日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

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日本70年代后的泡沫经济破灭对我国的警示

日本70年代后的泡沫经济破灭对我国的警示日本泡沫经济形成的原因主要有：大量剩余资本引发泡沫，宏观政策失误，金融自由化和国际化，“土地神话”，投机之风席卷列岛，政治体制不健全；泡沫经济的破灭给日本经济以沉重的打击。对我国的启示有：正确认识当前经济形势，实施泡沫经济风险教育，制定适当的应对措施，加快推进经济增长方式的转变。

[关键词] 日本；泡沫经济；启示

日本上世纪80年代后期泡沫经济形成及破灭，教训深刻，这对我国经济发展有诸多启示。

一、日本泡沫经济的形成与破灭

从1956年至1975年，日本经济举世瞩目，GDP年平均增速9.5%，成为世界上经济发展最快的国家。20世纪70年代后半期以来，日本经济出现了“外向化”的趋势，即从高速增长时期的“投资主导型经济”转向了“出口主导型经济”。日本政府实施了过度扩张的货币政策以及以扩大内需为导向的积极财政政策，造成大量资本过剩。过剩资本集中流向了投机性较强的股票市场、房地产市场，造成股价、地价及房价暴涨。

房地产、股票价格节节攀升，资产效应使得日本经济表象极度繁荣，股票、土地等资产价格的异常上升，明显脱离了实体并远远超过其实际价值，过热的泡沫经济给日本经济社会造成了巨大潜在危机。

由于土地价格太高，个人住宅用地、企业商业用地均无法得到满足。为降低土地价格，日本政府决定改变货币政策方向。日本银行五次上调中央银行贴现率，货币政策的突然转向，挑破了日本股票市场的泡沫。日本股市大

幅下挫，到2003年，已跌破8000点，创20年来新低。紧随其后，日本地价也开始急剧下跌，跌幅超过46%。1994年，东京、大阪等的房价跌幅已经超过了50%。由此，房地产泡沫破灭了。

日本泡沫经济对中国的启示

日本泡沫经济的成因及其对中国的启示

一、泡沫经济的简介

泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。

泡沫经济的形成主要有两个重要的原因：第一是宏观环境宽松，有炒作的资金来源；第二是泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。

二、日本泡沫经济的产生与破灭

二战后，日本政府为了促进经济的发展，提出了“贸易立国”的政策。经过四十余年的发展，日本经济增长迅速，贸易顺差不断增加，国力有了明显的提高，并且在上世纪八十年代崛起成为仅次于美国的世界第二位的经济大国。

从战后到泡沫崩溃前的这段时间看，日本的国民生产总值（按当年价格计算）在1950年只有109亿美元，而到了1980年则超过了10000 亿美元，同时期人均国民收入在1950年只是123美元，在世界上排第三十七位，到了1980年则增长到7680 美元，上升到发达国家的第十三位。日本能够在战后迅速崛起，“贸易立国”的政策在其中发挥了重要的作用，正是在这一政策的指引下日本的对外贸易有了长足发展，赚取了大量的外汇资金，为本国的经济起飞奠定了坚实的资本基础。日本对外贸易长期处于顺差地位，经济飞速发展，而同期美国经济增长乏力，如在1981年美国经济增长率仅为1%,而此时的日本则保持着4% 的增长率，美国对日本长期的贸易顺差地位越来越不满意，美国国内对改变这种状况的呼声越来越高涨。

1985年9月，美国主导了由美、德、日等国签署的《广场协议》，此协议要求日元升值并开放国内市场等。就这样，日本的经济改革就在美国的逼迫下匆匆进行，更为重要的是日本的这次改革并不能完全独立的以本国利益优先为目标进行，这次改革从一开始就渗透着美国的特殊影响。正是在这次改革之后日本国内的流动性迅速增加、投机盛行，这导致了日本国内股市和楼市泡沫越吹越大，是泡沫就会破裂，最终在1990年前后股市和楼市的价格出现大幅下降，而后崩盘，资产价格的暴跌无可避免的导致实体经济的大幅收缩，此后日本经济陷于长达十年的低迷期。

