世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
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资料来源：无锡市城市总体规划概要、马 山镇规划科访谈
学习改变命运,知 识创造未来
太 湖
马山
“一带”：指环太湖、蠡湖 的自然山水风光带
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设 蠡湖新城和滨湖新城
u滨湖新城：未来城市副中 心。以教育、科研、体育 、旅游服务等公共服务设 施和高品质住区、高新技 术产业园为主的综合区
u蠡湖新城是近年来首先重 点建设的区域，基础设施 和配套齐全。
u2004年3月底，万科和顺 驰在滨湖新城分别拿到了 规划建筑面积均超过100万 的土地，并在9月底同时一 期开盘。滨湖新城开发提 速。
马山
“一带”：指环太湖、蠡湖 的自然山水风光带
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
•最优容积率与物业配比 •定价的市场支撑条件 •发展战略与定位
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目界定
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场 环境十分优越
u无锡，处于苏锡常经济 圈核心部位，距离上海 及南京都市圈均在2小时 车程范围内。
无论是从地理资源禀赋、政府规划还是无锡人 心目中,马山都是无锡最主要的旅游度假区
u访谈显示，无锡消费者对 马山的第一反应均为“无 锡自然环境较好的旅游度 假区”（尤指灵山大佛） ，其次才是一个落后郊区
锡宜高速
市区
u无锡太湖国家旅游度假区 ,是1992年国务院批准的全 国12个国家级旅游度假区 之一，年接待游客300万 人
u苏锡常都市圈位于长江 三角洲北翼，是上海大 都市圈的有机组成部分 。
u发达的高速公路及轨道 交通网络，使得无锡与 长三角其他城市圈紧密 相资连料来。源：
无锡市城市总体规划概要
学习改变命运,知 识创造未来
南京都市 圈
苏锡常都市 圈
上海核心区
杭州都市 区
宁波都市区
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
苏锡常都 市圈 世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区， 距离中心城区较远，但交通条件在快速改善
u马山：环太湖自然山水风 光带的重要组成部分，是 中心城重要的生态走廊 u本项目通过十八湾公路连 接市区，距离无锡城中区 约35公里（现时车程40分 钟，十八湾公路通车后预 计车程会缩短到25分钟） u也即将于年底通车的陆马 快线公路连接锡宜高速和 沪宁高速，将拉近马山与 长三角其他城市的联系 u规划中的太湖大桥、环太 湖公路也可直接连接无锡 市未来的主城区滨湖区， 拉近与市区的距离。
世联无锡马山项目整体 定位与发展战略研究(广
西中桂
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
我们的一切研究都必须以现实条件为基 础，以共同的目标为导向
u客户的目标实质上是 项目的宏观愿景。 u现实的目标体系则是 随着市场的变化和项 目的发展在动态变化 的。
我们的目标
通过本项目的一期开发，在一年内回收地价和拆迁费 3.5亿元 开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区 域土地价值
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重 要因素
u所在区域市场供给匮 乏
项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目（金色水岸）外，无 其他商品房项目推出
u地块由三块方正土地 构成
总占地面积:35.3万平米（约530亩） 规划容积率：A、B地块<1.2， C地块<0.8， 取地成本： 63万/亩
u无启动资金约束 u总开发周期不限
风水隆资金实力雄厚，项目开发的启动资金不受限制
总的开发完成时间也不限。在第一年内成功收回3.5亿后，项目 开发以市场和区域成熟为导向,实现价值最大化
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目研究工作的阶段划分
至今工作
2004/08/12
u马山未来规划形成旅游度 假区、旅游配套及城镇发 展区和生态环境保护区三 大功能区
➢项目的经济测算
最终成果 ➢无锡市房地产市场调查分析结果
➢项目的市场定位与发展战略 （ 中稿）
➢根据客户建议深 化研究，完善报告
➢提交整体报告（终稿 ）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景 •项目周边及地块勘察
苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未 来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性
u苏锡常都市圈的区域 发展目标是，在以上海 为中心的沪宁杭城市群 中，率先实现现代化， 积极融入国际经济贸易 体系和世界城市体系， 实现苏锡常三市共同发 展。
徐州都市圈
学习改变命运,知 识创造未来
南京都市圈
分析
•无锡市宏观经济情况
•无锡城市发展现状
•无锡城市总体规划
•无锡市房地产市场状况
•5位政府官员
具体分属机构：
市规划局、国土局、房产 交易中心及马山镇国土科 、规划科、 马山工行
•地块解析和界定 •宏观经济背景分析 •各区域房地产供求情 况分析 •消费者支付能力分析 •消费者投资趋势分析
锁定部分市场的 集中分析
2004/09/15
2004/09/21
第一阶段（中期） 项目整体定位与发展战略
第一阶段（终期） 第二阶段
提交终稿
启动区策略
第三阶段 营销战略
工作
➢区域（无锡及周边区域）宏观经济背景 研究 ➢无锡市土地市场、房地产市场调研
➢对政府官员、专家及消费者深度访谈
➢目标消费者问卷调查
➢项目的优劣势分析和价值判断
•44份目标消费者问卷调查 •各区域住宅市场情况
•地产专业人士5位 •房产销售主管4位 •目标消费者深度访谈20位
•目标市场的竞争性供 给分析
•终端消费者价值取向 和置业倾向的分析
•调查各区域重点楼盘30个 •项目整体实现的机会 点分析
假设和量化
学习改变命运,知 识创造未来
