融资类房地产信托业务阶段性操作标准
房地产经纪业务操作规程模版
以下是一个可能的房地产经纪业务操作规程模板，供参考使用：房地产经纪业务操作规程1. 引言-本规程旨在规范房地产经纪公司的经纪业务操作，保障客户权益，维护经纪业务的合法、规范运作。
2. 组织结构-描述房地产经纪公司的组织结构，明确各部门职责和协作关系。
3. 经纪人管理-招聘标准：对经纪人招聘条件进行规定，包括资质要求、专业能力等。
-岗位职责：明确各类经纪人的具体岗位职责和工作任务。
4. 业务流程-客户接待：描述客户来访时的接待流程和服务标准。
-房源信息收集与管理：规定房源信息的收集渠道、录入标准和管理流程。
-客户需求分析：说明如何准确了解客户需求，进行个性化服务。
-房屋展示与推介：规定房屋展示的流程和注意事项，维护房屋安全和客户利益。
-成交洽谈与协助：规范成交洽谈的程序，保障交易合法、公平。
-合同签署与备案：规定合同签署的程序，确保经纪合同的合法性和备案手续。
5. 信息管理-客户信息管理：客户信息的收集、存储、利用和保护措施。
-房源信息管理：房源信息的采集、发布、更新和保密原则。
6. 服务质量控制-服务标准：规定服务质量的评估标准和要求。
-投诉处理：明确客户投诉的处理程序，及时回应客户反馈。
7. 合规管理-法律法规遵守：明确经纪业务的合规要求，确保业务操作符合法律法规。
-道德规范：规定经纪人的职业操守和道德标准，维护行业良好形象。
8. 培训与考核-培训计划：描述经纪人的培训内容和计划安排。
-考核机制：规定经纪人的考核方式和标准。
9. 文件管理-文件归档：规定相关业务文件的归档时间、方式和管理要求。
10. 附则-其他需要说明的事项或特殊情况。
以上模板可根据实际情况进行调整和补充，以满足具体房地产经纪公司的业务操作规程需求。
同时，在编制和使用过程中，应充分考虑国家相关法律法规的要求，并注重实际操作的合理性和可行性。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
![中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号](https://img.taocdn.com/s3/m/2b0efe3aabea998fcc22bcd126fff705cc175cbb.png)
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知-银监发[2011]14号
![中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知-银监发[2011]14号](https://img.taocdn.com/s3/m/b90f772b82c4bb4cf7ec4afe04a1b0717fd5b3eb.png)
中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知（银监发[2011]14号）各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：当前，国民经济平稳较快运行格局进一步巩固，银行业继续稳健运行，风险抵补能力稳步提高。
但是，国际金融危机仍在持续，我国重要领域和关键环节的改革也进入了攻坚时期，银行业面临的困难和挑战依然艰巨。
为贯彻落实十七届五中全会和中央经济工作会议要求，积极推进体制改革和发展转型，确保"十二五"良好开局，现就银行业重点风险防范及下一阶段银行业改革发展等相关事项通知如下，请各银行业金融机构认真贯彻执行。
一、加强当前银行业重点风险防范（一）着力提高信贷科学化管理水平一是推进信贷科学合理投放，优化信贷结构。
各行要着重把信贷资金更多投向"三农"、小企业、节能减排等薄弱领域"三农"和小企业贷款增速不能低于各项贷款平均增速。
要在风险可控、商业可持续的前提下支持保障性住房建设。
要加强行业研究，自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，更好地服务于经济发展方式转型。
二是继续深入推行"三个办法、一个指引" 的实施，确保信贷支持实体经济发展。
各行要及时总结去年执行"三个办法、一个指引"的经验和不足，并加以改进。
对工作不到位、成效不明显、未能在限期内达标的银行业金融机构，银监会将采取对不到位贷款提高资本附加和增加拨备、与人行联合调减贷款规模、调整存款准备金率，直至限制市场准入、暂停相关业务、限制贷款发放等联动监管措施。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
房地产项目融资课件
上市公司为了再融资而再次发型股票的行为
房地产信托 信托公司将委托人的资金以借款或入股方式,投向房地产项目建设
房地产企业债 房地产企业为筹集资金发行的有价证券,利率一定、到期偿还本金
银行贷款
向银行借款用于房地产项目开发资金,定期支付利息到期还款
一融资定义及类型
在众多的融资方式中,房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、 银团贷款、商业银行贷款即一般房地产项目融资
单一信托：
受托人接受单个委托人 的委托,单独管理和运用 信托财产的方式
集合信托：
受托人接受两个以上 含两个委托人的委托, 集中进行资金管理、 运用、处分
集合信托：由信托公司担任受托人,按照委托人意愿,为受益人的利益,将两个以上 含两个委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动—— 信托公司集合资金信托计划管理办法中国银监督会令2007年第3号
