昆明南亚风情第壹城调研报告(2010年917997873
昆明南亚风情第壹城NEWMALL：商业与文创结合的全新潮流体验地
昆明南亚风情第壹城NEWMALL：商业与文创结合的全新潮流体验地编者按：2017年，中国商业地产向纵深发展；商业，需要有趣的灵魂来指引。
共享经济、新物种、大数据、智慧场景、社群、超级IP、极致体验、消费进阶……这些热门关键词的背后，反映出实体商业对多元融合、对消费需求的敏锐捕捉。
此外，体验为王的理念正成为行业主流，其“魅力”不仅仅是源源不断的人流，更是引领产品消费向趣味消费、品质消费方向迈进。
赢商网独家策划“趣创商业新主场”系列报道，探求体验商业创新思维，提供“以变应变”经典案例，打造趣创商业新主场！（赢商网云南站报道）商业地产发展到今天，传统购物中心的市场吸引力越来越弱，为了满足消费者日新月异的消费需求，各大购物中心都在不断探索新的商业模式，带给消费者更加新奇的体验。
作为昆明最具人气的购物中心之一，位于昆明滇池路上的南亚风情第壹城，在2016年对原来近4万平米的百货板块进行了全面升级调整，打造出了昆明首个以文创、IP、书店、潮酷品牌等文化潮流业态为主的商业体——NEW MALL。
项目开业后，不仅给滇池路商圈的消费者带来了完全不同的新奇体验，更获得了众多行业同仁的集体点赞。
告别传统勇于创新打造全新体验商业模式作为南亚风情第壹城的开发商和运营商，云南诺仕达集团在确定打造NEW MALL以后，首要的问题是在一个已经成熟的项目中，高达四万平方米的商业面积，如何才能做出一个不一样的商业，让项目更加有趣，更加具备体验感。
解决这个问题的核心，就是要创新，要换一种思维方式来打造项目。
因此，诺仕达集团的商业团队在全国范围内展开了调研，力求找出商业发展的最新趋势，再结合昆明市场的实际情况，做出相应的调整。
最终，诺仕达集团确定了整个项目将围绕“体验”这两个字，从形式到内容都进行全面创新。
首先在形式上看，无论是负一层的全新潮流娱乐体验中心，还是三楼的摩登天空音乐剧场，NEW MALL的业态布局方式，是其他商业项目很难看到的。
南亚风情第壹城项目简介(软件)
南亚风情第壹城——成就商业发展典范一、项目简介昆明，云南省省会，正朝着建设面向东南亚、南亚的区域性国际化城市大步迈进。
昆明是云南的政治、经济、文化中心和交通、通讯枢纽。
辖五区一市八县，昆明市域总面积约21473平方公里，其中市区面积约330平方公里。
全省26个主要民族在昆明都有。
昆明是西南商品集散中心之一，每年更接待世界各地数千万游客观光旅游，独特的地理位置和资源优势，使它成为西南地区通往东盟十国的桥头堡，面向东盟第一城。
随着中国-东盟自由贸易区的建设推进，昆明未来的发展充满了想象空间，一座充满商业力量的新兴城市。
原南亚风情园项目位于滇池路成熟而优越的位置南亚风情第壹城地处昆明南市区核心地段。
这里自然环境优越，空气质量好，交通方便，整体物业形态好，区域认同率很高，是昆明最著名的高档住宅名盘聚集地，也是滇池国家级旅游度假区的所在地。
目前，南亚风情第壹城周围聚集了省委、省人大、省政协、省公安厅、省检察院、省高院等36家省级行政单位和云天化等大型企业集团总部，是云南省的省级政务商务核心区域，昆明最重要的商务、旅游、会议、餐饮娱乐的集中区域。
南亚风情第壹城，北面为昆明市主干路——滇池路，南临采莲河，东至福海李家地村，西至强林高尔夫练习场，由昆明诺仕达企业（集团）有限公司在成功运营17年的南亚风情园83.6亩商业旺地的基础上，整合周边土地资源，形成282.45亩项目用地进行开发。
项目地处昆明市交通核心枢纽区域，连接云南东部、西部、南部的城市核心交通枢纽。
距二环路1.8公里，距三环路300米，距连接昆明老城和新城的主干道广福路900米，紧邻城市规划轻轨3号线。
城市次干道南亚路穿越基地，将滇池路、二环、三环、广福路有机地串连起来，形成便捷交通网。
项目距昆明机场7公里，昆明火车站3公里，昆明长途客运中心3公里，距建设中的中国第四大门户机场昆明新机场24公里。
项目半径5公里范围内有人口152万人，仅滇池路每小时车流量即超过9000辆。
昆明商业地产遭遇的分析
2013年昆明商业地产遭遇的三大“瓶颈”探讨分析到２0１５年，全省高速公路通车里程超过4５00公里、铁路建成里程累计达到4000公里、民用机场运营和在建总数达到１6个。
在云南省政府办公厅印发的《关于进一步加快铁路高速公路民用机场建设实施意见任务分解通知》中，明确了201３年至2015年全省公路、铁路、机躇础设施建设的目标任务，将未来3年云南综合交通体系的轮廓勾勒得更加清晰。
ﻫ机场建设:未来3年新建4个民用机场ﻫ 2０13年至20１５年，实施新建泸沽湖机尝红河蒙自军民合用机尝沧源机尝澜沧机惩昆明长水国际机嘲9+２”配套项目、腾冲机场改扩建项目,完成总投资１0３亿元。
通知指出，两年后，初步将昆明长水国际机场培育成面向东南亚、南亚和连接欧亚非的国家门户枢纽机常ﻫ建设多个机场,如何筹资？按照国家新建支线机场项目全额资本金的要求,除争取国家补助资金外，其余资金由省内配套解决.省财政对每个新建支线机场统筹安排1亿元补助。
同时，机场所在地的州、市政府负责新建、改扩建机场征地拆迁、场外配套工程建设资金筹措和组织实施。
ﻫ另外，盘活旧机场土地及有关资产也是途径之一。
通知中明确,要加快推进昆明巫家坝机场土地及有关资产处置工作，处置收益专项用于偿还长水机场建设债务和安排全省新建机场建设资金。
适时启动蒙自旧机场土地处置工作，处置收益专项用于红河蒙自军民合用机场建设项目。
高速建设 : 经济大县基本实现通高速ﻫ一个阶段性目标是到2015年，确保南北大通道全线贯通，并实现与邻近省份对接,16个州市和经济强县、人口大县基本实现通高速公路.对于建设资金来源，通知称，将引进有实力、有信誉、有资质的投资者，采取BOT、BT、TＯT等方式开发建设高速公路项目。
通过招商引资建设的高速公路项目不低于3年计划总投资的三分之一，也就是说,投资者至少要拿出5０0亿元。
