项目开发管理地图

计划控制
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6）燃气工程审查 7）市政工程审查 8）园林绿化设计审查 5、规划报建阶段 规划选址意见<选址意见书> 规划设计方案审批 小区综合管线设计审查 办理建设规划用地许可证 建筑方案报批 相关专业设计方案意见修改 建筑指标审查 建筑外立面设计审批 勘察设计合同备案 办理建设工程规划许可证 临建报批 办理建设工程临建规划许可证 规划批后管理 6、施工许可阶段 1）施工图审查 2）招标代理委托 3）监理单位招标 开标，发中标通知书 签定监理合同 合同备案 4）施工总承包单位招标 开标，发中标通知书 商定总承包合同并签署 合同备案 5）缴纳各项规费 6）工程款支付保函 7）城建档案移交合同 8）质监委托 9）安监委托 10）办理建设工程施工许可证 7、开工准备工作（分区进行） 编制开工前专项工作计划 施工临时用房、施工围挡 施工临时水 施工临时用电 施工现场道路硬化 施工场地美化绿化 施工现场周边环境整理
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4）内墙腻子 5）外墙腻子、涂料 6）楼地面(如有地暖，先安装地暖） 9.7专业分包工程 1）电梯工程 资格预审 电梯工程招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 签订施工及供货合同 现场施工 调试验收 2）二次供水 方案讨论确定 资格预审 招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 合同洽谈 签订施工及供货合同 二次设计 专业图纸会审 现场施工 调试验收 3）消防工程 资格预审 消防工程招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 合同洽谈 签订施工及供货合同 二次设计确认 图纸会审或方案会签 现场施工 调试验收 4）智能化系统 方案确定 资格预审 招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 合同洽谈
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施工放线 规划验线 现场办公区标识、现场办公设施准备 落实施工队伍进场 8、项目管理准备 确定项目管理组织，成立项目部 建立项目部管理大纲，标准管理程序 项目管理人员培训 对项目部管理人员进行项目管理交底 对监理单位进行项目管理交底 对施工总包单位进行项目管理交底 合同交底 发放施工图纸 8.1质量控制 建立质量管理体系 建立质量通病防治措施 监理部进场验证 施工单位进场验证 组织施工图纸会审 监理部提交监理规划 监理部提交监理实施细则 监理部提交旁站监理实施计划 施工单位提交施工组织设计 8.2计划控制 制定计划管理体系 确定基准施工计划 编制前期工作计划 编制设计管理计划 编制物资采购计划 编制市政配套工程计划 编制专业分包工程计划 汇总编制阶段性工作计划 汇总编制详细工作计划 以上各项计划的审核调整和分阶段监督实施 8.3投资控制 委托全过程造价控制单位 签定全过程造价控制合同 拟定确定全过程造价控制的工作任务 进行投资费用详细估算 设定投资控制目标 施工单位提交施工图预算 审核确定施工图预算
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市政配套工程竣工图 环境景观工程竣工图 5）建设项目竣工结算审计报告 6）办理竣工档案资料移交
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计划控制
管理地图
工作条件 完成时限 相关流程 填写表格 决策形式 审批人
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计划控制
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公安技防验收 2）竣工验收 临建拆除 竣工清理 竣前检查 组织建设、设计、勘察、监理、施工、质监联合竣工验收 3）规划验收 单体工程竣工图测绘 规划单体验收 规划管理验收 办理建设工程规划验收合格证 4）竣工备案 单位工程竣工验收文件整理 竣工备案申请 住宅质量保修书 住宅使用说明书 竣工备案 11 竣工结算及审计 1）委托造价审计单位（或直接委托造价控制单位负责） 2）收集和整理竣工决算资料 3）施工单位提交竣工决算书 4）施工单位提交竣工决算资料 5）单位工程竣工据算审计 6）专业分包工程提交竣工预算书 7）专业分包工程竣工审计 8）单位工程竣工结算 9）专业分包工程竣工结算 10)材料采购竣工结算 11)建设项目竣工决算书 12 竣工资料整理及归档 1）前期资料整理 2）监督施工和监理单位整理施工过程资料 3）市政及配套工程资料整理 4）竣工图 滨海公园 建筑竣工图 结构竣工图 给排水竣工图 电气竣工图 采暖竣工图 通风竣工图
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4）面层 9.5 安装工程 1）给水工程安装 给水管材采购 给水设备及配件采购 预埋 综合施工 2）排水工程安装 给水管材采购 给水设备及配件采购 图纸会审或方案会签 预埋 综合施工 3）电气安装（强电） 穿线管及分线盒采购 配电柜采购 桥架采购 电缆采购 开关采购 面板（插座）采购 图纸会审或方案会签 预留预埋 综合施工 4）电气安装（弱电） 弱电箱采购 电缆采购 面板（插座）采购 图纸会审 有线安装施工 电信及宽带安装施工 5）室内燃气工程安装（燃气集团） 6）安装工程专项验收 9.6专业分项工程（含初装修） 1）外墙保温 确定方案 材料采购 施工 2）卫生间防水 材料采购 施工 蓄水试验 3）内墙抹灰
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2 立项阶段
可行性研究报告编制 完成项目定位、公司内评审
3 项目勘察设计
