房地产信托投融资实务及典型案例
房地产信托融资典型模式和案例
房地产信托融资得典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。
同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。
但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、注：1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。
16第(二)A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。
B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
100%控股控股C 集团集团A公司 B得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。
房地产法律融资案例范文(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国经济的持续发展，房地产市场日益繁荣。
然而，在房地产交易过程中，涉及的法律问题也日益复杂。
本文以一起房地产法律融资案例为切入点，探讨房地产法律融资过程中的法律问题及解决途径。
二、案例简介（一）案情概述甲公司（以下简称“甲方”）与乙公司（以下简称“乙方”）于2018年10月签订了一份土地使用权转让合同，约定甲方将其拥有的位于某市的一块土地使用权转让给乙方，转让价格为人民币1亿元。
合同签订后，乙方支付了定金1000万元。
但由于乙方资金周转困难，未能按合同约定支付剩余款项。
甲方在多次催收无果后，诉至法院，要求乙方支付剩余款项及违约金。
（二）争议焦点1. 乙方是否构成违约？2. 甲方能否要求乙方支付违约金？3. 违约金数额如何确定？三、法律分析（一）乙方是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
乙方未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
（二）甲方能否要求乙方支付违约金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金。
本案中，甲乙双方在合同中约定了违约金，甲方有权要求乙方支付违约金。
（三）违约金数额如何确定根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定违约金的计算方式。
本案中，甲乙双方在合同中约定了违约金的计算方式，即按照未支付款项的10%计算。
因此，违约金数额为9000万元。
四、法院判决法院经审理认为，甲乙双方签订的土地使用权转让合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。
乙方未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
根据甲乙双方在合同中约定的违约金计算方式，判决乙方支付甲方违约金9000万元。
五、案例启示（一）加强合同管理在房地产交易过程中，当事人应当重视合同管理，确保合同条款明确、合法。
合同中应明确约定违约责任、违约金计算方式等关键条款，以保障自身权益。
（二）完善法律知识当事人应加强对房地产相关法律法规的学习，提高法律意识，以便在发生纠纷时能够依法维权。
房地产信托法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国经济的快速发展和房地产市场的日益繁荣，房地产信托作为一种新型的融资工具，逐渐受到市场的关注。
然而，在房地产信托的运作过程中，由于法律法规的不完善、市场风险的控制不足以及信托公司自身的经营问题，信托纠纷案件时有发生。
本案例将以XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）与XX信托有限公司（以下简称“XX信托”）之间的信托纠纷案为例，分析房地产信托法律问题。
二、案情简介XX公司是一家主要从事房地产开发的企业，因项目开发需要资金，于2016年与XX 信托签订了《房地产信托合同》（以下简称“信托合同”）。
根据信托合同约定，XX公司将持有的某地块土地使用权作为信托财产，设立信托计划，募集资金用于房地产开发项目。
信托合同约定，XX信托作为受托人，负责管理信托财产，并将信托资金用于房地产项目的开发建设。
在信托计划实施过程中，由于房地产市场调控政策的影响，以及XX公司自身经营不善，导致信托资金无法按照约定的用途使用，信托计划面临违约风险。
XX信托遂向法院提起诉讼，要求XX公司履行合同义务，支付信托资金及违约金。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 信托合同的有效性；2. XX公司是否应当履行支付信托资金的义务；3. XX信托是否应当承担违约责任。
四、法院判决经过审理，法院认为：1. 信托合同符合法律法规的规定，合法有效；2. XX公司作为信托财产的提供方，应当履行支付信托资金的义务；3. XX信托在信托计划管理过程中存在一定过错，但不足以构成违约。
据此，法院判决：1. XX公司应当支付信托资金及相应利息；2. XX信托承担部分诉讼费用。
五、案例分析1. 信托合同的有效性本案中，信托合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因此法院认定信托合同合法有效。
