房地产基础知识1.0
完整版)房地产试题及答案
完整版)房地产试题及答案二、单项选择题1.房地产的特点不包括（D）。
A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性2.不属于房地产法律关系构成要素的是（C）。
A、主体B、客体C、房地产法D、内容3.我国土地所有权的归属不可能是（D）。
A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有4.土地使用权出让市场由（D）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。
A、政府和企业共同经营B、企业代理经营C、国家委托经营D、政府垄断经营5.土地使用权出让的最高年限为（D）。
A、40年B、50年C、60年D、70年6.土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（C）。
A、70年B、60年C、50年D、40年7.土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限为（D）。
A、70年B、60年C、50年D、40年8.以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（B）。
A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安置费9.以下不是公房租赁原则的是（D）。
A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配 C、实行“以租养房”、“适当照顾职工负担” D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化1.房地产的固定位置特性是房地产投资最重要的特征之一，它强调了位置对房地产投资的重要性。
2.投资者花费80万元购买一间店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%，则需要65个月才能收回投资。
（选项C）3.在未考虑通货膨胀的情况下，某项目的收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%，则该项目的实际收益率为12.64%。
（选项B）4.土地使用权出让是房地产一级市场的交易活动。
（选项C）5.一般来说，认知定价法所确定的价格高于价值定价法所确定的价格。
（选项A）6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台。
该企业采用平滑指数为0.8来进行预测。
房地产基础知识培训
（一）房地产名词
18、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把 一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体或 称做填充墙（如砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC 板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等），对建筑结构承重没什 么大的影响 19、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开， 干湿分开，厅与卧室不在一条直线上 21、预制板：指预先按照尺寸统一制作的砼楼板（包括预制 空心板），到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快， 造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用 22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇注的楼板
（一）房地产名词
29、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间
房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是 就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性 30、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从 前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的 进深一般限定在5米左右，一般不任意扩大
3、房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料 4、三通一平：水，电，路(通)场地平整 5、配套设施：主要是为方便提供各种设施
3
（一）房地产名词
6、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积之比；别 墅 容 积 率 一 般 在 1.3 以 内 ， 多 层 容 积 率 一 般 在 1.8% 以 内 ， 小 高 层 在 2.5%以内，高层在2.5%以上；(限制小区人口密度比) 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地 线以内(%) 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积 9、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和 10、楼间距：板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0-20度 时最大，为1.7（新建区）；1.6（改建区）。单栋塔式建筑在两侧无 其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0；多栋塔式建筑东西排列，相 邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距 系数不得小于1.2。 11、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比
房地产基础知识 - 副本
房地产基础知识 - 副本导言房地产是指土地、建筑物和其他固定设施的综合体，包括住宅、商业建筑、工业厂房以及其他各种不动产。
作为一个庞大而复杂的行业，了解房地产的基础知识对于我们在房地产市场中做出明智的决策至关重要。