ﻫ为了吸引投资力,对于经营性收费公路，按照“一路一测、桥隧分开、还本付息、投资回报"定价机制制定收费标准。
房地产昆明城市中心区商业调研报告
房地产昆明城市中心区商业调研报告Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】2010年昆明城市中心区商业年度调研报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司2010年11月序言城中村的改造、城市轨道的动工、三环的闭合……，发生的一切都在延展着这座城市的生活半径，毫无疑问，昆明已经跳出了困顿多年的二环怪圈，原本远离城市商业核心的土地找到了一飞冲天的机会。
从北市区的财富中心到南市区的南亚风情第壹城；从东边的新螺蛳湾到西边的经典双城；从经开区的第三城到呈贡新城的大学城，城市版图在延伸扩展的同时，也把城市次商业中心的种子撒向了四面八方。
新城区的遍地崛起，必将引发一场关于城市进程的变革，变革所带来的第一个恐慌应该就是传统城市商业中心地位的淡化和没落。
然而，在这个城市发展的必然过程中，我们欣喜地看到了传统商业中心区在变革中的变革，各个商圈的整合升级，高品质商业综合体的层出不穷，传统中心区的眼光已不只停留于这座城市，软硬件的提升让中心区代表昆明角逐于更广阔的商业天地成为了可能，南亚之门、世纪中心、顺城等一个个具备国际视野的项目横空出世，一个以CBD为龙头的大中心商圈正在展现它的雏形，中心区将始终引领昆明商业的发展。
目录第一部分：昆明商业地产发展历程一、昆明商业地产发展历程扫描昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区——虹山小区。
昆明商业地产的历史如何追溯呢1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。
随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。
截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。
南亚风情第一城营销策划案
南亚风情第一城营销策划案（一）南亚风情第一城概况目的：分析市场，以了解掌握近期昆明房装修市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房装修市场的整体认识和理性结论。
以对本案做出更为准确、有效的定位。
2011年上半年昆明市家装市场整体不太乐观，机遇与挑战并存。
A. 家装市场的竞争将更为激烈从现有家装市场来看，随着家装市场越来越透明化并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使装饰公司在面对市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。
B. 南亚风情第一城的开发将有望获得良好的市场状态就目前昆明综合楼盘来看，随着螺丝湾的改建南亚风情第一城具备了成为南市区一个最大的综合商业中心的条件，因此只有在这个楼盘打响才能在以后的南市区的市场竞争中取的好成绩。
C. 南亚风情第一城概况∙楼盘位置：西山区滇池板块西山区滇池路中段原南亚风情园项目地∙物业类型：普通住宅,公寓,别墅,写字楼,商铺,建筑综合体南亚风情第壹城价格：均价60000元/平方米∙城区：西山区∙地址：西山区滇池路中段原南亚风情园项目地∙装修情况：毛坯∙售楼地址：滇池路中段原南亚风情园项目地∙板块：滇池板块∙付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款∙容积率：4.57∙均价：60000元∙绿化率：57%∙物业公司：世邦魏理仕∙物业费：1.8元/月/平米∙开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司∙建筑类型：双拼,联排,多层,小高层,高层∙物业类别：普通住宅,公寓,别墅,写字楼,商铺,建筑综合体∙建筑面积：978000平方米∙占地面积：188078平方米南亚风情第壹城开盘时间：2011年2月入住时间：2011年6月销售许可证：预许昆房字2009061号,预许昆交通状况：距二环路1.8公里，距三环路300米，距广福路900米，与城市规划轻轨5号线连接。
城市次干道南亚路穿越基地，将滇池路二环、三环、广福路有机地串连起来，形成便捷交通网。
项目距昆明机场7公里，昆明火车站3公里，昆明长途客运中心3公里。
昆明南亚风情考察报告
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B2(a) --- 精品会所
B2(a)定位为精品会所
4F 3F 2F 1F
经营内容： 有品质的美容美发、SPA、手 工制品、成衣定制、皮具定制等
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广东博意设计院南京分院
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B2(a) --- 品牌示意
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B2（b） --- 南亚金融街
与C4(1F-3F)共同 构成南亚金融街 定位为金融业态
广东博意设计院南京分院
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C4(1F-3F) --- 南亚金融街
C4
3F 2F 1F
定位为金融业态 目标客群： 银行、证券公司、保 险、通讯等
广东博意设计院南京分院
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实景照片
广东博意设计院南京分院
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C4(1F-3F) --- 品牌示意