这表明，在房地产信托业务中，合同当事人应当严格按照法律法规的规定签订合同，确保合同的有效性。
2. XX公司是否应当履行支付信托资金的义务根据信托合同约定，XX公司作为信托财产的提供方，有义务支付信托资金。
房企投融资案例
房企投融资案例
【原创版】
目录
1.房企投融资概述
2.房企投融资案例分析
3.案例启示及对行业的影响
正文
【1.房企投融资概述】
房地产行业作为我国经济的重要支柱，其投融资活动对于整个国民经济的发展具有举足轻重的地位。
房企投融资主要包括内部融资和外部融资两个方面，内部融资主要依赖企业自身的盈利和现金流，外部融资则主要依赖于银行贷款、债券发行、股权融资等多种渠道。
【2.房企投融资案例分析】
案例一：万科 A+H 股配股融资
2021 年，我国房地产龙头企业万科宣布进行 A+H 股配股融资，总规模达到约 244 亿元。
此次融资主要用于补充公司流动资金和偿还有息负债，以降低公司的财务风险。
案例二：恒大发行 1300 亿元债券
2020 年，恒大发行了总额为 1300 亿元的债券，主要用于公司的投资和运营。
此次债券发行是恒大历史上规模最大的一次债券融资，显示了其强大的融资能力。
【3.案例启示及对行业的影响】
从以上两个案例中，我们可以看出，房地产企业在投融资方面的需求和策略各不相同，但都旨在优化资本结构，降低财务风险。
这些案例对于整个房地产行业来说，既提供了成功的融资经验，也揭示了行业的一些问题。
比如，如何在融资和风险控制之间找到平衡，如何在复杂的市场环境中把握好投融资的节奏和规模等。
总的来说，房地产企业的投融资活动是其发展的重要支撑，也是影响整个行业走向的关键因素。
三大REITs模式典型案例解析实务必备
三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
明股实债投资案例：葛洲坝房地产股权信托融资
明股实债投资案例：葛洲坝房地产股权信托融资明股实债投资案例:葛洲坝房地产股权信托融资【中翰税务案例】2013年3月22日葛洲坝(600068)发布《中国葛洲坝集团股份有限公司关于控股子公司股权信托融资的公告》。
公告称，公司董事会第五届董事会第十二次会议审议通过《关于中国葛洲坝集团房地产开发有限公司股权信托融资的议案》，同意公司控股99.14%的子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司(以下简称“葛洲坝房地产公司”)向平安信托有限责任公司(“平安信托公司”)以股权信托的方式融资150,000万元，期限三年。
葛洲坝房地产公司注册资本金70,000万元，其中:中国葛洲坝集团股份有限公司出资69,400万元，持股比例为99.14%;中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.86%。
平安信托公司对葛洲坝房地产公司增资150,000万元，其中30,000万元作为葛洲坝房地产公司的注册资本，120,000万元作为资本公积。
增资完成后，葛洲坝房地产公司实收资本为100,000万元，各股东方持股比例为为:中国葛洲坝集团股份公司出资69,400万元，持股比例为69.4%;平安信托公司出资30,000万元，持股比例为30%;中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.6%。
根据双方约定，信托存续期间，平安信托公司不参与葛洲坝房地产公司的具体经营管理和分红，葛洲坝房地产公司原有的董事会及经营管理机构不因本次增资而进行调整。
葛洲坝房地产公司按照双方约定的价格每季度向平安信托公司支付信托资金报酬。
信托期限届满之日，本公司(葛洲坝)回购平安信托公司持有的股权，本股权信托计划终止。
股权回购款为投资款本金150,000万元及未支付完毕的股权信托资金报酬。
本公司控股股东中国葛洲坝集团公司对本公司股权回购提供担保。
混合性投资界定为债权的对于葛洲坝信托股权投资的对条件的具体解释条件适用性被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息，包括支付保底利息、葛洲坝房地产公司按照双方固定利润或固定股息等。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。
投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。
然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。
然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
中国房地产投融资典型案例分析
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典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)
土地面积（平方米）: 12,126平方米
建筑面积（平方米）: 113,520平方米
用途:
综合用地（办公楼+商业)
2006.12 上海嘉盛
要点
合适的价格在核心地段取
类型: 办公楼 广州/ 2005
南京西路1788号地块 建筑面积(平方米): 113,520 价格 : 人民币1,197,138,600元
类型: 地块 上海 / 2006
南京西路1788号地块 建筑面积(平方米): 113,520 价格 : 人民币1,197,138,600元
类型: 股权投资 上海 / 2006
天津君谊大厦 建筑面积(平方米): 32,148.16 价格 : 人民币 272,000,000元
