房地产基础知识PPT课件
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《房地产基础知识》课件
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目录
• 房地产概述 • 房地产基本要素 • 房地产交易 • 房地产评估 • 房地产税费 • 房地产法律法规
01
房地产概述
房地产定义
01
02
03
房地产定义
房地产是指土地、建筑物 以及附着在土地、建筑物 上不可分离的部分和附带 的各种权益的总和。
房地产的特性
位置固定性、不可移动性 、投资价值大、保值增值 性、使用长期性等。
房屋产权证明
房屋产权证明是证明房屋 产权归属的重要文件，包 括房产证、购房合同等。
房屋面积
建筑面积
01
建筑面积是指房屋外墙外围线测定的各层平面面积之和，包括
套内使用面积、套内墙体面积和公摊面积。
使用面积
02
使用面积是指套内建筑面积中，扣除公共部分后的直接供居住
使用的净面积。
建筑面积与使用面积的关系
土地使用权期限是指土地使用者可以 使用的土地时间，通常为40-70年不 等，具体期限根据土地用途和地区而 定。
房屋产权
房屋产权定义
房屋产权是指房屋所有者 依法享有占有、使用、收 益和处分的权益，是房地 产交易的重要保障。
房屋产权类型
房屋产权类型包括商品房 、房改房、经济适用房等 ，不同类型房屋产权的权 益和使用限制有所不同。
其他相关税费
印花税
对房地产交易过程中涉及的合同、产权证等 凭证征收的税。
个人所得税
对个人出售或转让房地产取得的收益征收的 税。
企业所得税
对企业取得的房地产收益征收的税。
其他地方性税费
各地根据实际情况征收的其他相关税费，如 教育附加税、城市维护建设税等。
06
房地产法律法规
目录
• 房地产概述 • 房地产基本要素 • 房地产交易 • 房地产评估 • 房地产税费 • 房地产法律法规
01
房地产概述
房地产定义
01
02
03
房地产定义
房地产是指土地、建筑物 以及附着在土地、建筑物 上不可分离的部分和附带 的各种权益的总和。
房地产的特性
位置固定性、不可移动性 、投资价值大、保值增值 性、使用长期性等。
房屋产权证明
房屋产权证明是证明房屋 产权归属的重要文件，包 括房产证、购房合同等。
房屋面积
建筑面积
01
建筑面积是指房屋外墙外围线测定的各层平面面积之和，包括
套内使用面积、套内墙体面积和公摊面积。
使用面积
02
使用面积是指套内建筑面积中，扣除公共部分后的直接供居住
使用的净面积。
建筑面积与使用面积的关系
土地使用权期限是指土地使用者可以 使用的土地时间，通常为40-70年不 等，具体期限根据土地用途和地区而 定。
房屋产权
房屋产权定义
房屋产权是指房屋所有者 依法享有占有、使用、收 益和处分的权益，是房地 产交易的重要保障。
房屋产权类型
房屋产权类型包括商品房 、房改房、经济适用房等 ，不同类型房屋产权的权 益和使用限制有所不同。
其他相关税费
印花税
对房地产交易过程中涉及的合同、产权证等 凭证征收的税。
个人所得税
对个人出售或转让房地产取得的收益征收的 税。
企业所得税
对企业取得的房地产收益征收的税。
其他地方性税费
各地根据实际情况征收的其他相关税费，如 教育附加税、城市维护建设税等。
06
房地产法律法规
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4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高 层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最 高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100 米）
5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。
9、板楼和塔楼（也叫点式楼） ： 板式结构一般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼； 塔楼（点式楼）是围 绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。
四、建筑名词解释
1、什么是房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。
5、什么是集资房
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
6、什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发
企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家 庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上 强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。
蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模 工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由 梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构
的承载力和 刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬
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土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有
土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理
部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管
部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定
凭证。
《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的
法律凭证。
• 二书是指：《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使
• 小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
• 中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
• 高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