广东博意设计院南京分院
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C4(4F-5F) --ห้องสมุดไป่ตู้ 南亚精品酒店
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实景照片
广东博意设计院南京分院
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C2(b) --- 品牌示意
广东博意设计院南京分院
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C3 --- 时尚精品坊
C3
3F
2F
1F
定位为特色酒吧、 时尚服饰饰品类业 态； 目标客群锁定追 求时尚的年轻人群。
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实景照片
广东博意设计院南京分院
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C3 --- 品牌示意
4F 3F 2F 1F
目标客群： 银行、证券公司、保 险、通讯等
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C区
a C2 b
C4 C3 C1
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C地块
--- 重要节点品牌示意
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C1 --- 南亚星河左岸
C1
定位为南亚星河左岸，将 确定为“情侣”主题街， 充分利用河水、沿岸绿化 景观及艺术雕塑等元素， 将采莲河沿岸做成“情 侣”、“婚礼”卖点，吸 引特定人流以带动临街酒 吧商铺。
叶茂中营销理论16个营销关键词之一洞察
16个营销关键词之一洞察洞察——发觉机遇比学习市场营销更重要（叶茂中）有时候放空神游，时常怀念起古时候。
那时山清水蓝，牛多人少，城市不多，市集可数。
店铺老是就那么些家：大凡有人的地址，可能有个卖肉的铺子，屠夫多半五大三粗满脸络腮；有个大婶大妈开的裁缝摊；有个悦来客栈，老板娘风情万种；有个人精人精的小二跑堂的酒馆；再加个贼眉鼠眼掌柜经营的典当行，这就齐活了。
那时哪有什么营销，确实是卖货么。
饿了去打两斤牛肉两碗白酒，衣服旧了找裁缝，没钱了找典当行。
百分百纯自然购买，无竞争，无压力，一片欣欣向荣的盛世乌托邦景象。
再往下推导时，想必那个时候也不需要什么广告，巴掌点地址三五小店，于是更不要什么营销策划了。
每每想到现在，刹时从臆想状态中苏醒，想一想仍是现代好，至少可不能没了饭碗。
其实营销一词是个外来词，营销的英语原文很直白：marketing，确实是市场么。
但中文老是博大精深，市场只是说清了干这行的地址，而通过有层次有思路的运营、经营把东西有效的销售出去，才是干这行的全然事。
能够说本书中十六个关键词的绝大多数，都是具体在谈怎么去做。
而某种程度上最重要的，也是放在第一章来讲的，却是做之前的情形。
现代的商业社会，大体和原始丛林差不多，野兽横行，荆棘满布。
既然身处那个遍藏杀机的丛林，又要求生存进展，我强烈建议你做好必要的预备工作。
咱们再也回不到那个纯真的美好年代了。
在上海，光公共点评网收录的商铺就有46000多家，餐厅54000多家。
在那个毫无疑问是史上最纷乱喧闹的大时期里，咱们仍然要无数次的重申“消费者”的重要性。
即便你信心满满，也要再一次地、认真地、非常忠诚地、去聆听、去琢磨、去洞察他们的方式、愿望与需求。
没错，磨刀不误砍柴工，开单配药之前，记得好好问问自己，望、闻、问、切到底做的如何。
观而后能言；闻而后能道五官争功的时候，嘴巴十分不服气，什么缘故自己的位置在最下面，主动请调到脑袋的制高点！主人万般无奈，只能把嘴巴放到了最上面，从此，主人堕入了万劫不复的水深火热中——嘴巴开始信口开河，口无遮拦，夸夸其口，口不择言。
昆明南亚风情第一城营销方式研究报告 精品
南亚风情第壹城项目分析一、项目概况1、项目位置及概况南亚风情第壹城位于昆明市滇池路中段，地处昆明市南市区中心地带，交通便捷。
2、项目概况主要经济技术指标总用地面积282.45亩净用地面积229亩总建筑面积92.1万平米净容积率 4.57 建筑密度42.82% 绿旷地率58%车位：4675个住宅：约2000户开盘时间：预计2009年年底入住时间：预计2011年6月南亚风情第壹城以Street Mall（中央休憩式商业街区）的商业模式，整体规划布局有集中商业、商务、公寓、住宅，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供一站式服务，以27.8万㎡的零售商业、5万㎡的白金五星级酒店、9.6万㎡的商务办公、4.3万㎡的SOHO公寓、24.6万㎡的高档住宅打造现代中央商业特区。
项目总平图开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司发展商：昆明诺仕达企业（集团）有限公司建筑设计：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司云南省设计院冶金设计研究院装饰设计：北京弘高建筑装饰工程设计有限公司全程商业顾问及招商代理：北京汉博投资顾问有限公司全案广告推广：北京众智集成广告有限公司广告片制作：叶茂中策划机构物管顾问：世邦魏理仕3D影视：北京水魔方数字科技有限公司3、项目定位——省级中央商业特区由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。
以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。