本文将介绍房地产基础知识的一些重要方面，帮助读者更好地了解这一行业。
1. 房地产市场的基本概念房地产市场是指买卖房地产的市场。
在这个市场上，买方和卖方以自愿交易的方式进行买卖。
房地产市场会受到多种因素的影响，包括供需关系、经济状况、政府政策等。
在市场中，房屋的价格是通过供需平衡决定的，当需求高于供给时，房价上涨；相反，当供给超过需求时，房价下跌。
2. 房地产投资的基本原则房地产投资是指购买房地产以获取利润的行为。
以下是一些房地产投资的基本原则：•投资前要做好充分的市场调查和分析，了解当地的房产市场需求和趋势。
•选择好的投资地点，例如地段优越、交通便利等条件良好的地区。
•考虑房产的资本增值潜力，例如周边基础设施建设、城市规划等因素。
•考虑投资回报率，包括租金收益和房产增值。
•确保投资的风险可控，例如通过保险和合理的资金规划来防范风险。
3. 房地产相关的法律法规在房地产领域，有一系列的法律法规对房地产交易、产权保护和相关争议解决提供了指导。
以下是一些常见的房地产相关的法律法规：•《中华人民共和国物权法》：对房地产的产权及其保护作了详细规定。
•《城市房地产管理法》：对城市房地产的管理和交易进行了规范。
•《土地管理法》：对土地的使用、出让、收回等进行了规定。
•《房屋买卖合同示范文本》：为房地产买卖合同的签订提供了示范。
•《房地产估价师执业管理办法》：对房地产估价师的执业进行了规定。
4. 房地产市场的风险和挑战房地产市场面临着一些风险和挑战，需要投资者和从业人员特别注意。
以下是一些常见的房地产市场风险和挑战：•财务风险：房地产投资需要大量的资金，如果资金不足或者投资回报不达预期，投资者可能面临财务风险。
房地产开发建筑工程知识点汇总
1、房屋五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；除了五证，在交房的时候还需要注意一个《工程验收证》，它也是质量的一个保障。
2、容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction ）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，容积率越低越好。
3、绿地率，是指绿化用地面积与总用地面积之比。
4、土地招拍挂制度是指我国国有土地使用权的出让管理制度。
我国国有土地使用权出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式，其含义是指经营性用地必须通过上述方式向社会公开出让国有土地。
5、建筑按其结构形式和建造材料构成可分为：木结构、砖木结构、砖与钢筋混凝土混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构、钢与钢筋混凝土混合结构。
6、建筑施工图（简称建施）：包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。
结构施工图（简称结施）：包括结构平面布置图和各构件的结构详图。
设备施工图（简称设施）：包括给水排水、采暖通风、电气等设备的布置平面图和详图。
7、混凝土，简称为“砼（t 6 ng）”：是指由胶凝材料将骨料胶结成整体的工程复合材料的统称。
通常讲的混凝土一词是指用水泥作胶凝材料，砂、石作骨料；与水（可含外加剂和掺合料）按一定比例配合，经搅拌而得的水泥混凝土，也称普通混凝土，它广泛应用于土木工程。
8混凝土有多种分类方法，最常见的有以下几种：按胶凝材料1无机胶凝材料混凝土，无机胶凝材料混凝土包括石灰硅质胶凝材料混凝土（如硅酸盐混凝土）、硅酸盐水泥系混凝土（如硅酸盐水泥、普通水泥，矿渣水泥，粉煤灰水泥、火山灰质水泥、早强水泥混凝土等）。
钙铝水泥系混凝土（如高铝水泥、纯铝酸盐水泥、喷射水泥，超速硬水泥混凝土等）、石膏混凝土、镁质水泥混凝土、硫磺混凝土、水玻璃氟硅酸钠混凝土、金属混凝土（用金属代替水泥作胶结材料）等。
2. 有机胶凝材料混凝土。
房地产基础知识培训资料(更新最全版)
房地产基础知识培训资料第一部分房地产基础知识1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。
分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。
2、房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业，（三个产业的划分第一产业: 农业（包括种植业、林业、牧业和渔业等）。
第二产业: 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。
第三产业: 除上述第一、二产业以外的其他各业。
由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分：一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。
第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业。
第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质普查业，房地产业、公用事业，居民服务业、旅游业，咨询信息服务业和各类技术服务业等。
第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、广播电视事业，科学研究事业，卫生、体育和社会福利事业等。
第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。
））包括以下一些内容：（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发和再开发，其中包括征用土地、拆迁安置，委托规划设计、组织开发建设、以及对旧城区土地的再开发；（3）房地产经营，包括土使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务，包括房地产咨询，估价和经纪代理；（5）物业管理，主要包括房屋及公共设施，设备的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境；（6）房地产市场的调控和管理，即建立房地产市场，资金市场，技术市场、劳务市场、制订合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产基础知识培训PPT
高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西
