写字楼运营管理

1 2
3 4 5
正确认识代理公司（客户资源、专业服务、市调分析等） 选择正确的代理公司（口碑、品质） 公平对待，明确佣金支付规则 销控管理 不同级层的沟通和联系
租赁策略—代理公司的佣金政策
有效期自*年*月*日- *年*月*日
单一租户承租面积 金融类公司/知名跨国公司 佣金比例 1.7个月 1.5个月 1.8个月 1.6个月 1.9个月 1.7个月 2个月 1.8个月
续租
到期日前三个月 订立新合同或者 发生到期不续租 通知
不续租
提醒租户到期前 三个月必须签订 下棋合同
更新销控表 通知相邻客户 或寻找新租户
租赁策略—续租策略
如何识别 “主力”客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。
≤450㎡ 租户数量（个） 租赁面积（㎡） 占比（%） 17 4200 20%
口碑好 口碑中立 口碑不好 <1 =1 >1
亚洲区标准：16%
基数 90
客户维护—满意度调查
大堂及电梯厅等公共区域 空调 电梯 保洁 安保 工程部提供的服务
租赁管理—租约管理
租约到期状态
FL# 15 12 11 1018.65 839.84sqM
低区
358.83sqM 331.68sqM 1530.35sqM 356.27sqM 155.43s qM
FL# 28 27 26 25 331.68sqM 23 22 21 20 19 18 517.2sqM 17 16 839.84sqM 648.84sqM
租赁管理—租户结构优化
租户数量 （个）
15 4 8
行业类别
金融类 IT类 高端服务类
租赁面积 （㎡）
10380.8 5007.66 4003.2
占比 （ %）
32% 19% 12%
平均有效租金 （元/月/㎡）
500 400 480
贸易类
能源类 建筑类 传媒类 其他
5
2 3 3 2
2979.95
2481.38 1851.11 1406.74 751.97
1530.35sqM 416.61sqM 393.97sqM 596.54sqM 232sqM
1 B1
267.65sqM
1919sqM
大堂
图例
数据 总出租面积 空置面积 已出租面积 空置面积百分比 已出租面积百分比 34561.32 155.43 34405.89 0.04% 99.96% 空置面积* 2015年 2016年 2017年 2019年 2021年 2022年
物业服 务管理
行政 管理
客户 维护
1
租 赁 管 理
租赁管理
租赁 策略 市场 推广
租约 管理 优化租 户结构
市场
调研
租赁 管理
风险
防范
租赁管理—市场调研
1
全面了解市场动态、竞品分析、基础数 据收集、建立数据库
2
准确的市场信息将帮助我们确定项目的
租金定位
3
实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整 项目的营销策略
9%
8% 6% 4% 2%
500
400 450 400 400
租赁管理—风险防范
• 关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业 1 税改增值税） • 租户资质的审核
2
3
• 高押金
4
• 严格把控合同拆分&名称变更，降低违约风险
5
• 重点关注租金支付异常的租户
2
客 户 维 护
客户维护
目的
满意度
90,000
6% 350~370 0%~-2%
17,000
5% 350~370 0%~-4%
16,000
7% 340~360 -3%~-1%
74,000
14% 330-350 -5%~-3%
102,000
15% 320-340 -4%~-2%
240,000
20% 310-330 -4%~-2%
246,000
19% 300-320 -3%~-1%
租赁管理—市场推广
广告宣传与投放
方案及预算
渠道选择
投放时间
租赁管理—市场推广
1

销售展厅
2
销售工具
3
市场活动
样板间

位置 布局
内部

面向客户
外部
面向代理
租赁管理—租赁策略
价格体系制定
客户定位
控制销售节奏
租赁 策略
租区分配
新租/续租策略
代理公司的管理
忠实追随 61%
2012: 60%
亚洲区标准：42%
市场阻力系数
