四种估价方法比较

收益还原法市场比较法成本法剩余法

概念由待估房地产所

获得的未来期望

净收入以适当的

还原利率折现至

估价时点后累加

求得的现值作为

其价格或价值的

方法。通过与待估房

地产类似状况

和条件的房地

产的近期市场

成交实例的分

析对照，通过各

种修正求得待

估房地产的市

场价格的方法。

求取估价对象

在估价时点时

的重置或重建

价格，然后扣除

折旧，以此确定

市场价格的方

法

根据待估对象即

待开发房地产预

期开发完成后的

价值，扣除未来

的正常开发成

本、税费和利润

等，以此求得估

价对象于估价时

点的价格的方法

原理资本效益原理和

替代原理替代原则生产消耗价值

论（卖）、替代

原则（买）

预期原理

计算

土地纯收益=房地纯收益-建筑物纯收益

建筑物年纯收益=房地年纯收益-土地年纯收益

土地使用价=房地总价格-房屋现值V=I/r*[1-1/(1+r)n]

房地年纯收益＝

房地年总收益－

年管理费－年维

修费－年保险费

－年税费－房屋

年折旧

房屋现值=房屋重

置价×房屋成新

度=房屋重置价-

房屋总折旧

房屋纯收益=房屋

现值×建筑物还

原率

修正后的比较

案例价格=比较

案例价格×交

易情况修正×

交易日期修正

×区域因素修

正×个别因素

修正×土地使

用年限修正×

容积率修正

房屋年折旧=

（房屋重置价-

残值）÷耐用年

限

新开发土地价

格＝土地取得

费＋土地开发

费＋管理费用

＋销售税费＋

投资利息＋开

发利润＋土地

增值收益

新建房地产价

格=土地取得

费＋土地开发

费＋管理费用

＋销售税费＋

投资利息＋开

发利润＋建筑

物建造成本

地价＝房地产总

价－建筑开发费

－专业费－不可

预见费－利息－

租售费用－税金

－利润

建筑物现值＝建

筑物重置价－已

用年限×年折旧

额

新建建筑物价格

=管理费用＋销

售税费＋投资利

息＋开发利润＋

建筑物建造成本

应用范围、特点

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+管理费用+投资利息+开发利润）×土地增值收益率

开发利润=（土地取得费+土地开发费+管理费用+房地产建造成本）×投资利润率1、收益法估价适

用于在未来有收

益或有潜在收益

的房地产；

2、收益法估价包

含较大风险；

3、还原利率（将

房地产纯收益转

换成价值的比率）

对价格的影响非

常敏感。

1、充足可靠的

市场交易案例；

2、市场资料待

估房地产具有

类似性；

3、买卖房地产

与待估房地产

在供求关系上

是一致的

局限性：

没有完全相同

的房地产；受交

易时间限制；房

地产市场发展

不充分或交易

案例较少的特

殊类型房地产

不适用。

1、缺乏交易案

例的房地产评

估，如学校、公

共设施等；

2、服务于某些

特定目或特殊

建造的的房地

产估价；

3、狭小市场的

房地产评估。

局限性：

1、房地产的价

格取决于效用，

而非成本；2、

市场供求对价

格影响大。

1、待开发房地产

的评估；

2、待拆迁改造的

再开发房地产评

估；

3、现有房地产中

地价的单独评估

房地产指土地、建筑物及其地上定着物，以及自然资源，是实物、权益、区位三者的结合体。房地产物权有：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权。

房地产的特性：①不可移动性②独一无二性③寿命长久④供给有限性⑤价值量大⑥流动性差⑦用途多样性⑧相互影响性⑨易受限制性⑩保值增值性

房地产与一般商品的区别（商业特性）：1、交易对象不同；2、交易形式不同；3、不可移动性；4、极具地域性；5、所有权与使用权分离；6、价值的形成和实现不同；7、价格高、寿命长、交易时间长、具有增值性。

房地产的市场特性：1、供给多样；2、需求各异；3、位置固定；4、价格昂贵；5、资源稀缺；6、市场复杂。

房地产的价格特性：1、可用价格和租金表示；2、是关于权利利益的价格；3、在长期考虑下形成；4、随交易个别形成。

土地的价格特性：1、生产成本不同；2、折旧现象不同；3、价格差异不同；4、市场性质不同；5、形成时间不同；6、供求变化不同。

房地产价格：由房地产所被认识的效用、相对稀缺性、有效需求存在等三因素互相结合产生该房地产的经济价值而形成的，受土地、资本、劳动力、经营等四项生产要素的组合所影响。

一、房地产按其用途来划分为下列10 类：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途、综合。

二、房地产按开发程度划分5类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

三、房地产按经营方式可分为：出售、出租、营业、自用。

影响房地产价格的一般因素是指在一般经济社会方面对房地产价格水平产生影响的因素。具有地区全盘性，包括社会、经济、行政等方面。一、社会因素，主要有：人口数量和密度、社会文明及教育情况、家庭规模、政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化、心理因素等。二、经济因素，主要有:经济发展状况、财政金融状况、产业结构变化、税收负担状况、居民收入、物价等。三、行政因素，主要有：土地制度、住房制度、城市规划、房地产价格政策、税收、交通管制、行政隶属变更、特殊政策等。

区域因素指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性。个别因素是指房地产的个别特性对于个别价格的影响因素。有些个别因素主要影响土地价格，有些则主要影响建筑物价格。a.影响土地价格的个别因素主要有：位置、地质、地势、地形、土地面积、土地形状、宽度、深度、日照、风力风向、天然周期性灾害、临街状况、与公共商服设施接近程度及与危险设施接近程度等。b.影响建筑物价格的个别因素主要有：面积、设备材料施工质量、建筑物外观、建筑物朝向。

房地产估价:以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能的合理价格所作出的判断与推测。

最高最佳使用：一空地或已有地上建筑物的房地产合法、可能及合理的使用。

城市基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。

其特点有:全域性、分用途、平均性、有期限、时效性。

基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。其特点与适用范围是：1、已完成城镇基准地价评估；2、短期内大批宗地评估；3、估价精度受基准地价与修正体系的精度有关。

路线价法：对面临特定街道、接近性相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价（路线价）并附设于该特定街道上，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。主要应用于城市大宗土地。房地产估价程序：1、明确估价基本事项；2、拟定估价作业方案；3、收集资料；4、实地察看估价对象；5、选定估价方法计算；6、确定估价结果；7、撰写估价报告。