房地产泡沫现象分析

房地产泡沫现象分析

一、房地产泡沫的理论分析

房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。房地产作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。实际上，因为建筑物是劳动产品，同质性较强，其价格相对较稳定，较易判别，所以房地产泡沫实际上主要指地产泡沫。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。

二、我国的房产市场是否存在泡沫

市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般认为，判断房地产市场的指标主要有以下四个：

首先是规模。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，在当时按每平方米2000 元计算，每年城镇住宅的投资规模已经达到 1.4 万亿元左右，接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平一倍以上。从需求方面看，推动这轮房地产高速增长的主要因素是房改的政策效应：一、1998 年，国务院出台了决定停止住房实物分配这一政策，导致大量资金进入房地产市场。二、从1999 年下半年开始，上海等地开始放开住房二级市场，允许房改房上市交易，之后迅速在全国推开，使住房需求在短期内急剧增加，促使房地产市场持续繁荣，房地产价格不断上涨。三、1999 年后，我国股票市场和债券市场都不景气，大量社会游资找不到投资渠道，看到房地产高额利润，纷纷进入房地产市场淘金，进一步增加了房地产的市场需求。

其次是结构。房地产市场结构可以有多种指标，但最有意义的指标是住宅的产品结构。目前我国房地产市场结构的主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。由于把经济适用住房界定为商品房，由开发商负责开发和销售，为了尽快收回投资成本，开发商不可能面向中低收人家庭销售，而是尽可能向高收人家庭销售。

再次是资金。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，引发一系列连锁反应。目前进人房地产市场的资金主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金中，开发商自有资金数量较少，北京房地产开发商中，注册资金不到位的占90%以上。社会游资的基本属性是追逐利润，哪些产业和地区能产生高额利润，这些资金就流向哪些产业和地区。目前房地产业的利润率较高，对社会游资有一定的吸引力，一旦利润率下降，这些资金将会迅速撤离房地产市场，房地产市场将迅速走向萧条。

第四是速度。自1998 年以来，房地产市场的各项指标都一直保持很高的增长速度。与房地产市场高速增长相比，国民经济增长速度、城镇居民可支配收入增长速度、固定资产投资增长速度要低得多，物价指数甚至出现过负增长。即使房地产业和国民经济之间的关系发生了根本性变化，房地产业增长速度也不可能长期高于国民经济增长速度。在国民经济增长速度放缓的情况下，房地产的高速度不可能长期保持下去，总会回落到一个正常的水平上，与国民经济增长速度保持大体的平衡。

总之，无论从上面哪个角度分析，当前的房地产价格都普遍高于其基本价值。因此，我们说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。

三、房地产泡沫的危害

1、房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金

向房地产行业集聚，投机活动猖獗。日本泡沫经济时期，许多大企业的高额利润来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。

2、房地产泡沫的长期存在导致了经济和社会结构的失衡

一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

3、房地产泡沫破灭极易导致金融危机

房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是极易给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。

4、房地产泡沫破灭极易导致生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发水平，也减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。

5、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。

四、房产市场问题形成原因及解决

房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。

一方面，作为政府，其职能应该包括维护市场效率和社会分配公平，另一方面，政府又可以通过高地价和房产税中获得好处，这就造成了政府在房产市场中既扮演运动员又扮演裁判员的角色，也就难免出现政府“缺位”和“越位”的现象。为此，政府需要发挥自己的作用。

继续推进房地产业的市场化，政府应在此过程中明确自己的角色，纠正以往的缺位和错位。在这里，纠正“缺位”，系指政府应“通过对低收入群体的购房补贴、兴建廉租房等措施，保障居民的基本居住条件。具体的措施包括以下几点：

其一，把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。经济适用房和廉租房的选址、兴建规格及适用人群，本质上是政府究竟将以多少资源用于买不起商品房的弱势群体的问题。这正是一个公共选择过程，应当在广泛征求意见的基础上，通过听证会或地方人民代表大会等程序，寻求一套公平合理的解决方法，最终使多数公众能够接受并感到满意。

其二，增强商品房市场信息的透明度。在中国新生的房地产市场，信息是一种公共品，政府应当在维护透明度上付诸更大努力。首先，政府在土地市场上处于完全垄断的地位，土