房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

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房地产估价师《理论及方法》重要公式(章节全覆盖)

估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值—受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值－修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额,包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用(修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值＝未设定法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值－已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款—其他法定优先受偿款再次抵押价值＝未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额—拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价楼面地价＝总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积＝容积率土地单价容积率=土地面积建筑面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿第一次拍卖的保留价＝评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数- 人口机械增长率＝年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数- 第六章比较法及其应用第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格—债权+债务（剥离或还原)实物范围要相同。

二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格.三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额—卖方实得金额＝应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1(记忆“牙买加”）五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积 ·1公顷＝１0 0００平方米=15亩·1亩＝66６.67平方米·1平方英尺＝0．0９２90304平方米·1坪＝3.305７9平方米·平方米下的价格=公顷下的价格÷１0 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷66６。

房地产估计-第八章成本法练习题参考答案

房地产估计-第八章成本法练习题参考答案成本法练习题一、单项选择题1、成本法概念中的•成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。

A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）oA、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A ）, 即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C ）估价。

A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法5、成本法特别适用于（D ）的房地产的估价。

A、有收益交易少B、无收益交易多C、有收益交易多D、无收益交易少6、单纯建筑物的估算通常采用（C ）。

A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法7、在房地产保险（包折投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是米用（A ）。

A、成木法估价B、收益法估价C、比较法估价D、假设开发法估价8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。

A、市场成交价格B、效用C、开发成本D、交换价值9、运用成本法估价，需要懂得（C ）。

A、房地产成本构成B、房地产供求关系C、房地产价格构成D、房地产重置价格构成10、在完善的市场经济下，土地取得成木一般由购置土地的价款和购置时由（D ）构成。

A、买卖双方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖双方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11＞从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（A ）分开，不能算做（）。

A、利润B、利息C、收入D、收益12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B ）。

1A、实际利润B、平均利润C、超额利润D、正常利润13、在估算开发利润时要注意（B ）与利润率的对应。

房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊

4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。（2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。（3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
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4. 评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段的路线价。路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位，日本采用这种方法。路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。（1）制作深度百分率表。假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数，便可制成深度价格百分率表。

房地产估价师房地产估价理论与方法第九章其他估价方法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第九章其他估价方法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度为（）。

A.24；16B.27；13C.30；10D.16；24【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是临街土地价值的计算。

前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。

2、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是路线价法概述。

路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

3、当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用的修正率为（）。

A.深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是路线价法的计算公式。

当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

4、某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。

A.2025B.2250C.2700D.3000【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是编制价格修正率表。

该地块面积=18×50=900平方米；单价=2430000/900=2700元/平方米；单价=路线价×平均深度价格修正率；平均深度价格修正率=（40+30+20）/（25+25+25）=1.2；路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=2250。

房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。

A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。

搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。

选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。

2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

3、假设开发法最基本的公式是（）。

A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。

假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。

4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。

选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。

2019年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案中大网校共12页

2019年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

)(1)估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A. 估价原则B. 估价方法C. 估价目的D. 估价对象状况(2)“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A. 给水、排水、电力、通信B. 给水、排水、燃气、热力C. 排水、电力、通信、燃气D. 排水、电力、通信、热力(3)某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为（）。

A. 8．0B. 5．6C. 5．0D. 0．7(4)当供给增加量小于需求减少量时，则（）。

A. 均衡价格下降，均衡交易量增加B. 均衡价格下降，均衡交易量减少C. 均衡价格上升，均衡交易量增加D. 均衡价格上升，均衡交易量减少(5)房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。

A. 有用性、稀缺性、有效需求B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率D. 价值、使用价值、供求(6)基准地价是城市中均质区域内的土地（）。

A. 最低价格B. 最高价格C. 平均价格D. 成交价格(7)已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元/㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为（）。

（过时）A. 10B. 9C. 0．9D. 0．1(8)估价报告有效期应从（）起计。

A. 估价时点B. 估价作业期C. 出具估价报告之日D. 签订估价委托合同之日(9)如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A. 保持现状前提B. 装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提(10)运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。

房地产估价师《理论与方法》第八章知识点：假设开发法的估价前提

实际运用假设开发法时，有三种情况：业主自己开发，业主转让开发，被人民法院强制拍卖转让。

这几种情况下的后续开发时间和费用构成是不同的。

看一个例子。

假设预测该商品房在建工程的后续建设期，通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年。

则该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。

但如果是该在建工程要被现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖，则还应加上“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。

如果“换手”的正常期限为0.5年和1年，则该在建工程的后续建设期为1.5年和2年。

在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续开发必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

假设开发法的估价前提有3种：
①估价对象由业主开发完成——“业主自行开发前提”;
②估价对象被业主自愿转让给他人开发完成——“自愿转让开发前提”;
③估价对象被迫转让给他人开发完成——“被迫转让开发前提”。

同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。

自行开发的评估价值>自愿转让评估价值>被迫转让评估价值。

假设开发法的估价前提，不是估价师随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。

房地产抵押估价和房地产拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

(高职)房地产估价理论与实务电子课件(全套)