集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。
二、功能业态规划1、功能业态规划南亚风情第壹城以零售商业、酒店、SOHO和商务办公的大型商业中心体量，打造面向东南亚的国际化商业中心，辐射整个昆明乃至云南地区人群，实现一站式集中消费。
通过与主力店、次主力店、主力商铺的沟通，布置以下商业主题：1）、白金五星级酒店（同美国豪生酒店签约）2）、写字楼（A、B座168米5A甲级写字楼）3）、主力百货店（大洋百货即将签约）4）、SHOPPINGMALL――位于A1地块，集品牌专卖、休闲购物、影院、电玩娱乐、图书音像、美容美体、简餐、轻食等业态，包含以下内容：多功能白金五星级影院、超市大卖场（家乐福、保利影院已经签约）（即将签约的有：百盛餐饮集团（肯德基、必胜客）、麦当劳、Bread Talk（中国）、谭鱼头、香港利丰集团、香港I·T集团、哈根达斯（中国）有限公司以、苏宁电器、国美电器、港都家具等）5）、地下商业街（中央商业广场）6）、南亚风情街区（南亚第一商业大道）7）、主题商业街（星河左岸、南亚路、星河PUB街）8）、社区配套商业街9）、SOHO公寓、高档住宅项目业态分布图2、产品业态配比产品业态配比表业态主题业态面积百分比 面积百分比 商业StreetMall （含家乐福、保利影院） 98000 13.96% 267000 38.03% 主力百货（大洋百货） 40000 5.70% 南亚风情园 24000 3.42%商业广场（含地下商业街） 30000 4.27% 家居、数码 32000 4.56%临街商业（南亚路、星河PUB 街、星河左岸） 43000 6.13%办公 A 、B 座写字楼 96000 13.68% 96000 13.68%酒店 超白金五星级酒店 50000 7.12% 50000 7.12% 住宅公寓 43000 6.13% 289000 41.17% 住宅 246000 35.04%地上面积小计 702000702000 地下面积2675个车位（两层）276000 276000 合计978000978000三、具体业态规划规划南亚风情商业广场9.8万㎡南亚风情第壹Street Mall（中央休憩式商业街区），3万㎡的中央广场，5万㎡的豪廷酒店，4万㎡的主力百货，2.4万㎡南亚风情园，六大主题商业街区（中央广场、南亚路、掌门地带、南亚商业第一大道、星河PUB街、星河左岸）1、七彩云南豪廷大酒店（白金五星级酒店）总建筑面积7.7万㎡，其中酒店5万㎡，客房总数四百间，酒店由美国豪生国际酒店集团旗下白金五星级“豪廷”品牌全权管理，酒店的6-7层经营原南亚风情园的怡心园餐厅、温泉SPA、一代天娇夜总会、庆沣祥茶庄等，其中酒店5层为1万平米的大型会议中心，共有19个不同规格的会议厅。
昆明南亚第一城商业市调表
填表时间：
项目名称 南亚风情第壹城 项目地址
填表人：
投资/开发商
昆明南亚风情房地产开发有限公司
招商机构
商管机构
昆明南亚风情房地产开发有限公司
物业公司
所属板块
西山区
所属区位
占地总面积
282.45亩
建筑总面积
商业面积
商业：27.86万平米；写字楼：9.61万平米；酒店：7.40万平米
住宅/公寓面积
建筑单体形式以及数量 mall+步行街+金鹰百货+酒店 （9栋商业裙楼+ 住宅17栋+3栋写字楼）
中庭规格
商Hale Waihona Puke 停车位地下：4760个 地上：0 个
收费：头四小时免费 收费：无
电梯数量
配套设施
收银台数量及分布： 无 量及分布： 10
卫生间数 其他：
配套设施
填表人：
.
昆明市滇池路与杨家路交叉口
北京汉博商业机构
云南春城财富物业公司、昆明南亚风情商业管理公司
滇池路
97.8万平米
24.6万平米/4.3万平米
2个中庭，大中庭300㎡，小中庭120㎡
步行：
38
垂直：
14
货运：
ATM机数量及分布： 休息区数量及分布： 其他：
2011年房交会参展城中村改造项目调查报告
2011年房交会参展城中村改造项目调查报告2012年内完成108个城中村土地拆迁整理、87个城中村安置房地块土地交易工作，83个城中村改造项目启动安置房建设，120个城中村改造项目安置房封顶断水。
2013年内完成23个村的土地拆迁整理、120个城中村安置房地块土地交易工作，91个城中村改造项目启动安置房建设，83个城中村改造项目安置房封顶断水。
随着昆明城中村改造工作的有序推进，本届参展的城中村改造项目数量大幅增多，环比2010年房交会增加120%。
参展城中村改造项目一共有22个。
其中在售项目9个，展示待售项目13个。
二环内参展项目10个，二环至三环参展项目9个，三环外项目5个。
◆参展在售项目建筑类型以高层为主在售的9个项目中有8个项目均为高层建筑类型，仅有新都昌商业广场规划为独立的多层建筑。
◆参展在售项目综合体居多本届房交会在售的城中村改造项目中许多项目规划有住宅、商业、写字楼等多个物业类型。
从上表数据可见项目占地超过100亩的项目的物业类型均为城市综合体。
◆参展在售项目配比充足本届房交会在售城中村改造项目提供的总房源套数为22187套，车位数量为20269个。
以上项目的平均车位配比为1：0.9左右。
，随着这几年昆明汽车保有量的急剧增加，昆明房地产项目的规划车位数量也越来越多，大多数项目的车位配比都能达到1：1。
◆参展在售项目规划面积大，目前供应市场面积较小。
今年房交会参展城中村改造项目在售项目的总商业面积约为154.15万平方米。
梁家河片区城中村改造项目经典双城规划的总商业面积约为100万平方米，远超过其余8个项目的商业面积之和。
从近几届参展的城中村改造项目看，经典双城规划的总商业面积目前是最大的。
（二）、参展在售城中村改造项目价格统计分析一环内在售项目的平均价格为10800元/平方米。
一环至二环间的在售项目的平均售价为9088元/平方米。
三环外在售项目的平均售价为◆均价较高，超过2011年大多在售商铺价格水平。
南亚第一城
6
南亚第一MALL楼层业态分布
