2012年9月三门峡房地产市场调查报告

三门峡房地产市场调查报告

一、城市概况

1、地理位置与行政区划

三门峡市位于河南省西部，陕西、山西及河南交界处，是一座随着举世闻名的万里黄河第一坝——三门峡大坝的建设而崛起的一座新兴城市，每年入冬以后到次年初春这段风寒雪飘的季节，这座美丽的城市总会迎来西伯利亚的朋友-----白天鹅，因此三门峡也有了“天鹅城”的美誉。

三门峡市行政面积10309平方千米，人口245万（2011年），辖1区、3县、代管2个县级市，市人民政府驻湖滨区，中心城市（包括西城区）建成区面积达到40平方公里，城区人口约40万人。

2、经济及资源：

2011年三门峡市生产总值突破千亿元大关，达到1062.92亿元，人均GDP47664元，位居全省第二，在中部城市位居前列。

三门峡拥有极其丰富矿藏资源及特产，目前已发现的矿藏达66种，占河南省已发现矿种的60%。已探明储量的有50种，其中保有储量居全省前3位的有31种，是全省乃至全国重要的贵金属、有色金属及能源矿产基地，潜在经济价值达2700亿元。其中，黄（金）、白（铝）、黑（煤）是该市三大优势矿产资源，黄金储量、产量均为全国第二；铝矾土总储量达1.3亿吨，是国内外专家公认的全国最好的高铝耐火原料基地；原煤储量达26.9亿吨。

三门峡下辖城市灵宝县是我国六大苹果出口基地之一，苹果年产量已达到6亿公斤；三门峡烟叶是我国各大烟厂抢手的优质卷烟原料，有“代云烟”美誉。

3、城市交通

国家东西铁路大动脉郑西高速铁路客运专线，欧亚大陆桥陇海铁路，我国高速公路网“五纵七横”中的连霍高速（国家高速公路编号G30），及310国道穿越三门峡，交通便利。

二、城市规划与建设

三门峡市依托黄河大坝建城，其南北纵深较短，西北至东南跨度较大，城市整体呈45°长方形状。受地形限制，现城市整体方向西南陕县方向发展。

根据三门峡市城市规划将在城市西南方向（郑西高铁三门峡南站周边），25平方公里范围内建立中心商务区，其核心区域约3公里，围绕商务、金融、商贸流通、文化娱乐、城市综合体等内容，规划建设高端商住、旅游集散、休闲购物等功能区域板块。目前中心商务区区域内拆迁工作已基本进入收尾阶段，中心商务区区域内现已经具备开工建设条件。

三、经济发展

1、三门峡市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长。2011年三门峡市生产总值突破千亿元大关，达到1062.92亿元，人均GDP47664元，位居全省第二，在中部城市位居前列。2010年三门峡市国民生产总值开始进入快速增长阶段，2010-2011年正是三门峡市房地产发展的高速阶段。

2、城镇人口人均可支配收入的增加，提高了三门峡市人对房地产物业价值的承受能力：2008年三门峡市房地产销售均价约为1700元/㎡，2012年三门峡市房地产销售均价约为3500元/㎡；由此可见三门峡房地产市场物业的购买力较强。

宏观经济运行发展概况

图一：三门峡市近年国民生产总值运行情况

图二：三门峡社会固定资产投资运行情况

图三：三门峡近年城镇人口可支配收入情况

四、房地产市场分析

1、楼市板块

根据三门峡城市规划建设，按照城市区域组成，其房地产市场目前可分为五个板块：中心城区、东城区、西城区、开发区、中心商务区。根据城市的发展方向，城市基础设施的建设，目前西城区是今年三门峡房地产市场的热销区域；随着黄河大桥的开通、高铁站的正式运行，中心商务区是未来房地产市场的热销区域。

板块概况

2、土地市场分析

根据三门峡市国土资源局所公布的土地出让数据来看，三门峡市近几年所成交的经营性房地产项目用地共54宗，成交面积共1297亩，成交金额共182731万元，由此可见，在三门峡市土地供应计划中，所用于经营性的房地产项目用地较少。

2012年1-8月三门峡国土部门通过招牌桂新供应经营性房地产项目用地1宗7亩，总价款1966万元，平均每亩266万元，可见今年上半年房地产土地市场较冷淡,除了推出的部分地块自身条件不具明显优势外，相比去年，今年开发商拿地大多比较理性，主要原因仍是资金问题，融资渠道受阻，银行贷款紧缩，销售速度较慢，导致开发商没有宽裕的资金拍地。

从整体拍地的地价来看，土地地价的变化仍处于上涨阶段，在市场不明朗的情形下，未来三门峡楼市发展仍值得关注。

3、房地产开发分析

（1）、房地产市场开发投资趋于平缓，三门峡房地产市场进入平稳发展期：2009年三门峡房地产投资为26.5亿元，增幅为50.6%；2010年是三门峡房地产开发投资的高峰时期，期间房地产开发投资为46.6亿元，增幅为75.8%；2011年房地产开发投资54.4亿元，增幅为16.7%，整体投资速度放缓。

（2）、市场投放量较大，建设速度趋缓，供需趋于平衡，未来竞争激烈：从下表可以看出三门峡房地产市场2009年-2011年施工面积为1361万平方米，竣工面积仅为189万㎡,成交面积244.2万㎡。

三门峡房地产开发建设情况

4、房地产销售分析

2009年三门峡市成交商品房面积67.1万㎡，成交金额15.5亿元，商品房平均价格为2310元/平方米；2010年成交商品房面积84.72万㎡，成交金额18.61亿元，商品房平均价格为2197元/平方米；2011年成交商品房面积92.42万㎡，成交金额23.3亿元，商品房平均价格为2521元/平方米。由此可见，随着三门峡市城市规模的逐步发展，房地产市场在经过2010年强力需求的释放后，市场需求持续增加，但增加幅度却趋于平稳，整体需求稳健上升。

表一：房地产成交面积走势

表二：房地产成交金额走势

5、在售楼盘分析

1、三门峡在售楼盘项目主要分布在黄河路、崤山路、河堤路周边，项目多为商住小区，纯住宅小区较少，建筑形态多为高层、小高层住宅。

2、房地产整天开发水平偏低，不注重项目内部园林环境配套的档次提升，单纯的以地段论价格。

3、目前在售的大部分楼盘均为2009年或2010年开发，其所开发的一期或项目整体现已进入交房清盘阶段，2011年-2012年新开发项目较少，这于受三门峡城市地形限制不无关系。

4、购房贷款政策：本地居民购买首套房：首付30%-40%；河南省内三门峡外户口购买首套房：首付60%；省外户口无法购买。

5、税费收取明细：水电开口费：1800元/户、暖气开口费：30元/㎡、天然气开口费：2900元/户、闭路电视开户费：240元/户；物业维修基金：60元/㎡、交易费：3元/㎡、登记费：60元/户、测绘费：20元/户、抵押登记费：60元/户、抵押服务费：240