西安某国际中心可行性研究报告(终稿)

**·**国际中心可行性研究报告目录第一章总论..................................... - 3 -1.1 项目概况.................................. - 3 -1.2 项目提出的背景及建设必要性........... - 6 -1.3 项目主要技术经济指标.................. - 9 -第二章市场前景分析......................... - 10 -2.1 项目功能分析.......................... - 10 -2.2 项目功能布局、绿化与交通........... - 12 -2.3 项目市场分析.......................... - 18 -第三章项目定位.............................. - 25 -3.1 主题定位：引领都市新生活，打造西安新地标- 25 -3.2 功能定位............................... - 26 -3.3 市场定位............................... - 27 -第四章投资估算和资金筹措.................. - 29 -4.1 投资估算............................... - 30 -4.2 资金筹措............................... - 36 -第五章财务评价与社会效益分析............. - 37 -5.1 项目经济效益分析..................... - 37 -5.2 项目投资风险分析..................... - 41 -第六章结论................................... - 41 -**·**国际中心可行性研究报告第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目说明建设内容：将现状**饭店进行增值改造，建设为一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦——**·**国际中心。

**·**国际中心主要包括：20,000平方米左右的商业、特色餐饮中心和商务会所，分布于建筑的一～八层；50,000平方米左右的酒店式公寓，分布于建筑的九～二十八层，以实用简约的小户型公寓为主，面积在30～70平米左右，可满足居住，商务及酒店经营等多种需求。

1.1.2 项目位置（参见图1）**·**国际中心地处**中心，紧邻**桥，现址原为**饭店。

交通便利，周围旅游景点、名胜古迹众多，大专院校林立，商业网点遍布。

图 11.1.3 用地现状（参见图2）：原址为**饭店，占地12.43亩，现有建筑面积14700平方米，现有建筑大部分建于70年代。

拟将对现有建筑进行增值改造，建设**·**国际中心。

1.1.4 周边现状（参见图3）：西侧为长安路，北侧为规划路及长安大学附小的实验楼，东侧为西安市育才中学的校园，南侧紧临即将改图2图3 造的**俱乐部，**俱乐部规划为26层。

1.1.5 环境介绍■ **：**距钟楼约3公里，是以“**十字”为中心的区域，北至南二环路，南到纬二街，东迄翠华路，西至朱雀大街。

■ **位于南部文教科研区，地理位置优越 ，大专院校云集，亦是西安重要的商业圈。

■ 根据西安城市建设规划，**将位于旧城和长安区新城之间，为整个西安市的商业地理中心,具有极高的发展和升值潜力。

■ 根据史书记载及周易卦相的风水学说，**在历史上位于西安地区的“九五至尊，飞龙之位”，西安古城的中轴线南侧，是最尊贵的地区。

■ **所在的中轴线两侧东西对称地建有两座规模宏伟的寺观，西面是道教的玄都观，东面是佛教的兴善寺。

有极高的历史重要性及房地产市场卖点。

■ **地区大专院校及科研机构林立，具有浓厚的人文气息。

1.2 项目提出的背景及建设必要性**饭店始建于1972年，位于西安市南郊文化、旅游、商贸中心，北临西安市南二环路，环境优美、交通便利。

自建店以来一直是接待全国大中型业务会议和市、区人代、政协会议的主要饭店之一，为西安的经济建设，为陕西的旅游文化交流事业，对外宣传陕西、宣传西安做出了巨大的贡献。

但随着人们生活水平的提高，消费观念的转变和消费群体的演变，**饭店陈旧落后的设备、设施、不尽合理的结构、布局，日益成为**饭店发展和参与旅游服务市场竞争的严重障碍。

首先，**饭店受原有建筑结构、布局所困，造成1700平方米的餐厅和大礼堂长期闲置，没有发挥其应有的作用。

其二，饭店客房是1970年代左右建成的不带卫生间的普通客房，虽多次改造，用两间改一间、三间改两间的形式变成标准客房。

但与市场需求相比其装修、装潢陈旧、房间布局不尽合理等问题仍十分突出，影响饭店的经营，令住店旅客不很满意，顾客回头率下降，使饭店声誉大受影响，经营也因此受困。

其三，饭店除住宿、餐饮外，没有其它与住宿、餐饮相配套的旅游娱乐、健身、商务中心等服务项设施，服务功能单纯，服务项目单一的局面，制约了**饭店的市场竞争能力，也制约了公司更进一步的发展。

另外，从西安市酒店业的整体环境来看，西安市目前旅游酒店数量过剩、酒店客房出租率下降，许多饭店相互压价竞争，出现了靠为酒店拉客源以从中牟取差价的“二房东”，削价恶性竞争、行业利润率下降，使整个行业进入一个无序竞争的恶性循环之中。