地质勘察 编制设计专项工作计划 1）城市指导大纲设计 协商确定设计单位 编写设计任务书 签定设计合同 2）详细规划设计（分区进行） 协商确定设计单位 编写设计任务书 签定设计合同 3）规划方案设计、讨论，审批（分区进行)(三图一书） 协商确定设计单位 编写设计任务书 签定设计合同 设计合同备案 4）建筑方案设计、讨论、审批（平、立、剖） 5）施工图设计（请照图阶段、建筑、设备） 对已签设计合同的补充、完善（或重新选择设计单位） 施工图设计 施工图审核 出图、报批 6）施工图设计（结构图、详图阶段、分专业） 对已签设计合同的补充、完善（或重新选择设计单位） 施工图设计
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建立投资目标控制分解结构 投资控制目标分解 根据进度计划编制资金需求计划 9、施工管理 重新补充或制定施工进度计划 水泥采购或批价 商砼采购或批价 木材采购或批价 钢筋采购或批价 9.1土石方工程施工 1）审定土方工程施工方案 2）放线 3）土方开挖 4）边坡支护（如需要） 5）土方工程验收 9.2地下结构施工 1）地基处理 2）清理基槽 3）验槽 4）垫层施工 5）基础及地下放水工程施工 6）回填土方 7）基础工程施工完成 9.3 主体结构施工 分层 主体结构验收 9.4 屋面工程 1）屋面保温 确定方案 设计确认 采购 签定合同 施工 专项验收 2）屋面防水 确定方案 设计确认 采购 签定合同 施工 专项验收 3）蓄水试验
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3）玻璃幕墙工程 资格预审 招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 合同洽谈 签订施工及供货合同 二次设计 图纸会审或方案会签 现场施工 专项验收 4）地暖工程 资格预审 招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 合同洽谈 签订施工及供货合同 二次设计（施工图报审） 图纸会审或方案会签 现场施工 专项验收 5）防火门、防盗门、分户门安装 6）楼梯扶手 7）阳台栏杆 8）外墙涂料 10 室外市政及配套工程 1）市政管线综合图重新设计、确认 2）配套工程专业设计、确认 电力外线设计会审 有线、电信外线委托会审 小区道排会审 室外供水管道会审 室外热力管道会审 天然气外线工程会审 园林绿化会审 3)电力外线工程（电业局负责，业主交配套费） 4)雨污排水管道工程 签订施工合同 施工 竣工验收及移交 5)电信外线工程（电信局负责）
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房地产项目开发管理地图
序号
工作任务
责任人
主责部门
配合部门
1 土地手续
项目取得（签署转让协议） 设立公司、准备土地交易资料、递交土地交易申请 国土局审批、准许交易 交易鉴证、签订《成交确认书》及《转让合同》 国土局颁发用地批准文件 办理国土证变更手续、核发新的《国土证》 与市规划局协商小学及教育费用事宜 上报小区教育、排污、环保报告并获批复 报区城建办、区府、市建设局办理项目立项
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6)有线电视外线工程（有线电视负责） 7)室外照明工程（与景观工程配合施工） 8）室外热力管道工程（供热单位负责，业主交配套费） 9）室外供水管道工程（含区内外管道接口） 10）室外天燃气管道工程（燃气供应单位负责，业主交配套 费） 11）道路工程 签订施工合同 施工 竣工验收及移交 13）室外配套工程综合验收 11 环境景观工程 1）滨海公园 招标选定施工单位 发放中标通知书 合同洽谈 签定施工合同 施工单位进场验证 施工 专项验收 2）河道景观工程 招标选定施工单位 发放中标通知书 合同洽谈 签定施工合同 施工单位进场验证 施工 专项验收 3）小镇区内环境景观工程（分区进行） 招标选定施工单位 发放中标通知书 合同洽谈 签定施工合同 施工单位进场验证 施工 专项验收 12 竣工验收及备案 1）单位工程验收 质量监督验收 市政综合验收 人防验收 消防验收
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出图 报审施工图 7）建筑外立面设计 外立面设计委托 外立面设计合同签订 建筑外立面报批 8）室外及市政配套工程综合设计（施工图） 总平面布置图校核 确定各管口位置 复核竖向 市政管线综合图 各专业设计单位协调 9）市政工程设计 电力外线设计 电信外线设计 有线外线设计 雨污道路设计 燃气工程设计 10）环境景观工程设计（分区、分设计单位） 协商确定设计单位 签定委托设计合同 编写设计任务书 设计任务书评审 设计方案评审（公司内部评审） 设计报批（如需要） 出图 11）护岸工程设计 协商确定设计单位 签定委托设计合同 编写设计任务书 设计方案评审（公司内部评审） 与其他专业设计协调 出图 4、相关施工图设计审批 1） 接受及清点请照图 2） 人防工程设计（如需要） 人防工程报建 人防工程设计委托 人防工程设计审查 3）消防工程审查 4）环保工程设计审查 5）卫生、防疫审查
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签订施工及供货合同 二次设计 图纸会审或方案会签 现场施工 调试验收 5）精装修工程 （含样板间） 方案、及精装修标准确定 材料考察 经济测算、装修标准的再确定 施工资格预审 招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 合同洽谈 签订施工及供货合同 精装修二次设计 二次设计方案确定 图纸会审或方案会签 现场施工 专项验收 9.8业主直包纳入总包统一管理 1）窗工程 方案确定 资格预审 招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 合同洽谈 签订施工及供货合同 二次窗型设计（对照外立面复核） 现场施工 专项验收 2）通风工程（如有） 资格预审 招标文件编制 工程招标、评标 确定中标单位 合同洽谈 签订施工及供货合同 图纸会审或方案会签 现场施工 专项验收