一融资定义及类型 让我们先看看什么是融资
解决项目资金需求的方式
定义 是企业资金筹集的行为
载体 以项目为依托，获取资金
目的 融资取得的资金，用于项目开发建设
一融资定义及类型 融资就是银行借款吗
一融资定义及类型
银行借款仅是融资方式的一种
预售房款
应付账款承建企业垫资
内部融资
直接融资：从资本市场募集资金 间接融资：向金融机构募集资金
上市IPO、买壳上市、增发 房地产信托
房地产企业债 银行贷款银团、一般项目融资
外部融资
直接融资 间接融资
一融资定义及类型
外部融资
定义
IPO
Initial public offering公司首次向社会公众公开招股
买壳上市
非上市公司购买上市公司的股权,将自己的资产注入到购买的上市 公司,实现上市目的
信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程[修改版]
![信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/e95d7f8927284b73f342506d.png)
第一篇：信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程一准入标准1、借款主体：拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房屋所有权证及土地使用权证；借款方若为房地产开发企业，要求具备二级及以上房地产开发企业资质；2、区域准入：物业位于直辖市、省会城市、计划单列市的市辖区；3、融资项目：取得房屋所有权证的商业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息；办理借新还旧业务，贷款资金可用于置换借款方在其他金融机构的的前期贷款；4、担保措施：以经营性物业作抵押担保，借款方控股股东提供连带责任保证；5、贷款期限：1－5年；6、贷款金额：根据货款期内物业可用于归还贷款的现金流确定，且最高不得超过物业评估价值的45－50%；7、年利率：13－14%；8、融资服务费：2%或协商，贷款资金划入借款方账户后支付，资金方经纪公司与借款方经纪公司各50%；9、贷款操作时间：45－60天；10、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。
二业务流程1、借款方提交借款申请书、经营性物业租金明细统计表、借款主体公司基础资料、担保主体公司基础资料、项目资料等用於项目立项的资料；2、借款方提供资金方在资料审查中要求补充提供的文件和资料；3、资金方业务部门对立项资料进行审查、论证和测算；4、资金方项目立项评审通过后，借款方与顾问方签署《融资服务协议》；5、资金方自费前往项目地考察物业出租经营情况、偿债能力情况，承租人资信、支付租金能力，抵押物情况等。
借款方按《经营性物业抵押贷款尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：6、资金方设计交易结构，确定融资方案，双方签署借款合同、租金账户监管合同等相关文件，办理审批、核准或备案手续；募集资金；7、办理物业抵押登记手续，发放贷款资金，并对资金使用情况进行监控。
中国reits操作手册
中国reits操作手册
REITS（房地产投资信托）操作手册就是编制并管理一个投资信
托时所需要遵从的行为规则及条件。
它旨在使投资者明确、安全、合
法地拥有投资管理收益。
REITS操作手册既可以是法律文书，也可以是非法律框架，比如
中国的REITS，可以定义为投资者投资房地产信托基金、购买受托房产、以及在收益结算工作上应当遵守的逻辑流程、关联合作协议以及市场
监管方面的规定。
REITS操作手册应包括市场监管方面的规定、投资者投资流程、
分配收益方针以及关联合作协议等内容。
它旨在规范有关的信托管理
行为，以确保投资者的利益。
此外，REITS操作手册也将要求投资者购买REITS 信托基金时，
必须遵守相应的投资协议、投资管理政策及投资管理及收益分配机制，并由REITS基金管理机构全程指导投资者管理投资收益。
此外，在确保投资者利益的同时，REITS操作手册非常注重信托
经理的责任，而REITS基金管理机构也有责任遵守其拥有的投资者权益。
因此，REITS 操作手册是投资者投资房地产信托的重要参考，是
管理REITS基金的基本工具。
投资REITS基金的投资者需要重视、认
真研读操作手册，以加深对中国REITS投资的全面了解，并为自身投
资管理多做准备。
信托融资流程
信托融资流程信托融资是指利用信托机构的信托财产进行融资活动的一种方式。
信托融资流程通常包括信托融资方案设计、信托财产设立、信托计划执行和信托融资结算等环节。
下面将详细介绍信托融资的流程及相关注意事项。
一、信托融资方案设计。
信托融资方案设计是信托融资流程中的第一步，也是最为关键的一步。
在设计信托融资方案时，需要考虑到融资主体的需求、信托财产的种类及规模、融资期限、融资成本、还款方式等因素。
同时，还需要充分考虑到市场环境、法律法规、风险控制等因素，确保信托融资方案的合法性、合规性和可行性。
二、信托财产设立。
信托财产的设立是信托融资流程中的第二步。
在设立信托财产时，需要由融资主体将一定的资产或权益转让给信托机构，由信托机构作为受托人持有和管理。
在设立信托财产时，需要签订相关的信托合同，并进行资产评估、财产权证书办理等手续。
三、信托计划执行。
信托计划执行是信托融资流程中的第三步。
