2016成都成华区龙潭地块初步研判

7400
7100 6450
1150
1745 841
48
116 60
蓝润V客尚 东
正成东区1 号
高层
35333
/
/
4.2
2013-07-27
7000
664
55
理工大
*北湖国际城及蓝润V客尚东为指标综合后数据
数据来源：CRIC
Part 3 典型项目
保利·林语溪
中铁建·北湖国际城
蓝光·乐彩城
板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，80方以下产 品供求占比约为60%，80-100方产品为绝对次主力
2014-2015板块供求产品结构分析
项目名称 保利林语溪 北湖国际城 电建美立方 蓝光乐彩城 产品类型 高层 高层 用地规模 92368 190840 拿地时间 2013-12-11 2013-07-10 楼面价 3130 4557 容积率 3.1 3.65 首次开盘 2014-05-31 2014-03-29 最新均价 6500 8500

发 展 规 划
• •
一核：成都国际创意商务中心
三轴：二环路现代服务业发展轴、新成华大道文化创意产业发展轴、2.5环商旅产业发 展轴
•
六区：建设路商圈、八里庄创意商务区、昭觉寺文化旅游商贸区、新客站城际商旅城、 龙潭总部经济城和北湖熊猫国际旅游休闲区
板块格局
地块位于3环外龙潭工业园板块，靠近北湖熊猫国际旅游休闲区
数据来源：CRIC
区域市场-产品结构
板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，80方以下产 品供求占比约为60%，80-100方产品为绝对次主力
2014-2015板块供求产品结构分析 面积段 80以下 供应面积 29.9 供应套数 4158 供应套数占比 61.6% 成交面积 27.6 成交套数 3930 成交套数占比 57%
时间 宗地位置 用地面积 用地面积 （平方米） （亩） 总建面 （方） 容积率 土地 用途 成交金额 亩价 楼面地价 （万元） （万元） （元） 备注
2014/7/21 2014/7/31 2014/9/19 2014/10/21 2014/12/5 2014/12/5 2014/12/5 2015/4/16
≥30%
满足航空限高 3900
合同签订1/3/6个月内 支付比例5:2:3
*14年7月起拍楼面价4000元/方，14年10月起拍楼面价3800元/方
区域简介
成华区位于成都市区东北部，是成都市面积最大的城区，传统老工 业区向现代服务业新区转向的示范区域

