房地产电销秘籍—独孤九剑

• 投资风险小：股票市场变数较大，且劳神费力。
• 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。
炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好， 一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股 市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房 产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双 重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%— 10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
• 想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地 方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路 过，也不能产生好的销售业绩。
• 要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所 以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
• 第五要素：购买习惯
• 原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍 上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。
• 如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心， 必将蒙受巨大损失。
• 第十要素：地势
• 铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台 阶才进入铺面，使人觉得不便。
• 第一要素：地段
• 地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺 最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。
• 繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租 金太低，投资收益率就会大打折扣。
• 第十五要素：收益率
• 根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20％或更高，基本上 都是动人的神话故事。
• 年收益率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以 上。现在大部分的商铺年收益率在5％左右。
• 低于4％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专 业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不 会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。
• 因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。 临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。
• 当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个 过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
• 第三要素：人流
金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价 值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。黄金只是一 种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的 高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的 压力下，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式。
• 你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的 行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人 才是购买的主体。
• 但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与 诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
• 第四要素：驻留性
在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培
育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，
所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住宅房为主，
二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以
商铺是越老越值钱。
• 5、商铺成熟有聚合效应。
商铺投资5大理由
• 买房买股，不如买铺。投资不投机，买铺不买股！商铺的投资价值和增值空 间越来越被大家认知和认同，稀缺旺铺往往一铺难求。
• 有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式，俗话说"一铺养三 代"，商铺投资的5大理由：
• 1、投资灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优 势。
• 与投资黄金珠宝相比，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，而购买黄
• 第七要素：便利性
• 一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。比如说，家具市场，如 果附近交通不利，那么，如何运输呢？
• 一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定 要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？
• 第八要素：商圈
• 每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天 堂。
• 第十三要素：朝向
• 尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会 多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则 更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。
• 第十四要素：比价
• 在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商 的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。
• 第六要素：购买力
• 同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆 迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值 也相对较高。
• 犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就 是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人 多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。
• 并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的 商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。
• 在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的 中心地带。当然也是商铺赢利的保证。
• 第九要素：规划
• 现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场， 因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。
谢谢观看，祝你天天开单
• 可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的 铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。
• 毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。
• 第二要素：临街状况
• 商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的 过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变 购买计划。
• 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、
经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高， 但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商 家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相 融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。 • 商铺的投资价值和增值空间越来越被大家认知和认同，稀缺旺铺往往一 铺难求，美国理财大师格雷厄姆这样定义投资与投机：投资是一次成功的投 机，而投机是一次不成功的投资。地产市场更是如此，置业买铺其实是一种 理财，在确保本金安全和满意回报的基础上，讲求长远、稳健、战略性理财 理念。
• 3、投资回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。
• 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是
不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那 么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币•
二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存
• 你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以 如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里 投资就值得商榷。
• 人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你 竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。
• 所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须 仔细研究人们的购买习惯。
• 最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验， 每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。
• 第十一要素：净高
• 商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一 般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。
• 第十二要素：开间
• 商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在 同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。