• 超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
-
11
• 阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。 • 普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。 • 公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。 • 纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大
楼。 • 商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。 • 综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 • 商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入
写的字住楼宅的形诸式多。硬件设施，使居住- 者在居住同时又能从事商业1活2 动
• 别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养 用的花园住宅。
征收的一种税。 • 144平方米以下契税税率为：总房价的1%。 • 2%的契税税率适用于多少面积以- 上的产品：144㎡以上。 20
11、五证二书
• 五证是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许 可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工 证》、《商品房预售许可证》。
注解：《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付
楼梯、 电梯间等所占面积总和-
17
房地产基础知识(全)PPT课件
发证：开发商持“交易鉴证证明书”到市房 地产登记所办理《房地产证》。
使用年限
各类物业使用年限分别定为： 居住用地70年；工业用地50年；教
育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其 他用地50年；车位50年。
银行按揭
以商品房抵押的形式向银行申请贷 款，并在规定的年限内以月供形式向银 行偿还贷款。
商品住宅楼的分类：
商品房：是指房屋开发建设中专门用作商品 销售的住宅房屋。（有合法产权，购买后能 领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》 或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买 卖、转让、租赁的权利。
预售商品房：指依法成立的房地产开发经营 企业，依法将其开发的商品房在竣工验收前 出售，由预购人按合同约定支付购房款，预 售人按合同约定交付商品房的行为。
土地划拨： 国家将国有土地的一定使用权无偿出让给土地使
用者的方式，一般对象是军队，国家机关等机构。
房屋销售价格术语
最低价：目前销售中最低的单价。（或 称为：起价）
均价：楼盘所有单元价格总和平均之后 的价格。
最高价：目前销售中最高的价格。 一口价：不分楼层，不分朝向的价格。
房屋交付使用的条件
绿化率：总绿化占地面积÷总占地面积（好 的居住区不低于30%）
平面包括建筑容积率和建筑密度。
建筑容积率：（建筑面积密度）=总建筑面 积÷总占地面积（好的居住区高层不超过5， 多层不超过3）
建筑密度：（覆盖率）=建筑底层面积之和 ÷总占地面积
建筑层数高度：1－3层为低层；4－6层为多 层；7－9层为小高层；10－15层为中高层； 16－30层为高层；31层以上为超高层。
安居房：
政府为解决中、低收入职工住房而建设 的普通住宅，其建设用地通过政府划拨，住 宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制， 一般通过登记摇珠方式出售。
使用年限
各类物业使用年限分别定为： 居住用地70年；工业用地50年；教
育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其 他用地50年；车位50年。
银行按揭
以商品房抵押的形式向银行申请贷 款，并在规定的年限内以月供形式向银 行偿还贷款。
商品住宅楼的分类：
商品房：是指房屋开发建设中专门用作商品 销售的住宅房屋。（有合法产权，购买后能 领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》 或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买 卖、转让、租赁的权利。
预售商品房：指依法成立的房地产开发经营 企业，依法将其开发的商品房在竣工验收前 出售，由预购人按合同约定支付购房款，预 售人按合同约定交付商品房的行为。
土地划拨： 国家将国有土地的一定使用权无偿出让给土地使
用者的方式，一般对象是军队，国家机关等机构。
房屋销售价格术语
最低价：目前销售中最低的单价。（或 称为：起价）
均价：楼盘所有单元价格总和平均之后 的价格。
最高价：目前销售中最高的价格。 一口价：不分楼层，不分朝向的价格。
房屋交付使用的条件
绿化率：总绿化占地面积÷总占地面积（好 的居住区不低于30%）
平面包括建筑容积率和建筑密度。
建筑容积率：（建筑面积密度）=总建筑面 积÷总占地面积（好的居住区高层不超过5， 多层不超过3）
建筑密度：（覆盖率）=建筑底层面积之和 ÷总占地面积
建筑层数高度：1－3层为低层；4－6层为多 层；7－9层为小高层；10－15层为中高层； 16－30层为高层；31层以上为超高层。
安居房：
政府为解决中、低收入职工住房而建设 的普通住宅，其建设用地通过政府划拨，住 宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制， 一般通过登记摇珠方式出售。
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2
一、基本概念
房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的 法律凭证。
土地类型：深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、 工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微 利房用地。
三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场 地平整。
七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气 通、电通、热力通、场地平整。