高层塔楼 南、东北、西北及各种斜向
朝向与通透
客厅
卧室
一般以朝南为最 佳，其他朝向的 优劣顺序大致为 东南、东、西南、 北、西。
以主卧室朝向好或 多数卧室朝向好为 评判标准。卧室以 南向为佳，不要靠 外墙。卧室朝向为 东南、东、东北也 可，最好不选朝西 的卧室。
厨卫
如何判别承重墙
框架结构
一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是
承重墙
承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般 都不是承重墙。
主要是靠板--次 梁---主梁----柱-基础---地基，这
一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结
房屋档次 构的。高档的都是框架结构的多。
样的方式传递荷 载，墙不承重。
砖混结构
其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如 外国驻华机构用房、宗教用房等等。
房产所有权的分类
占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产 的前提条件。
使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利， 以满足人们生产和生活的需要。
收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如 房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。
地产： 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人
工作或生活需要的土地资产。
地产类型：
居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，
以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共
建筑用地。
工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂
、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防
护地带等。
仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至 取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期 间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房 时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花” ，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方 式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房 地产项目。
房地产人必备基础知识100题
房地产人必备基础知识100题1.房地产：是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。
它是由房产和地产两大部分组成。
所谓房产,是指以房屋作为物质载体的财产;所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。
其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3)个别性;（4）保值性与增值性.2.房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
它包括:土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3.三通一平：是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场,“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4.七通一平：指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
5。
规划红线：是对建设用地范围的标定,通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6.保障性住房:是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7。
经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。
这类住宅因减免了市政配套等费用，(其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％)，故又称经济实用房。
8。
政策性租赁住房：某些地区也叫公共租赁房，归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租.其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难.9.两限房：全称为限房价、限套型普通商品住房,也被称为“两限”商品住房.两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
房产中介新人培训房地产基础知识(精)
跃层式住宅：一套单元 住宅占据了住宅楼的两 层，但又不同于别墅， 别墅从首层到顶层都属 于一户，跃层式住宅的 上下两层有室内楼梯相 连，下层为客厅及服务 性房间，上层为主人及 家里其他人员的卧室、 起居室，增加了内部活 动的私密性，扩大了单 套住宅面积，居室、厅、 卫生间都较一般户型增 多。
房屋的八大要素
(1)位置 (2)朝向 (3)楼层 (4)面积居室 (5)房屋性质 (6)建筑年代 (7) 房屋价位 (8)房本年代
一些基本概念
开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间 房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离。 进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑 从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 层高：指住宅高度以“层”为单位计量， 每一层的高度国家在设计上有要求，这个 高度就叫层高。 净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。净 高=层高-楼板厚度.