在信托计划执行阶段，信托机构将按照信托合同的约定，对信托财产进行有效管理和运作，确保融资主体能够按时、足额地获得资金支持。
同时，信托机构还需要对信托财产进行定期的监督和检查，确保信托计划的顺利执行。
四、信托融资结算。
信托融资结算是信托融资流程中的最后一步。
在信托融资期限到期时，信托机构将根据信托合同的约定，对信托财产进行清算和结算，将融资款项返还给融资主体。
同时，信托机构还需要对信托计划的执行情况进行总结和评估，为下一轮信托融资提供经验借鉴。
在进行信托融资流程时，需要注意以下几点：1. 严格遵守法律法规，确保信托融资活动的合法性和合规性；2. 充分评估市场风险，制定科学的风险控制措施，降低信托融资的风险程度；3. 加强信息披露，保障融资主体的知情权和选择权，维护融资市场的公平和透明；4. 建立健全的内部管理制度，提升信托融资的执行效率和风险管理水平。
综上所述，信托融资流程涉及多个环节，需要融资主体、信托机构、监管部门等多方合作，共同维护信托融资市场的稳健和健康发展。
我国商业银行房地产金融风险及其防范-商业银行-金融-毕业论文
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---摘要近年来，随着我国经济的快速发展，住房制度改革的深化，城市化进程的加快，房地产业快速发展，促进了房地产金融快速发展，房地产经济已经成为国民经济的重要组成部分。
但是房地产业金融商业银行的融合也导致了金融风险的产生，因此，采取合理有效的措施防范房地产商业银行金融风险已是迫在眉睫。
本文通过对比近几年我国商业银行房地产发展历程及现状，从房地产企业和银行自身等不同的角度来分别阐述我国商业银行房地产出现的财务风险、市场风险、道德风险、操作风险及政策风险，并分析其原因，从政府视角提出加大宏观调控力度、抑制过度投机投资、加强对金融机构的监管力度的对策，从银行视角提出创新金融产品、构建合理有效的风险防范机制、严格信用审查并完善信用评级制度的对策，从房地产视角提出提高竞争力、拓展融资渠道、科学决策的对策。
关键词：商业银行房地产金融风险The Real Estate Financial Risk ofCommercial Banks in China andIts PreventionAbstractIn recent years, with the rapid development of China's economy, the deepening of housing system reform, the acceleration of urbanization, and the rapid development of real estate industry, real estate finance has developed rapidly. Real estate economy has become an important part of the national economy. However, the integration of real estate financial and commercial banks has also led to the emergence of financial risks. Therefore, it is urgent to take reasonable and effective measures to prevent financial risks of real estate commercial banks.By comparing the development course and current situation of real estate of commercial banks in China in recent years, this paper expounds the financial risk, market risk, moral risk, operational risk and policy risk of real estate of commercial banks in China from different angles such as real estate enterprises and banks themselves, and analyses the reasons, and puts forward to strengthen macro-control and restrain excessive speculative investment from the perspective of the government. To strengthen the supervision of financial institutions, we should innovate financial products, construct reasonable and effective risk prevention mechanism, strictly review credit and improve credit rating system from the perspective of banks, and put forward countermeasures to improve competitiveness, expand financing channels and make scientific decisions from the perspective