XXXX年1月西安房地产月度分析报告1(1)

政策与行业形势
行业形势
曲高 江端 再住 创宅
品 质 ，
曲江延续其高端
豪华住宅品质，并 在原有产品基础上 不断创新和提升产 品配套设施，风格 以及物业等
中海·御湖一号，主打景观平层大宅 金地湖城大境，围曲江池而生 大华曲江公园世家，物业形态丰富 富力城，主打精装房 万科金域曲江，首个泰式风情园林 华侨城·108坊，新中式建筑风格
层
价格和面积一律征收房产税，高档大户型的评估价值达到一定时也
面
要征收房产税，此举彰显了中央的调控决心，标志着我国房产调控
进入对持有环节征税的新阶段。
国务院常务会议19日通过《国有土地上房屋征收与补偿条例（草 案）》，该草案规定取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不 搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行；对被征收房屋价值的 补偿不得低于类似房地产的市场价格；征收补偿方案要征求公众意 见；禁止建设单位参与搬迁。
使用 期限
竞得人
不大于2.5 40 中国建设股份有限公司陕西省分行
成交价 均价 （万元）（万元/亩）
4450 148.3
不大于2.0 40 西安市地方税务局
4500 135
不大于1.7 70 西安市阎良区城乡建设综合开发公司 320 42.7
不大于3.2 70 陕西金泰恒业西城置业有限公司
10030 168.2
量清楚明晰。
政策与行业形势
1月政策-金融
央行14日宣布从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，这是继去年6次上调以来，今年第一次上调，也是3个月时间内第四 次上调。此次上调后，我国大型金融机构存款准备金率将达到19%，中小金融机 构的存款准备金率将高达15.5%。
2011年1月6日至1月19日
40
2011年1月18日至1月30日
70
2011年1月18日至1月30日
50
2011年1月18日至1月30日
50
2011年1月18日至1月30日
70
2011年1月18日至1月30日
50
2011年1月18日至1月30日
附录二
西安截止目前土地市场挂牌未成交明细（更新至1月17日）
碑林
45.866 0.585
居住用地 廉租住房
不大于4.457 不大于4.457
70 有偿划拨
YT3-19-31
阎良
YL3-10-12
阎良
28.839
3.714 0.66 0.195
商业
居住用地 商业
廉租住房
本次出让该宗地地 下使用权
一级 市场
涉及居住用途的地块为6幅154957.554平米，占成交地块幅数的 66.67%；涉及商业的有3幅占成交地块副数的33.33%
本月供需小结：2011年元月，西安土地市场供应量有所下降，成交量上 升。从土地出让情况不难看出在新一轮的土地出让中对廉租房的供应量 有大幅度增加，并且有更细致的分配，可见国家对保障性安居工程建设 的重视程度进一步增加。（详情见附录一）
新年第 二周西 安楼市 价格指 数为 1453点， 与上周 相比上 涨8点
返乡置业人群急增
货币政策再次紧缩，部分刚需无奈出手
开发商反向抬价促销，开发商大多不愿 意大幅让利促销，通过提高价格提示购 房者今年房价仍然会继续稳定上涨，从 而促使购房者选择在这一段时间购房。
本月新盘
本月新盘小结：元月份各大售楼部已经进入传统的销售淡季。元月西安 房地产市场开盘项目总体较少，一共８个，这与市场进入传统销售淡季有 关，同时也与近期一系列的调控政策有着密切的联系。１２月２６日央行 三次加息；国土部土地问责制度“明刀真枪”来袭，高地价地方官员被约 见谈话；温总理做客电台栏目表示坚决控制房价……一系列的动作效果开 始显现，使得开发商也开始进入相应的观望期，1月开盘项目稀少，小量 房源试水市场是一种营销策略。此外开盘项目都有大力度的优惠措施。
YT7-7-94 雁塔 59.648 居住
不大于3.2 70 陕西金泰恒业西城置业有限公司
15125 253.6
YT7-6-114 雁塔 65.962 居住
不大于3.2 70 陕西金泰恒业西城置业有限公司