A、住宅用地 :70年 B、工业用地 :50年 C、商业用地 :40年
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楼层一般分类
高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼 板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性 很好。
4.居高望远，视野开阔
塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住 房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。
塔楼的两项缺点
1.均好性差，居住密度高
房地产经纪人基础知识培训
领取房产租赁证、交纳税费
协商租赁条件
3、业务操作流程图
4、出租房及承租方需提供的资料
添加标题
出租方：
添加标题
身份证（原件）、暂住证
添加标题
身份证、房产证（原件）
添加标题
承租方：
202X
5、税费
第一个月的租金
六、选择二手房的十大理由
一、交易简单，不容易出纠纷。 买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不会上当受骗。 二、房屋质量一目了然。 二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。 另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。 三、房子几乎没有污染源。 新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。 四、房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。 二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。 五、你可以选择和什么样的人做邻居。 买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。
一、基本知识
中介是一种居间的服务活动。
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房地产经纪是指房地产交易当事人有偿提供中介、代理、咨询服务等营业活动。
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中介经纪
一、基本知识 经纪概念及特点
房地产经纪人：是指在房地产经纪活动中以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、经纪或代理服务的中间人。
经纪人(参与中介进行经纪活动的当事人，我们称之为经纪人)：指在经纪活动中以收取佣金为目的为促成他人交易而从事居间经纪或代理(详细参见第六条)服务的中间人。
房地产基础知识培训
房地产基础知识培训一、相关概念 (3)（一）房地产与房地产业 (3)1、房地产 (3)2、房地产业 (3)3、房地产业与建筑业的区别 (3)4、房产与地产的关系 (3)（二）房地产相关 (4)（三）差不多概念相关 (4)1、户型结构类别 (4)2、户型的空间概念 (4)3、房屋建筑结构 (5)4、建筑的层数划分 (6)5、别墅相关 (7)6、住宅种类（政策性因素） (8)5、住宅差不多术语 (9)6、常用名词 (10)二、房地产市场相关 (12)（一）房地产市场的供给和需求 (12)1、房地产市场的内涵 (12)2、房地产市场需求 (12)3、房地产供给 (13)（二）房地产市场体系 (15)1、房地产市场体系的内涵 (15)2、房地产市场体系的结构 (15)（三）房地产市场的运行 (16)1、房地产市场的功能 (16)2、房地产市场运行机制 (17)3、房地产市场分级运行 (18)三、土地相关 (19)四、房地产开发相关 (21)（一）开发的要紧程序 (21)1、投资决策分析 (21)2、前期工作 (21)3、项目建设 (22)4、房屋租售 (22)5、物业治理 (22)（二）五证两书 (22)五、房地产价格相关 (22)（一）阻碍房地产价格的因素 (22)（二）房地产价格的构成 (23)1、差不多构成 (23)2、中国都市房地产价格的差不多构成要素 (23)六、消费者购买行为研究 (24)（一）消费者购买行为模式 (24)1．谁担任家庭的购买（Whodoesthebuying?） (24)2．购买什么（Whatdotheybuy？） (25)3．消费者什么缘故购买(WhyConsumersbuy?) (25)4．消费者如何样购买(HowConsumersbuy?) (25)5．消费者何时购买(WhenConsumersbuy?) (26)6．消费者何处购买(WhereConsumersbuy?) (26)（二）阻碍消费者购买行为的要紧因素 (26)1．文化因素 (27)2．社会因素 (27)3．个人因素 (28)4.心理因素 (28)（三）消费者购买过程 (28)购买决策过程中的各个时期 (29)1、问题认知 (29)2．信息收集 (29)3．可供选择的方案评判 (30)4．购买决策 (30)5．购后行为 (31)一、相关概念（一）房地产与房地产业1、房地产又称不动产，是房产和地产的总称。
房地产销售员的必备基础知识
房地产销售员的必备基础知识五行地缘理论即理想的房产应处于这样的大环境中：东有木，如森林、绿化带等；南有火，如大型商务功能、生活配套资源等；西有金，如山、军队、金融系统等；北有水，如河流、水库、研究机构等；中央之地属土，置业的佳选应是东取光木，南闹中取静，西安全坚固，北休闲养神。
所谓风水，“风”又称为气，能藏住气的地方才能建房子，且地方要足够大，才能使内气与外气两旺。
要截住风，往往要有山，所以风水好的地方常被称为“环山抱水”“背山面水”，背山、环山都可以藏风。
水更重要，风水论常讲，“风水之法，得水为上，藏风次之”。
中国房地产发展的三个阶段：80~90年代，开始了住房商品化、社会化的模式，房地产业实现了从无到有、从小到大的历史性发展；90年~2000年，以邓小平南巡为契机，房地产业经历了由弱到强、由不规范到理性发展的第二个发展期；2001~2010年，随着WTO 及奥运的举办，房地产将进入黄金发展期（第三次飞跃）。
