二手房买卖纯自助交易过程

从看房到买房，历经大半年时间；从看好房子到正式交易，等待一个月时间，从签订合同到过户，一天时间！哈哈，这中间的过程就好像梦游一般，恍恍惚惚办完所有手续，我们终于拥有了一个自己的家。现在感觉，买房也讲究缘分，当初这套房子因为中介的原因，差点与我们失之交臂，也是因为这个小插曲，我们和房主沟通最终达成自行交易的共识，所以事后我跟LG说，属于我们的最终还是我们的，说明我们和这套房子还是挺有缘份。
自助办理的过程中，我也请教过不少55BBS的XDJM，感谢他们对我耐心的解答和无私帮助，本着“人人为我，我为人人”的原则 在此把我自助交易过的详细流程记录下来，希望对大家买房能有所帮助。

一、看房选房

房子是我在网上看到的，当时房主没有委托任何一个中介，只是在网上挂的信息，后来LJ和WIWJ都主动联系她要帮她卖房的。我其实也是通过中介认识的房主，认了一次门以后，下次就自己主动找上门去了呵呵~

二、确定房子没有抵押或任何债权问题

这个可以在房屋所在区的房管局查询。

三、确定贷款方案

我这套房当时就因为房主还有未结完的贷款，房子仍抵押在银行，所以必须等他还清余款、解抵押后才能去签合同。

说商贷好像允许房屋在抵押状态下先签合同但是过户前房子是必须解抵押的，否则不能过户，这种情况也存在，很多都是先让买方拿着首付款帮他垫付余款的，但这时必须有个第三方（比如中介）来对这个资金担保,这样比较保险。

我说的办贷款，只是做到银行审核你是否符合贷款的资质，就是说银行先审核能不能批贷给你这么多钱，但不是立即放贷。银行放贷还是必须在房子过户之后进行的，所以卖家不可能等到银行房贷的钱再去还款解抵押

我们办的时候，首付是在过户以后给的房东，如果走中介的话，好像一般是签完合同后就给吧。

四、签约交定金

交不交定金完全取决于买卖双方的约定，我们这个房东人比较爽快，加上互相比较信任了，当初就没有定金这一项，达成交易共识后直接去的建委网签合同了。

五、网签
房管局办理。必须买卖双方都到场，持双方的身份证及卖方房本，填写《存量房买卖信息表（自行成交版），到网签窗口申请网上签约，具体流程可见:
http://210.75.213.161/public/oldhouse/page/lc-zx.asp 买受人（也就是以后的新房本的户主名）可以写两个人的名字，俺们就把咱俩的大名都写上去了（排名不分先后哈哈）。

六、缴税
地税局办理，须买卖双方到场。需要的材料比较多，大致是双方的身份证

原件
及复印件、房本及复印件、购房合同、《存量房买卖信息表（纳税）》等。到那后首先去初审的柜台那领取一张表格，由卖方填写房子一些相关信息，然后由初审员审核是否将缴税材料准备齐全。初审通过后就给号，然后等叫号缴税了。提醒大家去之前最好就把身份证和房本的复印件都备好，多准备几张以备用。在那里复印很贵，不划算。
营业税：俺们没有！
契税：首次购房的话，契税缴纳成交价的1%，这里需要买方签署一张个人首次购房的声明书，意思就是承诺第一次购房。如果是第二套房则按1.5%算。
个税：如果房屋买卖，上市未满5年的话，需要缴纳1%的个税。当初我在网上看到一个MM说，房屋起始年代取于购房发票、契税发票和房本中最早的一个年代来算，我这套按购房发票来算的话已经满5年了，就做好了不缴个税的准备~ 哪知道交钱的时候被告知，只能按契税发票和房本上年代来算，就差半年满5年呐，俺当时那个心痛~~~一下又要多缴几千块钱，不过房东人倒是挺爽快，说这样吧咱们对半出。行！最后一共缴纳了总放款1.5%的税，自我感觉甚为纳税人为国家做出了杰出的贡献啊，真是“我纳税，我光荣”

