海昌集团成都极地海洋公园项目战略

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æ 青岛 极地海洋世界（2006）
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我们眼中的海昌地产
1996 1997
试水阶段
规模性进入
大体量投入
d 1998 1999
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
re 海昌华城 egiste 海昌欣城
老虎滩极地馆 海昌枫桥园 海昌名城
城市 住宅
nR 复合旅游地 U产
商业地 产
极地海洋世界
商业 地产
极地海洋 世界
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因此，我们在提出成都极地海洋世界住宅产品营销策略之际，结合上 述分析，首先做出关于海昌旅游复合地产极地品牌的历史性思考：
极U地nR蓝eg海ist战ere略d
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极地蓝海战略
型
is 中 5-12万 g 产 e 型 nR 经 5万以下 U济
上市公司董事、非欧美企业、民 营企业总经理、董事，顶级专业 人士、政府高级干部，金融企业 高管等。
善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所 和会所、社交聚会活动。生活追求高 雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。 拥有名车，经常出国旅游。
国内上市公司高管、民营企业总 经理、、高科技行业高级技术人 员，大型制造类行业的高级工程 师、医疗卫生机构的高级医师和 管理人才、政府高级干部、金融 机构经理等。
㎡, 6%
100—120 ㎡, 22.00%
寻找新成都人
2室2厅,
其他
15%
3%
red 3室2厅, te 35%
自由职业者 7%
is 80㎡以下, g 26%
国有企事业
e 25%
nR 80—100 U㎡, 32%
外企白领 30%
私企业主 35%
æ 争夺客源,竞争项目客户
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寻找新成都人
u区域房地产消费群体 主要来源于华阳本地、 成都市其他城区、成都 下辖县乡镇等区域。
u区域房地产消费群体 职业主要为国家公务 员、事业单位人员、企 业中高层管理人员、外 企白领、个体私营业 者、外来投资者等。
u区域消费群体中受过 中高等教育的占据主 流，且以中青年人员为 主。
u区域内房地产消费群 体主要选择3室及2室的 户型，其面积在80— 140平方米范围。
成都市区客源
为高层项目的客源基础，为竞争项目发展初期
d 客源主力： re 政府及事业单位人员/企业中高层管理人员/企 te 业白领/健康养老族/市区改善需求者 is 华阳和外地客源 eg 为高层项目中主力消费群体，分为以下类型：
华阳本区域人士/区域周围人士/成都市下辖
UnR 县、乡人士/投资型客户
æ 挖掘客源,区域购房客户
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寻找新成都人
从购买力的角度细分客户
u成 都 客 户 分 为 富 贵 、 富裕、中产、经济型。
u成 都 购 房 者 中 的 中 产 将成为我们的主力客 户；
u而 富 裕 及 富 贵 阶 层 将 是本项目的投资自住客 户。
类别 家庭年收入
职业背景
生活偏好
富 50万以上
d 贵 e 型 r 富 12-50万 te 裕
谨呈：海昌集团
极地·蓝海战Un略Registered
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2008-7-4
在我们面前，是中国海昌集团极地海洋世界主题系列的旅游复合地 产，及其在中国最富人文气质之城市成都的定位与营销策略。
d [一]大战略：极地蓝海战略 re [二]大地产：蜀地遇上大海 iste [三]大营销：站在城市高度 eg [四]大推广：世界是蓝色的 UnR [五]大联盟：基于强力联盟
is 低层,
17.4%
高层,
g 33.8% 高层项目越来越多
e 在即将上市的项目中，电梯公寓成为一个发展趋势，和
R 黄南地王、世纪城、远大·都市风景、蓝山美树等，都
n 多层,
将推出纯高层电梯公寓。区域未来电梯公寓总量将超过
U 23.5%
小高 60%。
层,
25.3%
æ 华阳地产,电梯大盘演变
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æ 成都向南
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蓉城聚焦华阳
项目规模越来越大
tered 华阳在售住宅建筑类型
区域即将上市项目规模普遍较大，其中又以和黄南地王 规模最大，达1084亩，其1期预计将于2007年上市，整 个项目共分7期10年开发完成；而世纪城和远大·都市 风景后期预计在2007年将有超过50万平方米的产品上 市。
