南京房地产市场调研及前景分析报告

2017-2021年南京房地产市场市场调研及前景分析报告▄核心内容提要产业链（Industry Chain）狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节；广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延伸。

产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。

产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。

市场规模（Market Size）市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。

我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。

消费结构（consumption structure）消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。

1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。

对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。

市场份额（Market shares）市场份额，又称市场占有率，指一个企业的销售量（或销售额）在市场同类产品中所占的比重。

市场份额是企业判断自身市场地位的重要指标之一，也是无数大中型企业讨论和制定市场战略的重要依据。

对市场份额的研究，又分为总体市场市场份额和目标市场市场份额，本告以中国市场为研究对象，中国市场即为总体市场，而某些特定的省、市则为目标市场。

市场集中度（Market Concentration Rate）市场集中度（Market Concentration Rate）是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，是决定市场结构最基本、最重要的因素，集中体现了市场的竞争和垄断程度，经常使用的集中度计量指标有：行业集中率（CRn）、赫尔芬达尔—赫希曼指数（Herfindahl-HirschmanIndex，缩写：HHI，以下简称赫希曼指数）、洛仑兹曲线、基尼系数、逆指数和熵指数等，其中集中率（CRn）与赫希曼指数（HHI ）两个指标被经常运用在反垄断经济分析之中。

本报告对市场集中度的研究采用的计量指标是行业集中率（CRn），CRn指该行业的指定市场内前n家最大的企业所占市场份额的总和，例如，CR4是指该行业四家最大的企业的市场份额之和。