世界房地产泡沫对中国房地产的启示

一、引言

房地产泡沫，作为一种常见的经济现象，不仅会给全球经济带来严重影响，同样也给中国房地产市场带来了巨大的挑战。从全球房地产泡沫中获取启示，对于中国房地产市场来说意义重大。

二、房地产泡沫的特点

房地产泡沫是指由于各种外部或内部因素，房地产价格与实际价值脱离，形成虚高价格，囤积投机等，从而引发资产搭建、信用风险、债务危机和金融危机，以及经济衰退等状况。全球房地产泡沫的特点如下：

1. 持续时间长

房地产泡沫的形成是一个缓慢的过程，持续时间长，难以察觉。因此，要及时发现和防止房地产泡沫的出现。

2. 资产价格高昂

当房地产价格快速上涨，超过实际价值时，就会引发泡沫。无论是房产开发商、房地产中介还是个人投资者，都会抢购房产，造成资产价格高企。

3. 资金投机

许多投资者往往认为房地产是最优的投资方式，会借债购房，所以当泡沫破裂时，很容易引发资产搭建和宏观债务危机。

4. 信贷风险增大

房地产泡沫的形成可能会引起银行借贷和信用风险，特别是当金融危机到来时，它将成为金融危机的始发点。

5. 财政风险增大

房地产泡沫对财政收入有很大的影响，因此政府必须防止财政风险的增大，以防止房地产泡沫带来的财政危机。

三、世界房地产泡沫对中国房地产的启示

1. 深入实施市场化改革

深入实施市场化改革，推进房地产市场监管和保障体系的建设，是防止房地产泡沫的重要举措。要把房地产市场纳入市场经济体系，提高市场化水平，完善市场体系和监管体系，建立可持续的房地产市场。

2. 加强调控监管

加强房地产市场的调控和监管措施，避免房地产市场出现价格泡沫和房地产泡沫的形成。建立透明高效的预警系统，及时发现和纠正房地产泡沫的形成。

日本泡沫经济的原因分析及其对中国的启示

日本泡沫经济的原因分析及其对中国的启示作者：金鑫

来源：《商场现代化》2014年第16期

摘要：二战后，日本经济受到严重的打击。但是政府的主导下，对内进行经济改革，对外依赖良好的国际经济金融环境，经济开始复苏。1955年已恢复到战前水平。之后又创造了“经济奇迹”，连续19年保持经济高速增长。20世纪70年代到80年代中期以前，受到石油危机的影响，经济增长相对放缓，但仍然稳定增长。然而20世纪80年代末，日本出现了“泡沫经济”。随着90年代初泡沫的破灭，给日本经济造成严重打击，出现经济大萧条，并进入长达10年之久的经济萧条期，被称为“失去的十年”。本文着重分析日本泡沫经济的原因，希望能够为正处于经济高速增长的中国预防泡沫经济提出一些建议。

关键词：泡沫经济；货币政策；金融自由化；中国经济

一、日本泡沫经济原因分析

1.日元的被迫升值。20世纪80年代，最为当时仅次于美国的世界第二经济大国的日本不断扩大出口，使得日本对美国的贸易顺差不断扩大。而当时的美国由于对外贸易赤字逐年扩大，且受到两次石油危机的影响，通货膨胀率攀升，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。协议签订后，由1美元兑换242日元最后跌至120日元，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。日元升值的负面影响在1986年理科显现，在对外贸易上，日本出口急速跌落，出口企业压力骤增。于是日本政府采取措施增在国内需求。然而升值的日元多数进入股票和房地产市场，引起资产价格膨胀。