of real estate.Key words:commercial bank; real estate; financial risk目录1绪论 (1)1.1选题背景 (1)1.2研究目的和意义 (1)2我国商业银行房地产金融发展历程及现状 (2)2.1我国房地产的发展历程 (2)2.1.1第一阶段：我国房地产业初创时期（1978-1989） (2)2.1.2第二阶段：我国房地产业紧缩发展时期（1990-1999年） (2)2.1.3第三阶段：我国房地产业高速发展时期（2000年-至今） (2)2.2我国商业银行房地产金融发展现状 (3)2.2.1房地产规模持续扩大 (3)2.2.2房地产资金结构改变 (4)2.2.3房地产融资持续偏紧 (5)3我国房地产金融风险及其成因 (7)3.1商业银行房地产金融面临的主要风险 (7)3.1.1财务风险 (7)3.1.2市场风险 (7)3.1.3道德风险 (7)3.1.4操作风险 (7)3.1.5政策风险 (8)3.2商业银行房地产金融风险成因 (8)3.2.1房地产企业经营管理因素 (8)3.2.2商业银行自身风险因素 (9)3.2.3政策因素导致金融风险 (10)3.2.4市场因素导致金融风险 (10)4我国商业银行房地产金融风险的防范对策 (12)4.1政府视角 (12)4.1.1加大宏观调控力度 (12)4.1.2 抑制过度投机投资，重点解决中低收入家庭住房问题 (12)4.1.3加强对金融机构的监管力度 (12)4.2银行视角 (12)4.2.1 创新金融产品使房地产企业融资多元化 (12)4.2.2构建合理有效的风险防范机制 (13)4.2.3严格信用审查，完善信用评级制度 (13)4.3房地产企业视角 (13)4.3.1提高竞争力抵御市场风险 (13)4.3.2拓展融资渠道，实现房地产融资渠道多元化 (14)4.3.3科学决策降低经营风险 (14)5结论与展望 (15)谢辞 (15)参考文献 (17)1绪论1.1选题背景自改革开放以后，我国住房制度也在不断进行调整以适应我国国情，这就导致了我国房地产行业迅速崛起，同时房地产金融迅速发展，房地产金融与商业银行融合已是时代必然趋势，但二者在融合时也带来了金融风险，否则若是处理不当则会引起经济社会剧烈动荡。
我国现阶段房地产融资渠道和问题
我国现阶段房地产融资渠道和问题杨丹,张星(东南大学土木工程学院建设与房地产系,江苏南京210096)[摘要]文章应用融资的基本理论,对我国房地产企业现阶段所面临的问题及融资渠道进行了分析比较。
房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业发展的关键。
通过分析看出我国房地产企业现阶段融资面临着亟待解决的诸多问题,而作为解决这些问题的方法,多渠道融资是大势所趋,对于企业来说应该在融资前抱着清楚明确的目的选好适用于自己的多元化融资渠道。
[关键词]房地产业;银行贷款;融资渠道[中图分类号]F407.9[文献标识码]A[文章编号]1005-6270(2007)S0-0062-02C hinese Real Estate Enter p rise's Financin g Channel and Present ProblemsYANG Dan ZHANG Xin g(De p artment of Construction Mana g ement and Real Estate,Southeast Universit y,Nan j in g Jian g su210096China)Abstract:This article anal y ses Chinese real estate enter p rise's financin g channel and p roblems in p resent combined with the finance theory.For real estate enterprise's developm ent,it's the key that whether the real estate enterprise can succeed to build a real state financing system enjoying health and ample channels or not.By analyzing,we can see China's real estate financin g businesses facin g the ur g ent need to solve man y p roblems.As a solution to these p rob lems,m ulti-channel financin g is a g eneral trend,to the enter p rises should ado p t before financin g clear p ur p ose to select their own diversified financing channels.Ke y words:real estate;loan;channel房地产项目开发周期长、投资额巨大,,除非企业财力十分雄厚,才有可能以一己之力完成开发,但在大多数的情况下房地产企业很少有这样的财力,即使有这样的财力,从投资经济的角度,也不可能全部用自有资金来完成开发,否则有悖于企业追求利润最大化的目标。
房地产信托的流程是怎样的
房地产信托的流程是怎样的
筹备阶段：
1.项目选址和规划：选择合适的房地产项目，并进行市场调研和市场
前景分析，确定项目的规划和开发方向。