CRn的值越大，表明该行业的垄断程度越高，大多数客户都集中到有数的几家企业去了。

行业竞争结构行业竞争结构是指行业内企业的数量和规模的分布。

理论上，可以分为完全竞争、寡头垄断、双头垄断、完全垄断四种，从市场集中程度、进入和退出障碍、产品差异和信息完全程度方面有不同的特征。

影响行业竞争结构的基本要素有：行业内部竞争力量、顾客议价能力、供货厂商议价能力、[潜在竞争对手]的威胁与替代产品的压力。

这五种因素作用的时间、方向和强度往往并不一致，不同时期各有侧重。

如某个企业所在的行业自我保护能力很强，进入行业的障碍很大，新的竞争者不易进入，难以构成威胁，然而价廉物美的替代品的出现却直接威胁到行业内现有企业的生存。

▄报告目录第一章房地产行业相关概述第一节、房地产概念阐释一、房地产的定义二、房地产的特征三、房地产的自然形态四、房地产的类别第二节、房地产行业概述一、房地产行业的定义二、房地产行业的主要领域三、房地产行业的特点四、房地产行业的地位第三节、房地产市场分析的内容和特点一、房地产市场分析的层次二、房地产市场分析的内容三、房产地市场分析的特点四、提高房地产市场分析有效性的途径第二章2014-2016年中国房地产市场的发展第一节、中国房地产行业发展综述一、发展状况回顾二、呈现短周期化特征三、行业整体利润率超过30%四、行业泡沫浅析第二节、2014年中国房地产行业的发展一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点回顾第三节、2015年中国房地产行业的发展一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点回顾第四节、2016年中国房地产行业的发展一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点分析第五节、中国房地产行业面临的问题及考验一、当前需注意的问题二、行业面临的危机三、市场供需结构明显失衡四、回升过快或将带来不利影响第六节、中国房地产行业的对策及建议一、主要对策分析二、市场调控应走法制化道路三、制度改革和市场发展的对策四、规范税收管理的对策第三章2014-2016年南京房地产行业发展环境分析第一节、中国房地产周期性波动的取决因素一、国民经济运行态势二、体制因素三、政策因素四、城市化进程第二节、2014-2016年南京市宏观环境概述一、地理环境二、行政区划三、交通运输四、产业结构第三节、2014-2016年南京市经济社会发展一、经济增长二、居民收入三、物价水平四、对外贸易第四节、南京市城市建设及规划一、南京城市建设发展状况二、南京新一轮城市总体规划开始启动三、南京城市建设投入总额创新高四、南京未来10年城市发展规划第五节、南京市人口结构与人口红利一、外来人口持续增长住房需求旺盛二、城市化水平不断提高主城区密度过大三、中产阶层庞大购买力强及住宅刚性需求旺盛四、家庭结构小型化趋势日趋明显五、人口红利明显及老龄化趋势不可忽视第四章2014-2016年南京房地产行业的发展现状第一节、南京房地产行业发展综述一、南京房地产行业快速发展二、南京房地产行业发展状况三、南京市房地产各板块概况第二节、2014年南京房地产市场回顾一、发展概况二、运行特点三、价格走势四、热点分析第三节、2015年南京房地产市场的发展一、运行状况二、供需分析三、发展特点四、市场动态第四节、2016年南京房地产市场的发展一、供应状况二、成交状况三、价格走势第五节、南京郊区化与郊区房地产开发对城市经济的影响一、南京郊区房地产开发获得较快发展二、对城市经济的积极影响三、对城市经济的负面影响四、负面影响的解决对策第六节、南京房地产行业的问题及对策一、主要问题二、发展瓶颈三、四大隐患四、发展对策第五章2014-2016年南京土地市场分析第一节、土地利用机制与城镇化发展分析一、城镇化的涵义二、约束中国城镇化进程的土地问题三、城镇化土地问题的解决措施第二节、2014-2016年中国土地市场状况一、供应状况二、成交状况三、区域分布四、用地性质第三节、2014-2016年南京土地市场状况一、供应状况二、成交状况三、区域分布四、用地性质第四节、节约集约用地对房地产业的影响一、国家发布《关于促进节约集约用地的通知》二、土地闲置成本加大囤地空间缩小三、小地块的出让和开发将成为主流四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度第五节、南京房地产开发应走土地资源节约型之路一、南京发展节地住宅的紧迫性二、节地型住宅的基本要求三、加强宏观调控积极推进节地型住宅第六章2014-2016年南京住宅市场分析第一节、住宅产业的相关概述一、住宅产业的定义二、住宅产业的特点三、住宅产业的分类第二节、2014-2015年南京住宅市场回顾一、整体概述二、供应状况三、成交分析四、价格走势第三节、2016年南京住宅市场分析一、整体概述二、供应状况三、成交分析四、价格走势第四节、南京住宅产业化技术发展概况一、南京住宅市场首现“定制式精装修”二、南京住宅市场节能技术发展遭遇瓶颈三、南京建委严把居民住宅的节能关四、南京住宅建筑外遮阳现状及发展第七章2014-2016年南京别墅市场分析第一节、别墅的相关概述一、别墅的定义二、别墅的分类三、别墅的特点四、影响别墅品质的因素分析第二节、2014-2016年南京别墅市场的发展综述一、南京别墅市场的整体概述二、南京别墅市场异军突起多元化发展三、南京别墅风格渐趋丰富进入墅立方时代四、南京别墅市场蕴藏巨大潜力和机遇第三节、2014年南京别墅市场回顾一、供需态势二、月度走势三、分板块分析四、成交排行榜第四节、2015年南京别墅市场的发展一、整体概述二、月度走势三、分板块分析四、成交排行榜第五节、2016年南京别墅市场的发展一、整体概述二、市场走势三、成交分析四、市场动态第八章2014-2016年南京商业地产市场分析第一节、商业地产的相关概述一、商业地产的定义二、商业地产的分类三、商业地产发展规模分级第二节、2014-2016年中国商业地产的发展一、开发模式二、运行综述三、发展特征四、市场动态第三节、2014-2016年南京商业地产市场概况一、南京商业地产需求很大二、南京开发商催热商业地产市场三、南京商业地产高压调控下迎来发展契机四、南京商业地产市场发展期待突围第四节