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6
一、基本概念
商品房：指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设 并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独 立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的 房地产。
福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价， 按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福 利性的房屋。
4、委托书：是客户用书面形式出租、求租的协议称作委托 书。
5、出租方：即业主。 6、承租方：即租客。 7、见证方：租赁管理公司或中介公司。
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11
8、租赁期：是租用期限，一般住宅为半年至一年时间；商 铺一年至五年；写字楼、厂房二年至五年；具体由客户双 方协定。
10、租金：是指租客每月要付给业主的金额。 11、押金：指承租方交付一定数量金额作抵押，一般以二个
房屋的实用建筑面积：指建筑物各屋墙（或外柱）外围以内 水平投影面积之和。
房屋的公用建筑面积：指建筑物主体内、户内以外可使用的
面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，
室内外楼梯、楼悬、挑平台、内外廊、门厅、电梯及机
房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、
水箱间、电梯间等。
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9
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3
一、基本概念
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市场趋势预测与投资建议
结合当前市场形势和专家观点，对房地产市场未来发展趋势进行预 测，并为投资者提供针对性的投资建议和风险提示。
05
CATALOGUE
房地产估价与评估方法
估价原则及程序介绍
合法原则
估价对象必须符合城市规划、土地使用等 相关法律法规的规定。
程序介绍
明确估价目的、制定估价计划、收集资料 、实地查勘、选定评估方法、确定评估结 果、撰写评估报告。
通过具体案例分析，让学员了 解投资理财策略的实际应用及 风险控制的重要性。
房地产市场波动对投资者影响
房地产市场波动原因
分析导致房地产市场波动的主要因素，如政策调整、经济周期、 供需关系等。
投资者应对策略
探讨在房地产市场波动中，投资者应如何调整投资策略和风险控制 措施，以保持投资收益的稳定性和安全性。
投资理财策略及风险控制
投资理财策略
风险控制方法
投资理财案例分析
介绍常见的房地产投资理财策 略，如长线投资、短线炒作、 租赁收益等，并分析各种策略 的优缺点及适用人群。
阐述房地产投资理财中可能面 临的风险，如市场风险、流动 性风险、法律风险等，并提供 相应的风险控制方法，如分散 投资、谨慎选择投资项目、了 解相关法律法规等。
土地规划条件
阐述土地规划条件的概念 、内容和作用，包括用地 性质、容积率、建筑密度 、绿地率等指标。
规划设计流程
详细讲解规划设计的工作 流程，包括前期调研、方 案设计、初步设计、施工 图设计等阶段。
施工建设与验收交付
施工建设流程
全面介绍施工建设的工作 流程，包括施工准备、基 础施工、主体施工、装修 施工等阶段。
06
CATALOGUE
房地产行业前沿动态与未来展望
结合当前市场形势和专家观点，对房地产市场未来发展趋势进行预 测，并为投资者提供针对性的投资建议和风险提示。
05
CATALOGUE
房地产估价与评估方法
估价原则及程序介绍
合法原则
估价对象必须符合城市规划、土地使用等 相关法律法规的规定。
程序介绍
明确估价目的、制定估价计划、收集资料 、实地查勘、选定评估方法、确定评估结 果、撰写评估报告。
通过具体案例分析，让学员了 解投资理财策略的实际应用及 风险控制的重要性。
房地产市场波动对投资者影响
房地产市场波动原因
分析导致房地产市场波动的主要因素，如政策调整、经济周期、 供需关系等。
投资者应对策略
探讨在房地产市场波动中，投资者应如何调整投资策略和风险控制 措施，以保持投资收益的稳定性和安全性。
投资理财策略及风险控制
投资理财策略
风险控制方法
投资理财案例分析
介绍常见的房地产投资理财策 略，如长线投资、短线炒作、 租赁收益等，并分析各种策略 的优缺点及适用人群。
阐述房地产投资理财中可能面 临的风险，如市场风险、流动 性风险、法律风险等，并提供 相应的风险控制方法，如分散 投资、谨慎选择投资项目、了 解相关法律法规等。
土地规划条件
阐述土地规划条件的概念 、内容和作用，包括用地 性质、容积率、建筑密度 、绿地率等指标。
规划设计流程
详细讲解规划设计的工作 流程，包括前期调研、方 案设计、初步设计、施工 图设计等阶段。
施工建设与验收交付
施工建设流程
全面介绍施工建设的工作 流程，包括施工准备、基 础施工、主体施工、装修 施工等阶段。
06
CATALOGUE
房地产行业前沿动态与未来展望
《房地产基础知识》课件
房地产的分类
01
02
03
按用途分类
住宅、商业、办公、工业 等。
按产权分类
商品房、房改房、经济适 用房、租赁房等。
按权属分类
国有土地上的房屋和集体 土地上的房屋。
房地产的特点
投资大量性
房地产投资需要大量资金，且 风险较大，需要谨慎考虑。
保值增值性ຫໍສະໝຸດ 在一定条件下，房地产具有保 值增值的功能。
位置固定性
房地产估价是一个系统性的过程，涉 及对房地产的权益、实物、区位、市 场状况等多方面因素的评估，最终得 出房地产的市场价值或投资价值。
房地产估价的方法
总结词
房地产估价的方法包括比较法、收益法、成本法等。
详细描述
比较法是通过比较类似房地产的成交价格来评估目标房地产的价值；收益法是基 于预期的未来收益来评估房地产的价值；成本法则是通过估算重新开发或建造类 似房地产的成本来评估价值。
房地产位置固定，不可移动， 受地域影响较大。
影响因素多样性
房地产受到多种因素影响，如 政策、经济、社会等。
政策限制性
房地产市场受到政府政策的限 制和调控。
02
房地产市场
房地产市场的定义
总结词
房地产市场是房地产商品交换的场所，包括土地、房屋和相关权益的买卖、租 赁和抵押等交易活动。
详细描述
房地产市场是市场经济体系中重要的组成部分，是房地产商品交换的场所。它 涵盖了土地、房屋和相关权益的买卖、租赁和抵押等交易活动，涉及到广泛的 参与者，包括开发商、投资者、消费者和政府等。
影响房地产估价的因素
总结词
影响房地产估价的因素包括市场供需、 地理位置、建筑质量、环境因素等。
VS