年租金—（月供款+物管费）*12房产投资回报率= ———————————————————— * 100%首付款开发商的资质等级（按自有流动资金）一级企业为2000万以上；二级为1000万以上；三级为500万以上；四级为200万以上；五级应不低于30万。
“分摊的公用建筑面积”分三类：1、大堂，公共门厅，走廊，过道，公共厕所；2、墙体的面积（非套内墙体轴线以外的水平投影面积之和）3、主要设备的分摊（“八房五室兼两道，电梯管井莫忘掉” ）八房指电梯机房，水泵房，冷冻机房，卫星电视接受房，空调机房，热水锅炉房，物业管理用房，其它功能上为本建筑服务的设备用房；五室指消防控制室，变（配）电室，煤气调压室，电梯工作休息室，值班警卫室；两道指垃圾道，消防通道；电梯管井指电梯井，管道井国外企业对物业（不动产）主要有几点硬指标：硬件要达到5A级标准，外观要与企业档次相协调，周边配套设施完善，层高足够高，单层面积在1500~3000平方米为好，大堂、电梯等公用部位和设施也很重要。
房地产基础知识
一、认识房地产（一）房地产1、房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成，经济学上也叫不动产。
2、三要素：实物：看得见、摸得着权益：无形的、不可触摸的区位：空间位置（二）房地产市场1、概念：指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
2、特征1)综合功能：房地产是房产和地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因为形成综合功能市场；2)多级市场：一级市场，二级市场，三级市场3)法定形式：房地产属于不动产，凡土地使用权和房屋所有权转移，都必须依照法律规定到当地房地产行使主管部门办理登记手续；4)国际适度干预：对房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，纪要规范，又要放开搞活。
3、多级市场界定：一级市场：土地使用权出让二级市场：出让后的转让，抵押，租赁；土地使用权出让后的房地产开发三级市场：投入使用后的房地产的买卖，抵押和房屋租赁4、房地产市场参与者见P9图政府，建筑商、原材料供应商，供应者，中介、服务机构，消费者（三）中国房地产发展史建国后，中国房地产市场已经经历了四个阶段，目前处于第四阶段初期：1、第一阶段（1949-1981）-------全福利分房阶段“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度（福利分房）2、第二阶段（1981-1988）-------商品房、福利房双轨阶段供需矛盾逐渐突显1981年，地有偿使用问题在深圳设立试点1987年，深圳，全国第一块通过拍卖方式完成市场交易的土地1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行3、第三阶段（1998-2012）--------全上品房阶段1998年，当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制1998年，全国房地产进入了黄金发展轨道2003年，房价持续上涨，导致严重社会矛盾2005年，《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”），提出八项措施引导和调控房地产市场2008年，中国房地产进入严冬期2009年5月，房地产市场步入炎夏4、第四阶段（2010至今）--------商品房、保障房双轨阶段2010年，“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%2010年，“新国五条”2011年，“新国八条”，对贷款购买二套住房的家庭，首付款比例不低于60%2011年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税2011年，保障房建设计划（五）房地产管理部门及五证获得根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点2)规划总图审查及确定规划设计条件3)初步设计及施工图审查4)规划报建图审查5)施工报建6)建设工程竣工综合验收备案1.选址定点阶段2.规划总图审查及确定规划设计条件阶段：《建设用地规划许可证》3.初步设计和施工图设计审查阶段4.规划单体审查阶段：《建设工程规划许可证》（副本）5.施工报建阶段：《建筑工程施工许可证》6.商品房预售许可阶段：《商品房预售许可证》7.建设工程竣工综合验收备案阶段：《建设工程规划验收许可证》（正本）8.房地产项目权属初始登记阶段《国有土地使用证》：国土房管局《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》：规划委员会《建筑工程施工许可证》：建设委员会《商品房预售许可证》：国土房管局二、房地产专业术语规划类、建筑类、营销类(一)规划类1.三通一平：水通、电通、路通、场地平整五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、场地平整七通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、通邮、通暖气，场地平整2.建设用地的分类及定义1)建设用地：建设单位可用于工程建设的用地2)代征市政用地：规划市政、道路用地3)代征绿化用地：规划城市公共绿地4)其他代征用地3.用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限道路红线：城市道路用地的规划控制线建筑红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限绿地率：规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总喝与居住区用地的比率（%）绿化率：项目可计算的绿化面积与用地红线面积之比（绿化率＞绿地率，绿地率为准确数字）4.建设用地规划技术指标1)规范建设用地面积：指建设用地界限所围合的用低水平投影面积，包括原油建设用地及新征（占）建设用地面积，不包含代征地的面积，单位：公顷（万平万米）2)代征城市公共用地面积：包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：万平米3)人口密度：人口毛密度：居住区总人口除以居住区总用地面积（人/每公顷）人口净密度：居住区总人口除以居住区居住用地面积（人/每公顷）5.