房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。

A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。

（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。

A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、单项选择题某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。

其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。

A.1376B.2308C.2558D.1055本题答案：6、判断题进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。

（）本题答案：7、判断题进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

（）本题答案：8、多项选择题在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。

A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率本题答案：9、判断题在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。

（）本题答案：10、判断题即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用。

（）本题答案：11、判断题交易实例房地产的状况，包括坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等。

（）本题答案：12、判断题中位数是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。

（）本题答案：13、多项选择题交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及（）。

A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B.特殊交易方式的交易C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定本题答案：14、判断题某宗房地产2012年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整为2012年10月1日的价格。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2012年1月1日为100）。

则该宗房地产2012年10月1日的价格为2305.88元。

（）本题答案：15、多项选择题修正系数连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×（）×（）×（）。

答案顺序对应）A.交易情况修正系数B.市场状况修正系数C.交易结果修正系数D.房地产状况修正系数E.权益状况修正系数本题答案：16、判断题在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的银行利率。

（）本题答案：17、判断题如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

（）本题答案：18、多项选择题市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是（）。

A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校本题答案：19、单项选择题有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。

A.37.91B.38.25C.38.42D.50本题答案：20、多项选择题在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括（）。

A.交易双方的收入情况B.交易实例房地产的状况C.成交价格D.交易情况E.交易双方婚姻状况本题答案：21、单项选择题（）的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。

A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正本题答案：22、多项选择题市场状况调整的方法有（）。

A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整本题答案：23、单项选择题众数是（）数值。

A.一组数字中出现次数最多的B.一组数字中最接近的那个数字C.一组数字中出现次数最少的D.一组数字中关系最大的一个本题答案：24、判断题由于在现实房地产交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。

（）本题答案：25、多项选择题房地产状况调整可分为（）。

A.实物状况调整B.权益状况调整C.区位状况调整D.土地状况调整E.房屋状况调整本题答案：26、判断题对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。

（）本题答案：27、判断题现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。

（）本题答案：28、判断题房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。

（）本题答案：29、多项选择题在货币单位方面，按照使用习惯，（）等通常都采用“元”。

A.人民币B.美国货币C.法国货币D.英国货币E.印度货币本题答案：30、判断题最适用的房地产价格指数或变动率是房地产价格指数或变动率。

（）本题答案：31、多项选择题由于房地产具有（）等特性，以及房地产市场是不完全市场，房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。

A.不可移动性B.独一无二性C.永保其值性D.价值量大性E.增值性本题答案：32、单项选择题采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。

A.3个以上B.5个以下C.3～5个D.3～10个本题答案：33、判断题可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是估价时点所对应或反映的房地产状况。

（）本题答案：34、判断题经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。

（）本题答案：35、判断题在对交易税费非正常负担的调整中，买方实际付出的价格加上应由买方缴纳的税费所得的结果就是正常成交价格。

（）本题答案：36、单项选择题可比实例的成交价格是（），是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。

A.签署协议时价格B.双方达成基本一致的价格C.成交日期时的价格D.双方口头许诺进行交易时价格本题答案：37、判断题市场法适用的对象是具有商业性质的房地产。

（）本题答案：38、判断题在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为基准来确定。

（）本题答案：39、多项选择题可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括（）。

A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构本题答案：40、单项选择题算术平均数有简单算术平均数和（）。

A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数本题答案：41、单项选择题经过交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正后，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象在估价时点的（）。

A.修正价格B.计算价格C.交易价格D.客观合理价格本题答案：42、判断题父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，成交价格通常高于其正常市场价格。

（）本题答案：43、单项选择题以某个固定时期作为基期的价格指数，称为（）。

A.定基价格指数B.固定价格指数C.长期价格指数D.涨落价格指数本题答案：44、判断题市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。

（）本题答案：45、判断题可比实例的成交价格应就是正常成交价格。

（）本题答案：46、单项选择题运用市场法估价时，可以采用（）进行交易日期调整。

A.价格变动率B.价格浮动C.价格修正系数D.价格变化期本题答案：47、多项选择题下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）。

A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.受迷信影响的交易E.相邻房地产的合并交易本题答案：48、多项选择题如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100=在估价对象房地状况下的价格。

（答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分本题答案：49、单项选择题不适宜用市场法评估的房地产是（）。

A.商品住宅B.写字楼C.纪念馆D.标准工业厂房本题答案：50、多项选择题建立价格可比基础具体包括（）。

A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率本题答案：51、判断题将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。

这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。

（）本题答案：52、多项选择题交易情况、市场状况和房地产状况的修正，可视具体情况采用（）等方法：A.百分率B.差额法C.回归分析法D.顺序法E.递归法本题答案：53、单项选择题间接比较修正，就是设想（），并以此为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况逐项比较打分，然后将所得分数转化为修正价格的比率。

A.一个有代表性的房地产状况B.一个有特殊性的房地产状况C.一个标准的房地产状况D.一个修正好的房地产状况本题答案：54、判断题如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。