详细描述
房地产基础知识ppt课件
低层住宅为一层至三层 多层住宅为四层至六层 中高层住宅为七层至九层 高层住宅为十层及以上
2019/11/22
房地产开发的产品种类
有关房屋产品类型的名词——居住类地产
高档住宅
配套设施标准较高 具有良好的物业管理服务
别墅
部分高档住宅带精装修
销售价格明显高于同时期、同区 域的普通住宅
是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般 拥有私家车库、花园、草坪、院落等。
店65％左右的顾客来自主要商圈
即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾 客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾
客约占25％左右
边圈
即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在 边缘商圈内散居着百货商店约10％的顾客
2019/11/22
房地产开发的产品种类
售的零售业态
2019/11/22
房地产基本概念
有关房屋产品类型的名词——产业地产
定义
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产 业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业 研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合
开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产
产业地产的 形态
由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产 业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市 副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、 媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之 服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值
有天（叠上有露台）或有地 （叠下有花园
2019/11/22
房地产开发的产品种类
有关房屋产品类型的名词——居住类地产
塔楼
指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向 的建筑外墙均为长边
房地产基础知识介绍(ppt 28页)
产、校产、宗教产等）
7
不同标准下房屋分类
【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、 港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、 购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、 私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。 其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住 房，拥有部分产权。 【公房】国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所 有的住房。 【房改房】以成本价购买的公有住房。 【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也 称系统产权房、系统房。 【转让受限的房子】房主正在服徒刑,一些特殊的房子,景观花园 (不许卖租给外籍人)。
超高层 30层以上
备注：公共建筑及综合性建筑总高度超过24m的 为高层，建筑总高度超过100m的，均称为超高层建 筑。
22
砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱 采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较 低，通常在3层以下。古代建筑，1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪 五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
房地产基础知识
房屋基础概念
一、土地来源：
•土地所有权：土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。 •土地使用权：土地使用权分为出让和划拨两种形式。 •出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用
者向国家支付土地使用权出让金的行为。（有偿、有限期）
国有土地使用权出让年限： 居住用地：70年； 工业用地：50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地: 50年； 商业、旅游、娱乐用地: 40年； 综合或其他用地: 50年。 土地使用权划拨：
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不同标准下房屋分类
【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、 港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、 购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、 私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。 其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住 房，拥有部分产权。 【公房】国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所 有的住房。 【房改房】以成本价购买的公有住房。 【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也 称系统产权房、系统房。 【转让受限的房子】房主正在服徒刑,一些特殊的房子,景观花园 (不许卖租给外籍人)。
超高层 30层以上
备注：公共建筑及综合性建筑总高度超过24m的 为高层，建筑总高度超过100m的，均称为超高层建 筑。