类型: 服务式公寓 天津 / 2007
永新广场 建筑面积(平方米): 29,027 价格: 人民币 813,750,000元
类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2007
润华环球大厦地块 建筑面积(平方米): 181,000 价格: 人民币 708,750,000元
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典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州）
要点
物业: 交易结构:
苏州润华国际大厦地块 近年的住宅价格上涨为收购提供了
远超过预期的收益; 境内股权收购转海外股
权,海外股权融资
(预测自有资金IRR 超过60%)
位置:
苏州工业园区
优质的合作伙伴是JV的关键;
占地面积(平方米): 14,893
房地产信托融资典型模式和案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)根本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为根底的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方法，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金本钱，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业工程资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证〞。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，依据《中国银监会办公厅关于强化信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》〔简称“265X〞〕的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方法间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其根本融资方法参见图2.注：1、保证性住宅和一般商品住宅工程的最低资本金比例为20%，其他房地产工程的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资有用攻略详解〔上〕〞，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方法简图(二)案例：Y工程贷款集合资金信托方案1.工程背景1)工程根本情况A公司注册资本 4.24亿元，主营房地产工程的经营与开发。
B 集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个工程，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y工程，该工程地处H市大学城中心地域。
《H市战略开展规划》中明确指出，该地域将作为今后H市开展规划中的重要组成局部。
A公司具备房地产二级开发资质，Y工程已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该工程占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包含7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包含7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一) 基本操作模式（1）信托资金（2）信托贷款（3）支付利息（4）信托收益及本金偿还本金资产抵押、股权质押、第三方担保图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
对（公司）进入风险控期限/成本/金额退出项目要求方式制措施方式图2：贷款型信托的融资方式简图(二) 案例：Y项目贷款集合资金信托计划1. 项目背景1) 项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
100%控股控股图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
房地产企业融资实务运作及案例分析
房地产企业融资实务运作及案例分析过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。
在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，制定多元化融资发展战略，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。
中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。
房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。
房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。
但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。
