合肥政务区及黄潜望写字楼市场调研报告

在售代表性 写字楼
开发商 位置 总建面 高度 标准层面积 层高 电梯数量 空调 停车位 交付时间 大堂 外立面 智能化系统 物业管理 规划设计 施工单位 实收单价
白天鹅国际商务中心
合肥信政置业发展有限公司 政务区东流路与怀宁路交汇处西南角 10万方（写字楼6万方） 25层(99.95m) 1469㎡ 3.9m 每栋7部 VAV多联机空调 429个 2013年3月 21米挑高精装，500㎡ low-e玻璃幕墙+金属+石材 5A
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高端写字楼产品集中涌现：以超高层、超高配置、超高成本为特征的顶 级地标性写字楼开始集中涌现
合肥地标性顶级写字楼 1 2 3 4 5 6 7 蜀山区 蜀山区 蜀山区 政务区 政务区 政务区 政务区 IFC安徽国际金融中心 之心城环球广场 安粮城市广场 新地中心 华润中心 华邦世贸城 置地广场
新地中心
D座：1500㎡ 3.8m
A座2014底，B、C座2013年底 挑高9.6米、面积320㎡ LOW-E玻璃幕墙 5A 安徽信联物业 前SOM事务所设计总监Larry Olttmans、泛 亚国际 中国建筑第三工程局 预计10000元/㎡
项目总体： 总建面90万㎡，含住宅住宅、商业、酒 店等，其中写字楼5栋约30万㎡。
合肥市房地产经营公司（3.36元/㎡/月） 国际印象 安徽国信建设集团 11000元/㎡
项目总体： 2栋5A甲级写字楼，1栋公寓，6层商业 裙楼。
年前销售价格约为8500元/平米，年后价格上涨，且涨幅巨大，达到11500元/平米。
在售代表性 写字楼
白天鹅国际商务中心——户型分析
波浪形边角设计， 空间难以利用
标准层层高 配套设施 标准层面积 户型面积 交通状况 交房时间 销售情况 客户分析
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1、顶级商业配套齐全：商业综合体项目，各项设施配备齐
全，临近华润万象城，省广电中心，带来升值潜力；
2、销售价格：面价11000元/平米； 3、强势推广，市场造势：前期大量推广，后期连续性大型
活动造势，不管是业内人士还是客户，均形成一定的口碑效应， 市场关注度一直走高；
在售代表性 写字楼
新华国际广场——户型分析
8部电梯
在售代表性 写字楼
新华国际广场
新华国际广场
3栋写字楼14万方 4栋住宅、3栋公寓共12万方 4层商业共3.2万方
印象西湖
4栋写字楼近17万方 13栋住宅共28万方 3层商业共7万方
35万㎡ VS
61万㎡
新华国际广场与本项目相比，就体量而言，新华国际 广场处于相对弱势； 印象西湖前广场面积较大，便于停车及出入；新华国 际广场被皖河路、皖河支路一分为三，无前广场，且 底层为商业，未来乱停车现象严重，导致交通拥堵。
之心城·环球中心
A栋181米，长江路第一高楼；B栋17F，已整 栋销售
A座：100—2000㎡ A座： 3.8m A座：10部 VRV 1300个 A座2013底 挑高12米、面积880㎡ LOW-E玻璃幕墙 5A 合肥汉博物业服务有限公司 浙江中成 正在预约中
项目总体： 总建面35万㎡，AB两栋写字楼，B栋已 整层售出，A栋181米，1—7层为商场， 8—36层为写字楼。
之心城
华润中心
IFC
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依托天鹅湖湖景资源及市政府高端政务价值支撑，以天鹅湖为圆心的高端写字 楼群已形成高度集中的商务效应；
西环中心广场 新华国际广场 港汇广场
黄潜望中高端住宅 集中区
合肥市政府 天鹅湖万达 白天鹅商务中 心
华润五彩城 西湖国际广 安高广场 场
华邦世贸城
新城国际 财智中心 蔚蓝商务港
新地中心 置地广场 华润中心
百利中心
天鹅湖商务圈甲级写字楼分布
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典型项目A—新城国际：2008年政务区新秀，目前A、B座已交付使 用，VRV空调的使用给办公带来更多便利
总建面 写字楼面积 目前均价 200000㎡ 200000㎡ 容积率 车位 11000元/平方米 由四栋纯商务写字楼构成，A、B栋已入住，现销售C栋，D栋写 字楼为超高层 3.8米 省广电中心、华邦世贸城、永辉超市、银行 1800平米 100-1800平米 公交线路匮乏、道路畅通 2013年下半年交房 C栋销售70%左右，一次性96折、按揭98折 中小型投资者、中小型企业自用、银行、金融企业 4.25 1339
总建面 写字楼面积 目前均价 600000㎡ 170000㎡ 容积率 车位 10500元/平方米左右 6.98 2648
规划特征
总建筑面积约60万㎡，其中住宅建筑面积约16万㎡、商业建筑面积约 15万平米、写字楼建筑面积约17万㎡，地下停车面积约12万㎡
3.9米 省广电中心、五星酒店、华润万象城 1294平米 100-1294平米 公交线路匮乏、道路较为畅通 2013年下半年 A座自持招租、B座正在和某银行洽谈中、C座目前已去化90%左右 中小型投资者、中小型企业自用、银行、金融企业
务新区，又畅享老城区完善配套设施，是目前合肥的最佳区位；