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砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱 采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较 低，通常在3层以下。古代建筑，1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪 五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
房地产基础知识
房屋基础概念
一、土地来源：
•土地所有权：土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。 •土地使用权：土地使用权分为出让和划拨两种形式。 •出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用
者向国家支付土地使用权出让金的行为。（有偿、有限期）
国有土地使用权出让年限： 居住用地：70年； 工业用地：50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地: 50年； 商业、旅游、娱乐用地: 40年； 综合或其他用地: 50年。 土地使用权划拨：
房地产基础知识ppt课件
2．房地产权益的概念 (1)房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来
的权利、利益和收益。 (2)房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利，如所有权、建设用
地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。③受到 房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、建筑容积率、 建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房 地产的额外利益或收益。
根据房地产开发、销售与消费过程特点，可以将房地产市场分为 一级市场（土地市场） 二级市场（增量房市场） 三级市场（存量房市场）
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3.1房地产特性
(一)不可移动 (二)独一无二 (三)寿命长久 (四)供给有限 (五)价值较大 (六)用途多样 (七)相互影响 (八)易受限制 (九)难以变现 (十)保值增值
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4.1房地产分类
（一）按房屋层数（建筑总高度）分类 • 1、低层住宅（1-3层） • 2、多层住宅（4-6层） • 3、小高层（也叫中高层）7-12层 • 4、高层住宅（12层以上） • 5、超高层（高于100M）
（二）按装修分类 • 毛坯：水泥、地、白墙 • 简装：地砖、白墙 • 中装：大地砖、老式、木地板 • 精装：木地板、包门、包窗 • 豪装：装修前卫、用料讲究
构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、 隧道、水坝等。
•
房地产有三种存在形式：
• （1）单纯的土地
• （2）单纯的建筑物
• （3）土地与建筑物结合的房产
5/34
1.3房地产实物、权益和区位的概念
(三)房地产实物、权益和区位的概念 1 ．房地产实物的概念 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、 设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。
的权利、利益和收益。 (2)房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利，如所有权、建设用
地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。③受到 房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、建筑容积率、 建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房 地产的额外利益或收益。
根据房地产开发、销售与消费过程特点，可以将房地产市场分为 一级市场（土地市场） 二级市场（增量房市场） 三级市场（存量房市场）
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3.1房地产特性
(一)不可移动 (二)独一无二 (三)寿命长久 (四)供给有限 (五)价值较大 (六)用途多样 (七)相互影响 (八)易受限制 (九)难以变现 (十)保值增值
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4.1房地产分类
（一）按房屋层数（建筑总高度）分类 • 1、低层住宅（1-3层） • 2、多层住宅（4-6层） • 3、小高层（也叫中高层）7-12层 • 4、高层住宅（12层以上） • 5、超高层（高于100M）
（二）按装修分类 • 毛坯：水泥、地、白墙 • 简装：地砖、白墙 • 中装：大地砖、老式、木地板 • 精装：木地板、包门、包窗 • 豪装：装修前卫、用料讲究
构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、 隧道、水坝等。
•
房地产有三种存在形式：
• （1）单纯的土地
• （2）单纯的建筑物
• （3）土地与建筑物结合的房产
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1.3房地产实物、权益和区位的概念
(三)房地产实物、权益和区位的概念 1 ．房地产实物的概念 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、 设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。
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房地产基础知识培训
1
1 认识房地产 2 房地产专业术语 3 重点项目类型介绍 4 房地产开发商分类
.
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1
认识房地产
• 何为房地产？何为房地产市场？
.
3
3
何为房地产
房地产是房产与地产的总称
5.整体 价值增
值性
1.位置 固定
房地产
属性
2.使用 价值耐
久
4.土地 资源有
限性
3.不可 分割
房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成.
通水 （通上下水）
通电
通路
通燃气
通讯（通电 话、网络、 通有线电视、
通邮）
通暖气
场地平整
.