区域位置：成华区位于成都东北面，是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的 起始点，成都东客站等城际交通重要枢纽布局其间，是成都出川、出海通道的起点。
主城区三环外刚需板块，有一定发展空间，但宜居环境相对
Part 2 市场分析
土地市场
房地产市场
土地市场-成交
龙潭片区土地市场热度较低，片区住宅用地土地楼面价集中在 2500-3200元左右，本地块容积率偏低，具备一定产品打造空间
时间 2013/1/7 2013/12/11 2013/7/10 宗地位置 场镇片区牛龙路口 同仁社区3、4、8组 成华区北湖7号地块 用地面积 用地面积 土地 容积率 （平方米） （亩） 用途 42392 92368 100187 63.6 138.6 150.3 4.7 3.0 3.6 2.9 2.9 5.0 7.0 2.8 3.8 4.0 3.7 2.9 商住 商住 商住 商住 商住 商业 商业 商住 商住 商住 商住 商住 成交金额 楼面地 溢价率 （万元） 价（元） 25461 86456 214628 55789 48595 42957 50089 122240 25154 43778 102608 55128 1285 3130 6000 5900 5900 2654 2250 5650 6200 6650 3040 2560 0% 11% 100% 97% 97% 0% 0% 88% 38% 68% 0% 0% 竞得单位 重庆华宇 保华房地产（保利） 中铁建 蓝润实业 蓝润实业 中铁房地产集团 润铭(香港)投资 四川蓝光和骏 成都朗基地产 成都中泓（蓝光） 中铁建 绿地集团 呈现项目 / 林溪语 北湖国际城 V客尚东 V客尚东 / / 乐彩城 少东家 雍景阁 北湖国际城 / 区域 龙潭寺 龙潭寺 龙潭-北湖 建设路北 建设路北 理工大 理工大 建设路北 建设-理工大 建设-理工大 龙潭-北湖 龙潭寺
龙潭新城现代商务商贸区
片区划定约12.5平方公里范围，打造成都 “北改建新示范区”。 片区将以新成华大道龙潭段为轴，以龙潭场 镇为中心，规划形成常住人口达30万，集高
档住宅、休闲、旅游为一体的新型城市，积
极引进国内外知名大型购物中心、直销中心， 规划建设超大空间尺度、高密度人口聚集、 多功能、高效率的大型城市综合体，打造辐 射新都、青白江、金堂、龙泉的现代商贸中 心。
32606 28402
32371 31803 77020 10677 16458 90653 74256
48.9 42.6
48.6 47.7 115.5 16.0 24.7 136.0 111.38
2015/12/4 龙潭街道桂林社区7、8、9组
土地市场-存量
龙潭片区14年至今土地累计未成交地块4块合计367.2亩，预计此部 分土地16年会逐步激活再次入市
上古天地
第七人民医院
38中 龙潭小学
地 块
公园 学校 商业 医院
石室中学
龙潭寺小学
双庆中学
地块小结
地块价值
经济指标
区位交通
配套资源
地块现状
中小型低容 积率地块， 具备一定产 品打造空间
三环外开发 启动区域， 无轨道交通 利好
教育资源相 对丰富，生 活配套略显 不足
地块初步平 整，但宜居 环境较弱
【地块界定】 较弱，生活配套略显不足，溢价空间小
交通四至
地块呈“7”字形，四面临路，成华路、三环路快速通达各区域
隆 兴 路 隆兴路
地块
鹤 林 四 路
快速路
华 冠 路 龙港路
主干路
次干路 支路
龙潭 立交
地块现状
配套资源
地块教育资源丰富，商业配套略显单薄，短期内无轨道交通利好
熊猫体育公园 北湖公园 桂林小学
《轨道交通规划：20162020》 8号线： 线路：谢家桥-龙潭寺东 一期建设：长城路—十里店 9号线： 站点：外环（设站龙潭寺） 一期建设：金融中心东—两 河森林公园
80-100
100-120 120-140 140-160 160-180
20.6
23.0 0 0 0
2373
224 0 0 0
35.1%
3.3% 0.0% 0.0% 0.0%
22.1
43.6 0.07 0 1350.34
2519
414 6 0 8
37%
6% 0% 0% 0%
数据来源：CRIC
区域市场-项目表现
50958
35024 159042 50958 215344 218006 169806 159042
2.0
2.6 2.5 2.0 2.9 2.6 2.0 2.5
住宅
住宅 住商 住宅 住宅 住宅 住宅 住商
20383
12609 73159 19364 58143 63222 54338 76340
533
典型项目-北湖国际城
成都市成华区东三环路一段外侧（石 室中学对面） 一期36.1 总建筑面积 容积率 3.65 二期33.5 位置 开盘日期 绿化率 物业类型 规划户数 户型面积 2014-03-29 30% 高层 3450 72-85 开发商 车位比 装修情况 成交楼板价 户型类型 中铁建 1:1 精装 一期6000 二期3040 两房、三房 房型 两房 三房 房型面积 70-80 70-90 套数 337 1133 占比 24.97% 75.03%
成华区·龙潭街道38亩地块初判
CONTENTS