日本房地产泡沫对中国的启示

一、日本房地产泡沫成因

二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。

战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。

日本泡沫经济形成与破裂及对中国的启示

１７￣８年，９４１９５日本ＧＤＰ均增长率也仍达到了６Ｊ１年％有余。与此同时，外部冲击的压力下，在日本企业开始产业升级与转型，“ 日本制造 ”的国际竞争力逐步提升并成功进入欧美市场。相应地是，日本的外汇储备迅速增加。２日本泡沫经济形成、 “ 日本制造 ”成功进入欧美市场，这使得日本与欧美各国的贸易逆差迅速扩大。１８年美国的贸易逆差是１８年的４６９５９１．倍，而其中每年的３％－００４％发生于美日贸易之间。日本与美国的贸易摩擦不断增多。于是，９５９，１８年月以美国为首的Ｇ国５家（美国、１本、西德、英国与法国）３在纽约广场饭店签订了协议，致通过稳步有序推进日元、马克等对美元升值。这次签一
３０日再提高到６，过了签订 “ 场协议 ” 前的利率水平。％超广而从１９年１９０月４日起，本股票价格开始～路狂跌，３１至１９９２年，东京证券交易所市值缩水２０亿日元。１９年３，３万９０月日本
裂的过程。日本泡沫经济的破裂使得日本经济发展速度迅速下滑，带来了 “ 失落的十年 ” 。本文正是基于对日本泡沫经济的研究，对比当下中国经济的现状来分析日本泡沫经济形成与破裂对于中国的启示。关键词：沫经济；泡日本；中国；启示

日本经济泡沫兴败及其对中国经济的启示_兼论日元升值的正面影响

销调查、特殊保障条例等措施，要求日本开放市场、禁止垄断，批评日本低汇率、低内需、高出口的宏观经济政策及官企结合、内部交易等经济制度。石油危机之后，美国采取扩大内需的经济政策，日本采取了与美国相反的扩大出口政策，抑制通货膨胀，形成了内需低沉不振、出口强劲增长的局面。１９８０年至１９８４年，日本的消费和投资分别平均增长约３％和４％，出口平均增长约１０％。１９８６年和１９８７年日本贸易顺差占ＧＤＰ比率和贸易顺差绝对额达到８０年代最高点，分别为４．３％和８７０亿美元，１９８７年，美国的贸易赤字比率和绝对额也达到高点，分别为３．２％和１４３７亿美元（表１）。如果１９８５年不出现日美贸易摩擦加剧下的日元升值事件，日美贸易不平衡还会继续加重。
口增以日
元计％长
以美
元计％
１５．７１５．７
３．９－１６．８－６．０２．８１１．９８．８３．８１７．９９．３１５．９３．９３．７
亿日
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２９４４６８２８６２０２１９４７４７１９２９１５２１６１１３２６３５６７３０６３５０
元
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进额元１２３９．２９１２０２．２８１１５９．００１３３４．８７１６８５．７５１９０８．３８２１１４．５１
表３主要经济指标增长率变化（％）

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

最强大的私有企业。越南等“ 革新 ” 、 “ 改革 ” 建立的“ 果” ），反过来在本国强行建立 “ 民立在相互平等的经济实力基础上．强弱之间是无法建立真实合作的。因此，对东亚的第五，西方私有制建立的全球垄断经社会主义国家而言．在国企承担社会主义
因此．国际经济决定国际政治，而国际
分享．单靠本国国内私人资本的缓慢积值的来源主要是发展中国家和后进国家
第二．由于上百年的积累．西方的生产了经济上游．通过经济链条攫取后进国家在国际政治中被先进的寡头所掠夺。
国家相互结合．最小的私有国家无法干涉是因（民主本质是全球经济攫取基础上的国家的国有企业之所以在各种改革的呼声中．不断被折腾、缩小．恰恰是在公有制环主阵痛的代价” ，从而使得国家一蹶不振更难以持续。国际政治竞争环境下，合作建
上来说．正是曰本国内资金的流动性过剩