5F 6F
7F
7
香颂广场 定位：新城市艺术生活天地 香颂广场依托采莲河滨河公园 的色彩，将都市核心生活与斑斓的 生态环境融为一体。广场休憩的社 区居者，为周边商铺带来高品位生 活人流。
5
南亚第一城销售模式
合战成势+定制招商，项目采用“利益分成、风险共担”的合战模式
南亚风情·第壹城自持商业部分高达74%， 再加上定制化的设计和先进的商业组合，锅 香、哈根达斯、欢歌KTV等主力店面，一开业就实现了南亚风情·第壹城门店营业额赶超昆 明同城其他店面业绩的好消息。
南亚第一MALL楼层业态规划
建筑面积：9.8万㎡，地下一层为家乐福超市（总面积2.1万㎡），地下1-4层为品牌、轻食为主 的零售业态，5层为大型餐饮，6-7层为娱乐为主的五星级保利电影院、电玩、KTV，其中保利电影
院总面积6300㎡，设有6个放映厅，1900个座位。
3
南亚第一MALL楼层业态分布
南亚第一城
位置 开发商 占地面积 建筑面积 商业面积 净容积率 建筑密度 绿旷地率 车位 户数 开业时间 定位 南亚风情第壹城位于昆明市滇池路中段，地 处昆明市南市区中心地带 昆明诺仕达企业（集团）有限公司 188300㎡ 97.8万㎡ 42.4万㎡ 4.57 42.82% 58% 4675个 约2000户 2012年6月9日 南亚风情第壹城以Street Mall）中央休憩 式商业街区）的商业模式，整体规划布局有 集中商业、商务、公寓、住宅，将购物、餐 饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能 集于一体，为消费者提供一站式服务。 以27.8万㎡的零售商业、5万㎡的白金五星 级酒店、9.6万㎡的商务办公、4.3万㎡的 SOHO公寓、24.6万㎡的高档住宅打造现代中 央商业特区。
昆明南亚风情第壹城调研报告(2010年917997873
• 5、三幢5A级写字楼（13.9万平方）
A座高168米，36层，层高在4米以上。已整体出售给中石 油。
B座高120米，30层，层高在3.9米以上。已分层销售。
C座高70米，17层，层高在3.9米以上，共4.3万平方，单 位面积100-2000平方。主力面积为200-400平方，销售给中小 企业，3万元/平方，600-1000万/套。销售难度较大。
• 2、开发模式：总体而言，这个项目是在诺士达商业公司主导 下，专业商业顾问公司全程策划下，各商家积极参与下的开 发运作模式。
• 3、产品市场目标、消费目标对象：中高端产品，面向中高端 市场需求者、企业单位。
• 4、二层地下空间实行整体开挖，昆明首次，使地下空间得到 最大程度的有机利用。
• 5、大约70％商业面积开发商自己持有，获取长期收益。从 长远看，房地产开发和销售是短期获利行为，房地产市场未 来将会处于一个相对饱和、平稳发展和利润较低的状态。持 有合理比例的收益性好的商业产品可以实现长远受益，这是 一种企业战略行为。
八、项目运作成功之处
1、良好的区位优势、丰富的行政资源、高端住宅区、旅游度假区、足够 的人口规模和成熟的市场需求，需要有一个大型的商业中心，来填补 其区域商业的空白。
2、昆明第一个城中村改造项目，有政策支持。市政府给予了大力支持， 同时虽然项目用地性质为商业用地，但住宅的土地使用权却为70年。
3、项目在运作之初就请北京汉博投资顾问有限公司于2007年底提前进入， 进行商业全程顾问、策划设计。
• 一、项目总体概况 • 二、优越的项目区位与交通 • 三、科学的规划设计 • 四、丰富的商业布局与一线品牌招商 • 五、集中式营销推广与挤压式产品销售 • 六、优质品牌的物业管理 • 七、项目特点 • 八、项目运作成功之处 • 九、项目不足之处 • 十、项目开发运营主要启示
昆明滇池路沿线商业环境调研
滇池新天地
2 滇池路沿线商业环境分析 2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研
就现状而言，滇池路沿线商业多以底商形态呈现
滇池路沿线现有商业项目多以底商形态 呈现，业态以生活服务类业为主；
临主干道商铺多为两层，开间4m至 12m、进深10m至15m，面积分割大，层 高3m至5m；
缺乏代表性的百货品牌及大型商业设施
来，随着云南省级机关的南移，滇池路沿
线等南市区的居民住宅小区迅速发展。
片区内住宅项目日趋成熟； 常住人口40多万；
按照昆明城市总体发展规划，未来南市区 将以南亚风情第壹城为中心成为南市区商 业中心区域，辅之广福路城市设计建设新 理念，未来片区有望成为连接新老城区经 济发展的“黄金商业走廊”。南市区的商 业价值将进一步优化、提升。
五华体育馆站 青少年宫站 正和小区站
大坝村站
度假村站
车辆段设置 五号线云之乡车辆段位于滇池度假区站南侧
ห้องสมุดไป่ตู้
1.滇池路沿线规划情况 1.3 轨道交通建设
基于地铁5号线在滇池路的站点规划，其沿线的商业项目未来将受益 于地铁5号线的建设
项目
五华体育馆站
对应站点 青少年宫站
美好家园
青少年宫站 正和小区站 美好家园 星光大道
多达16条公交线路覆盖滇池路沿线区域；
未来轨道交通5号线将在滇池路沿线设5个
站点；
滇池路与城市主干道日新路、广福路均相 互连接，同时随着2010年底西北三环闭合 工程的完工，昆明三环路已全程闭合，昆 明主城进入三环时代，形成二环十五分钟 交通圈，三环三十分钟交通圈。
1、滇池路沿线规划情况
线路 1号线 2号线 3号线 4号线 5号线 6号线（机场 线） 开工时间 2008年 2010年 2010年 完工时间 2012年 2012年 2014年
昆明南亚调研报告
昆明南亚调研报告南亚地区是我国对外贸易的重要组成部分，对昆明这一区域性大城市来说，南亚的发展情况和市场潜力对其经济发展有着重要的影响。
为了深入了解南亚市场，我们进行了一次调研，并将结果整理成以下报告。
一、南亚地区概况南亚地区是指包括印度、尼泊尔、斯里兰卡、孟加拉国、不丹、马尔代夫、缅甸等国家的区域。