2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。
◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。
2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。
但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。
原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。
◎房地产基金:房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。
具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。
近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。
房地产融资案例
房地产融资案例房地产融资是指通过各种渠道和方式，为房地产项目提供资金支持的行为。
房地产融资案例多种多样，下面列举了10个房地产融资案例，以展示不同类型的融资方式和项目特点。
1. 商业银行贷款：某房地产开发商需要融资建设一座商业综合体，向商业银行申请了一笔贷款。
开发商提供了项目的详细规划和预期收益，商业银行根据项目的风险评估决定贷款额度和利率。
2. 债券发行：某房地产公司计划开发一座高端住宅项目，为了筹集资金，公司发行了一批债券。
债券持有人将获得固定的利息收益，公司则利用债券资金进行项目建设。
3. 私募股权融资：一家刚创办的房地产科技公司需要扩大业务规模，为了融资，公司向一家私募股权投资基金发起了融资请求。
基金投资者将获得公司股权，并期望在未来项目成功后获得丰厚回报。
4. IPO：一家房地产开发企业规模不断扩大，为了进一步扩大规模和提高知名度，公司决定通过首次公开发行股票的方式进行融资。
公司通过上市融资，既获得了资金支持，又提高了公司的市场价值。
5. REITs：房地产投资信托基金(REITs)是通过向公众发行股票或债券的方式筹集资金，用于投资和经营房地产项目。
一家房地产公司将其一部分资产转让给REITs，获得现金，并继续参与项目的运营。
6. 创新金融工具：某城市政府计划开发一片城市更新项目，为了融资，政府发行了一种创新的金融工具。
该工具将与项目的未来收益挂钩，投资者可以通过购买该工具获得项目收益的一部分。
7. 土地出让金：一家房地产开发商在竞拍土地时，向政府支付了一笔土地出让金。
该出让金即为融资资金，开发商将用于土地开发和项目建设。
8. 公开招标：某地政府计划开发一座城市综合体项目，向社会公开招标，吸引投资者参与融资。
投资者通过竞标方式，提供融资方案并承担项目建设和运营风险。
9. 房地产基金：一家房地产开发商发起成立了一只房地产基金，向社会募集资金，用于投资和开发房地产项目。
投资者通过购买基金份额参与融资，享受项目收益。
我国房地产投资信托基金案例分析
我国房地产投资信托基金案例分析第一节成功案例：越秀REITS中国香港于2003年7月颁布《房地产投资信托基金守则》，该守则规定在香港上市的REITs只能投资于香港物业。
2005年6月，该守则得到修订，允许在港上市的房地产基金投资于世界各地的房地产。
这一变化使得原计划在新加坡上市的“越秀REITs”立即改为在香港上市。
2005年12月21日，越秀REITs（0405. HK）在香港联合证券交易所上市，这是首只以中国内地房地产物业为资产的REITs。
越秀投资作为首家以内地房地产资产为组合而在香港公开发行REITs的企业，其准备时间达五年之久。
从越秀REITs整个上市历程看，其思路很明晰。
第一步，由广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称“广州城建”）设立离岸公司，然后该离岸公司反过来收购广州城建拟剥离上市的资产；第二步，由广州越秀集团有限公司（以下简称“越秀集团”）成立全资子公司“越秀投资”，越秀投资对以上离岸公司进行收购，并最终上市。
总结起来，越秀REITs的上市流程可分为三个步骤：企业重组、资产梳理、上市发行。
下面对其上市步骤进行详细说明：（1）企业重组。
越秀集团和广州城建均属于广州市政府的企业。
为了发行越秀REITs，2001年，越秀集团和广州城建开始企业重组，此次重组耗时近两年。
2002年9月，经原国家计委批准，越秀集团获得广州市政府所持有的广州城建95%的股权。
由于越秀投资需要持有越秀集团重组后的拟剥离上市资产，广州城建也开始整合其内部资产。
首先，广州城建在英属维尔京群岛（以下简称BVI）设立了离岸公司（以下简称“城建离岸”），广州城建将95%的股权转给城建离岸。
然后，于2002年12月，越秀投资收购了越秀集团持有的广州城建离岸公司。
此收购的完成使得权益关系进一步清晰。
至此，原属于广州城建拟剥离上市的资产由越秀投资通过城建离岸间接持有。
该拟剥离上市物业资产包括白马广场的部分物业、财富广场的部分物业、城建大厦的部分物业，以及维多利广场的部分物业。
房地产项目信托融资实务
房地产项目信托融资实务房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。
房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。
自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。
然而，2010年11月中旬银监会下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。
尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。
因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。
一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本：房地产信托REITs产品性质非标准化金融产品标准化可流通的金融产品投资目标房地产开发项目存量商业地产（持有物业）投资周期1-3年8-10年收益来源资金使用方提供租金收入或者抵押贷款利息收益比例投资人收益为投资额的7-11% 总利润的90%分配给投资人税收优惠无优惠税制安排税收优惠管理模式资金监管资产管理公司或精英团队经营需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的财务顾问费，以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用，如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用，需要支付给资金保管方的保管费用等等。
二、房地产信托融资的必要性和信托资金主要需求时点：开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求（四证齐全，开发商自有资金比例30%以上），项目前期融资十分艰巨。
房地产信托案例
房地产信托案例
某大型房地产公司计划在某一区域开发一座高端写字楼，总投资额为10亿元。
由于该公司本身资金链比较紧张，无法承受这样庞大的资金压力，因此决定通过信托融资来解决资金问题。
该公司首先成立了一家专门的信托公司，将开发项目作为信托资产进行打包。
随后，该公司将信托计划推向市场，邀请有资金需求的投资者参与购买信托计划。
最终，共有50家机构以及1000名个人投资者参与了该信托计划，总投资额为12亿元。
其中，50%由机构投资者提供，50%由个人投资者提供。
信托公司与房地产公司签订了信托委托合同，规定信托公司将为该公司提供10亿元的资金，由该公司用于高端写字楼项目的建设。
同时，委托合同还规定了信托资产的管理、收益分配、风险控制等各方面细节。
建设期内，房地产公司按照计划进行了项目建设。
由于信托公司对项目进行了严格的审查和监督，确保了项目资金使用的合理性和效果。
到了运营期，项目已经建成并开始出租，租金收益为每年2亿元。
根据委托合同，信托公司应该按照约定的收益分配比例，将租金收益分配给包括机构和个人投资者在内的所有参与者。
信托公司按照50%的分配比例，将租金收益分别支付给机构和个人投资者，分别为每年1亿元。
利益分配完成后，信托计划继续运作，直到最终到期。
到期时，信托公司终止了对该资产的管理，按照合同将经受益者分配的收益和本金返还给投资者。
通过信托融资，房地产公司在资金链紧张的情况下，成功地完成了高端写字楼项目的建设。
同时，也为有资金需求的机构和个人投资者提供了一种安全、有保障的理财方式。
该案例充分体现了房地产信托在满足融资需求和资产配置方面的重要作用。
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房地产信托投融资实务及典型案例2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。
注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。
3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。
产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。
其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。
四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T 信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号）规定，对土地储备机构发放的贷款国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布的《土地储备管理办法》（国土资发【2007】277号）明确要求，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中，抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求；土地储备机构并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款；商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款；土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用；各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。
由此可见，灵活的信托工具可在一定程度上为地方政府的土地储备融资提供便利。
另外，为解决当前房地产市场存在的问题，调整型房供应结构、稳定住房价格，我国政府先后颁布了一系列法规政策，着力推动保障房的建设。