11
11
专业术语-规划类
建设用地规划技术指标
建筑密度
• 建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面 积的百分比。单位：％。
• 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算 公式为：
建筑密度（19%）＝
小高层板楼或塔楼 高层建筑楼
注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型
公摊系数
建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑 物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。
公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积 公用分摊建筑面积包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、 地下室、值班警卫室以及外墙以水平投影面积一半的建筑面积，以及为整幢服务公共用房和管理用 房的建筑面积，以水平投影面积计算。
.
5
5
一级市场 二级市场 三级市场
房地产多级市场的界定 土地使用权的出让
出让后的转让、抵押、租赁 土地使用权出让后的房地产开发经营 投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁
.
6
6
建 筑 （商 施、 工原 单材 位料 ）供 应 商
房地产市场主体的组成
政府
中介、服务机构
供
消
应 者
代理商（顾问公司、经纪公司）、设计单 位、广告公司、媒体（网络、杂志、报纸）
费 者
开发商、 投资商
.
自然人、机构、 企事业单位
7
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目录
1 认识房地产 2 房地产专业术语 3 房地产重点项目类型介绍 4 房地产开发商分类
.
8
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2
房地产专业术语
• 规划类 • 建筑类
.
9
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专业术语-规划类
建设用地规划技术指标
容积率 • 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。 • 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：
多层
一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。主要为叠拼、及 4-6层洋房产品。
中高层
一般指7-9层的住宅建筑。
高层
10层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称 的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。
超高层
100米以上的建筑。
.
13
专业术语-规划类
建筑层高
净高
楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
.
14
专业术语-规划类
建筑面积
套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。 套内使用面积（地毯面积）：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。 房屋建筑面积（房本面积）：套内建筑面积+共有分摊建筑面积（目前一般是本楼公摊，大堂+ 核心筒+外墙）。 使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。
在经济学上也叫“不动产”。
.
4Leabharlann 4认识房地产：何为房地产
房地产包括实物、权益和区位（三要素）
•实物
–指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、 装修、设备等；
•权益
–指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（ 如使用权、所有权、抵押权等）；
•区位
–指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗 房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系；
建筑基底总面积（5万㎡）
建设用地总面积 400亩×666.66㎡
小贴士： 基底面积的计算方法：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平
面积计算 包含：室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等，或墙体
落地的凸阳台、凹阳台、平台 不包含：悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等
.
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专业术语-规划类
低层
一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要 为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。
容积率（3.8）＝
总建筑面积（地上）100万㎡ 建设用地面积（400亩×666.66㎡）
• 容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意 味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
• 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高.
.
10
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专业专术业术语语-规：划类规划类
.
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专业术语-规划类
得房率/使用率 得房率：套内建筑面积/房本面积 使用率：套内使用面积/房本面积
普通情况下： 住宅：板楼的得房率约80-90%，塔楼的得房率约75%-85%；单元面积越小，得房率越低； 写字楼：得房率为70%左右，写字楼档次越高，得房率越低； 商业：普通临街底商得房率80%左右，百货的得房率70%左右（例如新世界、百盛等等），购
三通一平
是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。
五通一平 七通一平
建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、 通气、通讯、平整土地。
是指土地(生地)在通过一级开发后（基础开发），使其达到具备水通、电通、 路通、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、 暖气通、燃气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
层高
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
层高=净高+楼板厚度
小知识： 普通住宅楼高度普遍为100米（根据施工企业资质划分，一级资质施工企业上限高度为100米）； 按照33层：层高为3.03米。 现浇楼板厚度不得小于80mm；另加地辐热采暖层、电梯井外露结构部分高度。 33层住宅的实际净高应小于2.9米
物中心的得房率为55%左右（例如东方广场）。
.
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专业术语-规划类
建设用地规划技术指标
容积率 0.5以内 0.8-1.0 1.1～1.6 1.8～2.1 2.1以上
不同容积率对应的产品类型
对应的住宅产品类型（一般情况下） 独栋或双拼别墅（顶级别墅容积率一般在0.1-0.4）
联排、叠拼别墅 多层住宅、小高层住宅
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1 认识房地产 2 房地产专业术语 3 重点项目类型介绍 4 房地产开发商分类
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认识房地产
• 何为房地产？何为房地产市场？
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何为房地产
房地产是房产与地产的总称
5.整体 价值增
值性
1.位置 固定
房地产
属性
2.使用 价值耐
久
4.土地 资源有
限性
3.不可 分割
房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成.
