普洛斯肥东物流园项目可行性实施报告

普洛斯肥东物流园项目第一章总论一、项目背景与概况1.项目提要（1）项目名称：普洛斯肥东物流园项目（2）项目性质：新建（3）项目承办单位：肥东普洛斯仓储设施（4）项目负责人：光斌（5）项目建设期：1年（6）建设地点：肥东县撮镇龙塘，东华路与枣树路（规划中）交叉口东南角，占地275.96亩。

（7）项目建设规模：项目总占地面积183975.00㎡，约合275.96亩。

建设6栋中转仓库及配套物业用房、设备用房、门卫等。

总建筑面积115179.00㎡，计容总建筑面积225771.00㎡，容积率1.23，建筑密度60.82%。

表1-1 项目总体技术指标一览表表1-2 项目建设容及规模一览表（8）项目总投资及筹资方案本项目总投资111638.42万元，其中固定资产投资111012.15万元，流动资金626.27万元。

项目所需资金全部由建设单位自筹解决。

（9）项目财务分析项目实施后，年经营收入达18023.48万元。

税后部收益率6.07%（高于基准收益率6%），税后净现值527.91万元（大于0）。

表1-3 财务评价指标汇总表2.承办单位概况该项目建设单位为肥东普洛斯仓储设施，是由普洛斯投资管理（中国）的关联公司（下称“普洛斯公司”）和合锻集团控股的燊元投资开发在新加坡的合资公司在肥东成立的项目公司，普洛斯公司股份为70%、燊元投资开发股份为30%。

（1）普洛斯公司简介普洛斯是亚洲最大的现代工业以及物流设施提供商与服务商，在中国及日本的28个城市拥有并管理着129个综合性园区的296个物业，形成了一个覆盖主要交通枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效网络。

通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高效率，达成战略拓展目标。

公司于2010年10月18日在新加坡证券交易所挂牌上市（股票代码：MCO）。

截至2012年9月30日，普洛斯在中国31个主要城市投资、建设并管理着80多个园区，投入运营的物业面积达700万平米。

公司已进入的城市包括：北京、、、、、、、、、、、上海、、、、天津、、、、、、、等。

图1-1 普洛斯中国概览普洛斯目前在中国拥有优质客户350 余家，大多数为世界500 强企业或者相关行业的龙头优势企业。

普洛斯致力于为全球及本土最具活力的制造商、零售商及与向前两者配套的第三方服务外包公司提供完整的生产以及配送流通解决方案。

普洛斯的客户中60％是世界500 强跨国大型企业，在这些客户中，80％与普洛斯形成了长期战略联盟。

（2）锻压集团简介锻压集团合锻机床股份始建于1951年，系集液压机、机械压力机等各类锻压设备的研发、生产、销售和服务为一体的大型装备制造性企业，是我国大型锻压设备自动化成套技术与装备产业化基地和中国金属成形机床制造行业排头兵企业。

产品广泛应用于汽车、家电、军工、航空航天、石化、新材料应用等领域。

在液压机行业，产品销售收入和市场占有率均保持国第一。

建立了覆盖全国的营销网络，是同行业首家向美国、德国和日本等发达国家出口成套成线设备的企业。

企业总部基地位于市经济技术开发区，占地面积约1000亩，现有在职员工1200余人，其中工程技术人员300余人，高级技术职称50余人，享受政府津贴的中青年专家13人。

拥有大型龙门数控铣床、大重型数控落地镗铣床、5米数控立车、大型数控外圆磨床、精密滚齿机、德国进口等离子切割机等关键和精密设备，二期重型装配和机械加工车间起吊能力260吨，能够保障多台套设备的同时产出和交付，制造和装配水平处于同行业顶尖水平。

2008年在同行业率先通过了GB/T19001 / GB/T24001/ GB/T28001 "三合一"管理体系认证。

2008年合锻液压机产品取得CE认证，成功打入欧洲市场。

公司长期致力于科技创新型企业建设，通过引进、消化和吸收德国压力机先进制造技术基础上，不断创新和研究，从而整体上提高了中国锻压行业的水准。

先后建立了“院士工作站”、“博士后科研工作站”，并与工业大学联合组建了“工业大学合锻先进锻压与成形装备技术研究院”，有力的促进了企业产品结构的调整，技术进步持续推进。

3.项目提出的理由现代物流业是用高新技术改造和整合传统产业而形成的新兴复合性产业，全球围发展很快。

加快发展现代物流业，对于中国适应经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力，具有重要的意义。

我国在国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中明确指出，要“大力发展现代物流业，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化”。

国家发展和改革委员会等九部委出台了促进现代物流业发展的意见和措施，建立了由13个部委和两个行业协会组成的全国现代物流工作部际联席会议制度,提出要在充分利用市场机制的基础上，政府引导、社会各方积极参与，在全国围尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系。

近年来，随着现代物流业从发达地区向中西部地区的渗透，以及省产业结构调整和经济建设步伐的加快，社会物流需求增长较快，现代物流业的发展引起了全社会的广泛关注，成为了投资热点。