七、过户

因为我是准备公积金贷款，而且是国管的。当时询问公积金管理中心，说必须在申请贷款初审通过后才能过户。于是完税后奔到公积金管理中心领取办理贷款的相关材料。后来详细询问才了解到，之所以先初审再过户，是为了保障买卖双方的利益，以避免过户后贷款批不下来的情况。我们将自己的收入证明和公积金缴纳清单，以及贷款金额给工作人员看，工作人员明确说批下来不会有问题，可以先过户，于是我们火一般的速度再次奔赴房管局，办理过户手续。
过户首先去窗口领号，窗口工作人员会先审核是否将材料准备齐全（房本及身份证复印件、契税完税凭证、购房合同等）。其中有趣的是，他们让我们将房本的户主姓名盖住再去复印几张。当时我纳闷，全复印不就完了么？后来办理的时候才知道，他们是直接让我们在隐去原房主姓名的复印件上把新房主的姓名填上就成了，他们也懒得再打印新的，呵呵，这样果然是方便了他们办事，提高了“效率”呀。。。
经过大概15分钟，手续全部办理完成，最后给我们一张领取新房本的通知单，十天以后，俺们就可以拿到属于自己的大红房本本啦~~~~
上述就是我这一天自助办理的大概过程，感觉效率还是蛮高的哈哈~~其中可能还有些疏漏的地方，以后想起来再补充。接下来就是办理公积金贷款了，之后我也会将贷款的细

节发上来，最后祝愿大家
都买到称心如意的房！



关于公积金贷款：

1、准备材料：

请参照/accept/dk.asp 里边的资料汇总，这个可以直接从网上下载。刚见网上通告，说公积金贷款手续已经简化了，详见/news_detail.asp?news_id=1157

2、有关部分资料的提交提示：

评估报告：自己从网上找一个有资质的评估公司就行了，费用一般400-500元。
借款申请书：其中有个购房信息，里边的售房单位栏目都是填写卖方的有关信息，开户银行必须是建行。
担保方式：当初咨询工作人员，说公积金贷款主要有抵押担保和走担保公司担保两种方式，听着有点晕。后来我大致理解，抵押担保就是房产证办下来后，自己去银行办理房产抵押，出他项权证，然后银行凭他项权证后才放贷，这个花费时间比较长；走担保公司，就是花钱找有担保资质的担保公司（费用根据贷款额度计算）给你作担保，银行可以见契税就放款，时间比较快。为了省钱，加上房东不是那么着急催要余款，所以我选择的抵押房产方式。

3、有关个人最高可贷款额度：

公积金贷款最高额度，是取房产实际成交价、评估价两者中最低的为依据，一般可以贷到6-9成。
贷款额度跟个人每月缴纳多少钱没有必然联系，只要连续缴存一年以上，没有任何信用问题，且月还款额度不超过家庭总收入一半，据说一般都可以贷下来。



最新进展：

2月11日提交的公积金贷款申请，终于于昨日（3月16日）审批通过，短信通知我可以去国管中心面签了。当时提交时工作人员说的大约20个工作日，看来审批时间真是只会长不会短。
面签的准备材料：买方：贷款人（已婚的配偶需同行）携带身份证原件、建行储蓄卡（436开头）及其复印件；卖方：携带身份证原件。先到国管中心二层交担保手续费，然后签借款合同及办理相关手续。
关于担保手续费：因为我是自行交易的，担保手续费是收取贷款金额的千分之1.5。当时我注意有些人是交的千分之3，我理解可能他们是走的担保公司（或者中介之类），所以收取的担保金额要高一些。自行交易看来处处都省钱啊，心中不免暗爽嘿嘿。
另外提醒大家：如果是选择的在建行朝阳支行办理贷款手续，最好在面签那天把新房本、契税发票都准备好，因为面签后就是办理抵押手续了，而朝阳支行就在国管中心旁边，可以就近办理。可惜我今天脑子少根筋，没有想着资料带齐了，所以还得跑一趟来办抵押。



关于抵押登记：

4月14日，委托办理房产抵押的公司业务员通知我们去房管局

办理房屋抵押手续（即在房本上
盖抵押章，出他项权证）。需要我们准备的材料有：房本及复印件、身份证、结婚证及复印件、契税及复印件。办理过程很快，大概15分钟就办完了，但房本得留在房管局。大概10个工作日以后，公司业务员会过来取已经盖好章的房本，然后再等3个工作日，我们去委托公司取房本，银行即放款了。未完待续。。。