所谓“保障性住房”，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中，以限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准等方式提供的具有社会保障性质的住房。
在“十二五”规划中，政府计划2011~2015年间，全国保障性住房3600万套，约为过去10年建设规模的2倍。
2011年作为“十二五”规划的开局之年，全国开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
这一大规模的保障性住房建设存在巨大资金缺口，需要多方资金的支持，灵活的信托融资方式逐渐进入保障房参与各方的视野。
2011年7月12日，财政部、国家发展与改革委、住房城乡建设部联合发布《关于报送2011年城镇保障性安居工程房建设的资金筹措情况的通知》（财综函【2011】50号），明确指出：保障房建设的资金筹措来源主要包括财政预算安排、企业和个人自筹、社会融资、其他渠道安排资金。
因此，地方政府与信托公司合作筹集保障房资金已经越来越受到各方的重视二、甲市A区保障房性住房建设项目集合资金信托计划案例（一）项目背景1.关于甲市A区地方政府保障房建设及相关政策措施为贯彻落实中央相关政策，进一步完善商品住房、经济适用住房、廉租住房、存量住房四个层次的住房供应体系，保障本地低收入群体的住房基本需求，甲市地方政府逐步调整优化住房供应结构体系，合理引导住房消费需求和消费模式。
依据国务院发布的相关文件，2009年前后出台了一系列相关地方政府文件，并重点规划甲市A 区。
相关的地方政府文件包括：《甲市建设厅、国土资源厅关于甲市A区城市住房建设规划编制工作的指导意见》、《甲市建设厅转发建设部关于认真做好住房调查工作的通知》、《甲市国民经济和社会发展“十一五”规划》、《甲市A区廉租住房保障方案》、《甲市A区经济适用住房管理办法》等地方政府充分考虑了A区中低收入居民家庭生活对住房的需求，合理安排普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，建立和完善以商品住房为主体，社会保障性住房供应为补充的多层次住房供应体制，满足住房的梯级消费需求2.A区保障房建设项目背景及规划A区位于甲市西部，是甲市的政治、经济、文化中心，随着高速公路、铁路、支线、机场及口岸的陆续建设，综合实力持续提升。
近年来A区生产总值年均增长为27%，财政收入年均增长约41%，固定资产投资年均增长约24%，城镇居民人均可支配收入年平均增长约16%，农牧民人均纯收入年均增长约15%，但仍有上千居民住房困难在宏观背景的推动下，为解决A区住房困难家庭面料的问题，房产管理局于2010年融资5000万元人民币，共建设廉租房项目8个，总建筑面积4万平方米，建筑套数800套，解决了上千户住房困难家庭的居住问题，逐步满足中低收入家庭和困难群体的住房需求。
二、信托计划方案1.信托计划介绍（见表4.2）产品名称甲市A区保障性住房建设项目集合资金信托计划受托人X信托公司信托规模5000万元资金运用方式以贷款方式运用于甲市A区廉租房建设和经济适用房建设项目预期年化收益率8%风险控制措施（1）V公司为甲市A区房产管理局偿还5000万元贷款本息提供连带责任保证；（2）甲市A区房产管理局以“政府补贴收益权”为偿还贷款本息提供质押担保；（3）制定严密的操作流程和管理制度以有效降低信托计划的管理风险2.交易结构安排受托人（受益人）预期年化收益率8%信托资金5000万元信托计划V公司连带责任担保政府补贴等收益信托贷放5000万元甲市A区房产管理局保障性住房建设项目受托人X信托公司与借款人甲市A区房产管理局签订了《借款合同》，将信托资金全部贷放给借款人，用于甲市A区保障性住房建设。
受托人以甲市A区房产管理局获得的甲市A区财政预算补贴等资金作为信托利益的来源，扣除信托财产管理费以及受托人报酬后，向收益人分配信托利益，并且兑付信托本金V公司是全国矿业百强企业之一，是甲市的3A 级骨干企业，为保证信托贷款到期收回，确保投资人信托利益的实现，由V公司为房产管理局提供第三方不可撤销连带责任保证3.风险控制房产管理局以政府补贴受益权提供质押担保风险控制控制操作流程制度管理制度V公司提供连带责任保证担保该信托计划的主要风险控制措施如下（1）V公司为甲市A区房产管理局偿还5000万元贷款本息提供连带责任保证担保（2）甲市A区房产管理局以“政府补贴受益权”为偿还贷款本息提供质押担保（3）X信托公司根据信托业务的需要设置了不同的部门和岗位，以实现各部门、岗位间的相互监督和制衡，并将严格控制操作流程、制定管理制定，从而有效地降低了信托计划的管理风险（三）案例启示与思考1.关于甲市A区房产管理局在本案例中，甲市A区房产管理局相应国务院及地方政府关于建设保障性住房的政策，信托融资的介入可以缓解地方政府财政资金压力等问题。
以“政府预算补贴资金”作为信托利益的来源，以“政府补贴受益权”提供质押担保，这凸显了房产管理局的协调能力和担保能力。
同时，V公司为房产管理局偿还本息提供连带责任保证，这即可降低项目风险，也有利于处理政府融资的合规性问题2.关于X信托公司X信托公司通过发行计划资金信托计划，将投资者的闲散资金加以集中，给甲市A区房产管理局的政策性房地产项目“输血”。
这不但满足了项目建设的资金需求，同时为中小投资者提供了房地产投资的备选渠道，而且在传统的房地产信托和“政信合作”业务之外开发了一条稳定获取信托报酬的盈利渠道3.关于投资者本信托计划的预期年化收益率为8%，比银行的同期定期存款利率高2倍多，这在一定程度上满足了投资者的理财需求。
同时，该信托计划的风险可控，不但项目投资受到政策支持，而且有国有大型企业为整个信托计划提供保证，这种“企业信用+政府信用”的风险控制组合策略对投资者有一定吸引力101。