什邡市场调研报告

什邡市场调研报告

一、什邡市宏观市场概况

1、城市基本背景

1.1城市综述

什邡位于四川腹心地带成都平原，北依龙门山脉，南接广汉，西邻成都彭州市，东以沱江上游的石亭江与绵竹市分津，地处成（都）德（阳）绵（阳）经济带，南距成都50公里，幅员面积864平方公里，平原、山区各半，辖14个镇2个街道办事处，人口43万。什邡历史悠久，人文厚重，是四川省历史文化名城、古蜀文明发源地之一。什邡山川秀美，资源丰富，是四川省重点旅游发展区，有龙门山、蓥华山、马祖故里等一批人文自然景观，还是全国六大磷矿区之一。什邡素有“川西明珠”美誉，是中国第一个“矿泉水之乡”和“雪茄烟之乡”。

什邡是四川县域经济较为发达的地区，近年以打造西部县级经济文化强市为目标，积极实施十一五规划的工业强市、旅游富市、科教人才兴市、环境优市四大战略，实现一二三产业的良性互动和城乡经济交相融合，保持了经济持续、快速、健康发展的良好态势。2007年，什邡在全国最具投资潜力中小城市百强排名中居第37位（在四川省内仅次于双流县），在中国西部百强县市排名中居第18位（在四川省内仅次于双流县、郫县和绵竹市），从1994年起，什邡市已连续十三年在四川省县级经济实力综合评比中位居全省“十强”县第二，2007年被省政府列入扩权强县和城乡统筹试点。

1.2行政区划

什邡市辖2个街道办事处、14个镇：方亭街道、皂角街道、元石镇、回澜镇、洛水镇、禾丰镇、双盛镇、马祖镇、隐丰镇、马井镇、蓥华镇、南泉镇、湔氐镇、红白镇、八角镇、师古镇。1.3交通条件

什邡交通发达，广岳铁路纵贯全境，境内有7个火车站；主要干道公路水泥路面达200公里，乡道沥青路率达90%以上。县、乡公路总里程达到507.4公里，其中二级以上公路106.5公里。什邡市公路交通建设主要依托“一纵两横”主骨架（广木公路纵贯南北，成青公路、川西环线横穿东西），构筑以乡镇为结点，县道为连接线，乡道、主要村道为区域网的交通网络。

2、城市宏观经济概况

2.1、经济发展水平

2011年，全市实现地区生产总值（GDP）167.4亿元，比上年增长16.2%。其中第一产业实现增加值20.7亿元，增长5.8%；第二产业实现增加值104.3亿元，增长20.9%；第三产业实现增加值42.4亿元，增长11.0%。一、二、三产业对地区国民经济增长的贡献率分别为8.6%、73.7%和17.7%。人均地区生产总值达到40552元（按常住人口计算），增长19.9%。按照2011年12月31日人民币与美元汇率中间价（6.3009:1）计算，人均GDP突破6000美元大关，达到6435.9美元。三次产业结构为12.4：62.3：25.3。与2010年比，第一产业降低0.9个百分点，第二产业提高2.7个百分点，第三产业降低1.8个百分点。

2.2、居民购买力和消费水平

全年城镇居民人均可支配收入20959元，比上年增长18.1%，扣除物价因素影响后实际增长11.0%。其中工资性收入和经营性收入分别增长18.0%和12.5%，转移性收入增长17.2%；人均消费性支出16200元，增长17.1％。其中:食品消费支出增长18.2%,食品消费支出占生活消费性支出的比

重为39.2%；家庭设备用品及服务支出增长25.4%；医疗保健消费支出增长17.2％；交通通讯消费支出下降8.3%；教育文化娱乐服务消费支出增长18.3％。年末城镇居民人均住房建筑面积达到33.9平方米。

全年农村居民人均纯收入8846元，比上年增长20.8%，扣除物价因素后实际增长13.5%。农村居民人均消费支出6362元。年末农村居民人均住房面积达到34.54平方米。

2.3、固定资产投资

全年完成全社会固定资产投资106.01亿元，其中项目投资完成96.01亿元，同比下降14.59%。全年全市基础设施共完成投资46.49亿元，占全项目投资的48.4%。其中水利和公共设施管理业投资2.94亿元，教育投资0.8亿元；交通运输投资18.25亿元。房地产开发投资15.04亿元，同比增长25.9%。

2.4、什邡市发展规划

什邡市政府在“什邡十二五”规划中提出“在西部率先全面建成小康社会、走在西部县域发展前列，跨入全国百强县”的奋斗目标。为此，什邡将坚持实施工业强市、三产富市、科教兴市、环境优市和开放活市“五大战略”，努力实现千亿产业，百亿财政，打造4个百亿重点企业，实现经济总量、一般预算收入、城乡居民收入三个翻番。“十二五”期间，以产业结构调整为主线，什邡市将重点抓好七项工作：一是推进产业结构优化升级。二是推进统筹城乡发展。三是加强基础设施建设。四是加强生态环境建设。五是保障和改善民生。六是深化体制改革。七是扩大和深化开放合作。

未来什邡的巨变将主要体现在实现“四个跨越”，达到“四个更加”。即实现从传统经济大市向现代经济强市跨越，从历史文化名城向现代文明城市跨越，从平安城市向和谐城市跨越，从宜居城市向优美城市跨越。经济更加繁荣，城市更加文明，社会更加和谐，环境更加优美。

二、什邡市房地产市场概况

1、房地产开发投资概况

今年1-5月，什邡完成房地产投资34897万元，同比增长57.6%。其中：住宅投资25316万元，同比增长32.8%,占房地产投资总额72.5%；商业营业用房投资5249万元，同比增长153.8%，占房地产投资总额15%；其他投资4332万元，增长332.3%，占房地产投资总额12.4%。由于以前年度什邡商品房空置率低，新上项目还未销售，商品房销售比去年同期有所下降。

1-5月，全市实现商品房屋销售面积93470平方米，同比下降42.4%，其中住宅销售面积89235

平方米，同比下降39.3%；实现商品房销售额32361万元，同比下降25.2%，其中住宅30015万元，同比下降22%。预计下半年商品房销售将会由降转旺。

2、土地供应情况

2.1、什邡2011年土地供应情况

2011年什邡失去总供地9953.561亩，其中：工业用地5122.81亩，基础设施建设用地2164.86亩，经营性用地2665.891亩（含经济适用房、公租房及棚户迁改用地）。

3、商品房成交情况

统计数据显示：1-2月，什邡商品房销售比去年同期有所下降。全市实现商品房屋销售面积18561 平方米，同比下降44％，其中住宅销售面积16843平方米，同比下降45.9％；实现商品房销售额6521万元，同比下降38.2％，其中住宅5319万元，同比下降45.5％。商品房待售面积24133平方米，同比增长486.2％。商品房销售市场疲软态势仍在持续。

4、市场走势分析（小结）

什邡市正处于房地产业的发展期，灾后几年来开发规模逐年扩大，房地产市场需求日益增长；尽管近期国家调控政策频繁出台，市场稳定较以往减弱，但是开发商尤其是一些国内知名开发商总体上仍看好什邡未来的市场前景；

2012年下半年在政策逐渐企稳的背景下，什邡市房地产市场的规模仍将扩大。