、南京商业地产市场的问题及对策一、南京商业地产三大问题亟待解决二、南京商业地产市场存在泡沫现象三、南京商业地产缺乏更高程度上的统筹规划四、南京商业地产发展的思考及建议第五节、南京商业地产市场的前景趋势分析一、南京商业地产市场前景明朗二、南京商业地产将重新洗牌和发展三、南京商业地产发展蕴藏巨大潜力第九章2014-2016年南京写字楼市场分析第一节、2014-2016年中国写字楼市场发展综述一、中国写字楼发展史及种类回顾二、中国成为亚洲写字楼金融业热点三、中国写字楼市场发展呈现不同态势四、国家政策对中国写字楼市场影响分析五、房产商进军写字楼开发的战略转换分析第二节、2014-2016年南京写字楼市场的发展一、发展提速二、供需分析三、价格走势四、市场动态第三节、南京写字楼市场投资分析一、南京写字楼市场投资机遇逐渐显现二、南京写字楼市场被投资客看好三、南京优质写字楼市场存在投资机会四、南京高端写字楼项目价值凸现第四节、投资写字楼的风险及建议一、投资写字楼的三大风险二、中国写字楼市场投资存在风险三、投资写字楼需注意的问题四、个人投资写字楼的八个要点第十章2014-2016年南京二手房市场分析第一节、二手房的相关概述一、二手房的概念及种类二、二手房专有名词的概念三、分析二手房升值的特点第二节、2014-2016年中国二手房市场综述一、整体概述二、供应情况三、成交分析四、市场动态第三节、2014-2015年南京二手房市场回顾一、整体概述二、供应情况三、成交分析四、市场动态第四节、2016年南京二手房市场分析一、整体概述二、供应情况三、成交分析四、市场动态第十一章2014-2016年南京房地产业重点企业分析第一节、苏宁环球股份有限公司一、企业发展概况二、经营效益分析三、业务经营分析四、财务状况分析五、未来前景展望第二节、南京栖霞建设股份有限公司一、企业发展概况二、经营效益分析三、业务经营分析四、财务状况分析五、未来前景展望第三节、南京高科股份有限公司一、企业发展概况二、经营效益分析三、业务经营分析四、财务状况分析五、未来前景展望第四节、其他房地产企业介绍一、南京银城房地产开发有限公司二、江苏亚东建设发展集团有限公司三、南京红太阳房地产开发有限公司四、南京华光房地产开发有限公司五、南京大华投资发展有限公司六、南京世茂房地产开发有限公司第十二章2014-2016年南京房地产市场营销分析第一节、2014-2016年中国房地产营销概况一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代二、中国房地产行业危中有机的销售转型之途三、中国房地产营销存在的问题四、中国房地产营销的方向及趋势第二节、南京房地产案名的文化视角透析一、楼盘命名的重要性二、南京楼盘案名的文化分析三、楼盘案名存在的问题四、规范楼盘案名的措施第三节、房地产行业的营销策略探讨一、房地产企业的绿色营销分析二、房地产市场营销价格策略分析三、房地产企业网络营销的策略选择四、新形势下房地产的服务式营销五、房地产低成本营销策略分析六、房地产项目的小众营销模式分析第十三章2014-2016年南京房地产市场投资分析第一节、2014-2016年中国房地产行业投资现状一、投资市场规模二、投资增速较快三、投资吸引力四、投资特点第二节、2014-2016年南京房地产市场投资现状一、投资现状二、投资增速三、投资特点四、投资动态第三节、南京市房地产开发投资与GDP互动关系研究一、南京房地产业在国民经济中的地位逐步提升二、方法理论三、实证研究四、得出的结论第四节、房地产投资风险分析一、利率风险二、购买力风险三、资金变现风险四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势第十四章2014-2016年南京房地产行业融资分析第二节、中国房地产融资现状一、融资状况二、主要特点三、融资渠道四、融资趋势第二节、房地产上市企业资本市场融资方式比较一、资本市场融资方式比较二、资本市场融资结构分析三、比较之后得出的结论分析第三节、南京房地产行业融资现状分析一、融资渠道二、融资困境三、需求旺盛四、融资特点第四节、南京房地产信贷融资风险的防范建议一、防范房地产投资过热的风险二、拓宽房地产开发资金来源渠道三、防范来自银行信贷管理的风险四、完善房地产信贷融资相关的制度与法律法规体系第五节、中国房地产融资存在的问题及对策一、中国房地产企业融资存在的问题二、中国房地产信托存在的主要问题三、中国房地产企业融资对策分析四、发展我国房地产融资渠道的对策和建议第六节、房地产企业提升融资能力的对策建议一、提高房地产企业内源融资能力二、提高房地产企业权益融资能力三、提高房地产企业合作融资能力四、提高房地产企业负债融资能力第十五章2014-2016年南京房地产行业政策背景分析第一节、2014年中国房地产行业政策分析一、中央调控注重稳定二、限购政策基本放开三、长效机制突破前行四、相关财税政策分析第二节、2015年中国房地产行业政策分析一、确立政策利好基调二、不动产登记工作推进三、相关财税政策分析第三节、2016中国房地产行业政策分析一、公积金贷款利率调整二、完善税费优惠政策三、贷款首付进一步降低第四节、2014-2016年南京房地产市场政策环境一、政策环境综述二、住房限购政策三、重要政策解读四、相关政策概述第五节、中国房地产行业相关法律法规介绍一、中华人民共和国土地管理法二、中华人民共和国城市房地产管理法三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法五、中华人民共和国物权法六、中华人民共和国建筑法七、物业管理条例第六节、南京房地产法律法规介绍一、南京市城市规划条例二、南京市房地产交易管理办法三、南京市土地储备办法四、南京市房屋安全管理办法五、南京市集体土地登记办法六、南京市市政建设工程项目房屋拆迁管理办法第十六章南京房地产市场的前景趋势分析第一节、中国房地产行业的发展前景及趋势一、中国房地产市场将逐渐步入理性发展二、未来中国房地产行业或将转型三、中国房地产业发展趋势预测四、中长期中国房地产市场发展展望第二节、南京房地产行业的发展前景及趋势一、未来南京房地产市场走势预测二、南京房地产行业的发展趋势三、未来南京房地产市场的展望四、新规划下的未来南京楼市展望▄公司简介中宏经略是一家专业的产业经济研究与产业战略咨询机构。