北京立水桥项目可行性研究报告

北京立水桥项目市场可行性研究报告2006/07/301目录第一部分项目总说明8 1.1.项目总说明8 1.1.1 项目背景8 1.1.2 项目发展商情况8 1.1.3 项目评价目的9 1.1.4 项目评价依据9 1.1.5 建设必要性10 1.2. 项目概况10 1.2.1项目地块状况10 1.2.2 项目规划指标11 1.2.3 项目建设现状122第二部分市场前景分析13 2.1项目总论13 2.1.1项目概况132.1.1.1项目名称2.1.1.2项目建设单位2.1.1.3项目位置2.1.1.4项目周边目前现状2.1.1.5项目性质及主要特点2.1.1.6项目地块面积及边界长2.1.1.7研究工作依据2.1.2 可行性研究结论142.1.2.1市场分析预测2.1.2.2项目地块分析2.1.2.3项目规划方案2.1.2.4项目工程进度2.1.2.5投资估算及资金筹措2.1.3.项目存在问题与建议2332.2 项目提出背景24 2.2.1.项目提出背景24 2.2.1.1项目所在区域商业发展情况2.2.2.项目投资的必要性28 2.3 市场研究29 2.3.1.市场供给292.3.1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查2.3.1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查2.3.1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.3.2.市场需求322.3.2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.3.2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查42.3.3.市场价格332.3.3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查2.3.3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查2.3.4.市场预测342.3.4.1未来该区域内商业用房需求预测2.3.4.2销售及租赁价格预测2.3.5.市场推销352.3.5.1推销方式及措施2.3.5.2产品推销费用预测2.4市场研究35 2.4.1.地块特征分析352.4.1.1项目区位分析2.4.1.2项目交通分析2.4.1.3项目人流分析2.4.1.4项目周边规划52.4.2.项目SWOT分析392.4.2.1项目优势分析2.4.2.2项目劣势分析2.4.2.3项目机会分析2.4.2.4项目威胁分析2.4.3.项目定位方案412.4.3.1项目产品方案2.4.3.2主要技术经济指标第三部分项目经济分析45 3.1 投资估算453.1.1.土地费用3.1.2.前期工程费用3.1.3.建筑安装工程费用3.1.4.基础设施建设费用3.1.5.管理费用3.1.6.销售费用3.1.7.营业税支出3.1.8.其他成本支出估算3.2 开发进度486第四部分项目可行性分析结论48 4.1 经济评价48 4.2 社会环境评价50 4.3 总体结论及建议527第一部分项目总说明1.1.项目总说明1.1.1 项目背景为积极配合及支持北京市整体发展规划，把握新政后新一轮房地产开发的商机，****房地产开发有限公司通过审慎的市场研究，****房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼、公寓办公、商业裙楼等。

1.1.2 项目发展商情况项目发展商：****房地产开发有限公司开发资质：**资质法人代表：***注册资金：***万元注册号：**********81.1.3 项目评价目的本报告对北京立水桥项目的可行性进行评估。

其主要评价目的为：（1）投资环境研究分析，把握宏观市场环境（2）市场研究分析，确定项目的市场定位（包括但不限于销售价格定位）（3）通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价；（4）通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析，帮助开发商安排融资计划；（5）通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析、对项目进行不确定性分析；（6）为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考；（7）为政府进行项目审批提供参考和依据。

1.1.4 项目评价依据（1）中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》；（2） ****设计院有限公司设计的《北京立水桥项目修建性详细规划方案》；（3）中华人民共和国企业法人营业执照（副本）（4）委托方提供的项目开发有关资料91.1.5 建设必要性从社会效益角度分析，本项目的建设符合北五环外的控制性规划和详细规划。

为北五环外的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于写字楼及商业用房的需求，同时进一步繁荣北五环外路段区域。