容积率：指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值1)衡量建设用地使用强度的一项重要指标2)容积率越高，单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低，同时人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降3)容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高6.建筑密度：一定地块内所有建筑物的基地总面积占用地面积的百分比反应建设用地经济性的主要指标之一7.建筑高度：一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（破面层）的高度8.1)底层：10米以下，1-3层，别墅类产品（独栋、双拼、联排）2)多层：4-6层，高度不超过18米，叠拼，洋房产品3)中高层：7-9层4)高层：10层及以上，以及24米以上的单层建筑（小高层：10-15层）5)超高层：100米以上的建筑9.架空层：各城市架空层高度的异同，均应计入建筑总高度1)架空高度2.2m一下主要作用为车库及半地下车库、库房2)架空高度2.2~5.0m3)架空高度5.0m以上架空层景观大堂入户、休闲娱乐、泛会所、商铺等。
60.【房产专业知识】-房地产常用名词解释
经纪人专业知识共三部分知识点：房地产行业知识、房地产专业知识、房地产交易制度知识六、房地产常用名词解释1.业务常用术语解释1.1什么是跑盘?通过电话、走访等方式了解楼盘信息。
1.2什么是封盘？看准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只有相关公司领导、经理或指定人员才有权看到物业信息。
1.3什么是跳盘？通过同行挖走业主房源。
1.4什么是扫街？以一条街或一个工业区为限，挨个地方进行陌生拜访。
1.5什么是洗楼？通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求。
1.6什么是洗盘（客）？是对于无效房源或者客户进行重新开发的工作方式。
1.7什么是配盘？配盘是帮房源找到合适客户或者帮客户找到合适房源的工作方式。
2.房屋建筑常用名词2.1什么是得房率？得房率是指套内使用面积与房屋建筑面积之比。
2.2什么是开间？开间与进深相垂直（特殊户型除外），即：一间房屋内一面墙面到另一面墙面之间的实际距离。
因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。
2.3什么是进深？进深是指以房屋采光为方向，一间独立的房屋从前一墙面到后一墙面之间的实际长度。
若一个房屋内，相邻两墙均可采光，则以主采光墙面计算进深。
因为是就阳光进入到房屋的深度而言，故称为进深。
红色线条：开间蓝色线条：进深2.4什么是层高？住宅的层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
2.5什么是净高？净高是指下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离，净高=层高-楼板厚度。
2.6什么是容积率？容积率=地上总建筑面积/建设用地面积容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。
同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下2.7什么是建筑密度（建筑覆盖率）？建筑密度=一定地块内所有建筑物的基底总面积/该地区用地面积。
建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。
2.8什么是单元梯户比？建筑学所说的一梯，是指的一个交通核，与几部电梯无关。
房地产基础知识
房地产基础知识•一、房屋建筑基础知识•（一）房屋建筑识图•1、建筑立面图——可以认为是建筑的正面方观察而得。
从正立面观察所得的称正立面图，侧面观察所得得称侧立面图，北面观察所得的称北立面图。
有时也有根据朝向分东立面图、南立面图、西立面图、北立面图等。
•2、平面图——即假设经过门、窗洞口，沿水平方向把房屋切开，移去上面部分，从上往下观察而得。
沿底层切开观察所得的称底层平面图，沿二层切开观察所得的称二层平面图，同样可得三层、四层等平面图。
•3、建筑剖面图——即假设垂直方向把房屋切开，移去一边，向另一边观察而得。
根据需要我们可以在几个位置上把房屋切开，得到几个剖面图。
•建筑立面、建筑平面图、建筑剖面图各不相同，表达不同的内容，但它们又是相互依赖、相互联系的。
相互依赖就是建筑平、立、剖面是相互补充的、缺一就不能表达建筑物的整体特征。
相互联系就是它们三者从整体到局部的尺度都紧密地联系。
（二）房屋建筑分类•1、建筑物的用途分•（1）住建筑——是供人们居住、生活用的房屋，如住宅、宿舍等。
•（2）共建筑——是供人们工作、学习、文化娱乐何生活服务用的房屋，如办公楼、学校、商店等。
•2、主要承重结构的材料分•（1）砖木结构——房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房屋。
这种结构形式多用于单层房屋，目前城市已很少采用。
•（2）合结构——房屋的墙、柱为砖砌，楼板、楼梯为钢筋混凝土结构，屋顶为钢筋混凝土结构或钢木结构。
•（3）钢筋混凝土结构——房屋的梁、柱、楼板、屋面板均采用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料作成。
•（4）钢结构——房屋的梁、柱、屋架等承重构件采用钢材制作，楼梯为钢筋混凝土材料，墙用砖或其他材料。
•3、按建筑结构承重分–（1）承重结构——用墙体结构承受楼板及屋顶结构传来的全部荷载。
–（2）框架结构——用柱与梁组成框架结构承受房屋的全部荷载。
–（3）半框架结构——外部结构采用墙承重，内部结构采用梁、柱等构件承重，或采用底层为框架结构，商埠采用墙体承重结构。
房地产基础知识 PPT
房地产市场的分类
一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
二级市场：开发商获得土地后，投入一定的市场）；
三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手
项目鸟瞰图 根据透视原理，用高视点透视法从高 处某一点俯视地面起伏绘制成的立体 图。
从规划图中认知重要指标
