石家庄市商业市场调查分析报告

建议（供参考）
整体外立面要与调性、档次相匹配 注意沿街面夜景的塑造 尚未引进的一栋酒店建议与五星万豪错位，如引进四星的假日酒 店、戴斯等，其相应商业界面可以相应也与万豪酒店毗邻的高端商务 休闲娱乐错位 写字楼----国际甲级5A写字楼，自身豪华配置如停机坪等将有机 会创立行业标杆，制定系统性标准，掌握话语权 公寓----投资上品，必然全城轰动热捧，可以考虑先行推售，大大 带动项目人气，借助热卖进而再推售其他商业部分
石家庄城市综合体调研报告
2010年8月26日 年 月 日
目录
石家庄城市概述 石家庄市宏观经济数据 石家庄市房地产市场概述 城市综合体典型参考项目 建议
一、石家庄城市概述
1、河北省省会， 全省第二大城市，是国务院批准实行沿海开放政 策和金融对外开放的城市。 2、石家庄市现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术 开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万，其中市区面 积455.8平方公里,人口231.3万。 3、石家庄市是全国最大的医药工业基地和重要的纺织基地之一， 是国家确认的首批生物产业基地 。 4、在全国省会城市中石家庄市工业企业平均规模最大，拥有华北 制药集团等全国500强企业6家。
二、石家庄宏观经济数据——生产总值 石家庄宏观经济数据 石家庄市城市经济发展
第7页
二、石家庄宏观经济数据——社会消费零售总额 石家庄宏观经济数据 石家庄市城市经济发展
第8页
二、石家庄宏观经济数据——人均纯收入 石家庄宏观经济数据 石家庄市城市经济发展
第9页
三、房地产市场概述——成交量、均价走势图
3、万象天城 个案详情
项目位置 开业时间 调研时间 裕华西路与中华南大街交口处，河北艺术中心侧 2009年12月 2010年8月 总占地40亩，总建筑面积16万平米，建筑总高度为99.7米，由三塔楼和一座 项目情况 裙楼组成，三个高层塔楼分别是一家五星级酒店、一栋5A智能化写字楼和 一座高档精装商住公寓，负一、二层和商业裙房构成了约10万平米的精品 购物中心，其余地下两层为车库。 项目特色 主力百货店为百盛，中偏高端，但以服饰类为主，偏单一；精品超市约700㎡； 包括保利博纳院线等部分时尚品牌被引入；业态包括百货、超市、院线、 写字楼、酒店（洲际假日酒店）、公寓等 外立面现代，现有的为数不多的大型城市综合体
其他
3、典型参考项目—— 万象天成
外立面简洁大气
3、典型参考项目—— 万象天成
下沉式广场
3、典型参考项目—— 万象天成
独有女士停车场
指示清晰
3、典型参考项目—— 万象天成
软服务吸引眼球
3、典型参考项目——万象天成
百货以服饰类为主，比较单一
第二商圈——万象东购商圈小结
虽开业较早，但东购现状档次相对较低，客流以中等人群为主； 万象天成成为商圈新的代表，通过大量活动弥补开业初期的人气问题，业 态较全，吸引了区域内有一定购买力的时尚人群；除了硬件出色，软服务方面 也有一定的特色 百货业在中高端方面涵盖面不足
1、典型参考项目——万达广场
万达广场 效果图
1、典型参考项目——万达广场
万达广场 Biblioteka Baidu果图
1、典型参考项目——万达广场
万达广场 效果图
1、典型参考项目——万达广场
万达广场 实拍图
1、典型参考项目——万达广场
万达广场 实拍图
1、典型参考项目——万达广场
万达广场 实拍图
1、 典型参考业项目——万达广场
2009-2010年上半年石家庄市房地产市场销售面积、 2009-2010年上半年石家庄市房地产市场销售面积、成交价格走势图 年上半年石家庄市房地产市场销售面积
60 0 50 0 40 0 30 0 20 0 10 0 0 销 面 售 积 商 房 价 品 均 2009年 494.65 3897 2010年 半 上 年 242.54 4826 60 00 50 00 40 00 30 00 20 00 10 00 0
万达广场 实拍图
第一商圈——万达商圈小结