占地面积广阔，人口众多，拥有丰富的自然资源和劳动力资源。
南亚地区的经济发展水平相对较低，但由于其地缘位置的特殊性，具有巨大的发展潜力。
二、南亚市场潜力1. 市场规模巨大：南亚地区总人口超过15亿，是一个庞大的消费市场。
其中，印度人口超过13亿，占据了南亚市场的绝大部分。
南亚地区消费需求旺盛，基础设施建设和消费能力还有很大的提升空间。
2. 发展速度较快：南亚地区的经济增长速度相对较快，其平均增长率超过6%。
印度作为南亚地区经济的主体，一直保持着稳定的增长势头，给南亚带来了较大的拓展空间。
3. 行业发展潜力大：南亚地区的制造业、信息技术、农业等行业发展潜力巨大。
尤其是信息技术领域，印度在全球信息技术服务外包中占据重要地位，具有较强的技术创新能力。
三、昆明与南亚的经济联系1. 地域优势：昆明位于南亚地区的边缘，交通便利，是中国对南亚开展贸易的重要节点。
昆明与南亚国家的地理距离较近，陆路交通和航空交通发达，为两地贸易合作提供了便利条件。
2. 贸易规模：昆明与南亚地区的贸易规模快速增长。
近年来，昆明对南亚的出口额稳步增长，尤其是向印度的出口增长较为明显。
同时，南亚国家也是昆明进口的重要来源地。
3. 贸易结构：昆明与南亚的贸易主要以农产品、工业品、矿产资源等为主。
其中，农产品是昆明对南亚的主要出口品类，而昆明主要从南亚进口矿产资源。
四、昆明对南亚市场的机遇与挑战1. 机遇：昆明与南亚贸易的快速增长为昆明的经济发展提供了良好的机遇。
南亚地区消费需求旺盛，可以为昆明的出口企业提供更多可能性。
同时，南亚国家也是昆明进口原材料和资源的重要来源地，有助于昆明的产业链优化。
昆明南市区区域报告[1]
![昆明南市区区域报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/cfadd99ba1c7aa00b42acb22.png)
2009年区域各业态开盘供应构成
•南市区开盘项目最多，共有32个项 目在09年开盘，其中，以多层、高 层为开盘主力。从09年供应来看， 昆明市的小高层、高层项目会更加 向南市区集中，南市区在2010年依 然是昆明市的项目集中区。
区域房地产现状
二级市场
2010年1~6月南市区开盘项目
项目名称
同德锦江嘉园 南亚风情第一城
劣势（W）： 部分区域农民房较多，环境较差。
交通、商业圈、生活配套。
机遇（O）： 未来南区的交通和配套有望得到极大的改善。 巫家坝机场搬迁后，该地块可让已经形成的商业 圈有望得到进一步发展，而周边区域也不再受到机 场影响和限制。 轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并 加强与其他区域的联系。
随着纯别墅项目的限批，渡假区纯 别墅物业呈逐年递减，但片区临近滇池 ，西望西山，区位优势突出，适宜开发 高档物业，作为昆明市别墅物业最为集 中的区域，未来该片区别墅供给量并不 会消失，但更多的是作为混合性物业的 组成部分来推售。
主力户型
别墅主力户型以200~300平米为主
项目名称
主力户型面积（㎡）
南市区现状
南市区
2003年，“现代新昆明”战略出台，在未来昆明的大规划 中，滇池将成为新昆明的中心，“一湖四片”的设想为南 市区的经济社会发展勾勒了壮阔的前景。正是新昆明战略 的制定者把目光投向了城市之南，由此才掀开了滇池路发 展史上的“黄金时代”，也让南市的发展进入另一个篇章。
区域划分
昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区 主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：
个盘分析
----04年~07年南市区纯别墅项目分析
2013昆明春交会商业踩盘报告
4.5
比上年增长% 11 11.4 11.6 13 13
4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0
3.7
3.9 3.3 2.7 2.3 1.8 1.2 1.4 0.9 1.4 2.7 2.8
20 15 10 5 0 2008年 2009年 20010年 云南 全国 20011年 20012年 15.3 14.5 8.9 8.8 11.4 11.3 15.6 14.1 13.5 12.6
看出： 同期相比，2013年1~3月土地成交面积及金额远远高于 2012年，尤其是1月份给2013年开了一个好头。 2012年上半年土地市场一直处于低迷状态，下半年出现好 转，3013年开年比较红火，2、3月份处于平稳增加的状态。
注：数据来源于昆明市国土资源局网站
20 12 年 20 1月 12 年 20 2月 12 年 20 3月 12 年 20 4月 12 年 20 5月 12 年 20 6月 12 年 20 7月 12 年 20 8月 12 年 20 9 12 月 年 20 10月 12 年 20 11 12 月 年 1 20 2月 13 年 20 1月 13 年 20 2月 13 年 3月
5号馆
4号馆
豪置业、诺仕达集团、长基地产、中海地产、中原实业、保利云南置 业、程宇地产、富民枫桥房产等地产公司（企业）的地产项目。 6号馆：主要设有俊发地产、佳达利地产、百大集团、广电、澎柏
投资、官房集团、鼎杰地产、奥宸、建工和顺、滕俊、龙宇地产、通
泰置业、云岭地产、长水航城等地产公司（企业）的地产项目。
参展项目概况
本届房交会共计64家房企携98个项目参展，其中泰国智达 盛世有限公司的“清迈·特瑞亭港”项目、马来西亚碧桂园房地产
昆明市的市场调研分析报告
昆明市的市场调研分析报告一、市场调研概况昆明市是中国西南地区具有重要地位的中心城市，也是云南省的省会。
昆明市辖区面积2. 37万平方公里，是中国面积最大的地级市。
昆明市是中国西南地区重要的经济、政治、文化、交通中心城市，也是中国面向南亚、东南亚开放的重要门户城市，是中国距离印度洋最近的内陆城市。
