房地产全套培训资料

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第一章房地产根底知识培训一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房地产专业名词五、房地产面积的测算第二章房地产市场调研一、房地产市场调研的含义二、房地产市场调研的重要性三、市场调研的内容四、市场调研的方法
第三章销售人员的礼仪和形象一、仪表和装束二、名片递接方式三、微笑的魔力四、语言的使用五、礼貌与规矩第四章礼仪及技巧一、接听标准要求二、跟踪技巧
第五章房地产销售的业务流程与策略一、寻寻客户二、现场接待客户三、谈判四、客户追踪五、签约六、售后效劳第六章房地产销售技巧一、分析客户类型及对策；二、逼定的技巧；三、讲服客户的技巧；
四、如何塑造成功的销售员；五、如何处理客户异议；六、房地产销售常见咨询题及解决方法。

第七章个人素养和能力培养一、心理素养的培养；二、行为素养的培养〔A敬业精神、B职业道德〕；三、专业知识的自我提升；四、躯体素养；五、销售能力：1、制造能力；2、判定及察言瞧色能力；3、自我驱动能力；4、人际沟通的能力；5、从业技术能力；6、讲服顾客的能力。

第八章职员守那么及职责第一章房地产根底知识培训一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生
的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区不房地产业是指从事房地产开发、经营、治理及维修、装饰、效劳等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区不。

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。

房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业回属为生产和消费提供多种效劳的第三产业，建筑业回属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地〔以及各地段〕，又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产之间存在着客瞧的、必定的联系，要紧包括几个方面：a) 实物形态上瞧，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上瞧，房产价格不管是买卖价格依然租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系瞧，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：
a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。

二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。

▲房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互妨碍性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值确实是基本房地产价值在较长时刻序列上呈不断上升趋势的规律。

其要紧回功于房地产的重要组成局部-----土地。

三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层λ多层住宅为4-6层λλ小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层λλ16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订?土地使用权出让合同书?的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑结构分类标准类型内容编号名称 1 钢结构承重的要紧结构是用钢材料建筑的，包括悬索结构。

2 钢、钢筋混凝土结构承重的要紧结构是用钢、钢筋混凝上建筑的。

如一幢房屋一局部梁柱采纳钢筋混凝土构架建筑 3 钢筋混凝土结构承重的要紧结构是用钢筋混凝上建筑的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构承重的要紧结构是用钢筋混凝土和砖木建筑的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建筑5 砖木结构承重的要紧结构是用砖、木材建筑的。

如一幢房屋是木制结构房架。

砖墙、木柱建筑的6 其它结构凡不属于上述结构的房匿都回此类。

如竹结构、砖拱结构、窑洞等五、房地产专业名词1、常用名词〔阴影局部应重点把握〕◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；◆两书：a?住宅质量保证书?、b?住宅使用讲明书?；◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；◆房地产市场：要紧包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三级市场；◆一级市场：是指国家土地治理部门按土地提供方案，采纳协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、
规定的用途及一定的价格出让给房地产开展商或其它用土地者的市场；◆二级市场：是指房地产开展商依据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场根底上的第二次或屡次转让房地产交易活动的市场；◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时都市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后能够接着使用；◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平坦；◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平坦；◆红线图：又喊〔宗地图〕，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地治理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；◆总用地面积：经都市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积〔净用地面积〕：经都市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

〔如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0〕◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上〔含2.2m〕的永久建筑。

◆建筑覆盖率〔建筑密度〕：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；〔如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉〕◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；〔如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%〕◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；◆房屋销售面积：房屋按套〔单元〕出售时，房屋销售面积为该套〔单元〕的建筑面积，即为该套〔单元〕的使用面积与该套〔单元〕应分摊的公用建筑面积之和；◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套〔单元〕内的使用面积、墙风光积及阳台面积；
◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内外表尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计进使用面积；C、非公用楼梯〔包括跃层住宅中的套内楼梯〕按自然层数的使用面积总和计进使用面积；D、住宅使用面积包括：卧房、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮躲室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套〔单元〕以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；◆有用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；◆层高：层高是指住宅高度以“层〞为
单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，那个高度就喊层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：净高是指层高减往楼板厚度的净剩值；◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积要紧由两局部组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效劳的公共用房和治理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：是指套内建筑面积与套〔单元〕建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。