•案例借鉴 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地块价值分析的结果 •经济效益分析
学习改变命运,知 识创造未来
太 湖
马山
“一带”：指环太湖、蠡湖 的自然山水风光带
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设 蠡湖新城和滨湖新城
u滨湖新城：未来城市副中 心。以教育、科研、体育 、旅游服务等公共服务设 施和高品质住区、高新技 术产业园为主的综合区
u蠡湖新城是近年来首先重 点建设的区域，基础设施 和配套齐全。
u2004年3月底，万科和顺 驰在滨湖新城分别拿到了 规划建筑面积均超过100万 的土地，并在9月底同时一 期开盘。滨湖新城开发提 速。
马山
“一带”：指环太湖、蠡湖 的自然山水风光带
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
•最优容积率与物业配比 •定价的市场支撑条件 •发展战略与定位
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目界定
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场 环境十分优越
u无锡，处于苏锡常经济 圈核心部位，距离上海 及南京都市圈均在2小时 车程范围内。
无论是从地理资源禀赋、政府规划还是无锡人 心目中,马山都是无锡最主要的旅游度假区
u访谈显示，无锡消费者对 马山的第一反应均为“无 锡自然环境较好的旅游度 假区”（尤指灵山大佛） ，其次才是一个落后郊区
锡宜高速
市区
u无锡太湖国家旅游度假区 ,是1992年国务院批准的全 国12个国家级旅游度假区 之一，年接待游客300万 人
u苏锡常都市圈位于长江 三角洲北翼，是上海大 都市圈的有机组成部分 。
u发达的高速公路及轨道 交通网络，使得无锡与 长三角其他城市圈紧密 相资连料来。源：
无锡市城市总体规划概要
学习改变命运,知 识创造未来
南京都市 圈
苏锡常都市 圈
上海核心区
杭州都市 区
宁波都市区
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
苏锡常都 市圈 世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区， 距离中心城区较远，但交通条件在快速改善
u马山：环太湖自然山水风 光带的重要组成部分，是 中心城重要的生态走廊 u本项目通过十八湾公路连 接市区，距离无锡城中区 约35公里（现时车程40分 钟，十八湾公路通车后预 计车程会缩短到25分钟） u也即将于年底通车的陆马 快线公路连接锡宜高速和 沪宁高速，将拉近马山与 长三角其他城市的联系 u规划中的太湖大桥、环太 湖公路也可直接连接无锡 市未来的主城区滨湖区， 拉近与市区的距离。
世联无锡马山项目整体 定位与发展战略研究(广
西中桂
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
我们的一切研究都必须以现实条件为基 础，以共同的目标为导向
u客户的目标实质上是 项目的宏观愿景。 u现实的目标体系则是 随着市场的变化和项 目的发展在动态变化 的。
我们的目标
通过本项目的一期开发，在一年内回收地价和拆迁费 3.5亿元 开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区 域土地价值
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重 要因素
u所在区域市场供给匮 乏
项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目（金色水岸）外，无 其他商品房项目推出
u地块由三块方正土地 构成
总占地面积:35.3万平米（约530亩） 规划容积率：A、B地块<1.2， C地块<0.8， 取地成本： 63万/亩
u无启动资金约束 u总开发周期不限
风水隆资金实力雄厚，项目开发的启动资金不受限制
总的开发完成时间也不限。在第一年内成功收回3.5亿后，项目 开发以市场和区域成熟为导向,实现价值最大化
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目研究工作的阶段划分
至今工作
2004/08/12
u马山未来规划形成旅游度 假区、旅游配套及城镇发 展区和生态环境保护区三 大功能区
➢项目的经济测算
最终成果 ➢无锡市房地产市场调查分析结果
➢项目的市场定位与发展战略 （ 中稿）
➢根据客户建议深 化研究，完善报告
➢提交整体报告（终稿 ）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景 •项目周边及地块勘察
苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未 来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性
u苏锡常都市圈的区域 发展目标是，在以上海 为中心的沪宁杭城市群 中，率先实现现代化， 积极融入国际经济贸易 体系和世界城市体系， 实现苏锡常三市共同发 展。
徐州都市圈
学习改变命运,知 识创造未来
南京都市圈
分析
•无锡市宏观经济情况
•无锡城市发展现状
•无锡城市总体规划
•无锡市房地产市场状况
•5位政府官员
具体分属机构：
市规划局、国土局、房产 交易中心及马山镇国土科 、规划科、 马山工行
•地块解析和界定 •宏观经济背景分析 •各区域房地产供求情 况分析 •消费者支付能力分析 •消费者投资趋势分析
锁定部分市场的 集中分析
2004/09/15
2004/09/21
第一阶段（中期） 项目整体定位与发展战略
第一阶段（终期） 第二阶段
提交终稿
启动区策略
第三阶段 营销战略
工作
➢区域（无锡及周边区域）宏观经济背景 研究 ➢无锡市土地市场、房地产市场调研
➢对政府官员、专家及消费者深度访谈
➢目标消费者问卷调查
➢项目的优劣势分析和价值判断
•44份目标消费者问卷调查 •各区域住宅市场情况
•地产专业人士5位 •房产销售主管4位 •目标消费者深度访谈20位
•目标市场的竞争性供 给分析
•终端消费者价值取向 和置业倾向的分析
•调查各区域重点楼盘30个 •项目整体实现的机会 点分析
假设和量化
学习改变命运,知 识创造未来
•案例借鉴 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地块价值分析的结果 •经济效益分析