万科企业股份有限公司财务报表分析

万科企业股份有限公司财务报表分析

姓名：章晨

班级：08级电子商务

学号：200810450122

指导老师：孙万欣黄丽萍

毛剑峰万洁

聂铭洁

日期：2010.6.28

目录

一、公司简介 (3)

二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4)

三、比率分析 (5)

（一）偿债能力分析 (5)

（二）营运能力分析 (6)

（三）获利能力分析 (7)

四、分析结论 (8)

万科企业股份有限公司财务报表分析

一、公司简介

（一）公司基本情况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

（二）公司经营范围

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

（三）公司行业分析

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。

未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析

1、货币资金：总数逐年增加，逐年减少比例的原因是公司的经营状况每年都有

所改善，经营业绩每年都有增加。

2、应收账款：逐年减少的主要原因是往来款项减少所致。

3、存货；逐年增加的主要原因是起先部分原料储备存有所上升所致，市场需求

增大，加大了房地产的开发。

4、长期股权投资：逐年增加的主要原因是市场当前状况及其前景对公司的投资

的影响。

5、固定资产：其占总资产比例的先增后减说明市场经历了从冷到热的过程。

6、在建工程：先减少后大幅度的增加说明了公司对市场的需求量和热度做出可

及时的调整。

7、应付账款：逐年增加的主要原因是公司根据市场的热度，适度的加大了对市

场的投资力度。

1、营业总收入：逐年的上升是由于公司的经营业绩每年都有所提升。

2、营业成本：逐年上升的主要原因是房地产市场过热，地皮的价格大幅度增长

以及公司营业收入的逐年上升带动了成本的增加。

3、投资收益：逐年增加说明了公司投资方向和目标正确，所投资的公司的经营

业绩每年都有提高。

4、销售费用：先增后减主要原因是公司在市场萧条期为增加销售收入支付了较

多的费用以促进业务量的增加，而在市场繁荣期则无需太多的销售费用。5、管理费用：逐年减少的原因是对坏账核算方法做了变更，减少了对于特别款

项采用个别认定法计提坏账准备，所计提的坏账准备减少。

6、所得税：先减后增反映公司利润总额的所得大小。

三、比率分析

（一）偿债能力分析

这三年的流动比率表明，债权人的安全程度较高，较高的流动比率可以保障债权在到期日得以偿还，并在清算时不会受到重大损失。因为，在债权到期日，流动资产可以迅速变现予以偿还债务，流动比率越高，这种偿还到期债务的能力越高.企业的货币资金和存货在这三年的增量都得到较大幅度的提高，说明企业的经营有比较明显的提高，短期偿债能力值得肯定。

这三年的速动比率是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情况下，企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力。万科公司的速动比率在行业中还是处在一个比较合适的比例，表明企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力还是比较强的，同时，表明企业资产利用率也处在比较合适的比例。

这三年的资产负债比率表明从债权人处所筹集的资金占资产的百分比，它有助于确定在破产情况下对债权人的保护程度。此三年的比率都比较高，表明企业的财务状况比较吃紧，但从侧面考虑，说明了企业的经营业务量比较大，造成了比较大比例的资产负债率。

总的来看，从前三个指标可以看出该公司的偿债能力处于合理的水平，债权人的安全程度处于较好局面。同时也可以看出企业的资源利用率还是比较高的，也从侧面说明了企业的偿债能力还是比较强的。

从这三年的应收账款周转率可以看出，每年它都维持在一个很高的水平，表明企业在未来对现金的收回都比较高，资金的利用率在高的水平。这三年的应收账款周转率都比较高，表明该企业的资金利用一直比较高，处于良好的状态，同时也表明其短期偿债能力十分强。

这三年的存货周转率差别不大，说明每一年的运转都差别不大，存货增加不大，公司的负担也就不大，对资金的利用比较好，生产比较正常，没有太大的变化，公司处在一个比较稳定的发展的阶段。

从这三年的总资产周转率可以看出该企业全部资产的使用率，这三年的都比较高，在行业中处于领先地位，表明该企业在行业中利用全部资产进行经营的效率较高，企业的生产获利能力比较高，表明万科公司的获利能力非常高。

总的来看，三个财务指标表明，该企业的资金利用率极高，周转很快，销售收入高，获利能力也比较稳定，且充分的利用了多余的资金，生产的效率比较高。

毛利是公司利润形成的基础，销售毛利率即单位收入的毛利，获利能力越强。从上表可以看出，万科公司的销售毛利率相对较低，还没有达到行业中的平均水平，但这也是万科的营销策略，万科的CEO也说过高于25%的利润他们不做，证明公司是在稳固中求发展，在稳定中求得利润，这样做对公司的可持续发展是比较有利，在谋取利润的同时，不会让公司冒太大的风险。同时，万科公司的净利润高,而净资产收益率不高,这说明它的净资产较多,没有太多的负债筹资,尝债能力强,破产风险小。