套〔单元〕建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线：道路红线是指都市道路含居住区级道路用地的规划操纵线。

◆玄关：玄关确实是基本登堂进室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地〞，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割确实是基本自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地点。

平常，玄关也是同意邮件、简单会客的场所。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一时期购置商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花〞，这是当前房地产开发商普遍采纳的一种房屋销售方式。

购置期房也确实是基本购房者购置尚处于建筑之中的房地产工程。

◆现房是指开发商已办妥房地产权证〔大产证〕的商品房，消费者在这一时期购置商品房时应签出售合同。

在通常意义上指的现房是指工程差不多竣工能够进住的房屋。

◆毛坯房是指没有装修的房。

◆业主委员会是指由物业治理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业治理公司治理运作的一个民间性组织。

业委会的权力根底是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所的功能和建设档次可分为根底型和超级型，根底设施提供业主最全然的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所那么适当对其中局部设施的使用收取一定的费用。

假如会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如落低物业治理费，将妨碍房产的整体品质。

会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。

会所原那么上只对社区业主效劳，不对外开放，保证了业主活动的私密性和平安性。

作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆进伙是指业主领取钥匙，接房进住。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

〔1〕国有土地使用权出让；〔2〕土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；〔3〕房屋买卖；〔4〕房屋赠予。

2、房子的种类◆安居房指实施国家"安居〔或康居〕工程"而建设的住房〔属于经济适用房的一类〕。

是D和国家安排贷款和地点自知自筹资金建设的面向宽阔中低收进家庭，特殊是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于本钞票、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收进家庭出售的住房。

◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定
的租金标准出租给居民的公有住房。

◆产权房是指产权人对房屋〔指建筑物〕拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。

使用，收益和处分的权利。

这种权利是尽对的、排他的，不受其他任何人的干预和妨碍，产权人能够转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司〔包括外商投资企业〕开发经营的住宅。

由于我国长期以来在住房体制上实行的是提供制，因此，商品房是80年代以后才出现的。

其价格由本钞票、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同担负，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或局部出资，政府及相关部门用地、信贷、建材提供、税费等方面给予局部减免优惠。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人局部出资的，拥有局部产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改本钞票价。

其产权界定为经济适用住房产权。

另一种是低于当年的房改本钞票价格，其产权为房改本钞票价房。

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家〔中心政府或地点政府〕以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅要紧由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。

这类房屋来源一般是单位购置的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级不：本钞票价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证〔大产证〕已超过一年的商品住宅。

六、房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1〕永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2〕屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3〕穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊局部，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4〕楼梯间、电梯〔瞧井梯〕井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5〕房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及歪面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6〕挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7〕属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8〕与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9〕建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10〕地下室、半地下室及其相应出进口，层高在2.20米以上的，按其外围〔不包括采光井、防潮层及保卫墙〕水平投影面积计算。

11〕有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12〕有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采纳150毫米的数据。

13〕属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影
面积计算。

14〕依坡地建筑的房屋利用吊足做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上局部的外围水平面积计算。

15〕有伸缩的房屋，假设其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？1〕有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2〕独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3〕未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4〕建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5〕建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?1〕空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2〕检修、消防等室外爬梯。

3〕没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台〔露台〕、游泳池等。

4〕建筑物如独立烟囱、油罐、贮油〔水〕池、地下人防干道、支线等。

5〕舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6〕建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套〔单元〕门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防操纵室、为整栋楼层效劳的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、都市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

第二章市场调研一、房地产市场调研的含义房地产市场调研，确实是基本以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与猜测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业方案，拟订经营策略提供参考与建议。

通俗地讲，房地产市场调查确实是基本房地产经营者的“千里眼〞和“顺风耳〞。

二、房地产市场调研的重要性a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；b) 是销售稳定和提高的根底；c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法；d) 是楼盘本身提高经济效益的要紧方法。