项目的建设将带来较好的社会效益。

从企业经济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的开发建设面临着良好的市场环境。

本项目将面临较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。

不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性1.2. 项目概况1.2.1项目地块状况项目位于交通主干道****路，东临****、南临*****、西面是*****、北连*****。

项目所处位置***路段是2005-2006年北京房地产发展较为活跃地区之一，有着较好的区位优势，拥有着良好的生态环境品质和明显的经济效应。

101.2.2 项目规划指标◆主要经济技术指标：项目规划用地：8730㎡；居住户数：写字楼：****户；商业：****户；总建筑面积：30555㎡；其中：写字楼：****㎡；商业：19592㎡；写字楼层数：**层；建筑控制高度：45m居住区建筑面积毛密度（容积率）：3.5; 建筑占地面积：****㎡；绿地率：**％。

停车位：****辆（地面：**辆；地下：***辆）。

1.2.3 项目建设现状本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于一体的高品质房地产开发项目。

目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。

11第二部分市场前景分析2.1项目总论2.1.1项目概况2.1.1.1项目名称◆****2.1.1.2项目建设单位◆****2.1.1.3项目位置◆马鞍山花园项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处东南。

2.1.1.4项目周边目前现状◆项目东临主要干道***路，路东为*****；项目南侧为*****；北侧是***********。

122.1.1.5项目性质及主要特点◆项目性质为商业金融用地，本地块现状：厂房、办公楼等。

◆2.1.1.6研究工作依据◆规划设计方案结合实际市场调研◆2.1.2 可行性研究结论2.1.2.1市场分析预测◆北京市房地产市场调查□2005年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。

上地商圈以富地大厦、金隅科技中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。

但CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的定位仍是不可动摇的。

13据相关部门统计：90%以上的2004-2007年完工的甲级写字楼均位于以上三个地区。

其中尤以CBD最为重要，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的发展趋势看，大型会计、律师事务所，咨询顾问公司，广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象力。

因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。

2005年北京有大约13个优质写字楼项目落成，提供129万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份。

其中，东二环和东三环及CBD周边区域的供应在62万平方米左右，这将也使03-04年以来北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。

与此同时，如此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场受到一定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到一定的支撑。

同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在2005年仍然保持相对较为平稳的发展。

西部的金融街地区也进入了落成高峰期。

2005年该地区有4个项目竣工，落成面积达38万平方米，但该地区的市场供应和需求一直以来对北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定的，但对市场仍将产生一定的影响。

中关村及亚运村预计也有29万平方米写字楼面积供应，虽然该地区市场供应开始放缓，但由于2004年该地区供应量较大，在2005年时基本是处于消化存量的阶段，市场将继续承受一定压力。

综上所述，2005年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。

高级住宅供应量增大随着2005年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持14物业进行重新装修，更换家具、电器等措施来增加竞争力。

2005年北京市场高级住宅的供应量在4000套左右，市场总体需求量比2004年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将与2004年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质也会更好。

目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。

一些在租赁市场表现活跃的项目主要情况如下：较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园、莱蒙湖别墅的一些户型均有客户待租，租金保持平稳。

此外，枫叶园、香江花园四期的一些户型在经过装修升级后租金会出现上调；高档公寓项目，如位于东方广场的汇贤豪庭，6月开始租赁，入住率达到80%，万国公寓为85%。

服务式公寓项目，如雅诗阁、国贸公寓、嘉里中心、万国公寓、东湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在24-27美元／平方米／月。

商铺市场竞争激烈2005年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。

北京未来将出现一些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城、万柳购物中心、中关村国际商城、中关村广场、金融街四季天地、西环广场、郦城等等，面积在9-35万平方米之间。

另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地区。

未来商业区主要集中在前门、崇文门地区、中央商务区、中关村科技园以及四环和五环地区。

王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在45万平方米左右；西单商业15中心营业面积总规模控制在40万平方米；马甸地区将建立一个商业区来服务周边居民，商业区的营业面积在10万-20万平方米之间；大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在20万平方米左右。