4．极地品牌的核心地产产品战略： 在城市新中心建立公园互动型社区的大形象
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[二]大地产 蜀Un地R遇e上gi大st海ered
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2008-7-4
中国俯瞰成都
u 成都人口超过1000 万，是仅次于重庆、北 京、上海的中国第四大 城市。
u 城市综合竞争力排名 在中国中西部城市中排 名第一。
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寻找新成都人
目标客户定位
u阶层描述：以中产阶 层自住为主，富裕/富 贵阶层投资为辅。
u属地描述：成都市中 心为主体，周边县级城 市为辅的新成都人群
u职业描述：政府机构 企事业单位人员、都市 白领、私营企业主
u家庭结构：3口之家和 2口之家为主，大家庭 和单身为辅。
u需求偏好：2室2厅和 3室2厅为主，1房及4房 以上为辅。
海昌地产作品赏析
u2004年―至今，已经初 步形成了以大连为核心， 辐射东北、华北、华中、 西北、西南的全国范围内 的旅游投资体系，开发进 入了以极地海洋馆为核心 的旅游复合地产开发雏形 阶段，这以青岛的极地海 洋世界的开发为代表。
u 这个阶段的产品已经突 破了产品本身的内容，开 始对城市的经济、文化、 生活方式和消费习惯有了 带动和影响。
u “宜居之城，休闲之 都”，已成为成都面对世 界的一张响亮的城市名 片。
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æ 成都，中国第四城
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中国俯瞰成都
u成都的房地产市场有 着潜在的巨大需求和未 来投资升值前景，香港 和黄地产、新加坡吉宝 置业、中海集团、华侨 城地产等投资与开发商 纷至沓来，汇同蜀地强 龙，同城博弈。
沈阳极地海洋世界 青岛极地海洋世界 重庆极地海洋世界 成都极地海洋世界
UnR 独独立立型型产产品品
松松散散联联系系型型产产品品 密密切切联联系系型型产产品品
æ 地产九年，复合蜕变
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中国的旅游复合地产
从上个世纪90年代初起，起源于香港中旅
d 深圳华侨城的旅游地产，一直统领着中国 re 新兴的旅游地产理念和模式。 iste 而今天，一个颠覆和超越在出现——期望 g 实现更新最快更具市场商业价值的复合开 UnRe 发模式。
u2003年与英国威派克公 司联合投资开发的海昌名 城，为时尚潮流的购物公 园模式。该项目由超市和 精品百货两大主力店组 成，包括了主题餐厅、咖 啡厅、健身美容坊、形象 设计创作室等多种休闲娱 乐设施以及各种流行时尚 的服饰店。
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æ 大连 海昌枫桥园（2003）
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æ 后华侨城时代
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海昌的旅游复合地产
海昌旅游复合地产项目的全面启动，需
d 要：
wenku.baidu.com
re 让各地的相同产品连起来（同一产品） |整合产品品牌
iste 让不同的个案项目连起来（不同产品） |整合区域品牌
g 让全部的关联城市连起来（不同城市） |整合企业品牌
e 高端别 墅
城市住 宅
高端 别墅
u成都地产开始进入新 大盘时代，其代表正是 复合地产。
2000-2005年成都市房地供求关系图
1400
d 1200 e 1000 ter 800 is 600
400
eg 200 R 0 Un2000年
竣工面积 销售面积 2001年 2002年 2003年 2004年
2005年
æ 成都地产，外资、本土蓉城博弈
善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游 玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休 闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计 划性很强，不太进行较高的娱乐和购 物消费。生活和工作节奏较快，追求 快捷和便利。
喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经 济实惠为标准。经济忧患意识强，储 蓄强于消费。不盲目追求时尚和品
型
牌，
æ 创造客源,城市购房客户
都市
d 新锐 istere 品质
家族
Reg 家庭
养老
n 新新 U人类