昆明市自古以来就是连接南北的重要通道，被誉为世界五大终南山岭之首，再加上地理位置优越，昆明市不仅是中国西南地区的重要交通枢纽和商贸中心，也是连接中国与东南亚、南亚之间的重要门户城市。
作为中国西南地区重要的政治、经济、文化和金融中心，昆明市的市场规模庞大，市场需求广泛。
为了更好地了解市场的现状情况和未来发展趋势，我们进行了此次市场调研分析报告，希望能够为政府部门、企业和投资者提供更多有价值的信息和数据支持。
二、市场调研方法本次市场调研采用了多种方法，主要包括实地调研、问卷调查、数据分析等多种手段。
1. 实地调研：我们对昆明市各大商业区、商场及主要街道进行了实地调研，了解市场的实际情况。
2. 问卷调查：我们开展了针对昆明市消费者和企业的问卷调查，收集了大量的市场反馈信息。
3. 数据分析：我们搜集了大量的市场数据和相关资料，并进行了深入的数据分析。
以上方法的综合运用，使我们得以充分了解昆明市市场的实际情况和发展趋势。
三、昆明市市场概况分析1. 经济发展情况昆明市是中国西南地区重要的经济中心之一，经济实力较强。
2018年，昆明市地区生产总值达到1. 14万亿元，居云南全省第一，同时也在中国西南地区名列前茅。
根据《中国城市商业魅力排名》，昆明市在中国城市商业魅力排名中位居第15位，较2017年上升了一位，商业魅力不断提升。
另据《2019中国城市崛起指数》，昆明市排名第10位，表明城市的综合竞争力在不断提高。
2. 消费市场情况昆明市的消费市场规模巨大，市场需求多元。
昆明市商品和服务消费额稳定增长，人民生活品质不断改善，市场消费潜力巨大。
2010年风之铃春季房交会市场分析报告
2010年风之铃春季房交会市场分析报告昆明风之铃FMC房地产研究中心房交会历来是开发商和消费者进行近距离接触的的平台，开发商在此进行产品宣传和销售，而消费者在此了解市场和进行购房选择。
春季房交会相对于秋季房交会规模要较小，但是从今年春交会的情况上看，一系列的对房地产的政策打压和市场暗藏的波动并未能有效阻挡开发商和消费者的热情，虽然此次春交会的项目展示功能更为突出，但是依然可以看出目前昆明房地产市场的状况。
一、参展楼盘供应情况（一）参展楼盘分布情况本次房交会总共参展了66个楼盘项目，与往年房交会上由昆明主城区唱主角，近郊及地州项目做点缀的情形有所不同的是，今年呈现出的是是地州楼盘活跃展示的状况。
从昆明主城区的参展楼盘上看，一至二环区域仍旧是参展项目数量最多的区域，其次是滇池板块。
一至二环是是城市副核心圈层，也是昆明城中村改造工程的重点区域，因此启动的城中村改造项目在目前来说是最多的。
南市区作为昆明市的发展空间最大的区域，其发展潜力使之成为昆明的开发热土，因此区域内的楼盘数量也较多。
而滇池板块凭借其环境优势成为目前昆明消费者眼中最为宜居的区域，因此此区域的楼盘多为中高端品质的楼盘。
从非主城区的参展项目上看，地州楼盘的大幅增多是今年春季房交会的一大特色，不仅是体现在地州楼盘数量的增多，并且体现在参展项目区域的增多。
昆明市的城市发展和交通建设使促进地州房地产市场发展的重要因素。
昆明市周边卫星城市已然纳入昆明的发展版图之中，而其他州县也因城市的建设而发展，开发商不再将眼光局限于昆明的主城区和著名的旅游城市，消费者的选择余地也会随之加大。
（二）参展项目的供应量1、主城区主城区的参展项目的占地面积为8137.4亩，建筑面积总共有1318.02万平方米。
昆明主城区可开发的土地有限，但是城中村改造和旧城改造为昆明主城区带来了二次房地产开发。
主城区内的楼盘面临的是项目价值提升和城市形象提升的问题，因此高容积率项目的开发是必然的趋势。
昆明市新南亚风情
什么是城市综合体
• 城市综合体一个显著特点就是均在所在城 市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济 南万达广场，180米高超白金五星级酒店； 又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金 五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑 双塔等；再者就如我们的新南亚风情园民 族风情建筑物
济南万达广场
新南亚风情园
新 南 亚 风 情 园 酒 店
昆明市新南亚风情园运营情况 的市场调查
对城市综合体发展的一些看法
小组成员
• • • • • 陈星硕 朱瑞勋 杨嘉南 李昌福 张敬德 • 黎明 • 何祥 • 江南
调查目的
• 通过此项目了解城市综合体 • 从政策、竞争对手、区位环境等因素解析 城市综合体发展中存在的一些问题 • 得出一些解决上述问题的看法和建议
存在的问题
• 通过我们前面几个因素的调查分析我们不 难看出，一个城市综合体发展的好坏，与 其与政策的一致性、市场准备的充分性以 及选址的正确性是密不可分的。 • 就如我们调查项目新南亚风情园一样，由 于其未充分综合考虑政策以及市场竞争因 素，加之其选址又较偏远，所以导致了它 的运营情况不是很理想。
竞争对手对新南亚风情园运营的影 响
• 由于这两大城中城的存在，将导致新南亚 风情园的消费群体数量大减 • 我们调查得知新南亚豪生大酒店标间570元/ 晚，而世纪金源酒店标间则只需498元/晚， 从性价比的角度来看不得不说是世纪金源 更胜一筹。这都可能导致新南亚风情园的 运营效果不好。
区位因素对新南亚风情园运营的影 响
竞争对手对新南亚风情园运营的影 响
• 新亚洲体育城位于彩云北路云大附中对面， 占地面积约172亩，总建面约37.5万平米， 容积率2.64%，绿化率45%，总户数1995 户，商业面积3.51万平米，绿化率45%。 • 周边配套有：大型超市,公寓式酒店,电影院, 酒吧,咖啡吧,餐饮休闲中心,大型百货店区 。
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2、中央商业广场
面积：3万平方米
