中信集团集中采购与成本控制

三、 集中采购流程
需求单位
编制年度开发及预算 编制年度采购计划 项目采购计划 采购内部审核 申报
集团采购中心
招标主管部门提出招标申请 编制招标文件
发布招标文件
接受投标
成立评标委员会
资格审查 开标、评标
评标报告 供应商考察
集团批复
中标通知书 实施通知书 供应商 供应商评价
需求单位
签订合同 合同执行 执行信息反馈
深圳集团的集中采购
一、深圳集团集中采购的策略
• 先行选择性集中采购，积累经验，逐步推广 通过集中采购目录，选择标准化程度较高、单 位价值高的材料和设备进行集中采购，积累经 验后逐步推广。目前已向服务采购领域延伸。
二、采购方式：招标采购
特点： • 公平、公正、公开，一视同仁，阳光操作 • 充分竞争，优中选优 • 提高质量，降低价格（最佳性价比）
2、实行集中采购有利于企业形成核心竞争力
• 企业的竞争归根结底是资源的竞争，通过集中 采购实现与供应商的长期合作关系，进而结成 资源联盟，分散采购则无法带来这种效应。
• 战略联盟成为企业间资源集成的桥梁，将企业 间的竞争提升到供应链竞争层次。将有效地扩 展企业能力边界，形成企业核心竞争力。
3、实行集中采购为价值增值创造条件
缺 程序较多，过程较长； 点
权利分散，不利于成本的有效降低； 决策层次低，易于产生暗箱操作； 对供应商的政策不统一； 无法形成批量，没有议价能力。
适 大宗、价高物品或服务；
用 关键物品或服务；
范 围
易出问题物品或服务； 定期采购物品或服务；
标准化物品
小批量、单件、低值物品； 分散优于集中采购的物品； 易购买，属地化要求较高的物品； 各公司有分散采购的能力和制度保障
供应商价值模型
保持距离的关系
合作关系
供应厂商
传统供应商
授权供应商 合作伙伴关系
战略联盟
低
价值增值
高
依赖于集中采购创造的长期合作关系，供应商从单纯的满足需要到参与 企业的产品研发，从源头上创造价值，价值增值效应更为明显。
4、集中采购有利于企业形象和品牌的塑造
• 集中采购透明，专业性强，依靠规范化的操作 和专业素养赢得客户尊敬，提升企业形象；
不同成本要素对利润的敏感系数
比较一下！
变动率 销售额 主营成本 工资 管理费用 利润
利润弹性
现状
100 60 10 25 5
销量
+17％ 117 70 12 25 10
5.88
价格 工资 管理费用 主营成本
+5％ 105 60 10 25 10
20
-50％ 100 60 5 25 10
-2
-20％ 100 60 10 20 10
五、深圳集团集中采购经验
集中采购是深圳集团新的尝试，是公司采购流程的变革
分散采购
集中采购成熟化
解冻
再冻结
集团领导挂帅：推动、支持 专业实力保证满足技术需求 集中采购过程透明阳光 非利益关系专业人员参与评审
集中采购与成本控制
中信深圳集团成本控制部 二○○八年五月
目
录
第一篇、房地产行业集中采购的重要性 第二篇、深圳集团的集中采购 第三篇、行业集中采购现状 第四篇、中信地产集中采购展望
第一篇
房地产行业集中采购的重要性
一、房地产行业的生产方式
“偏进货型”的生 产方式
对销售的影响力 对资源的投入
生产准备
四、集中采购效益
1、显著的成本效益：
截至2008年三月，深圳集团采购中心在不到一年时间内， 完成集中采购金额8127万元，采购设备1503台套，与子公 司最低预算总额相比，总体下降16.3％，取得了显著的成 本效益。
2、技术效益：
集中采购为产品和服务的技术论证提供了反复审核的 条件，保证了技术方案的成熟。
三、规模型房地产企业采购的组织方式
集中型采购
分散型采购
两种组织方式对比
集中采购
分散采购
优 获得规模效益，议价能力强，优惠条件多； 补充集中采购不足；
点 降低采购和物流成本；
有利于采购各环节的协调配合，
易于稳定供应商关系，实现有效长期合作； 手续简单，过程短，直接快速。
决策层次高，权力制约明显；
操作规范，透明程度高。
-5
-8％ 100 55 10 25 10
-12.5
• 销量提升需要投入大量营销费用，利润弹性不明显； • 价格利润弹性很高，但价格刚性，价格与需求成反
比，有抑制销售的风险； • 工资、管理费刚性，大幅下降不现实，利润弹性也
不明显； • 而利润对主营成本的弹性明显，提升潜力巨大。
集中采购对成本的有效控制才是提升利润的直接手段。
四、房地产企业面临的外部压力
• 成本压力： 一级市场：地价攀升，“地王”记录不断刷新； 二级市场：房价基数水涨船高，受购买力提升滞后影响， 消费者对房价日益敏感。
• 同业竞争：建筑产品日益丰富，差异化竞争更加突出。
• 消费需求升级：居住的基本生存需求向住宅体验需求升 级，消费者日益重视建筑内在质量、美学和文化。
建安 成本
管理费用
Βιβλιοθήκη Baidu土地费 用
开发成本 构成
集中采购成本控制效应明显：
规模化地集中采购建材及设备采购，可明显降 低建安成本和总开发成本（建安成本占总成本 40％，建材占建安成本65％-75％）；
营销、设计等服务的一揽子集中采购，可有效 控制服务成本。
（2）应对投资者压力：实行集中采购，利润提升空间巨大
• 企业投资者（股东）的压力：投资渠道的丰富导致 投资人对投资的预期回报日益重视。
• 合作伙伴（供应商）的压力：如何找到优秀的合作 伙伴？优秀的合作伙伴总是稀缺资源。
五、集中采购对地产行业的重要性 1、集中采购有利于应对外部压力
财 务 成 本
（1）应 对 成 本 压 力
约占总 开发成 本40％
建材及设 备占建安 成本65％75％
• 集中采购政策统一，金额巨大，彰显企业实力；
• 集中采购的产品经多轮回论证，性能稳定，服 务有保证，赢得业主认可，有利于塑造企业品 牌。
5、集中采购有利于产品标准化。
• 借鉴设备、设施、建材的生产标准，通过集中 采购进行长期跟踪，多方比选，用于指导产品 的前期规划和设计，易于实施产品的标准化。
第二篇
成品
销售实现
房地产开发项目在“成型”后，需要投入的资源相对较少，而且随着开发的 不断推进，能影响项目销售的办法也将越来越少。
二、加强采购管理对地产行业的重要性
• 偏进货型的生产方式要求房地产企业在“进货” 环节投入更多的资源，精耕细作，做足“前期”。
• 房地产是资本密集型产业，保证资源的投入效 用需要依靠有效的采购管理