2015年度苏州房价涨势分析报告

2015年度苏州房价“涨势”报告2015年，苏城楼市基本延续了2014年良好的回暖态势，特别是年中开始，土拍和商品房在售市场相互作用，再加上连续降息、二孩政策利好消息...成交热度直线攀升，至年底，多个热门板块甚至喊出“无房可卖”的口号，新建住宅成交量创下新高。

成交量走高的同时，20 15年度苏州房价的表现，更是一度夺得全国楼市“头条”效应，“涨价”话题热度极高。

从年初到年末苏州房价从10944走到13931据苏州住建局房地产市场管理处统计（不含政策性住房），苏州2015年新建住宅成交均价由1月份的10944元/㎡，到年末12月份，已涨至13931元/㎡，年头到年尾涨幅高达27.3%。

其中1、2月份，成交均价还是比较平稳；但节后小高峰的3月开始，成交量价便有了小幅的波动；6月份，全市新建住宅成交均价已经稳居11300元/㎡以上；10月份，这个数据更进一步，突破12500元/㎡；12月，住宅成交均价直接逼近一万四千元水平。

“涨价”热浪炙人，特别是第四季度，一波波土拍之后，买房难、抢房、涨价便一环扣一环，部分热销楼盘年底纷纷开始了“限量”推新的策略，少量多推，每推必涨，跟风追涨...都离不开一个大写的“涨”字，年底，除了偏远地段的少数几个盘，刚需购房者想要在苏州买到万元以下的新建住房，基本已是“求告无门”。

2015全年度，苏州新建住宅综合成交均价较2014年，整体上涨12.5%左右，这样大幅度的价格上扬，仅次于上一轮楼市疯狂走高的2009至201 0年；2015年的苏州楼市，也远远不是以往常说的“健康平稳”，而绝对是“激进”与“突破”。

看完了全市年度的价格走势，下面再来看看各大区域2015年的房价涨势。

涨幅NO.1园区年初至年末房价上涨48% 湖东热盘涨幅最高近七成园区房价一向就走在苏州各区之首，而园区房价的就市反应，也是各区中表现最为“激进”的。

2015年1月份，园区月度新建住宅成交均价14123元/㎡，到12月份，这个数据已经跳跃至20930元/㎡，较1月份足足涨了48.2%，涨幅力度位居各区之首。

如图所示，上半年3、4月份，节后楼市回温，园区住宅成交量开始上行，成交均价同步小幅上扬；后续年中土拍助力，房价热度不减；虽然9月份成交均价一度走低，但基本是受青剑湖板块及乡镇板块刚需盘的影响，湖东热盘出货不足，导致中低价位项目成交价格占到主导；四季度，湖东部分前地王项目面市，带动周边楼盘新一轮的价格波动，成交均价直线走高。

如果说前三季度还是试探性的涨价，那么四季度的园区，已经实打实的迈入了价格高涨的“轨道”。

从年度园区部分典型热盘来看，绝大部分主力在售项目，成交均价都是一路看涨的，湖东楼盘尤为突出。

作为近几年园区首屈一指的大盘，九龙仓时代上城一直不缺话题，千人抢房、一夜降价...就算在楼市低迷的调控期，该盘都屡屡博得园区购房者的极度关注，买房人选择的典型性热盘；2015年的时代上城，更是将这一年园区楼市的变化演绎的淋漓尽致，1月份网签均价仅仅只有13259元/㎡，但5月份开始，价格便一路攀升，一万四、一万七、一万八、一万九...每推新一次便迎来价格的上调，12月，整盘网签均价已飙升至22154元/㎡，较1月份足足上涨了67%，近七成的上涨力度，对于购房者来说，若是年初购买一套100㎡的房子，年底已经轻轻松松赚了90万左右。

周边白塘壹号、以及体育公园板块的七里香都、星公元名邸...等主力在售楼盘，价格表现同样跟进；再加上部分前期高价地项目的入市，价格战愈演愈烈。

因而，自住购房者恐慌，投资购房者空间大，园区四季度整体陷入了越涨越抢、越抢越少的供需不平衡状态，也带动周边片区跟风追涨。

涨幅NO.2姑苏区年初至年末房价上涨43%平江新城热盘年初13000年底破18000姑苏区年度房价上涨力度仅次于园区，不过由于目前姑苏区在售项目数量有限，主城板块本身就是以高端楼盘主打，而新城板块部分主力盘出货量基本在前三季度，四季度推新项目并不多，因而，年度房价虽然上涨力度不小，但远不如园区热度高。