设备设施陈旧、客房结构布局不尽合理、酒店整体服务功能单一、西安市酒店业竞争的日益加剧，使**饭店目前的现状难于适应发展的需要，必须投入资金对其进行改造。

西安市商业中心的南移，**商圈的逐步成熟，则为投资改造提供了商机。

**饭店所在地区商业发达、毗邻高新技术开发区。

南有好又多超级市场、**国贸大楼，北邻南二环路、工业品展览馆、陕西国际展览中心，西有**综合商贸楼、日用品批发市场、百盛**店，**处于长安大学、西安音乐学院、西北建筑工程学院等几所名牌大专院校环抱之中，交通便利、客源充足。

随着西安市商业中心逐渐南移，客流量渐增，**地区日趋繁华，已形成了独特的消费群体，发展商业及旅游服务的大气候已形成。

根据《西安市商业网点发展规划》（2004年—2020年），西安市将大力建设以**地区为首的12个区域商业中心，**商业中心区除具备一般区域商业中心的特点外，还将结合会展业和大雁塔及曲江文化旅游区的特点，目标顾客为会展人流、旅游人口及本地区居民、大专院校学生等。

根据**饭店的现实，结合**地区乃至西安市的发展趋势，对其增值改造，通过公司增值改造现有**饭店，投资建设**·**国际中心，利用其优越的地理位置，本着“引领都市新生活，打造西安新地标”思想，把**饭店建设成一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦——**·**国际中心，开发适合市场需求的购物中心、商务会所、酒店式公寓将是一个可行的措施。

风行欧美的酒店式公寓，实行“酒店式管理、家居式服务”，吸收了传统酒店和传统公寓的长处，十分适合于商务、会展人员。

购物中心、商务会所的建设符合**地区西安市区域商业中心龙头的发展趋势。

投资对**饭店进行增值改造，发挥其地理位置优势，改变其现状，既避开了目前酒店业竞争的焦点，又找到了新的利润增长点，符合公司长远发展目标和发展战略，也符合西安市总体城市规划和商业网点发展规划。

1.3 项目主要技术经济指标用地面积：7,200平方米建筑面积：96,742平方米其中：地上建筑面积：79,730平方米地下建筑面积：17,012平方米商场面积：20,038平方米餐饮面积：11,098平方米公寓面积：51,694平方米建筑密度：48.9％容积率：11.07图4 绿地率：33.7％总停车数量：217辆（其中地上停车位共10，地下停车位共207,地上停车位主要为大客车服务）建筑高度：99.6米建筑层数：地上28层（裙房8层），地下三层外形设计：时尚、新颖，具有视觉冲击力第二章市场前景分析本着“引领都市新生活，打造西安新地标”的思想，面向会展人流、旅游人口及本地区居民、大专院校师生，把**饭店改造建设成一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦——**·**国际中心，具有广阔的市场前景和发展空间。

2.1 项目功能分析2.1.1 酒店式公寓酒店式公寓，拥有独立产权、统一初装修、配备包括厨卫在内的综合套间。

整个中心提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。

投资者可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以用于投资，购买后交由**国际中心以酒店的形式出租经营，获得投资回报。

游客、商务人士可以当作酒店入住、获得酒店式的服务、家一般的温馨和享受。

2.1.2 高级休闲会所高级休闲会所，招收会员，收取一定金额的会费，为会员应酬会客、用餐、休憩、娱乐等商务活动提供场所和其它便利。

主要包含西餐厅、中餐厅、咖啡厅、茶馆、CEO会馆、SPA中心等商务休闲功能，采取会员制经营，吸纳中心的业主、入住的游客、企业法人、社会成功人士为会员，收取固定的会费，为会员提供星级服务。

2.1.3 商业购物中心商业购物中心，统一规划、统一建设、统一管理，为商户提供黄金地段的超值商业设施。

大型的核心店、多样化的商品街、宽广的停车场、个性化的娱乐休憩广场，能满足消费者多样化的购买需求与日常活动。

实行商业型公司管理，购物中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。

服务功能齐全，集零售、娱乐为一体，商业购物中心可实行卖场租赁制。

2.1.4 高档餐厅高档餐厅，统一规划、统一建设、统一管理，为商户提供黄金地段的超值餐饮经营场所和设施。

发挥公司和集团公司在餐饮经营方面的优势，引进大型品牌餐饮、特色餐饮，构建适舒的、地方民族风味小吃美食广场和高档次的餐饮招待场所。

餐厅、餐饮场所和设施可实行租赁制。

商业购物中心、高档餐厅、高级休闲会所及酒店式公寓，相互依托、相互配合，共同构成设施豪华、功能齐全、店堂典雅、宽敞明亮，引领都市新生活，打造西安新地标的**·**国际中心。

2.2 项目功能布局、绿化与交通项目建筑物外形精致古典的立面构图手法，彰显建筑典雅人文气质，打造端庄大气，挺拔高耸，具有活力韵味的新时代地标建筑。

设计手法采用整体设计、均衡设计和细节设计相结合的原则，突出视觉冲击力，保证比例尺度的均衡，强化建筑的垂直感；屋面的玻璃体、顶部带有发光体的金属光槽高低错落，使得建筑更为高耸挺拔，精致典雅。