房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

第八章成本法及其运用

一、本章所占分值（客观题）

说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为

6.7分。

二、重要考点

第一节成本法概述

【成本法的含义】

1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题）

答案：√见教材P269

2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题）

答案：×见教材P269。

解析：应为估价时点。

【成本法估价需要具备的条件】

1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就

相应增高。（）（2008年试题）

答案：×见教材P271～272

解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题）

A．应采用客观成本而不是实际成本

B．应采用实际成本而不是客观成本

C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

答案：ACD 见教材P272

解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题）

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值

答案：BE 见教材P272。

解析：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

4．成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（）（2010年试题）答案：×见教材P271

解析：成本法也可评估局部房地产的价格。

第二节房地产价格构成

【土地取得成本】

1．征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。（2007年试题）（2011年教材将征地补偿安置费用修订为土地征收补偿费用）

A．土地补偿费

B．安置补助费

C．地上附着物和青苗的补偿费

D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E．安排被征地农民的社会保障费用

答案：ABCE 见教材P274～275。

解析：征收集体土地的土地取得成本中的土地征收补偿费用包括①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。注意建设用地使用权出让金属于征收集体土地的土地取得成本之一，但不属于土地征收补偿费用。

2．下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。（2005年试题）

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

答案：B 见教材P275～276

解析：征地管理费的标准不是由省、自治区、直辖市规定，而是由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。

【建设成本】

1．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。（2010年试题）

A．围墙工程费

B．电力设施工程费

C．居委会用房建设费

D．人防工程费

答案：B 见教材P277

解析：建设成本（2011年教材将开发成本修订为建设成本）中的基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费；A 选项，围墙工程费属于建安工程费；C选项，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费；D选项，人防工程费属于开发期间税费。

【投资利息】

1．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。（2009年试题）（2006年试题）

A．土地取得成本

B．开发成本

C．管理费用

D．销售费用

E．销售税费

答案：ABCD 见教材P279。

解析：解析：销售税费一般不计息。

2．某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，上地开发费为1．5亿元/K㎡，假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款年利率为8%，该土地的投资利息为（）元/㎡。（2008年试题）

A．50．02

B．103．22

C．109．63

D．114．82

答案：B 见教材P279。

解析：土地取得费用＝36×10000÷666.67＝540（元/㎡），土地开发费用＝150元/㎡，该土地的投资利息＝540×[（1+8%）2－1]+150×{[（1+8%）1.5－1]×60%+[（1+8%）0.5－1]×40%}＝103.22（元/㎡）。

【开发利润】

几乎每年的考试中都会出现这个考点。

1．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税