商会大厦分房方案

××商会大厦分房方案（草案）
1、概念描述
××商会大厦项目由一栋主楼、裙楼及酒店组成。

总建筑面积156608.49平方米，地上建筑面积127443.83㎡，地下室建筑面积33029.65㎡。

大厦主体为52层，地上50层,地下2层，其中12层、24层、36层为避难层。

主楼的裙楼（5层），建筑面积22359.65平方米。

酒店主楼（4-9）层建筑面积7846.67平方米，酒店裙楼（3层）建筑面积为8592.35平方米，地上9层、地下室2层。

地下室功能要求为人防工程、停车场及附属大型设备用房；主楼地上1-4层主要功能为特色产品展示厅、商务活动、金融服务等。

主楼第5层（半楼层）为区工商联（总商会）办公服务用房；第5层（含）以上为参建企业高级写字楼。

本项目共配置960个机动车停车位，其中地上停车位67个，作为商务车位；地下停车场车位数893个，供全体业主、工商联、酒店及临时访客使用。

地下停车位按产权属性划分，包含66个人防车位，827个产权车位；按车位功能划分，包含836个非充电车位，57个充电车位（其中12个充电车位为人防车位，45个充电车位为产权车位）。

2、参建业主类型
2层共6户12层，一层共21户21层，1/2层共19 户9.5层，共46户42.5层，工商联总商会半层。

3、分配原则
主楼第6层至第50层为标准层，除了12层、24层、36层是避难层，加上5层西户半层，共计42.5层。

标准层建筑面积基本相同，约为1849平方米/层（43×43米），但因核心筒所占建筑面积的不同，高、中、低三个区域楼层实用面积（各层建筑面积减去核心筒及空调机房面积）差异巨大。

高区实用面积约1443平方米，中区实用面积约1368平方米，
低区实用面积约1307平方米，高低区相差约136平方米（上述数据均为暂定值，具体以政府专业机构测绘结果为准）。

鉴于此，为体现公平原则，本分房方案暂均按各层实用面积考虑，对应单价及差价也已折算为实用面积对应值。

各层总价均按实用面积对应单价乘以实用面积计算，再考虑特殊楼层总价修正幅度，可计算出最终各层总价。

上次领导小组会议汇报时，为方便股权分配，投资公司出资额、酒店和裙楼等权益均按层数计算（具体详见公司组建方案）。

固定产权地下车位按以下原则配置，即业主每半层3个，工商联7个，共计分配262个；酒店单独预留100个，上述车位均为非充电车位。

其余531个车位（包含57个充电车位）作为外来人员临时可调剂停车位。

4、基准单价及基准楼层
基准单价确定原则：以项目实际总投资除以塔楼5﹣50层（不含工商联办公区及避难层）实用面积总和确定。

基准楼层确定原则：以塔楼5﹣50层的中间楼层作为基准楼层。

项目实际总投资以最终竣工财务决算价为准，各层实用面积为本层建筑面积减去核心筒及空调机房面积，基准楼层为塔楼28层。

5、楼层差价
以基准楼层第28层单价为基准单价，以上每升一层加(70~75)元/㎡，直至第50层（含）；基准层第28层以下每减一层减(70~75)元/㎡，直至第5层（含）；楼层差价方案详见附表。

(70~75)元/㎡的价差仅考虑相邻楼层高度、视野、采光及通风的差异，未考虑其他影响因素，折合每层总价差约为9~10万元,具体数字由领导小组讨论确定。

6、同层东西户差价
（1）首先尊重同一层两个业主自愿协商一致的结果，但自愿协商不得违背平面示意图中标志的平面方位空间走向（附标准层平面示意图）。

（2）同层东西户实用面积对应单价没有差价。

7、特殊楼层总价修正
本项目特殊楼层分别为5、6、11、23、35、37~50层。

其中5、6、11、23、35层因存在不利因素，总价需减价修正；37~50层因视野、采光、通风及实用面积等优势明显，
总价需加价修正。

具体说明如下：
5层因楼层相对最低，且在原东西户划分基础上南面房间少一间、北面房间多一间，且北面房间因与裙楼相邻均无外窗采光及通风等诸多不利因素，故在按第6条方案计算所得总房价基础上减价修正100万元。

6层因作为总包单位二次精装修样板房，装修选材、施工方案等均与标准层其他楼层不一致，故在按第5条方案计算所得总房价基础上减价修正10万元。

11/23/35层因作为3个避难层下侧相邻楼层，房间顶部存在较多的排水管道，且或多或少受上部避难层设备运行振动及噪音影响，故在按第5条方案计算所得总房价基础上减价修正10万元。

其中23层南侧受消防水箱泄水管影响吊顶标高较为明显，故在上述减价修正10万元基础上再减价修正20万元，合计减价修正30万元。

37﹣50层作为塔楼高区楼层，高度、视野、采光、通风等优势明显，故在按第5条方案计算所得总房价基础上加价修正10万元。

其中49/50层处于最高两层，还有使用屋顶空间的距离优势，故在上述加价修正10万元基础上再加价修正10万元，合计加价修正20万元。

总价修正具体金额详见下表：
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8、分房方式
（1）抓阄：楼层选择全部采用抓阄的方式确定。

（2）抓阄人资格：抓阄人必须是××商会大厦参建业主，参建一层才具有一个完整的抓阄人资格，即参建1/2层的业主组合成一层，有下列两种方式：A、自行自愿组合。

B、抓阄组合。

组合完成（出具组合成功的相关证明）由其中一名参建业主代表参与抓阄。

（3）抓阄顺序：
（3.1）先确定选中5层西户的半层业主
所有19个半层参建业主先通过抓阄的方式获取第一轮名单顺序号，再按此顺序抓阄确定谁选择5层西户。

剩余18个业主通过上述方式组合，共享9个楼层抓阄机会。

（3.2）再确认两层的业主对应楼层
所有两层参建业主代表（共6个）先通过抓阄的方式获取第二轮名单顺序号，再按此顺序抓阄确定对应楼层（共42层），另外一层由其自由选择上下相邻楼层，留在箱内的另外一层对应楼层号码自动失效。

下一个业主若选中失效号码可自动获得第二次抓阄机会。

（3.3）再确认一层及半层参建业主对应楼层
所有半层参建业主代表（9个）与一层（21个）参建业主代表，通过抓阄的方式获取名单顺序号（30个），再按此顺序抓阄确定对应楼层（共30层）。

（3.4）同层两个业主东西户的确认
优先友好协商，协商不成的通过抓阄方式确定。

9、投资公司股权配比备选方案
之前汇报的关于投资公司股权配比的方案与本草案第3条所述原则一致，即投资公司出资额、酒店和裙楼等权益均按层数计算。

考虑到本草案（总投资额暂按7亿元计）计算出的最高单价（50层，10714~10800元/m2）与最低单价（5层，6263~6181元/m2）相差约4452~4619元/m2（建筑面积单价），折合比例约71.08%~74.72%，差异巨大。

为始终体现公平公正的原则，在此提出另外三种股权配比备选方案供领导小组选择：
备选方案一：以各业主实际投资额（即最终缴纳的房款，已考虑楼层差价及特殊楼层总价修正）占本项目总投资额的比例作为股权配比的比例，并按此比例缴纳投资公司股本金。

备选方案二：以各业主不考虑楼层差价基础上计算的房款（基准价×持有楼层的总实用面积）占同口径计算的总房价的比例作为股权配比的比例，并按此比例缴纳投资公司股本金。

备选方案三：上述两种方案的平均值作为股权配比的比例，并按此比例缴纳投资公司股本金。