通水 （通上下水）
通电
通路
通燃气
通讯（通电 话、网络、 通有线电视、
通邮）
通暖气
场地平整
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专业术语-规划类
建设用地规划技术指标
建筑密度
• 建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面 积的百分比。单位：％。
• 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算 公式为：
建筑密度（19%）＝
小高层板楼或塔楼 高层建筑楼
注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型
公摊系数
建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑 物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。
公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积 公用分摊建筑面积包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、 地下室、值班警卫室以及外墙以水平投影面积一半的建筑面积，以及为整幢服务公共用房和管理用 房的建筑面积，以水平投影面积计算。
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一级市场 二级市场 三级市场
房地产多级市场的界定 土地使用权的出让
出让后的转让、抵押、租赁 土地使用权出让后的房地产开发经营 投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁
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建 筑 （商 施、 工原 单材 位料 ）供 应 商
房地产市场主体的组成
政府
中介、服务机构
供
消
应 者
代理商（顾问公司、经纪公司）、设计单 位、广告公司、媒体（网络、杂志、报纸）
费 者
开发商、 投资商
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自然人、机构、 企事业单位
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目录
1 认识房地产 2 房地产专业术语 3 房地产重点项目类型介绍 4 房地产开发商分类
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房地产专业术语
• 规划类 • 建筑类
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专业术语-规划类
建设用地规划技术指标
容积率 • 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。 • 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：
多层
一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。主要为叠拼、及 4-6层洋房产品。
中高层
一般指7-9层的住宅建筑。
高层
10层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称 的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。
超高层
100米以上的建筑。
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13
专业术语-规划类
建筑层高
净高
楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
.
14
专业术语-规划类
建筑面积
套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。 套内使用面积（地毯面积）：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。 房屋建筑面积（房本面积）：套内建筑面积+共有分摊建筑面积（目前一般是本楼公摊，大堂+ 核心筒+外墙）。 使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。
在经济学上也叫“不动产”。
.
4Leabharlann 4认识房地产：何为房地产
房地产包括实物、权益和区位（三要素）
•实物
–指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、 装修、设备等；
•权益
–指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（ 如使用权、所有权、抵押权等）；
•区位
–指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗 房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系；
建筑基底总面积（5万㎡）
建设用地总面积 400亩×666.66㎡
小贴士： 基底面积的计算方法：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平
面积计算 包含：室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等，或墙体
落地的凸阳台、凹阳台、平台 不包含：悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等
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专业术语-规划类
低层
一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要 为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。
容积率（3.8）＝
总建筑面积（地上）100万㎡ 建设用地面积（400亩×666.66㎡）
• 容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意 味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
• 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高.
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专业专术业术语语-规：划类规划类
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专业术语-规划类
得房率/使用率 得房率：套内建筑面积/房本面积 使用率：套内使用面积/房本面积
普通情况下： 住宅：板楼的得房率约80-90%，塔楼的得房率约75%-85%；单元面积越小，得房率越低； 写字楼：得房率为70%左右，写字楼档次越高，得房率越低； 商业：普通临街底商得房率80%左右，百货的得房率70%左右（例如新世界、百盛等等），购
三通一平
是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。
五通一平 七通一平
建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、 通气、通讯、平整土地。
是指土地(生地)在通过一级开发后（基础开发），使其达到具备水通、电通、 路通、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、 暖气通、燃气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
层高
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
层高=净高+楼板厚度
小知识： 普通住宅楼高度普遍为100米（根据施工企业资质划分，一级资质施工企业上限高度为100米）； 按照33层：层高为3.03米。 现浇楼板厚度不得小于80mm；另加地辐热采暖层、电梯井外露结构部分高度。 33层住宅的实际净高应小于2.9米
物中心的得房率为55%左右（例如东方广场）。
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专业术语-规划类
建设用地规划技术指标
容积率 0.5以内 0.8-1.0 1.1～1.6 1.8～2.1 2.1以上
不同容积率对应的产品类型
对应的住宅产品类型（一般情况下） 独栋或双拼别墅（顶级别墅容积率一般在0.1-0.4）
联排、叠拼别墅 多层住宅、小高层住宅