街区式商业广场。由东南亚特色的大门、广场和3层半的独 立建筑组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通， 而下沉式商业街将家乐福超市和金鹰国际百货地下精品超市 无缝连接，有效拉动客流聚集，形成人流互动，实现资源共 享。
业态分布：以国际餐饮、品牌旗舰店、特色情调餐厅、时尚 前卫服饰、大型美食广场、旅游商品为主，形成特色商业区。
一、项目总体概况
发展商：昆明诺仕达企业（集团）有限公司 开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司 建筑设计：同济大学建筑设计院（集团） 商业全程顾问：北京汉博投资顾问有限公司 施工单位：建研地基基础工程公司云南分公司
云南建工第五建设公司 监理单位：云南诚成建设监理公司
项目主要指标：
1、退红线：25米 2、项目占地：282.45 亩，净用地229亩。 3、容积率：4.57； 绿化率：57.93；建筑密度42.82%。 4、总建筑面积：97.8 万平米,其中 ➢ 零售商业：27.8 万平米 ➢ 白金五星级酒店：5 万平米 ➢ 商务办公：9.6 万平米的 ➢ SOHO公寓：4.3 万平米 ➢ 高端住宅：24.6 万平米，2600户。 ➢ 二层地下空间： 27.6万平米，含3.8万平方米地下
• 立体景观系统
地面绿化为点、线、面结合方式，形成由中央广场、掌门地 带、滨河公园、社区园林等大面积块状绿地为主导，营造丰 富的、有层次的绿化景观空间，打造绿色建筑群。形成特色 商业风情轴线、人文风情轴线、生态观光景观轴线。
• 市政基础设施规划
设置给排水、燃气、供电系统。采用双回路供电，规划了7 个泵房、7个化粪池、8个污水排出口、10个10千伏变电所、 4个柴油发电机房、4个10千伏开关站、8个车库排风口和1个 垃圾收集站。
三个住宅组团建筑风格分别是现代欧式建筑、海派建筑、东南亚 风格，建筑面积分别是7.8万平米、9.6万平米、7.2万平米 。 锋尚MALL（购物商场）： 1.5万平方 两个运动、休闲广场：青春运动广场、香颂广场 五个主题商业、休闲街
主要商业搭配的黄金比例：百货 5：餐饮 3：娱乐 2
目录
• 一、项目总体概况 • 二、优越的项目区位与交通 • 三、科学的规划设计 • 四、丰富的商业布局与一线品牌招商 • 五、集中式营销推广与挤压式产品销售 • 六、优质品牌的物业管理 • 七、项目特点 • 八、项目运作成功之处 • 九、项目不足之处 • 十、项目开发运营主要启示
• 地上1～4层为以国内一线品牌、国际流行品牌、轻食 为主的零售业态；4层还有云南面积最大、集合度最强 的儿童天地。
• 5层为大型餐饮。目前昆明购物中心楼上（顶楼）餐饮 已被广泛接受，百大新天地、柏联百盛、新西南百盛 生意都非常好。
• 六至七层是五星级保利国际电影院、品牌健身、电玩、 KTV。电影院总面积6300平米，设有6个放映厅， 1900个座位
客户定位：20-35岁 年轻人，经营中高档 商品
7F
影院
保利国际影院
6F
5F
餐饮
青鸟健身
温莎 KTV
4F
运动户外
儿童配套 电玩
3F
休闲服
2F
时尚品牌服饰
轻食
1F
时尚精品服饰
化妆品
配饰 精品
轻食
B1F
20007㎡
• 负一楼家乐福面积2万平方，将成为西南地区最大的零 售商场。
业业态，包括酒店、写字楼、百货、餐饮娱乐、健身、 影院、超市、会所等。
大约70％面积开发商持有，80％以上业态已经落定。
• 招商客户：
邀请一流商家。
保利影院、金鹰百货、豪廷大酒店、家乐福、国美电器、麦 当劳、肯德基、必胜客、青鸟健身及其他百货、服装、餐饮、 娱乐等知名企业。
1、购物中心介绍（SHOPPING MALL） 9.8万平方
• 其他配套项目：幼儿园、两个运动、休闲广场等
四、丰富的商业布局与一线品牌招商
规模和体量： 商业零售和酒店的面积达35万平方米，商业面积相当
于3个顺城、3.5个正义坊、14个北辰财富中心、11个百 大新天地。
客流量：调研测算日常约8-10万人。
业态安排： 将各种业态的消费集合在一起，覆盖一、二、三级商
二、优越的项目区位与交通
位于滇池 路中段， 地处南市 区中心地 带。处在 省级核心 政务圈。 项目 3km 范围内至 少分布152 万人。9条 公交线路、 5号轻轨
三、科学的规划设计
• 住宅共计17栋，星光苑6栋，14-28层；星河苑7栋 28-30层； 星辰苑4栋29-30层。
• 24.6 万平米，2600户
南亚风情第一城 调研报告
南亚风情第壹城效果图
物业类型：现代城市综合体（住宅、公寓、写字楼、商铺、酒店等） 购物中心（SHOPPING MALL） 9.8万平方 中央商业广场：3万平方 金鹰国际百货：4万平方 豪廷大酒店：5万平方 3幢5A甲级写字楼：13.9万平方 住宅楼与底商（部分底商安排了家居、餐饮对住宅区形成生活配套）
商场和4675个停车位，15 个车位出入口
总投资：68亿，总产出200亿元左右。
打造目标： 以城市复合多元业态打造云南省级现代中央商业特区。 成为南市区核心地段的地标性建筑，代表现代城市最
高商业水准的现代城市综合体。
建设进度： 速度较快，雨季前完成了基础工程，年底主体竣工。
开业时间： 商业商务部分预计2011年9月整体开业。
内部路又分为车行、混行和步行三类道路。主要道路上 预留港湾式停靠公交站。
地下停车场
• 27.6万平米的两层地下空间，整体开挖、分片 实施。
• 布局3.8万平米的地下商场和4675个停车位， 可能成为昆明最大地下停车场。
• 设置有15个车库出入口，形成畅通的地下交通 网，并预留了城市轨道交通的接口。
• 主要户型面积情况： 1室2厅：建筑面积: 58 ～78㎡ 2室2厅：建筑面积: 74 ～110㎡ 3室2厅：建筑面积: 100 ～132㎡ 顶楼跃层（天幕别墅）：以4室或5室为主，主要建筑面积在
160-220平方
商业部分另行介绍
项目规划了12个交通到达口
将来的城市次干道南亚路48米宽,穿越项目，将滇池路、 二环、三环、广福路进行有机串连。