建筑规划经济分析要点

规划和建筑设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；（一）、主要影响因素1、概念和方案设计概念和方案设计------该阶段设计是决定建筑物风格、流派、造型乃至造价的第一步，不同的概念和方案会产生不同的效果，当然也影响到建筑成本。

如传统的欧式风格建筑，它除了特有的构造以外，其外墙和屋顶附设设计了更多的建筑饰物，给人以特有的印象；而现代建筑风格通常比较简练，通过各种形式的线条、造型来突出现代人的一种生活方式和追求。

不同的建筑原创理念，形成的概念和方案设计不尽相同，甚至大相径庭，其产生的结果足以影响建筑成本。

当设计公司有了原创性的理念创新，并且建立起对这种理念从硬件到软件的支撑体系，就有了自己的成本特性。

这种自选动作辅以甲方高效率、规范化的设计管理模式就会成为新的设计标准，而这些标准是建立开发企业自身项目和企业品牌的基础。

2、建筑产品功能的控制建筑产品功能的控制------对单体建筑物合理功能的控制。

每一栋建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、办公楼、商场等功能要求以人为本，在设计这些建筑物时，设计师应从满足人的基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点进行考虑。

建筑物建成后，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加投资而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。

3、建筑物大小对建筑成本的影响当建筑物的外形相同时，如果建筑物的尺寸缩小，就会增加建筑面积的造价，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面积的造价降低。

这是因为建筑物外墙与建筑面积的比例增大或缩小，将会引起内部隔墙、装饰、安装等的工程量成比例的增加或缩小，同时基础、屋面沿口、门窗、遮阳板及施工脚手架等费用也会引起相应的增加或缩小。

4、平面形状对建筑成本的影响一般来说，在相同的建筑面积条件下，建筑物的外形越简单，外墙长度就越短，单位造价也就越低；相反，建筑平面外形复杂而且不规则，则外墙周长和建筑面积之间的比例必将增加，这将引起单位造价的提高。

不规则的建筑外墙，不仅使墙体增加，而且室内、外管线工程及基础费用也会增加。

5、建筑层数不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求，如小高层与多层层高的设计规范要求就不尽相同，具体地反映在抗震、抗风、防火、增压等方面。

在同一类型的建筑物内，由于执行的是同一规范，因此一般不会人为地去提高一个规范档次从而引起建筑成本的增加。

而不同类型的建筑物，由于规范要求不同，建筑成本必然不同，特别是介于小高层和高层两者之间的建筑物，可谓不上不下，但在设计时，设计规范要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计规范要求时，其增加的成本却大得多，而这样的设计在房屋销售时又不能得到购买人的认同。

从价值工程原理这一角度看简直是一种无谓的浪费。

当然，在同一档次的建筑物内，有时增加几层或减少几层同样会引起建筑成本的变化，其一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数时建筑成本上升，但对具体的工程而言，只有经过具体的分析和测算时才能了解成本的变化情况。

6、建筑层高建筑层高的增加，意味着工程实物量的增加，例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等。

这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。

因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外，在满足设计规范后，一般不应盲目的增加层高。

7、建筑材料、设备标准一般而言，建筑成本随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高的，建筑成本随之增高。

但是，在有些情况下也并不完全如此。

所谓高标准的建筑材料和设备，其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品，并产生一定的影响，其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。

例如在装饰房屋墙面时，虽然可取品牌好、价格高的墙纸，但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。

因此，不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好，有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。

8、规划、建筑设计本身规划、设计本身的收费，它在投资中的比例并不是很高，但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言，往往差异是很大的，业主与不同的规划、设计公司订立合同时，费用相差几十万元的事例并不少见，因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑成本。

（二）、控制影响因素的主要方法〔以住宅开发为例〕：1、建筑造价构成比：建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。

分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。

2、户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。

（销售定价要考虑这个因素）3、层高：室内净高直接影响建筑造价。

降低层高可以直接节省投资，节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力。

4、建筑的平面形状：一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。

5、建筑的单元组合：合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。

6、窗墙比：在满足规范要求的情况下，窗墙比越低越经济。

7、结构配筋：结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。

8、建筑结构形式：框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。

因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。

要明确结构工程师的职责，其中结构含钢量限额，细部大样做法的规范，合理归并结构构件有利于成本节约。

我们强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标以下是xx公司新完成的合同模板中有关成本控制部分〔案例〕，其中具体要求如下：1. 乙方在提交各阶段设计成果文件时，需要同时提交此阶段设计成果的概算书（包括方案阶段的成本匡算书，扩初阶段的工程成本概算书及施工图阶段的工程成本概算书）。