万达商圈正式投入运营要到2012年底，项目体量比较大，而且万达地产商 业运营经验丰富，模式成熟，战略合作伙伴数量多而且稳定。 万达广场涵盖了超白金酒店、5A写字楼、超大体量商业、豪华公寓、小高 层、高层住宅等丰富的物业形态，称得上货真价实的城市综合体。 但是该项目位置相对偏离市中心，前期对人流的聚集程度肯定不足，在一 定时间内，万达广场还不能足够繁荣。
四、石家庄市典型商业项目分析
——北国商圈项目介绍 第三商圈——
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四、石家庄市典型商业项目分析
4、北国商城 个案详情 、
项目位置 调研时间 中山路与建设南大街交口处 2010年8月 北国商城座落于石家庄市最繁荣地段， 营业面积约有43000平方米。商场内拥有各种高 项目情况 档次的品牌名 。作为石家庄最具实力的商业企业，北国商城已经被 赋予了众多的寓意，不但彰显着这座城市的经济实力，展示着市民 的收入、购买力和审美取向，更代表着整座城市的现代化水准。 项目特色 其他 业态包括中高端百货、超市、电器等，其中百货档次在本地处于较高水平 处于传统核心的北国商圈核心位置，开业较早，有传统优势；但并非真正城 市综合体
从2009年至2010年上半年，销售面积变化不大； 但是均价曾展比较明显，增长23.8%。
四、石家庄市典型城市综合体项目
——万达商圈项目介绍 第一商圈——
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1、典型参考项目——万达广场
1、万达商业项目 个案详情
项目名称 项目位置 开发商 裕华万达广场 石家庄市裕华区槐安路与建华大街交会处 石家庄万达广场投资有限公司 项目总建筑面积达183万平方米，裕华万达广场大致可分为三部分： (1)万达广场的核心区——商业中心区，该区域将包括一个建筑面积近28万 平方米的商业购物中心及4栋共12万平方米的高档公寓，其中，购物中心 将涵盖万千百货、万达国际影城、国美电器等各类商业业态； (2)酒店商务区,该区域将建设一栋超五星白金酒店及2栋5A级豪华写字楼； (3) 高档住宅区，建筑规模将达到111万平方米，而且，该居住区以高度100 米的高层住宅为主，并且将建设包括小学校、幼儿园、医院等配套设施。 1、项目拥有洲际白金五星级酒店，档次高端；2、万达拥有万千百货、万达 国际影城、国美电器等大量战略合作伙伴；3、项目属于真正的城市综合 体，各种物业形态一应具有。4、项目体量足够大，规划配套齐全。 采用了酒店样板间，让客户提前感受五星级豪华体验，增强了项目认同感。
勒泰中心
形象----Slogan
从项目的位置及特点、市场空白、与对手的比较当中不难看出， 项目自身应该从拔高调性的方向进行塑造，形象-Slogan可以沿 以下方面发展： “一座城（市）只有一个中心”----错过不再有 “首席城市中心综合体” “多家世界500强的选择”
建议（供参考）
商业分级分类，各自旺丁 沿中山路（资源最优）---商圈内中高端及以上商业缺失，可以考虑引入 中高端及以上的百货主力旗舰店、餐饮店等（需深入进行消费者调研） 栗康街（资源普通）----万豪酒店带动高端商务休闲娱乐业 长征街（资源普通）----家乐福超市进驻，开口带动人流旺丁，与高端商 业互不干扰 正东街（资源较差）----家乐福超市开口、借助政府的支持，尝试地铁在 此开口，人流激增，与超市等商业形态互促互进
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项目情况
项目特色 其他
1、典型参考项目——万达广场
万达广场商业项目 可售楼盘详情
物业形态 预计售价 开盘时间 户型面积 体量 项目配套 停车位
精装公寓、高层住宅 精装公寓均价7000元/平米（1000元/平方 精装修）；高层均价7000元/平 米 精装公寓预计2010年底开盘销售；高层一期四栋已经售罄，二期10月份开 盘。 精装公寓面积为40-70平米； 精装公寓有4栋；小高层、高层有15栋。 项目自建小学、幼儿园以及医院；项目附近拥有一个高尔夫球场以及800 亩绿地。 地下停车位
四、石家庄市典型商业项目
——万象东购商圈项目介绍 第二商圈——
