税收执法督查(2011)PPT教学课件

建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或 该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或 自用的
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清 算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况。
对符合可清算条件的开发项目，须在主管税务机关限 定的期限内办理清算手续。
收城镇土地使用税、印花税和契税 ➢ （1）签订土地出让合同取得土地后未申报土地使
用税 ➢ （2）签订土地出让合同未征收印花税 ➢ （3）土地收储中心开发安置房未足额申报缴纳地
方税费
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日常管理存在问题
三、房地企业的税收政策 １、土地增值税预征：从2008年5月1日起，
对我市土地增值税平均预征率调整如下： 一、普通住宅：2%。 二、非普通住宅：3%。 三、非住宅及别墅：4%。
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房地产企业销售不动产的检查
四、预（销）售收入的检查
1、房地产开发企业在收到预收款或预售 款时是否及时足额申报纳税；
2、销售价格是否明显偏低； 3、是否存在预收款或者销售收入不入帐 的现象。
注意点：预售收入或预收款是否按规定确定 纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或 者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天。
3、检查形式：①查资料与信息的比对：房地产企业 销售台账与征管信息系统的申报教信息比对；② 实地核实。到房地产企业核实销售台账、企业收 入实现情况与企业向税务机关报送、申报信息比 对。
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房地产行业检查
2、纳税人应进行清算土地增值税条件： （1）房地产开发项目全部竣工、完成
销售的；
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房地产行业检查
1、主要政策依据：国税发[2006]187号 2、可能存在问题：
①清算过程是否存在核定征收土地增值税的情况。
对在2008年7月1日以后达到应清算或可清算条件 的房地产开发项目，原则上不实行核定清算方式 征收土地增值税； ②对符合可清算条件的是否有发出清算通知； 3、检查方式：主要通过查阅征管档案资料，了解 税务机关对符可清算条件的项目所开展清算是否 符合程序、清算是否存在核定征收问题。
二、问题具体形式：
➢ 1、未按规定执行土地增值税预征率，且部分非普 通住宅执行普通住宅预征率，少预征土地增值税
➢ 2、未按规定申报或足额缴纳土地使用税； ➢ 3、未按规定及时申报缴纳印花税； ➢ 4、安置房未按规定及时申报缴纳各项地方税费 ➢ 5、股权转让未纳入个人所得税管理； ➢ 6、企业报送房地产企业销售汇总月报表、明细月
税收执法督查查前培训
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2011年执法督查(税收政策管理)的内容
一、2010年7月-2011年6月房地产行业政策执行情 况。检查内容：对房地产企业营业税、土地增值 税预征、清算，企业所得税预征管理、土地使用 税以及个人房地产转让征免情况开展检查。
二、2010年度落实减免税政策情况。检查内容： 省局要求检查内容台资农业企业税收优惠政策落 实情况、支持文化企业发展的税收优惠政策；市 局补充内容：就业减免税、土地使用税、企业所 得税以及税前扣除审批情况。
2020/12/114 Nhomakorabea法督察培训
房地产企业的税收检查
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日常税收管理存在问题
➢ 一.房地产行业税收政策执行情况方面
➢ 1、土地增值税方面 ➢ 2、未按规定及时足额征缴税款问题 ➢ 3、采用核定应税所得率征收企业所
得税问题 ➢ 4、执法程序不到位问题
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日常税收管理存在问题
主要检查：①是否对符合清算条件的企业在90天 内开展清算；②材料是否齐全。闽地税发 [2005]195号 ：清算报告、清算申报表、支付土地 出让金证明材料、利息结算证明材料、工程决算 书、补充说明报告以及其他材料；③税务审核情 况。
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房地产行业检查
二、主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产
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房地产行业检查
三、土地增值税减免税 企业是否有违法减免土地增值税的情况。 几种情形：一是纳税人建造普通标准住宅出售，
增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地 增值税（有前提条件：必须分别核算增值额）； 二是合作建房、按比例分房免征规定：对于一方 出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比 例分房自用的，暂免征收土地增值税。三是因国 家建设需要依法征用、收回的房产，免征土地增 值税；四是企业兼并过程中转让房地产的免税规 定：“在企业兼并过程中，对被兼并企业将房地 产转让到兼并企业的，暂免征收土地增值税
报表不符合要求；
➢ 7、查账征收房地产企业未按规定计税毛利率（预 警值）征收企业所得税；
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日常管理存在问题
8、未按规定期限申报企业所得税 ➢ 9、未按规定期限且未按当月实际收入申报预缴企
业所得税 ➢ 10、未按规定期限申报房产税 ➢ 11、对通过出让方式获得的项目用地是否依法征
（2）整体转让未竣工决算房地产开发 项目的；
（3）直接转让土地使用权的。 对符合应清算条件的开发项目，应在 满足清算条件之日起90日内到主管税务机 关办理清算手续。
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房地产行业检查
检查依据：国税发[2006]187号、闽地税发[2005]195 号。
可能会存在问题：符合条件的房地产企业达到清 算条件未向主管税务机关报送材料。
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日常管理存在问题
1、检查依据：岩地税发[2008]44号。我市从2008 年5月1日以后规定的土地增值税预征率：普通住 宅为2%、非普通住宅为3%、非住宅为4%。
2、可能存在问题：管理单位是否按规定对房地产企 业取得不同类型的收入进行土地增值税预征；是 否有少报、延期报的问题。
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省局、市局执法督查的内容
三、注销税务登记、企业重组是否有开展 所得税清算。（检查内容：是否有开展清 算，对清算后剩余财产分配所得税管征）
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执法督察培训
查前培训的主要内容 一、日常税收政策管理存在的主要问
题； 二、执法检查涉及到的税收政策； 三、下一步工作打算；