日本泡沫经济的破裂对我国的启示

摘要：日本泡沫经济有其形成、发展及破裂的过程。总结日本泡沫经济破裂对日本经济的影响，分析我国当前面临的经济金融形势，可以提出以下应对金融风险、防范泡沫经济的措施：必须稳妥积极地处理好人民币汇率问题；引导投资者合理预期的形成；加强金融监管，综合运用各种工具，引导证券市场和房地产市场健康发展；提高服务意识，加强内部风险控制；加强国际合作，共同抵御金融风险。关键词：日本；泡沫经济；启示。从1983 年开始形成并于 1990 年破裂的日本泡沫经济，对日本的经济发展造成了巨大的影响。以史为鉴，以他国为鉴，避免我国经济发展出现重大挫折，促进我国和谐社会的建设，有必要重新审视日本的泡沫经济生成、膨胀及破裂的全过程，供我国当前进行宏观经济调控时予以参考。一、日本泡沫经济介绍。 1. 泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程，第一个过程是从 1983 年秋到 1987年底，第二个过程是从 1988 年初到 1989 年底。第一个过程可以说是日本金融自由化的开端，持续到美国股票市场的股价创下最大暴跌纪录的黑色星期一（ 1987 年 10 月 19 日）为止。第一，日本的金融自由化。日本于 1984 年 5 月发布《关于金融自由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除，使得日本对外证券投资急剧增加，拥有巨额资金的日本公共投资者的投资动向影响到美国的金融和资本市场。第二，《广场协议》和金融缓和措施。1985 年 9 月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失；日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（流量）而被吸收，而是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。日本地价与物价之比，1959 年 3月为 2.2，1970 年 3 月为 13. 2，1986 年 3 月为25.2，1990 年 3 月则急剧扩大到 68. 2。急剧扩大的面向不动产的贷款，为其后泡沫经济的形成准备了资金方面的条件。第三，个人生财之道的拓宽和小额储蓄免税课税制度的废除。广场协议之后的金融缓和措施改变了货币的流向，人们不再把注意力集中在存款上。以股票形态运用的资金，通过购买股票，在1987 年上半期达 8600 亿日元，下半期继续猛增 4. 58兆日元，全年共增加 5. 45 兆日元。第四，企业生财之道的拓宽和基金的扩大。1985 年以后企业积极地大幅增加金融资产的运用，扩大所谓的生财交易。1986 年以后，在利率下降和股价攀升的形势下，企业改变以往向银行借款的方式，采用在国内发行可转换公司债券、在国外发行附认股权证公司债券等筹资方式。1987 年藉由发行有价证券的筹资比上一年增加60.8%（ 1986 年增加26.3%），但通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用在工业企业的设备投资上，而是被主要用在金融资产上，特别是运用在股票投资上。第五，银行抵押贷款的扩大。银行在土地抵押贷款和股票抵押贷款上加大了力度。从不动产抵押贷款在全国银行的贷款余额中所占的比例分析，1984 年为 17%，以后比例逐年提高，1987 年以后达 20% 左右。股票等有价证券抵押贷款比例也逐年上升，1988 年上升到 2. 5%。1986 年开始的地价和股价的上涨导致借款人抵押能力的增强和账外资产的增加，促进了不动产抵押贷款的有价证券抵押贷款的增加。通过这些贷款筹集到资金的企业，将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地、股票、特定货币信托和信托基金，更进一步强化了地价和股价的上涨。金融资产和金融负债的交叉上升，必将伴随着信用创造，成为形成泡沫经济的主要因素。 2. 泡沫经济的膨胀期。第一，企业金融的变化。1975—1979 年度平均和 1980—1984 年度筹资与销售额之比平均均为 2. 6%，1985 年度也不过2. 5% ，但 1986 年度以后逐渐上升，1988 年度为 4. 5% ，1989 年度达 6. 2% 。如果企业进行“正常的交易”所需的筹资额为销售额的 2. 6%，则可以看出1986—1989 各年度均超过了正常情况下的筹资。“过剩筹资额”中的一部分被用于实物投资，其余的大部分被运用于泡沫经济的膨胀上。这可从流动资金比例自 1986 年以后急剧增加这一点清楚地看出（ 1983 年为 1.18，1986 年

