户型赠送率精细化研究 共22页

户型赠送率研究
首层庭院赠送面积研究
户型赠送率研究
首层平面图
首层赠送入户花园，单户可 增加约35㎡面积。
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面积赠送方法总结
按经济性分类
方法
空调机位改生活阳台 隐藏式衣柜 凸窗
共享梯厅改为私家梯厅 利用花架隔出房间 首层入户花园 利用层高增加跃层 空中花园
内院露台（两层高） 露台 LOFT
送半地下室
可赠送面积的多少
+ + + ++ ++ +++ ++++ ++++ ++++ ++++ +++++ +++++
另一种方式是，可以在地下室报规划时按照车库标注、报批，交付后，就可以用原来的办法使得地下 不计面积。根据不同地域的规范规定，也可利用南北高差实现赠送。
面积赠送方法总结
按计算标准分类
计算标准
方式
1、凸窗无限度外扩(凸窗 高2.2米内)
2、可局部拆卸内假凸窗
3、两层高以上的普通大 露台
5、两层高以上的内凹大 露台或入户花园
通过电梯双向开启，使公共电梯厅成 为私家电梯厅，电梯开门后可以直接 进入房屋，增加私密性和归属感。
可利用该空间放置花草、鞋柜等，延 伸了室内使用空间。或将以前的电梯 等待区改为私人空间，把入户门外移， 使得业主可以多出部分套内面积。
面积赠送方法
首层花园（不计入套内面积）
为住宅首层增加附加值的方法，最常见的就是花园入户的赠送。有自 己的独享花园对住户来说是首层最大的附加值。
以花架形式作为架构，隔出一间功能房（计1/2面积）
面积赠送方法
在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。根据建筑新规，这类型空中花园需要计算 1/2的面积，但装修时期间可铺板隔房，做成一间独立的房间进行使用。
室内局部挑空，隔成一间卧室。（计一层的面积）
这种方式适用于别墅、复式及跃层 住宅。在室内进行局部挑空设计， 通常在位于客厅处进行两层挑高设 计，只计算一层的面积。挑高的空 间能给予住户舒适宽亮的空间感， 从而减少走廊狭长型的局促感。需 要注意的是不同地区对于挑高限制 和要求也有所不同。
济南是否适用
是 是 是 是 是 是 是 否 否 是 是 是
面积赠送方法
属于“原有结构，改变用 途”的方法一般可赠送的 面积的不太多，但好在不 增加建筑成本； 扩大或增加功能空间的方 法虽然能够带来更大的赠 送面积，但需要付出一定 的成本支出。
注：“+”号表示面积大小的程度，+号越多，则面积越大
坡屋顶空间的利用
功能
济南是否适用
增加使用面积但使得房间面积 减少
计一半面积,但能直接变成房间, 非常实用
计一半面积，改造后变成可使 用面积
是，进深小于2米的，按水平投影面积 的一半计算建筑面积。阳台建筑 面积占地上建筑面积的比例不宜 大于7.5%
否，内凹阳台算全面积
是，需改造
增加空间体量和舒适度
是，需改造
增加空间体量和舒适度,另可以 加楼板变成可使用面积
面积赠送方法
济南是否适用 适用，但要求飘窗突出外墙部分不大于0.6
米且窗台不低于0.4米
是，需要改造
是
否，内凹阳台计算全面积
是，若建筑基地有地形高差，建筑同一层 部分为地上、部分为地下的建筑，用 于停车、储藏、设置市政设备的部分 计入地下建筑面积（与地上居住空间 连通的储藏室，面积不宜超出地上居 住空间面积的50%）。
例：万科18平米“超小 户型”中，通过使用飘窗 设计，极大延展了客卧空 间。而且飘窗下方设计为 打开式的储物柜，还增加 了超小户型的储存功能。
可局部拆卸内凸窗（不计面积）
面积赠送方法
在凸窗上部分设计 横梁，可以将部分 空间隔成两层，使 得凸窗高度不超过 2.1米，上层空间 0.7米左右用于储藏 空间
但在实际案例中，由于 普通住宅中的“夹层” 高度有限，因此完全可 以做到≤2.2米，如此一 来，还是可以减少一半 面积。对于这类空间， 一般可作为用于家庭厅、 更衣间、储藏室来使用。
面积赠送方法
超高中庭院可变现实用面积，车库上方也可改造成房间（计1/2面积）
在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为 赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间 利用； 同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为 后期改造空间预留位置。在装修期间，可将二、三 层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。 例：上海河谷3号，将车库上方以及中庭封闭后， 改造成功能间。在改造之前，每层空间均预留排水 管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。
露台（计1/2面积或不计面积）
面积赠送方法