6% x 10
忠诚度
唯利是图 30%
亚洲区标准：22%
61% x 3
2012: 31%
亚洲区标准：20%
不满意也不忠诚， 叛离 可能会传播不良 6% 的口碑 2012: 8%
被动的忠诚 3% 被动的忠诚
2012: 1%
0.33
不满意, 但基于被动 2012: 0.5 的原因没有转换到 其它的品牌 TRI*M 市场阻力指数高低代表的意义
722.05sqM
高区
1530.35sqM 1530.35sqM 1530.35sqM 1530.35sqM 357.4sqM 1530.35sqM 1530.35sqM 1530.35sqM 1530.35sqM 358.83sqM 358.83sqM 331.68sq M 522.68sq M 450.9
32
吊顶 白墙
网络地板 1400 地上400 地下109
4
CBD及周边 世茂大厦
可出租面积/近期成交
28
提供吊顶材料
5
CBD及周边 中海广场
可出租面积/近期成交
29
白墙、吊顶、网络地 板 共计744
固定1500 非固定 5元/小时
6
CBD及周边 远洋光华国际 可出租面积/近期成交
27
白墙、网络地板
975
450㎡-1200㎡ 13 11000 33%
1500㎡ 6 12000 31%
≥1500㎡ 1 4500 16%
平均有效租金 （元/月/㎡）
500
450
460
400
租赁策略—续租策略
空置成本
装修/免租期
挽留优质租 户的重要性
节约成本
代理佣金 物业管理费
降低风险
其他费用
停车费
租赁策略—代理公司的管理
四惠 三元 桥
30000
--
--
--
--
DTZ
新租
软件
--
2014Q4M11
650
--
257
--
--
--
--
新租
投资
--
2014Q4M11
金融 街 望京 望京
太平洋 保险大 厦
保利国 际广场 浦项
420
--
570
36
--
wk.baidu.com
--
--
新租
金融
--
2014Q4M11 2014Q4M11
16000 4000
18-25 --
人民币/平方米/月
万平方米
30 25 20 15 10 5 0
年份 可租赁新增供给 (平方米)
2014 F 63,000
2015 F -
2016 F 89,000
2017 F 278,000
2018 F 169,000
2019 F 464,000
2020 F 272,000
净吸纳量 (平方米)
空置率 全市租金(人民币/平方米/月) 租金增长率
租户数量 面积（㎡）
1 23 17 5 1 1 1 155.43 14974.61 13394.21 3595.78 358.83 1919 267.65
到期百分比
0.04% 43.33% 38.75% 10.4% 1.04% 5.55% 0.08%
租赁管理—租约管理
六个月内到期客户状态
FL# 15 12 11 10 9 8 7 436.43spM 436.43sqM 839.84sqM 低区 358.83sqM 331.68sqM 1530.35sqM 1018.65sqM 1530.35sqM 1198.67sqM *155. 247.98 34sqM spM 403.41sqM 331.68sqM 690.51sqM 358.83sqM 331.68sqM 356.27s 155.43 qM sqM FL# 28 27 1530.35sqM 26 25 23 22 21 20 722.05sqM 1530.35sqM 1530.35sqM 357.4sqM 450.9sqM 高区 1530.35sqM
租赁策略—新租
客户首次到 访，等级客 户信息
租区交付并& 物业接入
洽谈商务条 款&出具《意 向书》
合同签署并 支付首期款
签订《意向 书》并支付 定金&合同谈 判
租赁策略—新租
客户进度月报表
进度 成交 谈判 数量 面积 租金
跟进
来访
制表日期：
租赁策略—续租
提前到期日6个 月发生续租通知
通知租户租区恢 复、报价和服务
忠诚度
各职能部门全程全方位服务
客户维护
满意 度调查
客户 拜访
投诉 处理
客户
客户 维护
活动
客户维护—客户拜访
目的 客户拜访 对象
时间/频次
跟进
客户维护—满意度调查
时间
项目存 在的问 题
满意 度调查
