采购人需求

采购人需求一、项目概况（一）物业基本情况广州市文化广电新闻出版局机关服务中心位于广州市吉祥路58号，总建筑面积5173 平方米，另管理中山四路大院绿化面积3000平方米、仓库面积1776平方米、吉祥路30号3545平方米。

（二）招标范围确定一家中标供应商，为广州市文化广电新闻出版局机关服务中心提供物业管理服务，包括：保安服务；交通、车辆、停车场管理；保洁服务；公共设备、实施的常规维护、保养、维修，用水、用电、工程改造和装修跟进（但不包含改造、安装等工程工作），厨房服务；物业资料及档案管理。

二、人员配置和要求（一）人员配置共56人（含项目主任1人）。

1.项目主任：1人2.保安人员21人。

3.卫生保洁员17人。

4.电工：1人。

5.厨房人员：11人（其中3名厨师，8名厨工）。

6.值班员：2人。

7.文员：3人，工作地点待定。

（二）人员素质要求1.项目主任：项目主任应具备大专以上（含大专）学历，年龄在50岁以下，持有物业管理师证书，有3年以上物业管理经验。

中标供应商要赋予项目主任一定的自主权，以利提高物业管理效率；管理人员需身体健康，具备较强的综合管理能力和专业化服务技能，沟通和文字表达能力较强。

2.保安人员：身体健康，年龄在45岁以下，男性身高不低于1.65米，女性身高不低于1.55米，形象正面，身体健康，政历清楚，无不良记录；责任心强，服从性强，具有安全保卫防范经验，熟悉治安防盗报警系统运用和取得相应的上岗证书。

3.清洁人员：身体健康，年龄在45岁以下，吃苦耐劳，有清洁工作经验，掌握清洁技巧，熟练使用各类清洁工具。

4.电工：身体健康，年龄在50岁以下，熟悉电气设备及房屋维修维护技术，具有相关电工上岗专业证书。

5、厨房人员：（1）厨师：负责菜品产品的创新，有相关工作经验优先，能吃苦耐劳，服从工作调配，会制作粤菜，身体健康，厨师3人年薪总额需达到20万元（包括但不限于人员工资、个人及公司缴纳社保、加班费、福利、补贴等各项总和）。

（2）厨房勤杂工：含洗菜工、洗碗工、服务员，年龄20～50周岁，男女不限；身体健康，有团队精神。

5.文员：年龄在20-35岁以下，容貌端正，身体健康，政历清楚，无不良记录；责任心强，服从性强，电脑运用熟练。

（三）人员待遇要求1.每月工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（注：工资不包含中标供应商按国家规定必须为服务人员支付的社会保险费用及其他应付费用）。

2.工作人员薪金待遇等要符合广州市劳动用工现行政策法规，如因用工引起的劳动纠纷及补偿问题由中标供应商负责解决。

三、物业管理总体要求（一）投标人要根据有关法规、政策及本物业的特点，提出整体设想及策划，包括但不限于：高标准、高水平的管理措施，超前性、创造性、全方位的服务意识，体现优雅文明环境、文化特色的物业管理典范模式。

（二）采购人对中标供应商组建的物业管理机构进行业务归口管理。

（三）中标供应商对物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。

（四）采购人有权查阅中标供应商有关本项目物业管理的财务状况及财务报表。

（五）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商服务人员有直接指挥权。

中标供应商对所录用人员严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。

（六）中标供应商的服务人员按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些形象岗位录用人员体形、身高要有规定。

（七）中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（八）中标供应商不得擅自改动物业内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。

（九）中标供应商对本项目的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保物业人身财产的安全。

（十）物业管理机构要求：物业管理服务机构健全、专业；物业管理人员具备相应的任职资格，管理人员和专业技术人员持证上岗；管理制度、服务规程、工作标准规范；具有科学合理的物业管理服务流程；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；（十一）自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

四、保安服务要求（一）管理服务范围辖内的公共秩序维护、安全防范、消防、防盗、监控管理工作，包括公共区域、建筑物、停车场等安全防范工作；整个管辖区域做到24小时有安保人员定时巡查；完成巡查管理，预防重大火灾、刑事和交通管理责任事件的发生，对突发、意外事件有应急处理程序计划和措施。

遇特殊情况积极跟进处理并及时报告采购人，协助保护现场；做好其它与安全保卫有关的事项。

（二）保安员工作职责：1.对上级的指令绝对服从。

2.熟悉岗位的任务和要求，严格按照岗位的要求工作，并坚守岗位，未经许可不得离岗，积极完成当值任务。

3.严格遵守纪律，注重仪表仪容和礼节礼貌。

4.熟悉消防设施、器材的位置和使用方法。

5.熟悉本项目情况，主动为采购人提供服务，遇到访客违规事件，必须有礼貌地予以制止并耐心地解释。

6.爱护通讯器材和公共物品。

7.对采购人提出的力所能及的工作要求及任务应当积极主动跟进完成。

8.遇到突发事件（火警、抢劫、盗窃、破坏等）敢于挺身而出，保护采购人财产和物业安全，如不能单独处理的，根据时间严重程度及时上报主管人员或公安机关。

9.保安员要严格操练、文明值勤、勤奋好学、乐于助人，为采购人提供优质服务。

10、团结友爱，互相关心，积极参与微笑服务活动。

熟悉办公楼区域环境，了解周边情况，确保办公楼门口无人员聚集现象，如发现特殊情况，及时通知公司有关部室。

11、认真负责报纸、书信、汇款单、包裹收发工作12、对待来访人员，须先同接待人联系确认，进行登记，做好存档。

13、严禁可疑人物、物品进入，大件物品进入须相关部门允许，并出具书面手续。

（三）管理运作1.管理定位(1)专业管理：建立健全纪律严明、训练有素的队伍，加强工作人员在管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，按年度根据具体情况及时制定有效实际的培训计划。