01 02
03
地块分析 市场分析
典型项目
初步测算
04
地块规划指标一览
地块占地38亩，容积率2.0，此前两次流拍，起拍楼面价3000元/方
地块规划指标 地块位置 土地用途 容积率 建筑密度 商业兼容比例 公告时间 地块拍卖时间 成华区龙潭街道鹤林社区 二类住宅用地 2.0 ≤28% ≤10% 2016年1月14日 2016年02月04日10时 用地面积 起拍楼面价 总建面 绿地率 建筑限高 保证金 付款方式 25479.06方（38.2亩） 3000元/方 50958㎡
624 780 507 522 503 427 814
4000
3600 4600 3800 2700 2900 3200 4800
本地块（20%商）
本地块（20%商） 15年11月2560成交
成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组 和社区集体
成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林 社区8、9组和社区集体 成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林 社区9组和社区集体 成华区龙潭街办保平社区5组、秀水 社区4、5组，秀水社区集体 存量
14-15年 月均去化 累计成交量 （套）
1046 836 44 40
所属区域 龙潭寺
北湖-龙潭 寺 龙潭寺
建设路北 建设路北
高层
高层 高层
41505
77020 61008
/
2014-04-23 2013-12-20
/ຫໍສະໝຸດ Baidu
5650 5900
4.9
2.8 2.9
2013-09-19
2014-09-27 2014-10-25
198片区
北湖片区 青龙场片区 板块特征：北改核心、 板块特征：以北湖、熊猫 公园为核心资源，开发起步 轨道交通
宗地 地块
龙潭寺片区 板块特征：工业园区 、低价刚需 建设路北-理工大片区 板块特征：建设路沿线、 轨道交通7号线 理工大
区域规划
以龙潭总部经济城为依托，借北改契机，打造“北改建新示范区”
龙潭板块14年至今普通住宅月度供求价走势
单位：套 1000 900 800 700 6600 6606 6646 6736 7468 7321 7324 7111 7233 7079 6934 7194
供应套数
成交套数
成交均价
单位：元/平米 9,000
6705 6660 6630 510 354
8,000 7536 7483 7281 7291 7458 7672 7501 7482 7570 7,000 6,000 468 330 233 274 468 329 5,000 4,000
成华区龙潭街道鹤林一组
成华区龙潭街道鹤林一组、向龙十二 组 成华区龙潭街办保平社区5组、秀水 社区4、5组，秀水社区集体 成华区龙潭街道鹤林一组
25479
13471 62553 25479 74256 83848 84903 62553
38.2
20.2 93.8 38.2 111.4 125.8 127.4 93.8
7100元/方
价格：6300-7500
6400元/方
8300元/方
泰博理想城
蓝润v客尚东
6450元/方
电建美立方
7400元/方
在售 待售
14000元/方
蓝光雍景阁
建设路（北） 价格：8000-1w
郎基少东家
建设派
8300元/方
10000元/方
商业
区域市场-板块容量
板块14年至今累计供应52.8万方（6755套），累计成交54.3万方 （6877套），供求结构相对均衡，成交价格保持稳定
600
500 400 300 200 100 0 222 168 356
505
352 207
392 278
415
214
3,000
2,000 1,000 0
161
92
130
139
114
166
龙潭板块：包含北湖、龙潭、圣灯街道等区域，统计项目主要以北湖国际、V客尚东、保利、美立 方、乐彩城、正成东区1号、金科天籁城等为主
二次流拍
367.2亩（不含二次流拍和本地块）
区域市场-市场分布
区域在售住宅项目较少，板块内住宅售价集中在6500-7500元/方
蓝光金悦府 首创光合城
7300元/方 8250元/方 8500元/方 （精装1300）
北湖国际城 华宇地块 上古天地 30000元/方 地块 蓝光乐彩城 保利林语溪 绿地项目
区 域 现 状

区域人口：2014年末，全区户籍总人口707758人，常住人口94万
区域经济：全年全区GDP（地区生产总值）达651.0亿元，按可比价格计算（下同）比
上年增长6.6%。

区域产业现状：三次产业比重分别为0.0%：24.4%：75.6% 产业格局规划：成华区优化产业发展格局，着力打造“一核三轴六区”产业能工区
2013/12/20 成华大道以南，三环路以西 2013/12/20 成华大道以南，三环路以西 2014/4/2 2014/4/2 2014/4/23 2015/5/15 2015/6/10 2015/11/27 理工大学片区地块二 理工大学片区地块一 圣灯街道人民塘社区五组 圣灯街道办事处圣灯村二组 圣灯街办圣灯村8、9组 龙潭街道秀水社区3、4组