2.审核尽职调查：进行项目的尽职调查，包括项目的土地权属、规划
和建设条件等方面的审核。
3.制定信托计划：对项目进行资金需求分析，确定信托计划的规模、
期限、投资策略、分配方式等。
设立阶段：
1.设立信托公司：选择合适的信托公司，与其签订信托计划或信托合同。
2.认购信托份额：开展信托份额的认购活动，邀请投资者购买信托份额。
3.募集资金：向投资者募集资金，并完成资金的筹集和结算。
运作阶段：
1.资金投资：按照信托计划的投资策略，将募集到的资金投资于房地
产项目中，例如购买土地、建设房屋等。
2.资产管理：进行房地产项目的管理和运营，包括租赁、维护保养等。
3.收益分配：根据信托计划的规定，对房地产项目的收益进行分配，
并向投资者支付收益份额。
4.风险控制：进行风险评估和风险控制，及时采取措施应对风险。
终结阶段：
1.信托期满：根据信托计划的约定，信托期满后，停止接受新的投资份额。
2.终止信托：通过出售房地产项目或其他方式，将房地产信托的投资项目变现，如果投资项目有剩余价值，根据投资者的权益分配规则进行分配。
3.向投资者清算：根据终止信托的决定，对投资者进行清算和结算，将剩余的资金归还给投资者。
总结：
以上是房地产信托的一般流程，不同的信托计划可能会有一些特殊的流程或步骤。
在整个流程中，信托公司起到了重要的作用，负责筹备、设立和运作整个信托计划，并保障投资者的权益和收益。
房地产项目前融实操手册
房地产项目前融实操手册目录第一章土地前融业务一、房企的土地前融诉求变化二、土地前融业务的调整第二章拿地后的前融业务一、前融机构地产真股投资的风控逻辑与风控措施二、前融机构地产真股投资面临的道德风险三、地产真股投资的财税风险问题第三章开发贷之外的增量融资业务一、开发贷以外的增量股权融资二、按揭尾款的保理融资三、工程、材料应收账款的融资房地产项目前融实操手册第一章土地前融业务受房企“三道红线”以及银行贷款集中度“两道红线”等融资监管政策的影响，自2021年开年以来，排名前30 强的房企大部分都降低了融资成本红线，目前的成本接受度基本上集中在年化9%-12%之间，稍微高一点的也才放宽到年化13%左右，排名靠后的房企的融资成本则基本在年化13%-18%不等。
值得一提的是，目前房企普遍都很关注“三道红线”之下的降档问题，主要是降档之后压缩了融资利率并可同步提高信用评级和举牌能力，此时开发商在集中供地制度下的管理红利也能充分发挥出来。
一、房企的土地前融诉求变化受监管影响，银行、信托基本无法进入土地款融资业务领域。
我们注意到，不少头部房企已单独设立投资合作部门，专门负责对接非金非银机构的股、债等合作，当然核心的问题仍旧是新增融资如何解决出表的问题。
从拿地前融的产品本身来看，目前房企核心关注的主要是两个问题，一是如何出表，二是配资比例能做到多少。
目前房企偏好的土地前融产品形式主要是两种：一是资金池合作形式，即前融机构与房企集团或区域公司开展战略合作，共同成立平台公司后参与土地竞拍，竞得土地后设立项目公司并装入竞得的土地，未竞得土地则在保证金退回后继续参与下一个项目的竞拍；二是单项目合作形式，即前融机构与房企就单个项目开展合作，双方按配资比例注入资金竞拍土地或者开发商先以自有资金支付保证金，前融机构再按照配资比例提供土地款。
当然，就风控角度而言，我们在操作土地前融业务时则更倾向对优质主体的单个项目在保证金阶段就进行一定比例的配资（一般都是60%左右），但开发商在拿地后需继续由我们做后端的土地款融资，也即保证金与土地款的融资实现捆绑，以有效控制前融的退出风险。
信托业务流程
信托业务流程信托业务是指信托公司或信托部门依法设立信托，以信托财产为独立财产进行管理、运用的业务。
信托业务流程是指信托公司或信托部门在开展信托业务时所需要按照规定的程序和步骤进行的一系列操作。
下面将从信托业务的准备阶段、设立阶段、运作阶段和终止阶段四个方面来介绍信托业务的流程。
一、准备阶段。
1. 市场调研，信托公司或信托部门在开展新的信托业务之前，需要进行市场调研，了解市场需求和竞争情况，为信托业务的开展做好准备。
2. 制定信托计划，根据市场调研结果，信托公司或信托部门需要制定相应的信托计划，包括信托财产的来源、信托目的、受益人等内容。
3. 内部审批，制定好信托计划后，需要进行内部审批程序，确保信托业务符合公司的整体战略和风险控制要求。
1. 签订信托合同，在确定信托计划后，信托公司或信托部门需要与委托人签订信托合同，明确双方的权利和义务。
2. 资产划拨，委托人根据信托合同的约定将信托财产划拨给信托公司或信托部门，作为独立的信托财产进行管理和运用。
3. 登记备案，信托公司或信托部门需要将设立的信托业务进行登记备案，确保符合监管规定。
三、运作阶段。
1. 信托财产管理，信托公司或信托部门需要按照信托合同的约定，对信托财产进行专业化的管理和运用，实现委托人的信托目的。
2. 风险控制，在运作过程中，信托公司或信托部门需要不断进行风险控制，确保信托财产的安全和稳健运作。
3. 监督报告，信托公司或信托部门需要定期向监管机构和委托人提交信托业务的监督报告，确保业务的透明和规范运作。
1. 信托目的实现，在信托合同约定的期限或条件下，信托公司或信托部门需要将信托财产按照约定的信托目的进行分配或使用。
2. 终止登记，信托业务终止后，信托公司或信托部门需要进行相应的终止登记，并向委托人和监管机构报告。
3. 结案报告，最后，信托公司或信托部门需要编制结案报告，总结信托业务的整体情况和运作效果，为未来业务提供参考。
通过以上信托业务流程的介绍，可以看出信托业务在开展过程中需要经历准备、设立、运作和终止四个阶段，每个阶段都有相应的程序和步骤，需要严格按照规定进行操作，以确保信托业务的安全、稳健和规范运作。
