点是： 1.土地使用制度改革起步，土地供应一级市场开始形成 2.住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施 3.房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展
房地产经济学课件.ppt
+ （一）收入水平与房价存在巨大差距
+ 国际上公认的房价“合理价格水平”，应该 是相当于每户居民3-6年的平均收入。根据目前全 国城镇居民人均可支配收入水平来看，买一套90 平方米的普通居民住宅，全国的均价应该在 248148元，每平方米为2757.2元 而现在全国平均房 价为每平方米4000元左右，远远超出了我国城镇 居民的承受能力，从而导致了供给过度与有效需 求不足的矛盾。
+ 土地价格上涨过快，一些企业大量购进并囤积 土地，炒卖地皮现象初显端倪；商品房价格虚高， 部分楼盘的售价高达20000元/㎡，远高于居民的心 理预期；种种迹象表明，我国发达地区的房地产市 场存在过热苗头。
+ 4．经济适用房不足以满足中低收入人群需 要。
+ 我国的中低收入人群的住房消费仍远远 低于平均消费额。这说明住房饱和呈现一 边倒的形势。房地产开发商重点开发高收 入人群所需要的高利润的高档住宅，高收 入人群可能拥有已经几套房。但是中低收 入人群买不起高档住宅，经济适用房的数 量又不足以满足需要。
+ （四）房地产市场操作欠规范和制度缺失。
+ 由于制度缺陷和惩罚机制的缺失，房地 产市场信息披露不真实，交易行为不规范， 尤其是二级市场交易混乱等现象屡见不鲜。 地方政府在“政绩”和“经济利益”的双 重驱动下，房地产市场寻租现象较为严重， 为开发商大开方便之门的同时，人为地加 大了房地产运行成本，干扰了价格信号， 导致了市场秩序的混乱。
+ （三）开发商与消费者心理预期不同。 + 房地产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费
预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的 内在原因 。2007年以来房地产市场的过度繁荣，催 生了房地产开发商对房地产业的前景乐观预期过度， 即使在受到金融危机的影响下，也期望通过地方政 府的“救市”，来保持房地产市场较高的价格水平； 相反，金融危机致使大量企业破产倒闭，劳动力失 业，广大消费者对未来收入的不确定性和房地产市 场降价的乐观预期，使得大部分人保持持币观望的 心态。由于对供给和需求存在着两种截然不同的心 里预期，房地产市场渐行渐冷，不可避免地进入调 整期。
精品课程房地产经济学-PPT课件.ppt
• 消费过程：主要是指房屋使用、及过程中的物业管理，包括房屋的养护、维修、绿化、 环境等服务性管理。
广义的房地产业的内涵应包括：土地开发经营业、房产开发经营 业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。
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2房地产业的行业属性
房地产业具有第三产业的产业特征：
其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织 和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，土地开发、规划设计和 房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是 为房地产商品的生产服务的。
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21
3.4需求的普遍性
房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满 足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同 于其他商品。
3.5效用的长期性
同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具 备长期耐久使用的自然属性和经济属性。
3.6 建设周期长、投资大、流动性差、保值增值性
其它
基础设施及其它
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15
房地产其他分类【教材4-14】
• 按产权分：国有、集体、私有、共有、涉外及其他 （宗教、宗族、会馆）
• 按实物形态：建筑物、土地与建筑综合体、局部房产、 未来房产、综合房产等
• 按照是否产生收益：收益性与非收益性
• 按所有制和管理形式：国家直管、全民所有制单位自 管、集体单位自管、代管房产、拨用房产、中外合资 房产、外国房产、军用房产、私有房产、其他（如宗 教、寺庙房产）
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20
3.3空间的固定性
房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可 移动性所决定的。土地在地球上的位置是固定的，房屋建筑 物又是固定在土地上的，这就使得房地产实体在空间上是不 可移动的，具有固定性。这种空间上的固定性使房地产商品 与一般商品大不相同，并由此带来一系列的经营特征。
广义的房地产业的内涵应包括：土地开发经营业、房产开发经营 业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。
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2房地产业的行业属性
房地产业具有第三产业的产业特征：
其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织 和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，土地开发、规划设计和 房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是 为房地产商品的生产服务的。
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3.4需求的普遍性
房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满 足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同 于其他商品。
3.5效用的长期性
同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具 备长期耐久使用的自然属性和经济属性。
3.6 建设周期长、投资大、流动性差、保值增值性
其它
基础设施及其它
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房地产其他分类【教材4-14】
• 按产权分：国有、集体、私有、共有、涉外及其他 （宗教、宗族、会馆）
• 按实物形态：建筑物、土地与建筑综合体、局部房产、 未来房产、综合房产等
• 按照是否产生收益：收益性与非收益性
