南京市某写字楼策划案

南京市某写字楼策划案

总述ﻭ市场调查篇结论:ﻭ中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。

健康办公与景观将会是有利卖点。

该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。

在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼,是最佳选择。ﻭ如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势,并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼,受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。ﻭ建一幢中高档写字楼,符合地块的基本条件，填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争,可以创造最大的市场价值。ﻭ产品定位篇：ﻭ中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼,同时具有花园与生态办公环境，低消耗使用,取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。ﻭ客户定位:ﻭ成长型知识类中小型企业,对于办公环境档次与物业管理有较高要求,对于面积的要求主要为９0-130平方米之间。

价格定位：

进入市场时,均价为5２0０元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到６00０元/平方米，整体均价控制在550０元／平方米左右。ﻭ物业管理:

２4小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。

推广策略: ﻭ少放多提,低开高走，高位宣传，特色经营,定点攻关。

付款策略: ﻭ针对客户定位的特点,设计有多种付款方式供客户选择,但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款,最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。ﻭ媒体策略：ﻭ取得销售许可证之前软文报道＋预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，现代快报，金陵晚报加户外广告;

预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传,引发跟随买家。同样为四大报,增加软文报道,提高关注度、知名度;

开盘，进行第三轮庆祝宣传,相应SP活动，促进口碑效应,促进签约与提价后的继续销售。ﻭ持续期,基本依靠售楼处现场销售,以及口碑传播。ﻭ投资与利润分析:

一、容积率８建筑面积３５200 本案容积率

未定，故仅供参考，为此我们特别准备了35２00平米与４4０00平米两种容积率的成本利润分析。

ﻭ项目金额（元／平方米) 金额(元）

土地费用１２50 ４4０00000

土建安装 1650 580800００ﻭ消防及智能化 1５０ 528０00０

设备（电梯等) １０0 36０00０0

景观与其他杂费 2０0 7０4０000 ﻭ规费 400 １４0８０000

税费 300 105600０0 ﻭ管理成本５0 17６０0０0 ﻭ销售推广成本 2０0 45０００000

成本 4３00 1823６0００0