我国房地产信托业务的风险与控制
我国房地产信托业务的风险与控制作者：强亦嘉来源：《新西部下半月》2011年第08期【摘要】文章介绍了我国房地产信托业务发展背景，从行业、政策、信息不对称、信托资产流动性等四方面分析了现阶段房地产信托业务存在的风险，探索控制和化解风险的对策建议：完善法律法规，强化信息披露制度；信托产品创新，提高信托产品流通性；加强信托公司对项目的风险控制。
【关键词】房地产信托；融资方式；风险；控制针对房地产行业持续的高速增长并出现了过热的势头，2002年，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会出台了一系列限制房地产行业信贷规模限制政策，在此背景下，房地产信托迅速走上历史的舞台。
经过了近十年的发展，房地产信托业务增长速度十分迅猛。
然而，作为一个新兴的业务，房地产信托行业必然会遇到房地产市场的不稳定、法律法规的不健全等方面带来的风险。
因此，在现行房地产行业的复杂背景下，我国房地产信托行业应如何积极创新，防范和化解金融风险，促进房地产行业健康有序的向前发展是本文关注的焦点。
一、我国房地产信托业务的发展背景2003年6月，中国人民银行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，其中对房地产开发链条中的土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。
在加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向方面规定：对大户型、大面积、别墅等项目贷款进行限制，不得向异地房地产开发项目发放贷款。
在控制土地储备贷款的发放方面规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
在强化个人商业用房贷款管理方面规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
也就是从121号文件颁布以来，房地产信托开始成为我国房地产开发企业追逐的热点。
相对于银行贷款而言，房地产信托融资具有募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整的优势，有利于降低房地产开发公司融资时间成本与融资难度。
信托业务流程及操作要求
xx年xx月xx日
目录
• 信托业务概述 • 信托业务流程 • 信托业务操作要求 • 信托业务案例分析 • 总结与展望
01
信托业务概述
信托业务定义
信托业务是一种基于信任关系的金融业务，由受托人根据委 托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益管理、运用和处 分信托财产。
信托业务涉及三方当事人：委托人、受托人和受益人，其中 委托人是信托财产的所有人，受托人是信托公司或信托投资 公司，受益人是信托财产的继承人或权利享有者。
案例四：某证券投资信托案例
要点一
总结词
要点二
详细描述
该案例是一个证券投资信托案例，通过信托方式为投资 者提供证券投资平台。
该案例中，委托人将合法拥有的资金委托给受托人，设 立一个单一的信托计划，受托人通过发行信托受益凭证 向投资者募集资金。受托人将募集到的资金用于购买具 有良好投资价值的证券，如股票、债券等。在投资完成 后，受托人按照约定向投资者分配投资收益，并将信托 财产按照约定进行清算和分配。
风险评估
合规运营
对信托业务进行全面的风险评估，包括市场 风险、信用风险、流动性风险等，确保信托 业务的风险可控。
信托业务运营过程中，需要遵守相关法律法 规的规定，并且按照合同约定进行运营，确 保信托财产的合法性和安全性。
信托业务风险评估要求
受托人评估
担保人评估
投资项目评估
风险分散
对受托人的财务状况、信用状况 、业务经验等进行全面评估，确 保其具有承担信托业务的能力和 信誉。
05
总结与展望
总结信托业务流程及操作要求
信托业务流程
信托业务流程包括委托、尽职调查、审批、签约、设立 、管理、到期清算等环节。其中，委托是信托业务的基 础，尽职调查和审批是信托业务风险控制的关键环节， 签约和设立是信托业务正式启动的标志，管理是信托业 务持续进行的必要条件，到期清算则是信托业务终止的 标志。
信托业务监管法规培训测试题(含复习资料)
信托业务监管法规培训测试题（含答案）一、单项选择（每题2分，共30分）：1、信托公司净资本要求不得低于人民币（ B ）A、1亿元B、2亿元C、3亿元D、10亿元2、信托公司净资本不得低于各项风险资本之和的（ A ）；不得低于净资产的（）。
A、100%；40%B、100%；30%C、40%；100%D、40%；30%3、融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于（ C ）。
A、100%B、40%C、30%D、50%4、向他人提供贷款不得超过信托公司管理的集合信托计划实收余额的（ B ）。
A、20%B、30%C、40%D、50%5、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于（ A ）。
A、3：1B、2：1C、1：3D、1：26、名单内政府平台公司新增贷款要求其资产负债率低于（ C ）；A、60%B、70%C、80%D、90%7、目前对普通住宅类房地产开发项目自有资本金的最低要求是（ A ）A、20%B、30%C、40%D、50%8、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于（ A ）。