若提交设计成果文件不包括概算书，则视为设计成本文件不完整。

乙方在提交各阶段匡算书、概算书时，必须首先对设计成果是否满足限额指标进行评估，如果满足限额指标，才能作为合格的设计成果予以提交；如果不能满足限额指标，乙方必须自行调整设计，直到乙方认为满足限额指标要求时，再予以提交。

2. 各阶段匡算书、概算书应有编制人、审核人签字且加盖编制单位公章。

各阶段匡算书、概算书除应反映设计成果的总体成本水平外，还应对甲方要求乙方应达到的设计限额指标作出明确评估和说明。

3. 乙方应及时向甲方提交各阶段概算书，并对其完整性、正确性及真实性负责，具体范围及要求详见各阶段设计任务书。

4. 乙方应做到所有设计方案经理合理，并做到认真计算，如甲方认为乙方在设计过程中存在经济上的不合理现象，有权向乙方提出质疑，必要时可要求乙方提供诸如计算书等技术资料，乙方应予合理解释并积极配合。

5. 乙方应采取限额设计。

结构含钢量和混凝土含量、强度等级、应控制在经济、合理的范围内，且不得超过限额指标。

乙方必须编制真实准确完整的方案阶段成本匡算书、扩初阶段成本概算书和施工图阶段概算书（含造价经济指标、钢筋砼含量等单项经济指标）。

乙方进行扩初设计概算的计价规则为，执行《江苏省建筑工程概算定额》（2005）；乙方进行施工图概算书的计划规则为，执行《江苏省建筑与装饰、安装工程计价表》（2004），设备材料价格按各阶段出图前一个月《xx市工程造价管理》的信息价（具体材料价格信息出处列表说明）；各设计阶段的概算书应视为设计成果文件的一部分（具体要求见设计任务书）。

在施工图纸会审过程中如果发现工程项目不经济，甲方有权要求乙方对方案进行优化调整，以达到限额指标的标准。

6. 各类建筑钢筋混凝土及建安工程单方造价经济指标必须达到如下要求：9．乙方对咨询公司的计算复核有异议的，应与甲方一起对设计计算有关的原始数据、重要参数、计算书进行认真的研究复核。

共同找出问题的原因，乙方并对相应设计进行修改优化。

10．直到乙方完成每阶段设计任务，包括完成对设计成果的经济评审，甲方通过经济评审认为乙方的设计成果达到限额设计及限限额指标的要求后，才按每阶段的设计成果付款。

甲方设计过程中的成本管理(一)、甲方设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研—---设计任务书—---方案设计—---施工图任务书—---施工图设计—---图纸会审。

（以上共计六个节点，其中四个节点是要求甲方完成的）由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。

在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，如：土方工程、基础部位、地下室，主体材料，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题会等方式，与设计单位共同完成。

在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。

举例一：xxx项目的基础设计专题调研：项目公司当地考察，发现当地地质情况较好，多采用筏板基础。

设计院建议：桩基经两种方案比较，筏板基础比桩基基础节省10%，且施工方便，最终确定筏板基础。

比较的关键点：经济、安全、施工方便一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键。

(二)设计管理重点是：1、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）明确建筑、结构、景观工程师职责2、加强对设计公司的管理与协调（1）合同管理（2）项目攻关（3）做好与设计人员的沟通（4）落实奖惩措施（5）开展设计公司间的交流与竞争3、建立管理程序与制度（1）完善甲方设计标准（2）坚持设计全过程优化（3）建立专家会议评审制度（4）内部审核制度化(二)甲方设计技术管理重点是：1、建筑方案的选择设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。

结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。

2、结构方案的选择（1）结构型式的确定（2）桩基型式的确定3、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。

（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。

4、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。

（1）Ⅲ级钢的应用由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在我司一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。

（3）细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。

（4）结构含钢量限额由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。