16955 257
YT7-6-115 雁塔 35.639 居住 不大于3.2 70 陕西金泰恒业西城置业有限公司
沣西 渭咸 受融 青合 睐，
西咸一体化进程
的加快，沣渭新区 房价逐步上涨，诸 多开发商将眼光聚 集于此
西西安小镇2011年将继续推出西班牙联排、 英伦叠加别墅等；
奥林匹克花园在原来平层的基础之上增加 LOFT，均价达到9500元/平方米；
金泰丝路花城目前正在推出126.5㎡珍稀电 梯洋房和142-233㎡奢适花园洋房。
高新区：第2周楼市在售房源4500套，较上周增加140套；在售均价 7246元/平米，环比上涨5.6%。
长安区：第2周楼市在售房源4135套，较上周减少236套；在售均价 4761元/平米，环比下降0.36%。
城北区：第2周楼市在售房源5987套，较上周增加271套；在售均价 6110元/平米，环比下降0.78%。
御锦城借助其前期高层的市场表现，推出了 别墅组团萨拉曼卡，以“城市主轴·中央河·别墅 城邦”为产品定位，开启浐灞滨河豪宅时代；
广厦·水岸东方紧邻的2.6公里滨河公园已经 完全成熟，业主独拥河、林、岸、岛等城市稀缺 资源，在2011年也将会有高品质产品推出；
中新·浐灞半岛、振业·泊墅、香江湾、普华浅 水湾、高科绿水东城等项目，在2011年将继续扩 大高品质房源推出。
市场概述
写字楼市场:
商服市场：
二级 市场
住宅市场：量价齐升。2011年第2周，西安普通住宅市场成交2972套， 较上周增加了1168套；成交面积为309464.29平方米，环比上涨61%。
本月市场小结:
就西安市 而言去年 政策对其 房价的影 响不明显， 在短期内 开发商仍 然主导西 安房价的 走势
使用期限
挂牌期限
40 2011年1月31日至2011年2月17日
40 2011年1月31日至2011年2月17日
40 2011年1月31日至2011年2月17日
50
2011年1月6日至1月19日
50
2011年1月6日至1月19日
50
2011年1月6日至1月19日
50
2011年1月6日至1月19日
50
BQ4-99-18 灞桥 16.194
36.676
102.983 CA6-6-1 长安
4.792
25.396
CA6-1-21 长安 160.12 20.38
用地性质
商服用地
商服用地
商服用地 工业 工业 工业 工业 工业 商业 居住
邮电设施 中小学
居住 中小学
容积率
3.5-4.0
4.0-4.5
4.0-4.5 1.0-1.2 1.0-1.8 1.0-1.8 1.0-1.5 1.0-1.2 不大于3.57 不大于3.58 不大于1.93 不大于0.65 不大于3.58 不大于0.63
多家国有大型银行总行正在酝酿取消首套房贷利率优惠。南京已有民生银行、中 信银行、深发展银行、兴业银行、招商银行、光大银行等六家银行陆续取消首套 房贷8.5折利率优惠，现按照基准利率执行。 上海地区的国有大行中，中行和建行已经停发房贷。
政策与行业形势
小结
政策发展视角：
2010年政策调控分析——行政、金融、土地出 让政策多管齐下，其中金融政策效果明显，市 场转淡。
未来展望：年关之月，此月土地供应量可能会有所下降，截止目前进 入竞拍环节的土地达到612023.364平米，引人注目的住宅用地3宗，都 位于高新区。商服用地9宗，少数处于楼市发达的高新区和城南区，其 他均在发展相对滞后区域。处于高新区的地块可能会引来开发商的追 逐。
市场概述
二级 市场
商品房总体：2011年第2周，西安普通住宅市场供应套数为28886套， 较上周增加了276套；在售均价为6537元/平米，比上周的6385元/平 米上涨了152元，环比上涨了2.38%。 城东： 城东区第2周楼市在售房源3235套，较上周增加613套；在售 均价6621元/平米，环比上涨7.47%。
价格继续上升
期
2011年金融政策继续落实，年初国家已上调存款准备金， 部分金融机构也在严格控制贷款数量和利率。
政策与行业形势
1月政 策—行政
加大保障性安居工程建设和供应力度；
抑制房价快速增长；
通过各种财政措施和土地管理制度的完善，进一步加强土地督察；
国 家