A、一年B、半年C、两年D、三个月9、信托公司运用固有资金从事证券投资时，其投资于上市流通的股票、企业债和证券投资基金的日均市值总余额之和不得超过净资产的（ D ）A、20%B、30%C、40%D、50%10、信托赔偿准备金的计提比例是税后利润的（A ）A、5%B、1%C、10%D、20%11、信托公司不得以（B ）方式运用信托财产A、买入返售B、卖出回购C、债权D、股权12、公司不得委托（D ）推介信托产品A、大连银行B、大通证券C、良运期货D、新兴投资公司13、在计算净资本时，资产的分类中同时符合两个或两个以上分类标准的，应当采用（A ）扣除比例进行调整。
A、最高B、最低C、加权平均D、算术平均14、房地产开发项目的资本金可以是（B ）A、股东借款B、所有者权益项下自有资金C、银行借款D、应付其他公司往来款15、2015年起，政府举债主要采取（A ）方式A、发行政府债券B、从银行借款C、资产证券化D、民间资本对接二、多项选择题（每题2分，共20分）1、业内所称“一法两规”是指（ A B D ）A、信托法B、信托公司管理办法C、净资本管理办法D、集合资金信托计划管理办法2、信托公司经营范围主要有（A B C D ）A、资金信托B、不动产信托C、财产权信托D、财务顾问3、信托公司开展信托业务，不得有下列行为( A B C D )A、利用受托人地位谋取不当利益；B、将信托财产挪用于非信托目的的用途；C、承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；D、以信托财产提供担保.4、合格投资者可以是以下（A B D ）A、认购100万元信托产品的A公司B、持有公司100万元信托产品份额，再次购买20万元信托产品的B先生C、提供了收入证明，每年收入在15万元的C小姐D、税单显示每年收入为30万元个体工商户D先生夫妇5、以下属于违规情况的有（A B C D ）A、为满足项目用款需要，将A集合信托和B集合计划投资于*企业B、A信托公司存续银信合作业务50亿元，其中贷款20亿元，本月计划与B银行理财资金对接，发放贷款5亿元C、A信托公司为解决兑付，用自有资金购买了本公司已逾期的B信托D、C信托公司为扶持D企业，同意以其股东E公司认购的信托份额提供质押担保向银行融资。
信托产品分类及流程
信托产品分类及流程一、信托产品示例（一）房地产信托（二）基础设施类信托（三）股权类信托（四）矿产能源类信托（五）收益权类信托（六）银证信类（七）阳光私募类信托--略（八）其他类二、信托产品的设立流程不同类型的信托产品，其设立流程是不同的。
以融资类集合信托产品为例，信托产品的设立流程主要包括尽职调查、产品审核、产品推介、产品成立四个部分。
（一）尽职调查尽职调查又称审慎性调查，是指信托产品各方达成初步合作意向后，经协商一致，信托公司作为受托人，就本次信托相关的各类事项开展的现场调查、信息收集、资料分析等一系列活动。
信托公司在开展尽职调查时应该与受托责任规定、交易结构设计、投资估值模型和各类协议准备等关键交易要素紧密结合，深刻理解信托计划的设立目的和运作方式，以维护受益人利益为根本出发点。
尽职调查中发现的各种问题和潜在风险，最终要在受托责任规定、交易结构设计、投资估值模型和各类法律文本的保护性条款中反映出来。
（二）信托产品的审核分为产品立项、产品文件的制作、产品审批等环节。
信托产品立项是在前期广泛的项目调研基础上，业务承办部门就拟受托承办的信托项目确定产品框架，撰写立项报告，同时对该产品的销售、营销进行可行性分析。
一般而言，集合资金信托计划的文件内容应包含认购风险申明书、信托计划说明书、信托合同以及中国银监会规定的其他内容。
在项目报审阶段，由合规部门对项目的合规性进行审核，并出具合规意见；由风控部门对项目风险进行预评估，并出具风控意见。
之后，项目材料提交至项目评审委员会进行评定。
（三）信托产品的推介信托产品推介方式主要有两种方式，一是直接销售（即信托公司自身的销售人员直接向合格投资者推介信托计划），二是代理销售（即信托公司委托商业银行等金融机构代为向合格投资者推介信托计划，同时委托商业银行办理信托计划的资金收付）。
（四）信托产品的成立信托产品按照信托文件规定的条件成立，依法需要办理信托登记或者主管部门审批的信托项目，于办理完毕信托登记手续或者获得主管部门批准后成立。
资管新规后信托公司风险导向内部审计实践与思考
资管新规后信托公司风险导向内部审计实践与思考作者：***来源：《时代金融》2023年第10期随着资管新规的出台，各类金融机构資产管理业务实现统一监管标准，为符合资管新规要求，整个信托行业正在积极推进业务转型和存量业务整改，信托公司传统融资类业务和金融同业通道业务面临压降和逐步清退，部分信托公司相继暴露风险，内部审计作为信托公司风险管理第三道防线，在信托公司高质量转型发展中理应发挥更大作用。
本文首先对风险导向内部审计的内涵进行了阐述，并分析了信托公司开展风险导向内部审计的必要性，接着结合近年来的内部审计实务进一步从审计计划、审计实施、审计报告和审计整改四个阶段阐述了风险导向内部审计在信托公司的应用，以期对信托公司的内部审计实践提供一些建议。
2018年4月，中国人民银行等四部委联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称“资管新规”），资管新规的出台，标志着各类金融机构的资产管理业务实现统一监管标准，监管部门实行公平的市场准入和统一监管，最大程度地消除监管套利空间。