租户需 求/期 望
改进 措施
客户维护—满意度调查
满意度
满意但不忠诚 经常关注市场上有没有 其它的替代产品, 价格 敏感度高 高度满意而且忠诚 市场运作的目标
300 245
72 36
---
-天元港
---
新租 新租
金融 金融
---
租赁管理—市场调研
租赁管理—市场调研
可出租供应（左轴） 50 45 40 35 可出租吸纳（左轴） 平均租金 (右轴) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14F 15F 16F 17F 18F 19F 20F
2000㎡以下（Gross)
其他公司 金融类公司/知名跨国公司 2000㎡-整层 其他公司 金融类公司/知名跨国公司 1层-2层（不含1层） 其他公司 金融类公司/知名跨国公司 2层以上 其他公司
租赁策略—代理公司的佣金政策
Q：上述佣金政策反应的信息？ A:
Q：在制定佣金方案时，业主应考虑哪些要素？ A:
1530.35sqM
416.61sqM 393.97sqM 267.65sqM 919sqM 596.54sqM 232sqM 517.2sqM 万通国际
19 18 17 16
六个月以上到期客户 三个月内到期客户
六个月内到期客户 空置
租赁管理—租约管理
避免集 中到期
降低
风险 稳定 收益
25%/30%
白墙、吊顶、网络地 742 固定1500 板 AB座总计 流动1200 白墙、吊顶、网络地 742 固定1500 板 AB座总计 流动1200 地下固定1250 流动1000 固定1500 非固定8元/小时
2
CBD及周边 金地中心B座 可出租面积/近期成交
32
3
CBD及周边 华贸中心
可出租面积/近期成交
面积 （m2）
楼层
合同 装修 租金 租期 期/免 （元/ （月） 租期 月/m2) （月）
290 24 --
原办 公地 点
--
代理 公司
签约 类型 (租/售)
新租
行业
备注
2014Q4M11
CBD
3000
--
--
投资
--
2014Q4M11
CBD
650
--
410
--
--
--
--
新租
传媒
--
2014Q4M11
写字楼运营管理
写字楼运营管理
资产管理
资产
目标
保值&增值
写字楼运营管理
提高租金收入 优化租户结构
保值增值
服务品质不断提升 设备设施提升改造 树立品牌形象
写字楼运营管理
集团 战略
项目 定位
开业前 的筹备
年度商 业计划
租赁管理
安全& 消防管理 权限 管理
固定资产 投资管理
财务 管理
工程 管理
档案 管理
10
9
1530.35sqM
1198.67sqM 155.43s 247.98s qM pM 403.41sqM 403.41sqM 555.34sqM
8
7 6 5 4A 4 3 2
436.43spM
436.43sqM 436.43aqM 284.5sqM
690.51sqM
358.83sqM 331.68sqM 690.51sqM 358.83sqM 331.68sqM
固定1500 地上700 固定1200 非固定6元/小时
7
CBD及周边 汉威大厦
可出租面积/近期成交
29
遗留装修
500
租赁管理—市场调研
市场成交信息
成交 时间 区 域 签约 项目
招商局 大厦 华贸中 心 惠通时 代广场 太阳宫 大厦
公司 名称
泰禾集 团 大唐凯 胜文化 传媒 金山软 件 北京绿 凯投资 公司 贵阳银 行 现代汽 车金融 友利银 行
租赁管理—市场调研
市场调研表
日期：2014-11
编号 区域 项目 可租面积/最新成交 租金 成交价 （不含）（不含） 物业管理费 入住率 （元/月 （元/月 （元/月/M2） /M2） /M2） 交房标准
停车位数 量 （个）
停车费 （元/月/个）
1
CBD及周边 金地中心A座 可出租面积/近期成交
32
6 5 4A 4
3 2 1 B1
436.43aqM 284.5sqM
403.41sqM 555.34sqM
690.51sqM 358.83sqM 331.68sqM
1530.35sqM 1530.35sqM 1530.35sqM 1530.35sqM 839.84sqM 648.84sqM 358.83sqM 358.83sqM 331.68sqM 522.68sqM