北京立水桥项目可行性研究报告

北京立水桥项目市场可行性研究报告

2006/07/30

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目录

第一部分项目总说明8 1.1.项目总说明8 1.1.1 项目背景8 1.1.2 项目发展商情况8 1.1.3 项目评价目的9 1.1.4 项目评价依据9 1.1.5 建设必要性10 1.2. 项目概况10 1.2.1项目地块状况10 1.2.2 项目规划指标11 1.2.3 项目建设现状12

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第二部分市场前景分析13 2.1项目总论13 2.1.1项目概况13

2.1.1.1项目名称

2.1.1.2项目建设单位

2.1.1.3项目位置

2.1.1.4项目周边目前现状

2.1.1.5项目性质及主要特点

2.1.1.6项目地块面积及边界长

2.1.1.7研究工作依据

2.1.2 可行性研究结论14

2.1.2.1市场分析预测

2.1.2.2项目地块分析

2.1.2.3项目规划方案

2.1.2.4项目工程进度

2.1.2.5投资估算及资金筹措

2.1.

3.项目存在问题与建议23

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2.2 项目提出背景24 2.2.1.项目提出背景24 2.2.1.1项目所在区域商业发展情况

2.2.2.项目投资的必要性28 2.3 市场研究29 2.

3.1.市场供给29

2.3.1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查

2.3.1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查

2.3.1.3其他替代性产品供给量情况调查研究

2.3.2.市场需求32

2.3.2.1所在区域内商业用房的租用情况调查

2.3.2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查

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2.3.3.市场价格33

2.3.3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查

2.3.3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查

2.3.4.市场预测34

2.3.4.1未来该区域内商业用房需求预测

2.3.4.2销售及租赁价格预测

2.3.5.市场推销35

2.3.5.1推销方式及措施

2.3.5.2产品推销费用预测

2.4市场研究35 2.4.1.地块特征分析35

2.4.1.1项目区位分析

2.4.1.2项目交通分析

2.4.1.3项目人流分析

2.4.1.4项目周边规划

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2.4.2.项目SWOT分析39

2.4.2.1项目优势分析

2.4.2.2项目劣势分析

2.4.2.3项目机会分析

2.4.2.4项目威胁分析

2.4.

3.项目定位方案41

2.4.

3.1项目产品方案

2.4.

3.2主要技术经济指标

第三部分项目经济分析45 3.1 投资估算45

3.1.1.土地费用

3.1.2.前期工程费用

3.1.3.建筑安装工程费用

3.1.

4.基础设施建设费用

3.1.5.管理费用

3.1.6.销售费用

3.1.7.营业税支出

3.1.8.其他成本支出估算

3.2 开发进度48

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第四部分项目可行性分析结论48 4.1 经济评价48 4.2 社会环境评价50 4.3 总体结论及建议52

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第一部分项目总说明

1.1.项目总说明

1.1.1 项目背景

为积极配合及支持北京市整体发展规划，把握新政后新一轮房地产开发的商机，****房地产开发有限公司通过审慎的市场研究，****房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼、公寓办公、商业裙楼等。

1.1.2 项目发展商情况

项目发展商：****房地产开发有限公司

开发资质：**资质

法人代表：***

注册资金：***万元

注册号：**********

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1.1.3 项目评价目的

本报告对北京立水桥项目的可行性进行评估。其主要评价目的为：

（1）投资环境研究分析，把握宏观市场环境

（2）市场研究分析，确定项目的市场定位（包括但不限于销售价格定位）

（3）通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价；

（4）通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析，帮助开发商安排融资计划；

（5）通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析、对项目进行不确定性分析；

（6）为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考；

（7）为政府进行项目审批提供参考和依据。

1.1.4 项目评价依据

（1）中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》；

（2） ****设计院有限公司设计的《北京立水桥项目修建性详细规划方案》；

（3）中华人民共和国企业法人营业执照（副本）

（4）委托方提供的项目开发有关资料

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1.1.5 建设必要性

从社会效益角度分析，本项目的建设符合北五环外的控制性规划和详细规划。为北五环外的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于写字楼及商业用房的需求，同时进一步繁荣北五环外路段区域。项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的开发建设面临着良好的市场环境。本项目将面临较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。

不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性

1.2. 项目概况

1.2.1项目地块状况

项目位于交通主干道****路，东临****、南临*****、西面是*****、北连*****。

项目所处位置***路段是2005-2006年北京房地产发展较为活跃地区之一，有着较好的区位优势，拥有着良好的生态环境品质和明显的经济效应。

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