• 按所有制和管理形式：国家直管、全民所有制单位自 管、集体单位自管、代管房产、拨用房产、中外合资 房产、外国房产、军用房产、私有房产、其他（如宗 教、寺庙房产）
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3.3空间的固定性
房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可 移动性所决定的。土地在地球上的位置是固定的，房屋建筑 物又是固定在土地上的，这就使得房地产实体在空间上是不 可移动的，具有固定性。这种空间上的固定性使房地产商品 与一般商品大不相同，并由此带来一系列的经营特征。
房地产经济学完整PPT课件
✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建 筑用地使用的土地的开发。多次性。
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
可编辑课件
26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
可编辑课件
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第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
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一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
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第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
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本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
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沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
房地产经济学(谢经荣)第一章.pptx
• 冰雪的地方：北美和北欧等北方国家是冬季奥运会的主 力。在我国，黑龙江和吉林控制着冬季运动会的大部分 奖牌。
• 根据地理环境特点，制订体育运动发展战略可以事半功 倍。我国采取由小到大、由巧到力方针与东方人的生理 素质有一定联系。如，乒乓球、羽毛球、，排球等。在 体操、跳水等灵巧项目中，我国有优势。我国各地区在 发展体育时，都根据环境，制订战略。云南利用高山缺 氧的训练优势，发展长跑项目；新疆和内蒙古利用辽阔 草原发展马术运动。山东人身高体壮，在田径上下力功 夫；两广采取“短、小、水、巧”方针。
房地产
定着物
定着物
建筑物
图 房地产的组成
只有定着物才能成为不动产的必要组成部分，附着物 不是不动产的组成部分。两者的区分需要按照以下三 个标准来进行判断：
– 地以外的土地。
《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）国 家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共 分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括： 耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储 用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特 殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、 其他土地。
二、 土地资源（land resources）
资源是资产之来源。 土地资源（land resources）：是指现在或者未
来能给人们带来经济收益的土地。 – 土地资源包括人们对土地未来或当前收益的经济
评价。
三、土地资产（land property）
土地资产（land property）：是指土地 自然性状的经济表现或反映。
房地产包括三个组成部分：土地、改良物和定着物。 美国不动产还包括与土地所有权有关的任何权利或利益。
（三）我国的房地产概念
在我国还没有确立法定的房地产概念。综合各家观点，
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1.地产开发的含义
❖地产开发：将不具备建筑使用条件的
土地转变为符合建筑使用条件的土地的 过程。
❖注意：
▪ 条件包括有形和无形条件和条件
▪开发的内容通常包括 “三通一平”、 “五通一平”等
▪地产开发通常要投入一定量的活劳动
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2.地产开发的分类
✓ 地产初级开发：指对从未作为建筑 用地使用过的土地的开发。一次性。
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第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
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本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
应取得那几项产权？
ABC／ABD／ABCD ／
AC／AD／ACD／BC/
BD. ／BCD／
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第二节 房地产的特点
一、房地产的自然特点 二、房地产的经济特点 三、房地产的社会特点
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一、房地产的自然特点
（一）基本构成内容具有二元性 （二）空间位置的固定性 （三）长久耐用性 （四）用途多功能性
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✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建 筑用地使用的土地的开发。多次性。
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
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3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
❖ 从成本上影响后续环节
交易 卖方垄断
卖方竞争
性质 买方竞争
买方竞争
市场 土地一级市场 土地二级市场
层次 增量市场
存量市场
交易 协议、划拨、 直接转让、收购兼 方式 招、拍、挂 . 并、合作开发等 33
土地储备整理制度