不像年度园区跳跃性的、环比均价几千元的变动，也不同于本区域住宅成交量的起伏不定，姑苏区年度房价走势可以说一步一个脚印，上半年从几百元的环比小幅上涨，到近千元的慢慢上调，几乎逐月呈现递进式的价格上扬，积少成多，年初1月份的住宅成交均价123 45元/㎡，到年底12月份，新建住宅整体成交均价不知不觉已经攀升至17690元/㎡，年度房价上涨力度向园区跟进，同样高达四成以上。

姑苏区年度房价的逐步攀升，跟区域年度在售项目的性质不无关系。

刚需盘在去年的低开快销带动下，上半年再借着楼市持续回暖的助力，价格也便慢慢的小幅上调；下半年，尽管刚需盘出货已经差不多了，但改善型项目涨价跟进，二孩政策的利好，使得主打大中户型的楼盘都迎来新的“篇章”，园区换房进不去，姑苏区占据中心城区的优势，也算不错的选择。

因而，从年初到年尾，姑苏区可以说是持续的“闷头涨价”，在普通购房者后知后觉的疑虑中，部分前期刚需老盘进入尾声，新城板块也逐步开始了脱刚需化的步伐。

姑苏区年度销售的主力基本还是在新城板块，虽然主城板块也有如姑苏金茂府、南门世家等项目的在售，但定位相对偏高，出货量也相对有限，虽然年度下来，价格多多少少还是有一定的上调，可整体涨幅不大，涨价主要还是体现在刚需盘和一些初级改善型项目方面。

以星光耀广场为代表的刚需盘，上半年整体就有一定的价格上调，下半年虽然全市跟涨下也有小幅的价格调整，但前期跑量过快，导致下半年出货不足，年底基本没多少房源在售，所以年初到年尾虽然也有两成以上的涨价力度，但远不及一些初级改善型楼盘涨价瞩目。

中锐尚城花园、中海凤凰熙岸便是年度姑苏区房价上涨的典型案例，这部分楼盘紧靠古城区，地理位置和配套都相对完善，主要针对初级换房型家庭，2015年年初网签均价也基本只有一万三四千左右，但12月份签约均价已经高达一万八千元以上，涨幅三到四成。

可以说，2015年度，初改型楼盘占据了极大的政策利好和市场需求优势，在二孩换房家庭和一步到位购房者的追逐下，价格呈现出了极为快速的攀升。

涨幅NO.3高新区年初至年末房价上涨34%狮山板块开创价格新高地高新区年度房价上涨幅度虽然只排到第三，但热度表现基本向园区看齐，去年就开始的土拍效应、和一轨联通下园区的楼市变化，都给高新区楼市带来了极大的助力。

2015年初的高新区，新建住宅成交情况相对低迷，前三个月成交力度尚不及相城区。

而整个上半年，月度成交均价也是飘忽不定，万元上下小幅变动，基本就没有走稳万元水平。

但是下半年，高新区楼市开始了突变，随着成交量的走高，房价同步攀升，网签均价最高位在11月达到13948元/㎡，虽然12月略有回落，但年初至年底依然有34%的上涨力度。

高新区下半年房价的追涨，除了大市环境的整体影响，中心狮山板块部分前期拍下的高地价项目入市也是绝对助力，仁恒、招商、绿城、佳兆业等基本都是以改善型中高端项目定位，房价2.0时代的呼声对在售老盘无疑起到了拉升作用；再加上一轨串联的园区下半年热盘屡推屡涨价，楼市风向标的作用，对于一号线西段狮山路沿线龙湖、中旅等老盘，跟涨也就顺其自然了。