三、市场调研的内容1．地段〔地点、交通、环境等〕2．公司组成〔开展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等〕3．全然参数〔占地面积、总建筑面积、容积率等〕4．建筑类不〔商场、住宅、商住房、不墅等〕5．面积与户型〔面积与户型配比情况〕6．周边及区内配套设施〔周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等〕7．价格〔起价、均价、最高价〕8．推广策略〔现场促销方式、广告推广方式〕9．销售情况〔销售率等〕10．付款方式〔一次性付款、银行按揭、免息分期付款等〕11．客户群体〔客户群体分布情况〕12．楼盘优、劣势等四、调研方法1．网络调查法通过电脑网络进行一些全然资料收集，了解楼盘的概况。

2．调查法直截了当打到售楼处，调查时可用非常客气的语调讲明自己是同行调研。

3．亲临现场调查法亲临现场调查法可采纳以下几种方法：1) 扮客户买房：优点----能够从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够具体，只能针对小范围了解数据，如咨询太专
业太多的咨询题会让售楼员觉察你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。

2) 以同行身份直截了当调研猎取相关数据：优点----以同行身份能够直截了当请销售人员关心填写调研表的所有内容；缺点-----内容尽管具体，但不够真实，实质性的数据无法获得。

3) 以同行身份往买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态往踩盘〔切记：态度一定要好〕你会收到意想不到的效果，而且能够间隔性地往调研。

优点-----能够用专业的语言往咨询对方楼盘的具体情况，让售楼员感受你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。

第三章销售人员的礼仪和形象
销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。

它能够拉近与顾客的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力，进而促使顾客产生购置行为，达成交易。

因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容；有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度；有进退有序的标准的礼仪；有流利的口才、收放自如的交谈能力等。

一、仪表和装束女性公司有统一制服时必须穿工服上班服装：女性服装以职业化为准，大方得体，不穿奇装异服，不得穿拖鞋。

装饰：女职员要化淡妆，不得浓妆艳抹，不得留长指甲、涂色油。

忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水，头发不染夸张颜色。

佩戴首饰不要多多益善，首饰选配得当，不戴炫耀饰品。

男性服装：男性必须穿西装打领带，夏天穿浅色衬衣配深色西裤，皮鞋维持光亮。

头发：头发要常修剪，发足长度以维持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须。

二、名片递、接方式名片的递接也是特不有讲究的，下面我们就来讲诉一下有关名片的递接：1．首先，我们来讲诉一下接名片，当客户主动给你递名片时您要面带微笑双手往接过客户给你的名片并讲感谢！将接过的名片在短时刻内凝视一下名片上的公司名称和客户姓名及职务时刻不宜过长。

男士瞧完后将放在上衣口袋，女士假如衣服没有口袋的将名片放在随身携带的笔记本或资料夹里千万不能掉在地上，切记不要拿着客户的名片在手里捏来捏往。

2．在递名片的过程中,先检查随身是否配带名片夹。

不要想到了再往办公室或往销售前台往拿，你要主动的给客户递名片不要等到客户主动向你要就不行了并面带微笑的讲您好！双手拿着名片二角正面朝上字体要正面对着客户如此一来能够让客户在第一时刻内熟悉你。

千万不能将字体弄反。

先生或小姐〔女士〕我姓张请多指教，不知有什么能够为您效劳等礼貌用语。

三、微笑的魔力销售员首要具备的条件是一副亲善的笑脸及一份对工作客户的热诚。

诚挚热情是打破客户之间障碍的唯一良方，礼貌亲切的笑脸散发出的化学作用，会使销售员如有如天赋神力。

使客户做出认购决定。

即使客户不能成功认购，相信也会留下信任及难忘的印象，为下次认购展垫了管线。

笑脸能给工作带来方便，家庭带来幸福，给生意带来兴隆。

你对不人皱的眉头越深，不人回报你的眉头也就越深，但假如你给对方一个微笑的话，你将得到10倍的利润。

在一个恰当的时刻、恰当的场合，一个简单的微笑能够制造奇迹。

微笑尽可不能使人失瞧。

获得特殊的“微笑知识〞的话，有几条简单的规那么：1) 当你不想笑的时候就笑，把苦恼留给自己，让不人相信你是欢乐的；
2) 和不人分享你乐瞧的思想，微笑是会蔓延的。

当你笑的时候，人们会认为你感受非常好，就会欢乐；3) 用你整个脸微笑，一个成功的微笑是包括整个脸让人瞧起来非常欢乐，微笑。