为符合资管新规要求，整个信托行业正在积极推进业务转型和存量业务整改，信托公司传统融资类业务和金融同业通道业务面临压降和逐步清退，部分信托公司相继暴露风险，作为央企信托的内部审计部门，在公司高质量转型发展中主动作为，坚持以风险为导向开展内部审计，坚守公司风险管理第三道防线。
本文结合笔者近年来内部审计实务阐述风险导向内部审计在信托公司的应用，以期提供一些有益参考。
一、风险导向内部审计的内涵国际内部审计师协会（Institute of Internal Auditing，IIA）将内部审计定义为“是一种独立、客观的保证工作和咨询活动，它的目的是为组织增加价值并提高组织的运作效率。
它采取系统化、规范化的方法来对风险管理、控制及治理程序进行评价，提高它们的效率，从而帮助实现组织的目标”。
作为公司治理、内部控制的重要组成部分之一的内部审计，在企业风险管理、公司治理中具有独特的作用和地位。
房地产信托产品发行需要遵循432条件
房地产信托产品发⾏需要遵循432条件
由于房地产信托资⾦回笼慢，近⼏年兑付出现了不少的问题，因此相关部门特别针对房地产信托产品的成⽴做出了⼀系列现在，也就是本⽂的“432”条件，下⾯就让我们来了解⼀下信托⾏业中房地产信托产品的“432”条件。
中国银监会办公厅《关于信托公司房地产信托业务风险提⽰的通知》【银监办发〔2010〕343号】，该通知第⼀条要求：各信托公司应⽴即对房地产信托业务进⾏合规性风险⾃查。
房地产信托发⾏需要满⾜432条件：
【4】：代表的是房地产公司4证齐全，“四证”即指《国有⼟地使⽤证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》和《建设⼯程开⼯许可证》。
【3】：指项⽬中房地产公司⾄少要有30%的⾃有资⾦。
【2】：指融资⽅⾄少有2级或以上的资质。
融资⽅⼆级资质有：
1、注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营3年以上;
3、近3年房屋建筑⾯积累计竣⼯15万平⽅⽶以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续3年建筑⼯程质量合格率达100%;
5、上⼀年房屋建筑施⼯⾯积10万平⽅⽶以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理⼈员不少于20⼈，其中具有中级以上职称的管理⼈员不少于10⼈，持有资格证书的专职会计⼈员不少于3⼈;
7、⼯程技术、财务、统计等业务负责⼈具有相应专业中级以上职称;
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实⾏了《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》制度;
9、未发⽣过重⼤⼯程质量事故。
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附件一：中后期管理方案
一、动态抵押率方案
1、可全程落实动态抵押率管理，且动态抵押率不高于初始抵押率；
2、可全程落实动态抵押率管理，首次预售动态抵押率适当上浮，最高不超过100%；第二次预售和首次预售后三个月（孰早）时通过支付保证金、偿还借款或提供其他抵押物等方式保证动态抵押率不高于初始抵押率。
二、项目管理方案
1、公司治理：通过派驻董事及管理人员，参与重大事项表决等方式实现对项目公司的管理；
2、实质性管理项目公司章、证、照和印鉴（至少在预售后开始管理）；
3、通过预留印鉴、控制UKEY等方式实现对预售资金监管账户的监管。
资金流入方面：明确预售资金监管账户的唯一性（唯一的销售回款账户和唯一的监管户）；若因政策原则（如允许开立多个预售资金监管账户）无法落实前述要求，则须实现全部预售资金监管账户的监
1
管，确保销售回款的完整性。
资金流出方面：审查项目公司合同，对于与资金计划不符的资金支出（包括但不限于施工类支出）进行审批；确定销售返投金额上限，超出部分不得再用于后续工程支出。
4、按不低于地货比从销售进度维度设定资金沉淀/留存/还款比例；项目销售进度达到80%前须偿清信托计划全部借款。
5、通过委托第三方监管机构等方式实现上述对项目公司的管理。
2
附件二：展业区域
分类划分标准展业城市名单Ⅰ类区域一线城市北京、上海、广州、深圳
Ⅱ类区域除黑龙江、吉林、辽宁、西藏、
新疆、内蒙外的省会级城市、经
济总量较高（GDP10000亿以上）
的二线城市
天津、重庆、石家庄、太原、西安、济南、郑州、
南京、杭州、合肥、南昌、福州、武汉、长沙、成
都、贵阳、昆明、海口、兰州、西宁、南宁、银川、
苏州、无锡、青岛
Ⅲ类区域经济热点区域、上年度GDP2000
亿元以上且人口净流入城市
江苏：南通、常州、徐州、盐城、扬州、泰州、镇
江、淮安、连云港、宿迁
浙江：宁波、温州、绍兴、台州、嘉兴、金华
广东：佛山、东莞、惠州、中山、茂名、湛江、江
门、珠海、汕头、肇庆
广西：柳州、桂林
福建：泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、莆田
河北：唐山、沧州、邯郸、廊坊、邢台
河南：洛阳、许昌、新乡、焦作、信阳、商丘
山东：烟台、潍坊、淄博、济宁、东营、泰安、威
海、德州、菏泽、滨州、枣庄、日照
陕西：宝鸡
四川：绵阳
贵州：遵义
湖北：襄阳、宜昌
湖南：岳阳、常德、株洲、湘潭
江西：九江
（注：上述GDP和人口数据口径为2017年度，开展具体项目时可依据区域划分标准结合最新GDP和人口数据确定该城市所属区域类型。
）。