(2)制度管理：建立健全切实可行且符合本项目正常运作的保安管理制度。

(3)安全防范管理：做好治安联防工作，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好本项目的各项安全防范工作，安全防范管理档案齐全可供随时备查。

(4)消防管理：明确消防安全责任制，定期做好防火安全检查。

(5)秩序管理：维护责任范围内的公共秩序，规范车辆管理，确保车辆停泊有序、交通畅顺。

2.管理措施(1)队伍管理所有保安人员招聘都要通过严格的考核、筛选，择优录用，整体队伍平均年龄控制在45周岁以下；非特殊情况不得随意改变人员队伍架构及组成，控制人员稳定性，新进人员必须通过岗前培训方可上岗。

(2)量化管理根据项目具体情况制定一整套完善的规章制度和办事程序并确保落实到位，使管理工作做到行为标准化、管理规范化，能够定期主动接受采购人的考核检查，对采购人提出的工作要求及时作出跟进、整改、反馈。

(3)工作落实A．建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对本项目各区域进行全方位值岗巡查，预防各类刑事案件和治安事故的发生，做到预防为主、防范结合。

B．坚持本项目内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。

积极与当地公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作。

C．建立安全责任制度，定期进行治安、消防安全巡查，及时发现隐患并整改。

D．在执勤工作时，对违反治安管理规定的人给予制止。

E．在执勤时必须做到：统一着装、统一佩带标志并配有通迅工具，遵纪守法、服从命令、听从指挥、团结协作、热情服务，自觉接受社会和公民的监督。

(4)消防管理A．明确防火责任制和成立消防工作领导小组。

B．制订消防安全定期检查制度，根据文保单位特征制订落实本项目重要部位防火措施，加强消防安全检查。

C．开展消防宣传教育，每年举行至少两次以上消防演练，提高工作人员灭火扑救能力，同时制定灭火和应急疏散预案。

D．加强消防设施设备管理，对本项目内的消防设施设备实行每个月每个季度定期检查，发现问题及时向有关部门报告，确保消防设施设备100%处于正常待投入使用的状态。

E．加强防火管理，建立动火作业审批制度，确保动火作业安全。

F．建立健全详实、统一的消防档案，随时可供查阅。

(5)维护公共秩序，规范车辆管理根据项目情况制定合理有效的车辆管理规定，严格按照采购人的指示，做好车辆的导泊和管理工作，确保车辆停放、出入安全有序。

3.其他(1)细化人员培训方案，包括进驻接管前的培训计划、项目正式运作期的培训以及后续不定期的专业培训。

(2)具备实际有效的入职考核及定期工作考核制度，保证保安业务理论知识合格率达85%以上。

(3)全年治安、火灾管理责任事故发生率为零。

(4)全年保持车辆安全进出、停放无管理责任事故发生。

(5)人员变动或工作安排调动需经采购人同意方可执行。

（四）保安管理制度与服务规程1.保安服务基本要求(1)每天上班前20分钟、下班后10分钟为班前、班后会时间，不得无故缺席。

(2)上岗前应统一着装，在岗时应保持仪表端庄、仪容整洁、精神饱满，进入管理区域不得将手插入制服的衣裤口袋内，不准戴墨镜等饰品。

(3)上岗时应保持制服干净无褶皱，衣着打扮整齐统一。

(4)当值保安人员应在规定位置上以站立姿势站岗，动作规范统一，当值期间不得从事其他与岗位工作无关的事务。

(5)每个当值岗位要配备对讲机。

(6)保安人员的头发应勤梳理，不留长发，不留胡须和鬓角，不留长指甲。

(7)当值岗位要认真按规范要求执勤，并做好相关记录，不允许代他人填写记录，不允许事前填写或事后积累补填记录。

2.保安员交接班要求(1)准时参加班前班后会，服从队长的工作安排，明确接岗位置，做好岗位交接准备工作。

(2)接岗时，要提前5分钟进入岗位，仔细检查接班（岗）物品（如对讲机、警械等）以及岗位设施设备、环境卫生情况等，了解岗位有关事项。

(3)交接班时要严格执行交接班制度，接班人员未到岗前，当班人员不得离岗。

3.出入口岗服务规程:人员及物品出入管理(1)要熟悉本项目各个地点的名称和工作人员的基本情况，包括姓名、相貌特征等。

(2)当采购人工作人员或其上级部门领导及工作人员（或客人）有服务需求时，要主动提供帮助。

(3)若遇上级领导或重要客人参观考察或指导工作，要及时将情况上报并在《保安部工作记事表》记录清楚，由保安部保存备查。

(4)在非开放时间阻止无关人员进入项目范围，有特殊情况应第一时间与采购人取得沟通。

(5)当有财产物品出入时，要求工作人员、客人自行打开物品接受检查，规范做好登记备案。

(6)核对出行物品数量与《货物出行证明》所列数量是否相符，出行证明上的签名是否有效，若不符要求，应制止搬出并通知领班报管理处、采购人查明原因；若相符，收取《货物出行证明》并签署放行人姓名，放行日期、时间，由保安部保存。