日本泡沫经济对中国发展的启示

日本泡沫经济对中国发展的启示身为日语系的学生，自然对日本的各方面了解的比较多，所以，这次的论文主题便是日本泡沫经济对中国目前经济发展的启示。日本泡沫经济是日本在19世纪80年代后期到90年代初期出现的一种日本经济现象。这是日本战后仅次于60年代后期的经济高速发展之后的第二次大发展时期。

日本泡沫经济

泡沫经济是指大量过剩资金追逐相对稀缺的投资机会而造成的资产价格膨胀。日本泡沫经济生成和破灭的主要原因是日本宏观政策的失误。在当时复杂的国际、国内环境中，日本货币政策曾经失去平衡，出现过三次重大失误。

1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年 1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，

过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。

1987年秋，世界经济出现了较快增长。为了对付可能出现的通货膨胀，美国、西德等相继提高利率，日本银行也准备升息。恰在此时，1987年10月 19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，并且此后不久，人们原先对世界经济的悲观预期为乐观情绪所代替，各国经济均出现了强劲增长。

日本房地产泡沫对中国的启示

日本房地产泡沫对中国的启示1980年代末至1990年代初，日本经历了一场空前的房地产泡沫，这个泡沫直到今天仍然被人津津乐道。虽然与当今中国的市场环境不同，但是日本房地产泡沫对中国有着重要的启示。

日本房地产泡沫的形成与抑制

日本的房地产泡沫形成主要源于以下几个原因：第一，日本政府实行了降低借贷利率的政策，导致了大量的资金流入房地产市场；第二，日本的土地一直以来都非常稀缺，而城市化的进程不断推进，导致土地的价格不断上涨；第三，二战后日本的经济快速崛起，人们的消费能力也随之提高，加上一些政策的刺激，投资者开始涌入房地产市场大肆投资。

由于日本的房地产泡沫的形成，导致了在当时极为疯狂的投资热潮，楼市价格一度飞涨，甚至有过楼房价格超过土地价格的现象。实际上，由于泡沫经济背后存在的问题，这个疯狂的局面不可能维持太久，而在1990年，泡沫经济最终破裂，日本进入了漫长的低迷状态。

日本房地产泡沫的教训

日本房地产泡沫为中国提供了许多有价值的教训。首先，日本

的例子告诉我们，泡沫经济不可能一直维持下去，白色污染、大

楼竞赛、空房无人住、库存过剩、银行风险暴露等问题是泡沫经

济下的必然结果，最终结果是不可避免的。中国也同样面临着这

些问题，如何走出泡沫经济的困境，是中国所需要思考的问题之一。

其次，日本房地产泡沫的教训表明，在调控时，政府需要采取

果断措施，遏制投机行为。一旦出现波动，政府必须严格控制供

给和需求的平衡，避免房地产市场出现过热的情况。此外，政策

制定者应该注重宏观调控的效果，私心私欲只会让问题更加恶劣。

最后，日本房地产泡沫的教训可建立在公共服务的基础上，注

日本泡沫经济成因分析及对中国经济的启示

【摘要】

日本泡沫经济是20世纪80年代中期至90年代初期发生在日本的一场经济危机，其形成原因主要包括政府干预过度、金融松绑政策、

资产价格泡沫等。这些因素导致了资产价格高涨、经济泡沫破裂，最

终引发了经济崩溃。对中国经济的启示是要避免政府过度干预、保持

金融政策的稳健性和谨慎性，防范资产价格泡沫的出现。日本泡沫经

济的教训告诉我们要警惕经济泡沫的出现，谨慎运用政策工具，保持

经济的健康发展。为了确保中国经济的稳定和持续增长，应该及时调

整政策，提升监管力度，加强风险防范，促进经济结构转型升级。

【关键词】

日本，泡沫经济，成因分析，政府干预，金融松绑政策，资产价

格泡沫，中国经济，启示，总结，发展建议

1. 引言

1.1 背景介绍

日本泡沫经济是指上世纪80年代日本发生的一场经济泡沫，这场泡沫引发了严重的经济危机，对日本经济长期的发展产生了重大影响。日本泡沫经济形成的原因十分复杂，其中政府干预过度、金融松绑政策、资产价格泡沫等因素起到了重要作用。这场经济危机给日本经济