交通、铁路、民航等部门加快了物流企业的培育，一些传统的运输企业、工商企业物流服务部门（运输、仓储、采购、销售等）、个体运输经营者纷纷适应市场需求的变化，加快了现代物流市场的开发和向物流企业的转型。

撮镇镇抢抓承接产业转移示区建设和扩权强镇的政策机遇，整合原有基础设施和工业聚集区，按照基础设施与主城区等高对接、产业合理布局、集聚集群发展的要求，规划建设了占地55平方公里（其中核心区7.4平方公里）的省级开发区——商贸物流开发区。

相继引进了裕隆农业（工程）机械大市场、华东国际建材城、安粮钢材大市场、湘元工程机械6S店及皖港码头、东华码头等十多个大项目，总投资70多亿元，初步形成了商贸物流大市场产业集群。

正是基于物流业在省的发展以及撮镇镇商贸物流产业集群的发展，公司提出了该项目的建设。

二、可行性研究报告编制依据及研究围1.编制依据⑴国家九部委《关于促进我国现代物流业发展的意见》；⑵市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；⑶肥东县国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；⑷《肥东县统计年鉴》（2010年）；⑸《工业项目建设用地控制指标》国土资发【2008】24号；⑹《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；⑺项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。

2.研究围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作围和深度规定，我们对项目建设的背景及必要性、项目性质与建设的可行性、建设规划设计方案、设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述项目建设的背景和必要性、建设的可行性、建设方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设该项目的决策提供可靠的依据。

三、结论与建议现代物流产业是基于社会化大生产和网络经济发展起来的一种高新技术产业，其发展水平已经成为衡量一个国家和地区综合经济实力的重要标志之一。

发展现代物流是我省应对国际化竞争，推动中西部大开发战略，促进产业结构进一步优化，具有重要作用。

该项目建设符合现阶段国家宏观经济政策，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行系统整合和一体化运作。

同时，可为社会提供就业机会，为当地政府创造产值和税收，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。

本项目是按撮镇镇总体规划要求，以高起点和高标准要求，进行项目的建设。

可满足撮镇经济建设和发展的要求。

该项目建成后，可推动商贸、工业、金融服务等产业的建设步伐进一步加快。

本项目在技术上是较先进、成熟、可靠的；在经济上也是合理、可行的。

对推动和促进经济建设的快速发展具有十分重要的意义，另外该项目将为撮镇经济建设提供必要的基本硬件条件，对推动和促进撮镇经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。

因此，认为该项目在政策、技术、经济、社会效益上都是必要的，可行的。

通过对项目的分析、论证，特提出如下问题与建议：项目建设时间紧、涉及围广、部门多、需要协调的工作多。

发展现代物流是一个系统工程，需要政府、企业及相关部门的共同努力，特别是政府部门应充分体现正确引导、合理规划、营造环境、协调服务等方面的作用。

要义不容辞地加强对物流业发展的组织和引导，为物流企业的建设和发展创造并提供良好的外部条件，鼓励和支持企业对物流基础设施、关键技术和生产关键装备的投资力度，加快现有物流资源整合和发展的步伐。

第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景随着经济全球化进程的加快和现代科学技术的进步，物流产业作为一个新兴的服务产业在国民经济可持续发展中发挥着日益重要的作用。

国家高度重视现代物流业基础设施的建设、物流标准体系建设和物流市场的开发。

2009年，国务院发布《关于印发物流业调整合振兴规划的通知》指出在规划期主要任务积极扩大物流市场需求；大力推进物流服务的社会化和专业化；加快物流企业兼并重组；推动重点领域物流发展；优化物流业发展的区域布局等作为主要任务，并将重点放在物流园区工程、制造业与物流业联动发展工程的建设上。

现代物流业是运用信息技术和供应链管理方法，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行系统整合和一体化运作的复合型产业。

加快发展现代物流业，对于优化资源配置，改善投资环境，广泛吸纳就业，推进产业结构调整升级，提高经济运行质量和效益，增强国民经济竞争力，具有重要意义。

2009年，支持扩权强镇发展的省委15号文明确提出：“支持产业聚集程度高、特色鲜明、有一定规模的产业功能区筹建省级开发区。

鼓励发展专业市场、物流、金融、信息咨询、技术服务等现代服务业，进一步改善产业配套条件……”，撮镇做为省首批强镇扩权试点镇，区位、交通、现状产业集聚等方面的优势明显，有条件申报省级商贸物流开发区。

为贯彻省《省现代物流业发展规划》，加速促进市现代服务产业崛起，推动区域物流中心城市建设，引导东部组团物流产业聚集，培育新的经济增长点，有效指导撮镇西部片区的发展和建设，企业提出该项目的建设。

《物流业调整和振兴规划》是提到国家产业振兴政策层面上有史以来第一个服务业的振兴规划，自2009年3月以来，全国各地的物流园区规划、物流产业规划、配送中心规划、物流产业规划如雨后春笋般涌现出来，各地区对物流地产的开发成为中国新一轮经济增长的亮点。

在国家“十二五”规划中也提出要大力发展现代物流业。

加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。