智能化住宅小区物业管理

智能化住宅小区物业管理

摘要

摘要

伴随着世界信息网络的发展，智能住宅小区将成为未来房地产住宅市场发展的大趋势，而且物业管理的智能化程度会直接影响小区的现代化运行。然而小区物业管理还存在一些客观的问题。本文通过对智能住宅小区物业的各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理, 保安、消防、停车管理高度自动化, 水电气三表自动计量，所有收费用卡完成, 智能住宅小区物业管理的网络信息互通化这些特征进行分析，探讨智能住宅小区物业管理存在的盲目追求先进，大量设备的日常维护，重建设轻管理，节约资源，优化人员，多表远程计量系统运行管理方面，系统配置与控制室建设不合理和信息资源的安全性问题。并提出相应的解决方法。要真正的走向智能化还有相当长的一段路要走。因此，我们要锐意进取、知难而进，抓住机遇，迎接挑战，花大力气，用只争朝夕的精神，积极探索，找出一条适合我国国情更全面、更富有人性化的小区智能化发展道路。从而达到提高小区生活质量的目的，带动国民经济持续稳定地增长，提高国家综合实力。

目录

目录

一引言 (1)

二智能化小区的特征 (2)

（一）各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理 (2)

（二）保安、消防、停车管理高度自动化 (2)

（三）水电气三表自动计量，所有收费用卡完成 (2)

（四）智能住宅小区物业管理的网络信息互通化 (3)

三智能化小区物业管理方面存在的问题 (3)

（一）盲目追求先进 (3)

（二）大量设备的日常维护是智能化物业公司首先面对的问题 (3)

（三）重建设轻管理的问题 (4)

（四）节约资源，优化人员问题 (4)

（五）多表远程计量系统运行管理方面问题 (4)

（六）系统配置与控制室建设不合理问题 (5)

（七）信息资源的安全性问题 (5)

四智能化小区物业管理问题的解决方法 (5)

（一）避免出现冗余 (5)

（二）熟悉情况 (5)

（三）体现对人的关怀 (6)

（四）结合实际、降耗节能 (6)

（五）多表远程计量系统计费要与水电气部门有效的沟通 (6)

（六）系统配置要合理，真正的实用，符合实际 (7)

（七）对于信息资源安全性问题的解决 (7)

五总结 (7)

参考文献........................................................................................ 错误!未定义书签。致谢................................................................................................ 错误!未定义书签。

引言

一引言

所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能小区大致分为安全防范系统、信息网络系统和物业管理系统三部分，其中物业管理系统是关系着整个住宅小区能否向智能化发展的关键，智能小区管理系统十分庞大，其中最重要的组成部分就是计算机网络系统和小区信息管理系统，其基本的构架如：

图1.1小区智能化系统结构图

但是，目前有很多智能小区很少采用现代化的管理，用也只是将先进硬件

智能化小区的特征

单拼凑并不能充分发挥出其作用，所以要使物业的软件与硬件有效结合真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒适与丰富多彩，物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统。

二智能化小区的特征

（一）各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理

智能小区的物业管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况，调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。

（二）保安、消防、停车管理高度自动化

在科技发达的今天我们利用现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术和现代图形显示技术(即4C技术)制造出智能防盗保安系统,各子系统独立发挥其功能,同时子系统间又集成为一个防范统二体,从而确保大厦的安全,营造一个极好的工作、生活环境。

其中停车管理高度自动化更是体现小区的智能化特征，停车场自动管理系统的控制中枢是中央控制计算机。负责整个系统的协调与管理，包括软硬件参数控制、信息交流与分析、命令发布等。停车场自动管理的核心技术是车辆的自动识别与自动判别。

车辆自动识别装置一般采用卡片识别技术，包括司机手持的磁卡、条码卡、IC卡、近距离RF射频识别卡以及远距离RF射频识别卡等。也可采用无线遥控、自动车牌号识别等技术。

在收费停车场中，从成本考虑，仍然多采用一次性磁卡、条码车卡。主要使用“临时车票发放及检验装置”进行自动管理，设备有自动磁卡吐票机，自动磁卡验票机等，每个停车场的出入口都安装电动挡车器，它受系统的控制升起或落下，只对合法车辆放行，防止非法车辆进出停车场，确保停车场及车辆的安全。挡车器有起落式栏杆、升降式车挡(柱式、锥式、链式等)、开闭式车门等车辆探测器一般设在出入口处对每辆车的位置进行检测，以判断开车的关门时机与报警状态。监控摄像机、可控提示牌与系统配合，使系统更加完善与方便。

（三）水电气三表自动计量，所有收费用卡完成

用一张卡采取、传输，计费，免去管理员上门采集数据和收取费用，这样既

减少了管理员的麻烦，也在一定程度上解决了拖欠费用的情况，优化能源利用,减少和杜绝了能源消耗,住户便捷快速的查询和缴费,大大提高了节能节约的意识.真正实现了抄表系统智能化。

（四）智能住宅小区物业管理的网络信息互通化

智能小区物业管理是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。在住宅小区内建立内网，并实现与外部互联网的连接，通过与互联网的连接实现与其他小区之间的信息交流与互换，从而更方便快捷地学习先进的管理方式，来改变自身在管理上存在的漏洞和不足，为小区内的业主提供更好的服务。智能小区的物业管理信息的采集是通过网络，自动化地实现信息的采集和综合、信息的分析和处理、信息的交换和共享。因此智能小区物业管理信息化还具有动态性特征，体现在信息采集的自动化、实时性和可靠性。

三智能化小区物业管理方面存在的问题

（一）盲目追求先进

有些业主贪多求全，甚至提出一流智能化设备设施管理的要求。过分强调了智能化系统的作用，忽视了现实、业主文化背景和人们的实际生活水平等，超出了业主的功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入的了解，盲目追求星级的数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并不是说按三星级标准设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。简单地说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘的定位也就是业主人员的综合素质及其实际需求、对小区智能化系统的正确定位，科学合理地选择功能及产品是建设成功的关键因素。

（二）大量设备的日常维护是智能化物业公司首先面对的问题

因为智能小区物业管理的自动化、信息网络化特征，使得其管理设备相对一般小区而言数量会更多，物业管理设备在整个物业内处于非常重要的地位。智能建筑的设施管理日趋高性能、自动化、信息化及城市化联网管理，所以在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85％以上。因此，维持设备的功能，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，都是发挥设备投资效益的