➢土地储备整理：指土地储整机构受政府 委托依有关规定，将其以收购方式取得 的土地和政府依法收回、征用的土地纳 入政府土地储备库储存，并进行前期开 发整理，合理配置土地资源的行为。
❖ 从质量上影响后续环节
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1.取得土地
o 含义：取得土地所有权或使用权
o 取得土地的渠道：
▪ 征用渠道
▪ 出让渠道（划拨、协议、招、拍、挂）
▪ 转让渠道（直接转让、收购、合作等）
o 出让与转让的比较
o 土地储备整理制度与土地取得♀
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土地出让与转让比较
出让
转让
交易 一个所有者 多个使用者 主体 多个使用者 多个使用者
产 ◆与土地尚未分离的农作物、 林木、果树及其种子等
◆价值昂贵的船舶、飞机和火 车等财产
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二、房地产分类
（一）按构成要素分类 房产；地产 ；房地产 （二）按用途分类 工业房地产；商业房地产；住宅、公 共事业房地产；其他用途房地产 （三）按开发建设程度分类 生地；熟地；期房；现房
还可按新旧程度、.建设标准等分类 10
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二、房地产的经济特点
（一）开发建设上的特点 （二）流通上的特点 （三）消费上的特点 （四）价值上的特点♀
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三、房地产的社会特点
（一）开发上的社会规划性 （二）法律关系的复杂性 （三）与人们的社会生活密切相关 （四）能体现人文景观
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（一）开发建设上的特点
▪ 生产具有流动性 ▪ 一般不能批量生产 ▪ 生产周期较长 ▪ 资金垫付量较大
三、房地关系
（一）二者相互不可分
从自然属性上考察
从社会活动上考察
从产权实现上考察
（二）土地有较强的相对独立性
有地才有房
城市土地在形式上可以脱离房
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站住！这 块地是我
的。
但这房 子是我 的呀！
那 怎 么 办
？
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A:房屋所有权 C:土地所有权
B:房屋使用权 D:土地使用权
若你要使用这间房屋 ，
学习难点
❖ 房地关系♀
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3
第一节 房地产
一、房地产的概念 二、房地产分类 三、房地关系
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一、房地产的概念
（一）房地产概念的表述 （二）理解房地产概念应注意的问题 （三）房地产的其他称谓
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房地产是指土地和建筑物等地上定着物 及其衍生的权利之总和。
●土地包括地表及其向上和向下延伸的 一定空间。
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（二）流通上的特点
❖ 是一种观念(权益)上的流通 ❖ 租赁具有特别意义 ❖ 交换过程较复杂
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（三）消费上的特点
消费与流通同时进行较普遍 消费过程较长 消费的群体性较普遍
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（四）价值上的特点
❖ 价值较大价格较高 ❖ 有较好的保值增值性 ❖ 财富表现力较强
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第三节 房地产经济学的对象和内容
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7
▲不动产 动产的对称，指不可移动或移动后会改变原 性质、形状、失去原价值的物体。严格讲， 其包含房地产。
▲物业
一般指已具备使用条件的房地产。
▲地产
▲楼宇
▲Real estate：土地及其上的建筑物
▲Real property：real estate及其相关
权益♀
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8
◆房地产
◆某些构筑物及其财产权利（ 不 桥 梁、道路、机场、水库大 动 坝等）
房地产经济学
❖ 学习目的 ❖ 学习要求 ❖ 学习方法 ❖ 教材及参考书 ❖ 考核方法
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第一章 导 言
第一节 第二节 第三节 作业
学习提示
房地产 房地产的特点 房地产经济学的对象和内容
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2
本章学习提示
学习目的
❖ 认识房地产这一基本概念 ❖ 为以后学习有关房地产的各种知识作准备
学习重点
❖ 房地产概念 ❖ 房地产的自然及经济特点
一、研究对象 二、学科性质 三、与相关学科的关系 四、与相关课程的关系
Байду номын сангаас
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第一章 作 业
一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产 概念的不同表述，并对其进行评价。 二、至少看5本书上有关房地产特点的内容。 然后回答以下问题：
假定你要购买一套住房，你将怎样利用 房地产的特点来为你的购房决策服务？ 要求：用作业纸做好下周上课时提交。
●只有对土地的依附程度很强的物体才 是地上定着物，只有与建筑物紧密相关 的其他地上定着物才属房地产。
●土地和建筑物等地上定着物衍生的权
利有多种权属状态和丰富内涵。
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注意：
1.房地产是物质实体与依托于物质实 体的权属关系的统一
2.房地产是一个由主、辅空间构成的 体系
3.房地产可以表现为不同的资产形态
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第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
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一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
2.改造土地
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