年龄在26岁-40岁，以结婚丁客小家庭和孩子读幼 儿园或小学的三口之家为主体，或者 与父母共同 生活的两代或三代之家。
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æ 大连 海昌欣城（2000）
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海昌地产作品赏析
u 2001年投资建设的集海 洋动物、极地动物观赏和
游乐为一体的大型极地海
洋动物馆――老虎滩极地
馆的成功开发和运营，拉
动了大连市旅游经济的迅
猛发展，同时也增强了海
昌集团投资旅游产业的信 心。海昌集团确定了以“极 地海洋世界、主题乐园、
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寻找新成都人
从家庭结构角度细分客户
u从 成 都 目 前 购 房 者 的 家庭结构情况看，都市 新锐型、品质家族型、 家庭养老型、新新人类 型这四大类客户都将成 为我们的客户群。
u其 中 都 市 新 锐 型 、 品 质家族型这两类客户群 体所占比重将比较大。
类别
家庭结构
购房关注
u面积偏好：80-150平 方米为主。50-60平方 米和150平方米以上为 辅。
U全nR龄e新g化is成、te都多re人元d !化的
æ 关键词：全龄化、多元化、新成都人
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别墅, 10% 跃层, 15%
4室2厅, 25.00%
160㎡以上, 140—160 7%
㎡, 7% 120—140
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蓉城聚焦华阳
u根据规划，成都未来 的的空间发展是：近中 期空间拓展以向东、向 南方向为主，远期以向 南、向北为主。
u成都地铁1号线的规划 与建设，城南交通将更 加便捷。
u城南新城市中心建设 进程的加快，各项市政 工程设施紧张施工中。
u成都市政府正式确定 向南搬迁，城市政治中 心南移趋势行成。
加勒比海水公园、旅游古 镇、CITY WALK、渔人码 头”六大项目为核心的旅游 产业投资战略。
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æ 大连 老虎滩极地馆（2001）
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海昌地产作品赏析
u2003年开发的海昌枫桥 园以0.47的超低容积率和 20-55米的楼间距，打造了 生态环保连排别墅区。6万 平方米的绿化面积和3万平 方米的钓鱼湖开创了与大 自然亲密接触的健康住宅 典范。
蓉城聚焦华阳
tered 成都城区中产
型家庭客户比
is 重较大； g 二次及二次以 UnRe 上置业者居多
华阳区域 企事业单 位人员； 一次置业 居多
外地有一定 品质的家庭 购房或兼顾 养老者，包 括二级市， 也占有一定 的比重
æ 竞争市场, 客户源扩张
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谁是我们的目Un标R客e户gis？tered
上市公司经理、民营企业高管、 私营企业主、咨询类企业高级咨 询顾问、高科技行业高级技术人 员，制造类行业的中级工程师、 政府和事业单位中层干部、医疗 卫生机构的中级医师和管理人 才、成功的自由职业者、高校副 教授和教授、中学高级教师等。
各类企事业单位的普通员工或职 工，下岗职工等。
追逐社会高尚生活的表现形式，愿意 花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健 身。拥有中高档私车，喜欢选择中国 周边国家或地区旅游。
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[一]大战略 极Un地R蓝e海gi战st略ered
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2008-7-4
海昌地产作品赏析
u 2000年开发的国际性样 板生活社区――海昌欣城 等一系列高端产品以其超 前的规划设计理念，成为 了东北地区乃至全国房地 产开发小区的示范之作。 其中，海昌欣城系国内商 品住宅面积最大的临海靠 山精品住宅之一。这些在 今天仍然是大连的标志性 建筑的项目先后获得“大连 十大理想家园”、“十大品牌 项目”、“十佳房地产品 牌”、“国际建筑联盟 UICB—精品楼盘”等荣誉称 号。海昌欣城被大连现代 博物馆列为“永久性展示建 筑项目”之一。这些不菲业 绩为海昌领军大连地产奠 定了良好的基础。
1．极地战略： 海洋与陆地的文明撞击，是人类文明之极地
d 天府之国成都东方伊甸，是中国城市之极地 e 成都市南沿线新中心区，是成都之地产极地 r 极地海洋复合旅游地产，是区域地盘之极地 iste 2．“海洋文明和大陆文明”战略： g 当蜀地遇到大海，一切改变都有可能。 Re 3．成都海昌地产品牌的核心基础定位战略： Un 极地海洋主题公园互动型城市住宅产品