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2、典型参考项目——东购广场
2、东方购物广场 商业项目详情
项目名称 项目位置 开发商 开业时间
东方购物广场（简称东购） 石家庄市中山西路83号 石家庄东方城市广场有限公司 （先东购已被银座集团收购） 一九九六年九月二十九日 营业面积约 5. 5 万平方米 ，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型合、 性购物中心。另有写字楼的建筑面积约为5.5 万平方米 ；2009年底。银座集 团以总价款9.25 亿元 收购92.73%的股权成功，现东购正处于整改之中。 1、定位为大众消费商场，针对广大的中低端客户，客流量较大。2、产品丰 富，购物、餐饮、休闲、办公一体化，附近交通也非常便利，东购商场产 品质量有保证，打折促销比较多。 项目属于老牌购物商场，周围商业配套非常成熟，人气聚集旺盛，在老百姓 心中品牌认知度很高。
其他
5、典型参考项目——新天地
5、典型参考项目——新天地
新天地内景
5、典型参考项目——新天地（顶层大众餐饮格局）
6、典型参照项目——东炎.奥特莱斯
6、东炎.奥特莱斯 个案详情 、东炎 奥特莱斯
项目位置 调研时间 项目情况
中山东路与建设南大街交口处 2010年8月 该项目为地下一层，有半层夹层。奥特莱斯入口较狭窄，建筑面积约为2500平 方。商品主要是是运动、休闲品牌，全场均为折扣商品。 中端品牌集中式折扣店，处于北国商圈，依托商圈及酒店，人流量有一定保证
项目特色
其他
青年人群为重要客户
6、典型参考项目——奥特莱斯内景
第三商圈——北国商圈小结
传统核心商圈，城市中心，广泛认同 代表了石家庄目前阶段百货的较高水平 虽为传统核心商圈，但缺乏真正的城市综合体，业态分散，存在整合空间 商圈超市多为小型精品超市，存在一定空白
五、建议
对本项目的建议
勒泰中心
现状特点----一二三四 现状特点 一二三四
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项目情况
项目特色
其他
2、 典型参考项目——东购广场 东购 实拍图
外 立 面 款 式 比 较 陈 旧
2、 典型参考项目——东购广场 东购 实拍图
2、 典型参考项目——东购广场 东购 实拍图
东 购 室 内 采 用 了 大 循 环 设 计
2、典型参考项目——东购广场 东购 实拍图
3、典型参考项目——万象天成
一、石家庄城市概述——城市地图 石家庄城市概述
一、石家庄城市概述——市区地图 石家庄城市概述
万象东购商圈 北国商圈
万达板块
一、石家庄城市概述——城市名片 石家庄城市概述
国家历史文化名城――正定 “中国药都”、“全国纺织基地”、“华北 重要商埠”、“北方特色农业区” 中国优秀旅游城 沿海开放政策和金融对外开放的城市 。。。。。。
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四、石家庄市典型商业项目分析
5、 新天地 个案详情 、
项目位置 调研时间 中山东路与建设南大街交口处 2010年8月
新天地项目定位于年轻时尚人群，每一层均拥有一个主题，各不相 项目情况 同。店铺采用小店加盟的形式，产品新潮，个性化强。主体楼 层5楼。拥有直达客梯和滚动扶梯。
项目特色
中低档散铺集中经营，无商业主力店，大众餐饮置于顶层吸收人流，与现有 的北国错位竞争 主力客户为青年人群，主要经营时尚男女装、饰品、化妆品、餐饮
“一”个中心----石家庄真正的市中心 “二”个世界500强----万豪与家乐福 “三”大商圈之首，传统地位稳固 “四”种商业形态齐全----百货、酒店、公寓、写字楼
关键词： 中心、城市综合体、500强的选择、商务气息浓、调性高端
勒泰中心
与其他项目相比较
在区域商圈内，中高端及以上商业形式有所缺失 大超市存在市场空白 中心位置不容动摇，地标 城市综合体的竞争必然是位置和业态、引入商家的竞争（东莞 华南MALL的失败充分证明）
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