2、项目自带品牌百大知名商家入驻，无疑有效促进项目的整体销售；
3、高性价比：写字楼整体均价在7000元/㎡左右，较周边项
目形成较大的差异化优势，近期又对外打出6666元/㎡的价格
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第二部分：
合肥其他重点写字楼项目
值。
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典型项目D—IFC国际金融中心：南一环安徽5A级商务标杆，以高 度、高端产品形象取胜，较早的入市时间有效拦截高端客户群
总建面 写字楼面积 目前均价 294000㎡ 153000㎡ 容积率 车位 15000元/平方米 五星级酒店面积约5.3万平方米；超高层写字楼面积约11.5万平方米； 高层写字楼面积约3.8万平方米；7层商业裙楼面积约3万平方米；地 下建筑面积约5.8万平方米 3.8~3.9米 学校，商场，银行配套充足 2000平米 190-2000平米 6路、149、12、21、705路到安医站下车即到 在售高级办公写字楼。均价15050元/平米，整层在2000多平米，共 57层，目前500、600㎡各剩一间，大多整层或半层销售 5.8 1700
2012年合肥写字楼市场 竞品写字楼信息分享
调研报告
第一部分：
合肥写字楼格局及代表性项目
板块分析：三大写字楼板块基本形成，以天鹅湖为中心的大政务区板块 已成为一线写字楼产品的集中供应区
（1）三大板块格局基本形成：以财富广场为主要代 表的北一环板块，以IFC等为代表的老城区板块，及以 黄潜望与天鹅湖商务圈为核心的大政务区板块；根据 政府规划及政策导向，未来滨湖将有可能成为第四个 写字楼集中供应板块； （2）大政务区板块成为一线写字楼产品的核心供应 板块： 北一环板块市场由于项目相对较少且分散，无法形成 有效的集群效应；老城区写字楼绝大多数由于开发历 史久远且档次较低并未形成真正意义上的有效供应； 目前合肥市场唯一形成一线产品“扎堆”式效应的板 块仅有政务区，依托强势的政务价值支撑及新区土地 规划导向，未来10年内该区域将是合肥写字楼市场主 场；
大堂
外立面 智能化系统 物业管理 规划设计 施工单位 实收单价
10.8米挑高精装，300多㎡
low-e玻璃幕墙+石材 5A 天一物业（4.96元/㎡/月） 香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 浙江广厦 实收9000元/㎡
项目总体： 3栋5A甲级写字楼，3栋公寓，4栋住宅， 4层商业裙楼，主力店商之都。
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1、成熟核心区域：地处老城区，周边配套完善，人气旺盛，
地段成熟，得到大多数本地企业的认可；
2、销售策略：A栋成功销售于招商银行后，使得产品得到更
多购买者的认可，更加利于后期B栋的推广与销售，。
3、价格适中，产品高端：13000元/平米的均价在该地段来
说并不算过高的价位，B栋46层超高层写字楼提升项目形象价
• 置地广场写字楼B座于6月28日正式封顶，安徽省 信用担保集团入驻B座整栋。 • 在售为D栋，24层，100米，1—3层为商业，为 其5栋写字楼中最低端的1栋。 • 7月1日举行产品说明会，7月7日认筹，预计7月 底开盘，预计开盘均价9600—10000元/㎡。
在售代表性 写字楼
开发商 位置 总建面 高度 标准层面积 层高 电梯数量 空调 停车位 交付时间 大堂 外立面 智能化系统 物业管理 施工单位 实收单价 梅园投资置业有限公司 长江西路与肥西路交叉口西南角 35万㎡（写字楼10万㎡）
3、成熟商圈氛围：地处老城区，片区成熟，配套设施完善，
临近三里庵国购商圈，人气鼎盛。 注：目前所剩货量不多，基本无优惠。
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典型项目F—港汇广场：占据黄潜望板块核心区域，优质的商圈氛 围以及高性价比形成独有的差异化卖点
总建面 写字楼面积 目前均价 标准层层高 配套设施 标准层面积 户型面积 310000㎡ 约120000㎡ 容积率 绿化率 7000元/平方米 3.6米 商场、超市，学校等配套多 1200㎡ 50-1200平米，分割、整层销售 4.5 25.5%
规划特征
标准层层高 配套设施 标准层面积 户型面积 交通状况 销售情况
交房时间 客户分析
2012年底 中大型企业、金融、投资企业、各地投资者
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1、高端定位：对外推广安徽第一高楼的写字楼，在绝大多数
写字楼购买者的眼里具有绝对的吸引力
2、入市较早，高端客户截流：15000元/平米的均价在合肥
写字楼市场虽然处于最高位，但该项目推盘时期，合肥写字楼 产品大多没有推出市面，从而抢走不少客户。
在售代表性 写字楼
开发商 位置 总建面 高度 标准层面积 层高 电梯数量 空调 停车位 交付时间 大堂 外立面 智能化系统 物业管理 规划设计 施工单位 实收单价 VRV 3000个 安徽置地
置地广场·栢悦中心
政务区天鹅湖南岸，习友路与怀宁路交汇处 90万㎡（写字楼30万㎡）