带来了许多教训，也对其他国家的经济发展提出了警示和启示。

在上世纪80年代，日本政府实行了一系列积极的干预措施，推动了全国经济的快速增长。政府干预过度导致了市场资源配置的失衡，

产生了过剩产能和恶性竞争，最终加剧了经济泡沫的形成。政府在金

融领域的松绑政策也给泡沫经济埋下了隐患，金融机构大规模放贷、

资金过度涌入股市和房地产市场，使得资产价格迅速上涨，形成了严

重的资产价格泡沫。

日本泡沫经济的教训对中国经济发展也具有重要的借鉴意义。中

日本房地产泡沫与中国房地产现状分析

引言

房地产是一个关系到国民经济和社会发展的重要领域。过去几十年间，世界各

国都曾经历过不同程度的房地产泡沫。其中，日本在20世纪80年代末期经历了

一场巨大的房地产泡沫，而中国目前也面临着自己的房地产挑战。本文将对日本房地产泡沫和中国房地产现状进行分析，以便更好地了解两国在房地产领域的相似性和差异性。

日本房地产泡沫

泡沫形成

日本房地产泡沫形成于20世纪80年代，受到多个因素的影响。首先，日本政府通过宽松的货币政策和税收优惠措施，鼓励人们投资房地产。其次，日本股市的繁荣和企业盈利增加，推动了人们对房地产的投资热情。此外，日本的人口增长和城市化进程也加剧了房地产需求。

泡沫崩溃

然而，由于供应过剩和高成本，日本房地产市场最终崩溃。以地价为首的房地

产价格持续上涨，最终导致房地产泡沫破裂。房地产价格崩溃对日本经济造成了巨大冲击，银行不良贷款激增，企业破产和失业率飙升。

中国房地产现状

市场规模

中国目前是全球最大的房地产市场之一。随着经济的发展和城市化进程的加速，中国房地产市场规模不断扩大。特别是一二线城市的房地产价格涨幅较大，吸引了大量的投资者。

政策调控

中国政府一直在努力调控房地产市场，以防止形成泡沫和确保市场的稳定。政

府采取了多种措施，例如限制购房人数、提高首付比例、增加土地供应等，以抑制房价过快上涨。

供应与需求矛盾

中国房地产市场面临着供应过剩和需求调整的矛盾。一方面，许多城市存在大

量的空置房屋，导致供应过剩；另一方面，一些年轻人由于高房价无法购买房屋，使得需求受限。

日本房地产泡沫破灭对中国的启示探讨

第1章中国房地产发展现状和过热的成因

进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停止。因此，考察中国房地产发展现状，分析中国房地产市场过热的成因就显得十分必要。

1.1中国房地产发展的现状

1991年开始，中国国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底，宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳、快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来政府出台了多项针对房地产行业的调控政策。

1.2中国房地产过热的成因分析

理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为，中国房地产市场有泡沫化发展的倾向，并有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的泡沫已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在泡沫仍在争论之中，但是房地产市场过热却已是定论。

