2018郑州 美景龙堂万科广场开业调研报告

时间：2018年4月26日地点：航海路中州大道交汇处CONTENTS目录万科广场楼层分析万科广场项目介绍1客流及销售预估432开业活动分析PART 01万科广场项目介绍美景龙堂·万科广场是万科商业在郑州开业的首个购物中心项目，其定义为［新中产生活方式中心］,“一个没有霾的悠闲空间，一个社区化综合体空间”.商业建筑总共4层，面积约4万平方米。

从体量上来看，是典型的落地型社区生活中心；但从其所处位置的服务半径及辐射范围来看，又可以称之为是区域的生活中心。

设计风格以工业风为主，营造出庭院的生活美学，理念上突出“绿色·环保”，运用新风系统。

打造一个没有霾的空间。

喜买乐生鲜超市喜买乐生鲜超市· 项目定位V·power·地段：位于管城区、经开区交界处。

·客群特点：为老居民+新中产家庭的集中型生活居住区，覆盖周边20余个社区，辐射人群超过30万人。

·交通：依托于三大交通主干线，中州大道、航海路、机场高速；紧挨地铁五号线四号线换乘站。

涵盖400个停车位中州大道航海路万科广场中州大道航海路·区位分析·客群分析周边社区（半径1公里）1、美景龙堂：2235户，为万科广场的主要服务对象，均价21000元。

2、富田太阳城：1期、2期共7000户，交房时间为2010年，均价14500元。

3、美景天城：3330户，交房时间为2004-2008年，租户较多，均价16000元。

4、美景鸿城：1764户，二手房均价17000元。

5、美林河畔：3028户，均价12500元。

6、阳光城：一期861户，二期为4345户（未交房）。

7、其他小型社区 ：其他社区总户数约为3000户。

均为老式小区，目前居住率约为100％，位于城东路未来路以东，租户较多。

客群分析：万科广场的一公里范围内常驻居民约25500户，常驻人口约为10万人；项目覆盖范围为周边20余个社区，辐射人群超过30万人。

·周边商业分析区域商业有：1、富田东方广场:位于中州大道航海路,为写字楼+老百货形态，开业时间较早，商场较为陈旧，体验较差，主力商家有永辉超市，超级运动，新东方等；2、福都广场：位于航海路银莺路，2013年开业，为集中式社区商业，主力商家有华润万家超市、幸福蓝海影院、必胜客、屈臣氏等； 区域整体商业数量少，且开业时间早，物业老旧，体验较差，万科广场虽然体量不大，但按照购物中心设计，体验较好富田东方广场福都广场万科广场优势（Strength）劣势（Weakness）•区位优势：位于经开区于管城区交汇处，周边经过多年发展，相对成熟，•地段优势：紧邻中州大道与航海路两条城市主干道，交通便利，昭示性强•客群优势：周边社区集中，规模大，入驻人口多•定位优势：定位区域性社区商业、针对性强项目优劣势分析项目体量小总体量约4万方，业态丰富度小，可逛性差品牌能级低主力品牌商较少，多为一般品牌主力店影响力弱超市为喜买乐超市，面积小，品牌弱餐饮均为一般性品牌开业不同步1号门（南门） 2号门（东门） 商场外部实景PART 02开业活动分析·场外开业活动形式节目内容：1、领导讲话2、非洲舞蹈3、狮子点睛4、舞狮助兴现场情况：场外活动开始之前以有少量客户等候，以老年人居多；活动10点左右开始，节目虽不多，但仍算丰富，时间相对合理，过程中吸引部分客户停留；·场外开业活动形式非洲舞蹈狮子点睛领导讲话舞狮助兴1、中庭活动：演义节目、商家互动、礼品抽奖；因区域较大，有成排椅子提供休息，舞台活动较有参与性，吸引大量家庭消费者前来就坐观看；人气很足。

2、动物自然博物馆开馆配合商场开业；场内大量布置巨型仿真毛绒动物，给消费者带来不一样的购物体验同时又增加了互动性、新奇性，吸引消费者驻足拍照，延长滞留时间；3、室内小火车：场内有大量儿童，吸引前去乘坐，增加了互动性；4、各商家设置的互动类活动：共享男友（森马）：数个男模高处矗立，很吸引人眼球，迎合共享概念，增加了话题性，炒作性；人偶装扮：多个商家门前有孙悟空，哈尼熊等人气人偶，起到暖场作用，增加话题趣味性。