用地面积：规划建设用地面积、红线面积、 基底面积、 占地面积、建筑占用土地的面积。包括所有占用的面 积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。
建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用 地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿 化、广场、停车场等。
容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积 的比率。
某项目规划图经济指标
讨论：容积率的高与低……
1、对开发商的影响在何处？ 2、对住户的影响在何处？
楼面价计算
楼面地价（楼面价）：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。
楼面地价= 土地总价 总建筑面积
单价
=
容积率
土地面积*单价 = 土地面积*容积率
2、建筑基础知识
建筑物的分类 ⑴按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 ⑵按建筑物层数或总高度分类：
住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层） 和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又 称小高层住宅。 ⑶按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体 结构和筒中筒等。
二、规划、建筑、测绘知识
房地产基础知识及销售技巧
起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起
价。
公积金贷款
缴存住房公积金的住房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋 想银行抵押的行为，具有互助性质，贷款利率比商业性贷款利率要低。
组合贷款
缴存公积金的职工即申请公积金贷款同时又获得商业贷款并将拥有的 产权房屋向贷款的银行抵押。
生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地。
熟地：指具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在上进行房屋建设 的土地。
毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。
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商品房
房地产开发经营企业经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
房地产三级市场，是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转 卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市 场。向其它单位或个人购买二手商品房属于三级市场行为。
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五、国有土地出让的方式
国有土地出让方式：招、拍、挂 2002年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌 方式出让。
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三、房地产的类型 （一）根据土地的用途分类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地
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（二）按照房屋的使用功能可以分成八类
1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇）
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筑面积不等于地毯面积。
套内面积=卧室+起居室+厅+厨房+卫生间+储臧室+墙体面积+阳台建筑 面积（露台面积按半面积计算）
套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按半 面积计算）
错层：房屋内地面错落的房型
楼层描述，多层楼房为6层，房屋所在层3层，简写3/6
优劣：楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层 次之。
高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。
朝向（以主卧室窗户所对应的方向为准） 多层楼朝向多为南北正向或东西侧向。
高层板楼与多层楼的朝向相似。
高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向。 建筑面积一指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住
❸醇
前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、
水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫 室、卫星接收等。
不记入公用建筑面积的有：仓库、车库、供暖锅炉房、人防地下室、物 管用房、警卫室
大部分公房的建筑面积换算：建筑面积=使用面积*1.33
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房地产基础知识
课程目的：掌握房地产的基础知识，提升自身的专业性。
进度
内容
案例
提示
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四气：暖气、燃气（天然气或煤气）、热水器、空调；
全齐：常用家电（电视、冰箱、洗衣机）和家具（床、衣柜、沙发、电 视柜、整体橱柜）；
装修分类
毛坯水泥地，白墙
简装修一一地砖、白墙 中装修大地砖，老式木地板
精装修一一木地板，包门、包窗 豪华装修一一装修前卫、用料讲究
特殊情况下点讲解
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房屋出租人必须具备的出租条件
取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人