非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中。 顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超 过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室 的使用空间。
共享梯厅（不计入套内面积）
若建筑为平屋顶，按济南规范规定： 层高大于4米的，按每2.8 米一层、 余数进一方法折算的面积计算容 积率。则不可行。
若建筑造型为坡屋顶，可利用屋顶空 间，及屋顶高度计算的规定，在 屋顶内部加楼板实现跃层，只计 入一层面积。需改造。
少分摊公共面 积
1、不计面积的公共面积(高 层高,夹
层，共享电梯厅等)
从上表来看，上述面积赠送的方法当中，以“属于建筑体的原来结构，改变用途使之成为室 内的使用空间”和“新增加户型的辅助功能空间”两种方式为主。另外，扩大户型原有可赠 送面积部分的面积和高度也是面积赠送的一种考虑方向。
需要注意的是：原有结构，改变用途的赠送面积方法一般不会增加过多的建筑成本，而扩大 或者增加功能空间则必须面临增加建筑成本的考虑
面积赠送方法
阳台（计1/2面积）
面积赠送方法
阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半 建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形 成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮 土种花草，不能达到真正花园的效果。
若建筑造型为坡屋顶，可利用屋顶 空间，及屋顶高度计算的规定，在 屋顶内部实现跃层。可增加顶层的 附加值。
例：上海橡树湾
面积赠送方法
向地下室要空间（计1/2面积）
面积赠送方法
在新规实施之前，地下室空间经常作为免费赠送的空间，增加产品的附加值。但新规实施后，地下室 不能再免费送。但地下室（半地下室）结构层高≤2.2米的，还是可以算作二分之一的面积。
面积赠送方法
凸窗（计1/2面积）
面积赠送方法
普通凸窗在小户型中应用较多。但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗 净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。 对此，可采取的应对之策是：将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米，可不计。如此一来，还是 能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决小户型过于紧凑的缺陷。
2、计一半面积的公共面积 (阳台形式，夹层入户 门厅等)
减少公摊建筑面积,增加套内实 用面积
是
减少公摊建筑面积,增加套内实 用面积
是
面积赠送方法总结
按结构差异分类
面积赠送方法
类别 原有结构，改变用途 扩大空间，赠送面积 增加功能空间 增加层高
方法 可延展客厅、共享梯厅、空调机位改生活阳台 凸窗、入户花园 半地下室、隐藏式衣柜、露台、空中花园、内院露台 高层高入户花园、LOFT、屋顶增加跃层
功能
空间延伸
增加一些储物空间或直接增加 凸窗层高变成标准高
增加使用面积但不占用房间面 积 增加使用面积但不占用房间面 积,可以加楼板变现更多实用 面积
不计面积 6、地下室空间
增加辅助使用空间
7、空调机位改生活阳台 增加可变使用面积
8、 首层庭院
9、超高内庭院 10、室内层高2.2以下 (夹
层)
增加辅助使用空间 可变可使用面积 增加辅助使用空间
业主在装修期间， 可将横梁“拆卸”， 使原本2.1米的层高 变成2.8米，与正常 房屋层高一致。顶 柜为可以打掉的部 分的上梁。业主装 修时将其打掉，则 将低于2.2米的凸窗 空间转化成标准高
利用设备平台（不计面积）
面积赠送方法
设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。通过赠送大面积的设备平台，为户型提供了可改 造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间。
例：金地未来项目，利用设备平台作为可改造空间。
隐蔽式储藏空间（不计面积）
面积赠送方法
可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于 2.2米可不计入建筑面积。
利用夹层实现套内实用面积的增加（计前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。但新规出台后， 针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的 计算二分之一面积。
是，花池、空调室外机搁板、结构板等突 出建筑外墙、无围护结构且进深小于 0.6米（含0.6米）的，不计算建筑面 积
是 是，需改造
是，需改造
面积赠送方法总结
面积赠送方法
计算标准
方式
计一半面积
1、普通大阳台
2、可以变房间的内阳台
3、利用花架等造型 1、室内4米以下