房地产信托投融资实务及典型案例

房地产信托投融资实务及典型案例

2.98

B公司基本情况

B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。注册资本

2.1亿元，由C公司100%持股。

3.C公司基本情况

C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。

产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划

信托规模5.4亿元

信托期限2年

资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）

风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公

司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。

四操作要点

该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效

（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本

（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料

（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T 信托公司向A公司增资的股权决议

（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明

（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件

所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形

（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件

鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值

（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金

作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证

作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及

其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保

第二节地方政府

一、市场简析

从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设

监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号）规定，对土地储备机构发放的贷款

国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布的《土地储备管理办法》（国土资发【2007】277号）明确要求，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中，抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求；土地储备机构并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款；商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土

地储备贷款；土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用；各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。由此可见，灵活的信托工具可在一定程度上为地方政府的土地储备融资提供便利。

另外，为解决当前房地产市场存在的问题，调整型房供应结构、稳定住房价格，我国政府先后颁布了一系列法规政策，着力推动保障房的建设。所谓“保障性住房”，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中，以限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准等方式提供的具有社会保障性质的住房。在“十二五”规划中，政府计划2011~2015年间，全国保障性住房3600万套，约为过去10年建设规模的2倍。2011年作为“十二五”规划的开局之年，全国开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。这一大规模的保障性住房建设存在巨大资金缺口，需要多方资金的支持，灵活的信托融资方式逐渐进入保障房参与各方的视野。2011年7月12日，财政部、国家发展与改革委、住房城乡建设部联合发布《关于报送2011年城镇保障性安居工程房建设的资金筹措情况的通知》（财综函【2011】

50号），明确指出：保障房建设的资金筹措来源主要包括财政预算安排、企业和个人自筹、社会融资、其他渠道安排资金。因此，地方政府与信托公司合作筹集保障房资金已经越来越受到各方的重视

二、甲市A区保障房性住房建设项目集合资金信托计划案例

（一）项目背景

1.关于甲市A区地方政府保障房建设及相关政策措施

为贯彻落实中央相关政策，进一步完善商品住房、经济适用住房、廉租住房、存量住房四个层次的住房供应体系，保障本地低收入群体的住房基本需求，甲市地方政府逐步调整优化住房供应结构体系，合理引导住房消费需求和消费模式。依据国务院发布的相关文件，2009年前后出台了一系列相关地方政府文件，并重点规划甲市A 区。相关的地方政府文件包括：《甲市建设厅、国土资源厅关于甲市A区城市住房建设规划编制工作的指导意见》、《甲市建设厅转发建设部关于认真做好住房调查工作的通知》、《甲市国民经济和社会发展“十一五”规划》、《甲市A区廉