共有房屋的出租人须具有共有人冋意出租的证明书或委托书 代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本 房屋所有人已死亡的、 继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私
建筑面积—套内面积+公摊面积
销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数 其中：系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和一不应分摊的建筑面积 分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯
举一些所在 区的具体例 子
1、 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，反
映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标；容积率=
建筑总面积十用地面积
一般的：别墅：w1;低层住宅：1-2;高层住宅：》3;普通住宅与 非普通住宅的区别
2、建筑密度：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地 面积的比例。
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已购公有住房及已购经济适用房的概念：
已购公有住房一一指城镇职工按照有关住房改革 政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优 惠办法）购买的公有住房；
房屋装修可 以举自身实 际过程中的 例子加以对 比说明
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普通民宅一一92年之建成，已够公有住房（市场上需求量最大）
甲级住宅一一24小时电梯、保安，物业费较高 公寓一一商品房24小时电梯、保安，24小时管道热水 别墅独栋、联排、叠拼建筑，一般较为偏远。
一居室：标准定位面积，公房30—50平方米；商品房40—80平方米 二居室：标准定位面积，公房50—70平方米；商品房80—120平方米 三居室：标准定位面积，公房60—90平方米；商品房120—160平方米 跃层：房屋使用层跳跃的房型，如一跃二，三跃四等
买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住 房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
已购商品房概念：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房 屋。
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商品房销售须具备以下五证： 《国有土地使用证》《建设用地规划可证》
《建设工程规划许可证》 《施工许可证》《商品房销售许可证》
开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和 抗震性。
讲解要清晰 提醒学员记 录
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收费标准
租赁：收取相当与一个月租金金额作为代理费 买卖：买方 按照成交价1%
卖方按照成交价2%
普通民宅一因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为 押一付二或押一付八
公寓及写字楼一因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通 常为押二付二或押二付六
可用的实用面积、墙体柱体占地面积、 楼梯走道面积、其它公摊面积等； 公摊面积一是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备 间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 占地面积一建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积 使用面积一它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的
有房屋
具有房屋出租行为能力
已抵押，并经抵押权人同意出租的 符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
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二手房的概念一一二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所 有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。
包括：私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已购公房和已购经
济适用房
私产平房：私产平房房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购
也可以是建筑物基底总面积十用地面积，反映建筑用地范围内的空地
率和建筑物的密集程度
3、绿地率：是指项目绿化用地总面积占用地面积的比例。
4、层高：住宅高度以“层”为单位计算，是指下层地板面或楼板面到
上层楼层面之间的距离，目前，一般住宅层高在2.8米左右，不得低于
2.5米。
5、净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面 之间的距离。
6、进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度，指一间独立的房屋或一
幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的进
深一般限定在5米左右不能任意扩大，进深大的住宅可以有效的节约用 地。
7、开间：住宅的开间就住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮之间到另
一面墙皮之间的实际距离，住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米，较小的