日本房地产泡沫形成及破灭原因的综合检视及其对当代中国的启示

日甫房地产泡济形成及破灭原因时

综台检视及其对当代申国的启示

丁如曦I，李东坤2

（1.西南财经大学经济学院.成都611130；2,西南交通大学公共管理与政法学院，成都611756）

摘要:从综合视角系统检视日本房地产泡沫形成及破灭餉原因与机制，研究表明，20世纪80年代中后期日本房地产泡沫的出现及膨胀，源自金融信贷扩张与经济社会发展阶段转向、财政体制结构失衡以及土地相关政策等多重因素的叠加影响，是地方政府与多元市场行为主体基于自利动机进行合作博弈的结果。日本政府强力干预下房地产泡沫的最终破灭，对日本整体经济社会发展造成了重要影响。与之相比，中国现阶段出现飽房地产市场（局部）过热及其多元成因，与当时的日本有诸多相似之处，但也有本质差异。中国应坚持稳中求进基调，着力构建长效性房地产市场调控及激励约束机制，综合推进关键领域的改革深化和制度机制完善，不断促进房地产市场平稳健康发展。

关键词：日本；房地产泡沫;综合检视;合作博弈

中图分类号:F293.3文献标识码：A文章编号:1005-2674（2019）07-101-12

房地产问题事关人民安居乐业和经济社会发展全局，其重要性、复杂性和敏感性伴随着一国经济发展和社会转型而凸显。改革开放后,特别是1998年住房货币化改革开启以来，伴随着工业化和大规模城市化的加快推进，中国房地产业快速发展,房地产市场规模不断扩大。但是，不时岀现的房地产市场（局部）过热问题一直困扰着经济社会发展，并备受各级政府和社会关注。在最新一轮周期性回暖过程中,2016年中国房地产市场出现了局部严重过热现象，重点、热点城市投资投机高涨,“地王”“抢房潮”频现，房地产价格飙升，并呈现扩散蔓延之势。之后在调控收紧、“限制+”政策管控和多方协力之下，虽然化解了当时的紧迫局面，但由于多年来房地产市场自身问题积存以及趋“住”避“炒”等长效机制建设不足，当前中国房地产市场突出问题及潜在风险隐忧犹存，促进房地产市场平稳健康发展的重要性与迫切性愈加凸显。

从日本的房地产发展历史看我国房地产行业未来的发展方向

从日本的房地产发展历史看我国房地产行业

未来的发展方向

房地产业作为一个重要的行业，在日本的发展历史中起到了举足轻重的地位，为日本经济的快速发展作出了重要的贡献。同时，日本房地产行业的发展过程中也经历了不少挫折和变革，这对于我们来探究其发展方向也十分有帮助。

一、日本房地产发展的历史

1、战后期的快速发展

日本战后经历了相当漫长的经济萎缩期，但在60年代中期开始，日本的经济逐渐复苏，并进入经济高速增长期。在这个时期，日本的房地产业也随着人口增长和城市化的发展而获得了快速发展。人们开始迁居到日本城市中心附近的新房屋群中，这些地区不断地扩张，房地产业也获得了快速增长。

2、泡沫经济时期的繁荣

80年代初，日本房地产业进入了历史上最繁荣的时期。由于央行实行的低利率政策以及企业投机行为，在这个时期，房价不断上涨，一些不具备规划和发展权限的地区也被迅速开发为现代化新城，日本城市不断扩张，房地产业也呈现出了迅猛增长的势头。然而，由于日本的房产金融化程度太高，在90年代早期，日本的房地产泡沫经济也瞬间破裂，整个行业陷入了一片低迷期。

3、泡沫经济时期的后果

泡沫经济的崩溃对日本房地产行业造成了沉重打击，大量的债务和不良贷款导致了一些银行的破产，日本的房地产行业陷入了长期的谷底期。为了应对这种情况，日本政府开始实施经济政策，推行金融监管措施，促进房地产市场的稳定化，从而缓解了这种现象。

二、我国房地产行业未来的发展方向

从日本的房地产发展历史中，我们不难看出，房地产行业的发展

需要一个稳定的环境和政策支持，特别是在市场波动的时期，政府的支持显得尤为重要。下面，结合我国的实际情况，我们可以展望未来我国房地产行业的发展方向：