至年底，狮山路板块毋容置疑的迈入了房价2.0时代；继园区之后，高新区狮山板块在品牌房企大创收下，也创下了苏城房价的又一个新高地。

高新区年度房价走势来看，狮山板块是主力，但北部浒通板块和西部高新科技城板块同样不甘落后，部分年初网签均价只有八千元出头的刚需盘，年底成交价已经明显在万元以上了。

同时，对于改善型购房来说，上下半年也是绝然不同，热盘龙湖时代天街上半年网签均价基本稳定在17500-18000元左右，7、8月份由于无房源在售因而价格也只是停滞在报价上，9月份新货出街，实际网签均价已经一跃至19000元以上，年底已经稳稳跨过22000元大关，房价追涨下依然难挡住宅房源的快销。

2015年的高新区，刚需盘房价整体过万，昔日价格洼地难觅；改善型楼盘接棒园区，集体跨入2.0时代。

涨幅NO.4吴中区年初至年末房价上涨30%尹山湖热盘房价翻一倍2015年的吴中区，楼市热度不逊于园区，除了稳居苏城住宅成交量的龙头地位，房价的上涨表现同样夺人眼球。

不过由于区域地域广阔，刚需盘出货量大，年度综合下来，房价上涨幅度仅仅只排到第四。

跟高新区类似，年初的吴中区住宅综合成交均价同样没有过万，最低位在4月份，成交均价9292元/㎡，甚至一直到7月份，吴中区的单月成交均价都只在万元以内徘徊。

苏州湾、环太湖、甪直、尹山湖、甚至木渎板块，都不乏刚需购房者的追逐。

8月份，新建住宅整体成交均价堪堪过万，然后一万一、一万二，至12月份，已经直逼一万三的水平，而离园区最近的尹山湖板块，以往还是刚需购房的绝对主力片区，年底各大在售热盘已经整体调价至一万五以上；连甪直新房源都涨到一万二以上水平。

年初至年底综合三成的涨幅，掩盖掉的是部分新兴片区逐步摘掉刚需的“帽子”。

从热盘房价来看，尹山湖板块绝对是年度吴中区涨价的最热门地段。

2号线东沿线的交通利好，加上靠近园区的地段优势，使得该板块极大的导入了园区刚需购房者。

随着园区房价上行的步伐，尹山湖热盘便开始按耐不住，四季度，涨价热度几乎同步园区，集体迈过1.5万的均价水平。

其中，以阳光天地为代表，该盘1月份无房源在售，2月份新房源实际网签均价不到八千元；但12月份，网签均价已经飙至16266元/㎡，整整翻了一倍有余，年底买房的人回看年初，绝对是追悔莫及。

园区对刚需购房者的拒绝，极大的助力了吴中区热门板块房价的快速上涨；尹山湖板块“跑步”进入了房价1.5时代。

涨幅NO.5相城区年初至年末房价上涨14%四季度土拍掀开城北房价新篇章相城区年头到年尾，房价上涨力度相比其他区域，还算比较低调的。

1月份新建住宅网签均价9057元/㎡，12月份10324元/㎡，综合上涨了近一千三百元，上涨幅度14%左右，也是全年度房价上涨力度唯一一个不到两成的区域。

相城年度不乏新盘的面市，而新推项目往往以低价首开一举博取关注，因而前三季度，相城区无论是成交量还是成交价格，综合来看，都比较“淡定”。

但四季度土拍的热度，特别是11月份相城区几宗热门地块的高价抢拍，品牌房企的抢夺战，掀开了相城区房价新的“篇章”，热门地块周边楼盘一夜看涨，区域整体市场也跟风追进。

2015年的相城区，是“面粉”带动“面包价”的最典型代表；随着最后一个月相城住宅签约均价迈入万元，全市各区也基本告别了月度均价千元时代。

苏房网数据研究中心相城区房价的明显上涨，基本集中在年度最后几个月。

无论是北部的高铁新城板块，还是南部的活力岛板块，前三季度虽然也都有小打小闹的价格微涨，但对于刚需购房人群来说，还是性价比不错的区域，不乏万元以内或左右的楼盘可选；第四季度开始，部分刚需盘已经明显进入了万元时代；11月土拍后，一时之间涨价的“声音”此起彼伏，高铁新城热盘一万二、一万三，活力岛热盘一万三、一万四…年中5月份入市的建发中泱天成，从开盘当月网签均价8643元/㎡，12月份已经升到网签均价12725元/㎡，大半年房价上涨近五成，整个高铁新城涨价热度可见一斑。