中庭活动共享男友人偶装扮室内小火车整体来看商场内场活动较丰富，迎合了适时网络话题，起到了暖场作用，增强了消费者的互动性，较好的带动了商场的人气及氛围。

151、场外道旗及气球设置：吸引了行人的注意力，宣传了商场活动内容，烘托了开业氛围；2、商家装饰：部分商户及柜台用粉红或者其他颜色气球做成气球拱门装饰，还有介绍商家信息及促销活动内容的造型立牌，用以烘托氛围。

3、动物自然博物馆：博物馆搬进购物中心，凭借独特、有趣、体验互动等特点，吸引大量消费者驻足体验，拍照留影，刷朋友圈，成功烘托了商场开业气氛.道旗及气球商家广告立牌商场的装饰布置较为简单、一般，最大亮点为动物自然博物馆，增强了消费者的新奇体验。

17气球拱门·开业促销活动1、到场领精美礼品一份:为赠送小朋友的画册2、消费满199元有抽奖机会:奖品为IphoneX/戴森吸尘器/55寸液晶电视3、4.26-4.28餐饮方面吃多少返多少元代金券。

4、4.29-5.1全场餐饮和零售5折起（特例商品除外）。

5、乘坐滴滴专车目的地或出发地为美景龙堂万科广场即可领取礼包并参与抽取东南亚往返机票。

从促销内容看，能锁定一部分带孩子的家庭人群，有充裕的时间去参与活动，但对于年轻人来讲，则较为繁琐，优惠力度实则不大。

PART 03万科广场楼层分析主题：Quality-品质主力业态：以时尚零售、精品配套、连锁餐饮为主；主力品牌：ABS家居、屈臣氏、棒约翰、肯德基、Apple体验店、华为；·一层街铺·1F亮点首入郑的ABS(爱彼此)家居：是全球领先的家居用品提供商,在上海已经开设60余家门店，独特的经营模式让其在设计与性价比间寻得了很好平衡，拥有优秀的设计团队和创新的业务模式，吸取国际最前沿家居用品流行元素，使普通百姓的家居生活更加丰富多彩。

主题：Life-生活主力业态：精品超市、儿童培训、生活配套；·2F亮点1、喜买乐超市：改变此前大卖场或大体量超市的形式，转而引入以生鲜、熟食、半加工等高频消费品类为主的生活精品超市2、ViKi邱園：引入了10家郑州本土生活美学主题的原创手作和文化创意品牌，有手工皮具、气味香水、设计师女装、手工配饰等，满足消费者对精致生活的需求。

主题：Time-时间主力业态：时尚餐饮、儿童教育、儿童游乐；主力商户：婴格、番茄田、杨翔、彼酷哩烤鱼主题：Enjoy-乐享主力业态：影院、健身配套、休闲餐饮；·4F亮点主力店：引入河南首家华谊兄弟电影院1、华谊兄弟影院:是华谊兄弟布局河南的首站,目前全国范围内运营/在建项目有32家,作为国内知名综合性娱乐集团，具备全产业链优势，其丰富的明星和IP资源提供了明星互动、独家试映、新片推介等活动，满足消费者更高的文化附加值服务要求；2、V·POWER健身俱乐部：是万科自主孵化的中高端健身系列品牌，郑州市第一家真正意义上的健身黑科技产品，具备人脸识别、智能衣柜、计划定制等科技赋能的自助服务，可以让健身人群运动效率更高，节约宝贵的时间。

·业态统计及租金通过走访调研及数据分析，结果如下：1、业态数量占比（约）：餐饮42%、零售27%、儿童15%、配套13%、超市/影院/健身各占1%；2、租金：连锁餐饮：扣点8%左右品牌餐饮：扣点+租金，两者取其高租金（150-200元/m²/月）3、开业率达95%以上：除主力店华谊兄弟影院、KFC及个别小铺未开业，其他全部开业。

·内装设计特色1、工业+生态式装潢设计2、除霾技术的新风系统3、近600M²中庭设计·内装设计亮点石尚公司为万科特别定制的“HANSA动物自然博物馆”HANSA：创立于1972年，在绒毛动物的设计和制造上，其质量和水平在业界上已是属一属二，以一场关于可持续发展、自然保育、保护环境的理念发酵，为消费者带来一场可亲密接触动物王国的奇幻之旅；全场展览共分为4个主题：hansa之岛、非洲大陆、hansa带你看世界、从古生到新生，通过不同的时空场景切换，传递可持续发展、自然保育、保护环境的理念。

PART 04客流及销售预估·客流及销售预估客流量：开业前场外活动吸引了大量人流聚集，对开业后人流导入起到巨大作用，预计首日客流突破5万人次。

餐饮：开业后即将中午时间，对餐饮消费起到很大拉动作用；提袋率：开业当天虽然客流量很大，但家庭消费体验居多，零售类目标客户较少，所以成交量较少，预估提袋率为3%左右。

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