房地产项目专业市场的发展趋势

本报告的编写的目的是从区域市场角度来分析综合性商业和专业市场的现状及未来趋势,从而为解决目前项目业态定位中的一些待定问题提供一些依据。

一、宏观分析

（一）、现状—大势所趋

1、涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份,全国７0个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0．6和1.5个百分点。

2、销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明,今年1月至５月，4０个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.９％、20．9%，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

3、促销手段花样翻新。打折销售，送家电、送轿车…，但高房价松动现象日益显现。

４、土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，出现了数十宗土地流拍现象；

说明：现状对于06年0７年拿地的大部分开发商都将面临着相当大的资金压力和销售阻力。

（二)、市场前瞻—主流求稳

1、政府主导的新闻导向,政府多次发话,要稳定房价；

2、控制新开工项目!为房市供过于求的现状，地方政府开始严制新开工项目,缩减供给。早日实现供需平衡;

3、硬挺地价,紧缩土地供应，封杀房价下行空间;

4、加快旧城改造，加大拆迁力度,通过拆迁释放刚性需求；

5、各种建材等都大浮上涨，成本居高不下;

说明:从这几个方面可以看到，政策层面和现实经济发展需求等因素将让地产市场稳步发展，走可持续性的发展。

二、区域分析

(一）、中国·东方丝绸市场

在盛泽这个区域市场搞房产开发，必须首先了解丝绸市场，目前盛泽的决大部分人口日常经营活动均以丝绸纺织有关，因此，这个市场的状况将决定着盛泽的经济运营态势，经济发展态势直接又决定了产业的发展和衍生出来的地产发展。

中国东方丝绸市场位于盛泽镇东南面的姚家坝桥西,市场仿照明清市集布局，回环相衔的道路两侧，1,200间店铺鳞次栉比,柜台和货架上摆放的丝绸多不胜数,令人目不暇接。吴江人植桑、养蚕、缫丝、织绸可以追溯到西元前,历史上与杭州、苏州、湖州并称为中国四大绸都。该市场建场近17年来累计销售突破1,００0亿元人民币(港币９30亿元)大关，成为内地丝绸化纤薄型织物的集散地和价格形成中心,先后荣获「全国百强市场」、「全国十大批发市场」和「江苏省购物放心市场」等称号。目前入场经营者超过7,0０0人，场内设丝绸、化纤面料和原料等九个交易商区和三个分场,常年供应丝绸仿真丝面料、全棉、真丝、麻、化纤面料等和化纤原料两千多个花色品种，高、中、低档俱全。新颖别致的面料、有着朦胧诗一样美学效果的薄型织物、朴实无华而又经得起磨洗的中厚面料等等,在这里均有出售，南来北往的顾客大都能找到合心意的货品。

政府提出：盛泽将打造成中国第一布市,目前整个盛泽的基础设施工作也部分已经开工建设;

说明:中国东方丝绸市场作为全国性的四大绸都之一,产业性基地特征明显,东方丝绸市场经过这么多年的发展,已经辐射全国(全球)，具备了一定的影响度,丝绸作为盛泽的绝对主导性产业经济,在盛泽发展的各个方面都起到决定性的作用.因此,行业的发展将在某种程度上决定了盛泽的发展。

（二）、行业发展对地产的影响

去年到现在,国家对房地产的调控一直没放松,0７年6次调息,上调存款准备金率,收紧银根，对第二套及以上住宅的贷款条件限制,导致全国的一线及二线便上的城市都处于一个观望期,持续走高的CPI也在一定程度上影响了老百姓的购买能力。纺织及其相关产业是盛泽的支柱产业,是盛泽GDP的主要来源,前些年的纺织的大好形式也是带动盛泽房地产崛起的一个重要因素:人民的腰包鼓起来了,生活水平高了，必要消费档次也会随之提高,那就要求更现代化的社区衍生,更高档次的生活配套和娱乐休闲消费产所的横空出世。再加上政府的一些政策,新政府的的西移，市政配套的加速完善,也必然带动地产的发展。

０7年下半年,作为纺织原料市场的盛泽的竞争越来越激烈，一方面是更多的商户涌入这一传统行业;另一方面就是人民币对美元的外汇升值，长期以来的出口顺差也就无从体现了。而CPI的持续高升,原料的成本和设备成本及运营及保养的成本都在无形中提高,有的还需要提高人力资源的成本。这些都导致了整个纺织市场的不景气。

中国纺织工业协会日前刚刚发布的最新统计数据显示,200７年1-11月，盛泽全行业有规模以上企业43309户。其中，占3１.48％的企业利润总额占全行业的89.19%，平均销售利润率达到８.43%；占企业总数7.0１％的企业的利润总额占全行业的3５．２6%,平均利润率达到15.６０％，比全行业平均利润率高２92.95%,比自身去年同期销售利润率增加3.６7个百分点；其余约占全行业２/３的企业，创造的利润不足全行业的10%。专家表示,这一

仅为8.４3%的平均销售利润率，是纺织行业“黄金八年”以来的最低点。

从协会发布的数据分析，占全行业2/3甚至更多的企业，无论从从业比重还是资本比重(占全行业6０%),或消耗资源的比重(占全行业60%)都是可观的多数，但在宏观调控、自身瓶颈等诸多因素限制下,利润已成为这些纺企心中难言的伤痛。2００8下半年,我国纺织业发展外部环境更为艰难,纺织行业低毛利、竞争激烈的格局短期内不会改变。

这些对盛泽的总体发展有相当大的影响的：行业的不景气,也就表示着专业市场地产的风险比较高;消费能力的降低也必然影响消费型商业的营业额;而购买能力直接下降必然也会阻碍地产的投资。

因此，盛泽受到了地产政策、纺织行业发展趋势双重的压力,盛泽地产的发展之路注定将更加不平坦。

(三）、区域地产市场

表一:2007年盛泽个案销售状况

200７年

金百盛家纺城酒店式

公寓

1.1 98％650０

精装、品牌材料和家电；商住两相宜;同层排水,

环保科学

商铺0．７99％

1F.2F：１8００0

3F:6５

00ﻭ4F:5500

盛泽镇核心地段、配套齐全；商业氛围浓厚;价

格较低;新老城过

渡区,商家必争之地

衡悦广场商铺４10０%

1００00（１到3

层）

老镇商业核心；人气旺盛;大润发入住

东方丝绸中心广场酒店式

公寓

0.6 ９5% ６00０商住两相宜；精装纯现房发售；有电梯的多层

镜湖公园住宅 2.３１０0% 380０

盛泽镇稀有空气清新处;全明户型、动静分区商铺0．3 ９8% 7０00（1到2层)