房产税目前已落地重庆，具体征收细则尚未出台，此次房产税改革 主要针对高档商品房（别墅、高档大户型商品房）。对于别墅不论
城西区：第2周楼市在售房源4779套，较上周减少119套；在售均价 5890元/平米，环比上涨1.03%。
城内区：第2周楼市在售房源264套，较上周下降12套；在售均价 10865元/平米，环比上周下降1.08%。
城南： 城南区第2周楼市在售房源5986套，较上周下降381套；在售 均价8097元/平米，环比上涨5.36%。
市场概述
目
本月新盘
录
政策与行业形势
领先企业媒体投放策略
附录一 西安市2011年1月土地出让细则 附录二 西安市2011年1月土地成交细则
市场概述
西安2011年1月共出让商品房用地7幅148209.642平米，环比上月 613784.268平米下降75.85%；
西安市2011年1月共成交商品房用地9幅201243平米，环比上月 15591.726平米上涨11.9倍；
地籍编号
GXII-(3) -10-20
GXII-(3) -10-21
GXII-(3) -10-22
BQ4-99-20
BQ4-99-24
位置 高新 高新 高新 灞桥 灞桥
用地面 积（亩）
30.147
13.698
15 16.908 25.188
BQ4-99-22 灞桥 40.635
BQ4-99-19 灞桥 47.926
政策与行业形势
2010年政策面回顾
基本 政策
土地政策、住房供应结构、保障 性住房工程政策、金融政策
保障性住房工程政策、 金融政策
调控 实质
调控市场心理
调控购买能力
源自文库
短期 现象
短期客户持币观望，上门量和 短期客户持币观望，上门量和
成交量呈下降趋势
成交量呈下降趋势
后市 影响
观望期持续一段时间后结束， 市场可能进入较长时间的平稳
地籍编号
位置
用地面 积（亩）
47.153
用地性质 商业
容积率 不大于2.57
使用期限 40
CA6-9-12 长安 47.751
居住
不大于4.59
70
3.75
交通运输用地 （社会停车场）
50
CA6-（5） -82-1
长安
23.85 11.692
居住 商业
不大于4.57
70
不大于3.84
40
BL10-863-12
YT7-6-116、 YT7-6-117
雁塔
23.793
居住
不大于3.2 70 陕西金泰恒业西城置业有限公司
LH5-9-60-2 莲湖 6.178 商业金融 不大于2.44 40 西安铁锋房地产开发集团有限公司
8805 247.06 6305 265 1970 318.9
附录一
西安截止目前土地市场挂牌未成交明细（更新至1月17日）
未来政策调控预测——政府决心坚决，实际效 果和通货膨胀压力下金融政策和税收政策可能 成为调控主力。
地产发展视角：
1、伴随国家化大都市的步伐，西安人口持续 增长将维持房地产强劲增长
2、快速城市化率将带来大量住宅需求量
3、城市土地稀缺将长期存在
市场大势：
政策调控近期仍 将持续，但受西 安城市整体发展 规划影响，市场 进入整固期
营销策略 领先企业广告投放策略
恒大地产
附录一
西安2011年1月土地市场成交明细（更新至1月17日）
地籍编号
CB1-2-8 CB1-2-9 YL3-3-22 YT7-7-93
位置
用地面积 （亩）
用地性质
浐灞 30 商业金融
浐灞 33.32 商业金融
阎良 7.488 居住
雁塔 40.139 居住
容积率
政策与行业形势
1月政策-行政
我市进一步加强保障性住房建设，通过近期我公司对本市部分区域
的楼盘实地调研发现，受国家政策和银行信贷机构的支持，经济适
用房的楼盘数量和规模都有所增加；
西
安
陕西省将加强居民个人购房信息的透明化工作，2011年6月底前，陕
层 面
西所有设区市将完成房地产市场和个人住房信息系统建设，10月底 前全省市住房信息系统将实现联网，使个人名下是否有房产及其数
市场整固期：价格平稳上升运行，市场消化速度一般，不会出现价格疯狂 上涨，市场稳定运行
政策与行业形势
行业形势
房浐 产灞 商楼 推盘 高升 品温 质，
伴随着2011年4月 世园会的开幕，浐 灞生态区的楼盘均 加快了其建设和销 售步伐，同时由于 这一区域的价值提 升也导致片区开发 商更加注重产品品 质的提升