滨海新区上北板块分析

首创国际城
贻成豪庭 融科贻锦台
南益名士华庭
四个项目都有圈层活动，都是以暖场活动为主，南益名士华庭作为新盘，频次较高，
上北板块
推售信息
南益名士华庭一期 高层：89-98 ㎡两室 104-117 ㎡三室 2011.7.10 2011.5.21 首创国际城第五期 高层：82-96 ㎡两室
融科贻锦台二期 高层：99-104㎡两室两厅 洋房：134㎡三室两厅两卫 2010.12.20 2010.11 贻成豪庭二期 高层：63-87 ㎡一居室 90-111 ㎡两居室
上北板块
媒体推广
开盘前主要以短信和报新、晚报报广。 后期主要以短信为主，平均一周一次。 短信主要诉求是为了凸显自己产品的品质，以品质打动客户。 短信：1-2周一次，诉求点为楼盘品质，景观，当期主推楼层户型等。 短信，2周一次，诉求点主要为英伦风格 滨海时报，每月一次，主要是品牌，英伦风格，大图展示 短信，开盘前20天每周3次，现在每周1次，诉求点主要为地理位置，面积区间 新报，今晚报，渤海早报大概每月1次的大图广告
开盘认筹客户 加5个点优惠
首创国际城五期：优惠方式点数较多，属尾盘促销；
贻成豪庭：针对刚需，竞争压力较小，优惠较少；
融科贻锦台：高端产品项目，价位较高，客户群体明确，周边竞争压力较小，优惠较少； 南益名士华庭：首开，项目产品较好，针对意向客户优惠较多，属首开促销。
上北板块
20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2011年01月
滨海新区—上北生态区
易居谨呈 &
Date
上北板块
板块介绍
板块定位—
贻成豪庭
上北生态区有滨海小梅江之称，位于滨海新区三区 的核心地段，依靠其地理位置和生态环境的不可复
融科贻锦台
制性，必将成为未来滨海新区的一大亮点。
首创国际城 南益名士华庭
板块内项目—
板块内新建项目多，融科贻锦台属高端项目，其它 项目较为中庸；首创国际城是首创集团在天津滨海 新区的第一个项目，以景观和人文为特色；贻成豪 庭属本地开发项目，其在当地认知度较高，产品针 对本地刚需客户。
上北板块
项目名称 首创国际城 贻成豪庭 融科贻锦台 南益名士华庭
蓄水状态
营销状态 顺销阶段 顺销阶段 蓄卡 蓄卡 数量 —— —— 150余组 300余组 验资标准 —— —— 3~5万 1万 时间段 —— —— 二期开盘前15 天 首开前20天 开盘时间 2011年5月21日五期开 盘 2011年5月二期开盘 2010年11月首开 2011年7月10日 备注
区域版块内推售多为高层板楼，少量洋房，其中两居室居多。 除贻锦台之外，其他项目主要是打性价比，使用户型较低总价。
贻锦台项目主要打品质诉求，走奢华路线，吸引高端人群。
上北板块
户型分析
首创96㎡两室 端户
首创92㎡两室 中间户
区域板块内多以90-100㎡两室为主，整体功能布局合理客厅与卧室都为南向，端户南北通透。 其中项目楼座内的端户由于南北通透销量较好，而中间户销量相对较差。
量价走势
14,000 12,000 10,000 融科贻锦台 成交面积(㎡) 贻成豪庭 成交面积(㎡) 首创国际城 成交面积(㎡) 融科贻锦台 成交均价(元/㎡) 贻成豪庭 成交均价(元/㎡)
贻锦台由于走高端路线，价格略高，其他项目稳定在9000~10000元/平米
8,000
6,000 4,000 2,000 0 2011年02月 2011年03月 2011年04月 2011年05月 2011年06月 2011年07月
首创国际城、贻成豪庭针对的客群为刚需客户，产品也为中端产品，为顺销，无蓄卡； 融科贻锦台为高端产品，别墅和高层产品，价位相对较高，二期为高层，有蓄卡阶段； 南益为高端大盘项目，规划配套完善，首开有一定量蓄客。
上北板块
项目名称 首创国际城 贻成豪庭 融科贻锦台 南益名士华庭
价格优惠
全款优惠 95折 97折 97折 97折 贷款优惠 96折 —— 99折 99折 分期优惠 —— —— —— —— 公积金优惠 97折 —— —— —— 活动优惠 —— —— 验资升级 两个点优惠 开盘时间 2011年5月21日五期开盘 2011年5月二期开盘 2010年11月首开 2011年7月10日 备注
上北项目主要以短信和报广为主，近期基本没有派单
首创国际城
贻成豪庭
融科贻锦台
南益名士华庭
共同点：短信，诉求均为项目的品质 不同:除贻成豪庭外其它三个项目均曾用过报广做过推广
上北板块
圈层活动
上北项目圈层活动主要都是周末的小型暖场活动
平均3-4周一次暖场活动。 其活动多为50人左右的小型暖场活动，例如冰激凌DIY等。 平均两周一次，以暖场活动为主. 每个月1~2次老业主的小型娱乐活动 每周末会有小型的老客户暖场活动
首创国际城 成交均价(元/㎡)
wk.baidu.com
南益名士华庭——开盘20天，均价稳定在9530元/平米，销量为150余套（数据暂无）
以首创国际城、贻成豪庭、融科贻锦台三个项目2011年01月至07月的成交面积和成交均价对比参考：
三个项目在7个月内，销售体量均有大幅度的波动，以1-2月较好，3-4月较差，首创国际城在6月加推体量有所上升；价 格上首创国际城和贻成豪庭波动幅度均在1500元以内，变动幅度不大，融科贻锦台价格波动较大，进入7月，首创国际 城和贻成豪庭价格均有微量下跌，融科贻锦台则有小幅度的上涨。