是公平合理的价值或价格; • （2）遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或
价格; • （3）遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时
间的价值或价格; • （4）遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价
值或价格偏差应在合理范围内; • （5）遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况
可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 • 比较法的本质是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值或价格。 • 2.比较法适用的估价对象 • 比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。 • 下列房地产适合采用比较法估价:①住宅,包括普通住宅、高档公寓、别墅等,特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。
2）建筑物建筑物包括房屋和构筑物。对建筑物的认识主要包括:坐落、面积(建筑面积、套内建筑面积、使用面积、分摊土地使用面积)、户型、房型、楼层和层高、高度、结构(钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构)、设备(给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、通信、有线电视、供热、防灾等设备)、装修、公共配套设施完备程度、平面布置(平面图、户型图等)、外观、建成年月(开工日期和竣工日期)、维修状况、利用现状、产权状况、其他(如通风、采光、隔音、朝向、隔热、抗震、物业管理)等。对建筑物的周围环境和景观的认识包括:自然环境；人文环境；景观。
第二章房地产估价的基本原则
目录
一、独立、客观、公正原则二、合法原则三、价值时点原则四、替代原则五、最高最佳利用原则六、谨慎原则

2019-2019房地产估价师《理论与方法》真题答案共7页

2019年理论与方法答案一、单项选择题1．C2．A3．C4．B5．A6．C7．C8．C9．A10．C11．B12．B13．B14．C15．B16．A17．D18．A19．C20．B21．C22．B23．C24．C25．D26．C27．A28．B29．C30．A31．C32．B33．B34．A35．B二、多项选择题1．BCDE2．ABCD3．ABCD4．AB 5．ACDE6．AD7．BCD8．ACE9．BCD10．ACDE11．ABD12．ABD13．BD 14．ABE15．BCDE三、判断题1．√ 2．×3．√4．×5．√6．√7．×8．×9．×10．×11．×12．×13．×14．√15．√四、计算题1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y[1-1/(1+y)n](2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m2/层(3)计算1层商铺收益价格：年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20万元(4)计算2～3层商场收益价格：年净收益：1000×2×70％×600=84万元V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48万元(5)计算4层酒楼收益价格：年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59万元(6)计算5～10层办公楼收益价格：年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13万元(7)计算11～24层住宅价格：V11～24=1000×14×4000=5600万元(8)计算房地产价格：V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元2、解：(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。

房地产估价ppt课件完整版

1. 房地产基本状况描述
（1）名称（2）坐落（3）范围（4）规模（5）用途（6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一房地产
10．保值增值性保值增值原因：
对房地产的投资改良通货膨胀外部经济条件的改善对房地产需求的增加
课题一房地产
构筑物是指人们一般不直接在其中生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附属于或结合于土地或建筑物，成为土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物。
课题一房地产
2．实物、权益和区位实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述（1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情况 ⑦其它特殊情况

房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版共7页

第八章成本法及其运用一、本章所占分值（客观题）年份2019 2019 2019 2019 2009 2019 平均值分值10 10 9 5 6 7 7.8说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。

二、重要考点第一节成本法概述【成本法的含义】1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。

（）（2009年试题）答案：√见教材P2692．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

（）（2019年试题）答案：×见教材P269。

解析：应为估价时点。

【成本法估价需要具备的条件】1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。

（）（2019年试题）答案：×见教材P271～272解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。

（2019年试题）A．应采用客观成本而不是实际成本B．应采用实际成本而不是客观成本C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整答案：ACD 见教材P272解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

3．在运用成本法时最主要的有（）。

（2019年试题）A．区分计划成本和实际成本B．区分实际成本和客观成本C．结合实际成本来确定评估价值D．结合实际开发利润来确定评估价值E．结合市场供求分析来确定评估价值答案：BE 见教材P272。

房地产估价师第估价理论第10讲第八章第九章2011年新版

第五节建筑物折旧的求取【建筑物折旧】1．功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。

（2005年试题）A．意外破坏的损毁B．市场供给的过量C．建筑设计的缺陷D．人们消费观念的改变E．周围环境条件恶化答案：CD 见教材P295～296解析：“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因，“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。

2．建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有（）。

A．功能落后B．功能缺乏C．环境污染D．交通拥挤E．正常使用的磨损答案：CD 见教材P2964．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。

若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

（2009年试题）A．5000B．12574C．12650D．13911答案：B解析：5000+3000×85%/0.5%[1－1/（1＋0.5）3]＝12574（元）。

5．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。

该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

（2009年试题）A．35．00B．56．29C．86．29D．180．00答案：C解析：30＋5/8%[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。

6．某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

房地产估价师《理论与方法》第九章知识点：确定估价结果

确定估价结果一、对测算结果进行校核当不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，应寻找原因，并消除不合理的差异。

原因可从以下方面进行检查：①估价计算是否有误;②估价基础数据是否正确;③估价参数是否合理;④估价计算公式是否恰当;⑤不同估价方法的估价对象财产范围是否一致;⑥不同估价方法的估价前提是否一致;⑦选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的;⑧估价假设是否合理;⑨是否遵循了应遵循的估价原则;⑩房地产市场是否为特殊状况，如房地产价格是否存在泡沫、房地产市场是否不景气。

第四科考试中的找错思路二、得出一个综合测算结果对于选用一种估价方法进行测算的，在确认测算结果无差错后，将其作为综合测算结果。

对于同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出一个综合测算结果。

选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果给予较大的权重 ;当由于房地产市场为特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时，不能简单地采取平均的方法总综合为一个测算结果，应视不同的情况，特别是根据估价目的，先排除不合适的估价方法的测算结果，然后将余下的结果综合为一个结果。

估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。

同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。

三、确定最终的评估价值在得出一个测算结果的基础上，还应考虑一些不可量化的价值影响因素(由于房地产价值影响因素众多，不能拘泥于某些数学公式的测算结果，还应根据经验及其对房地产市场行情的深入了解来把握评估价值)，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的调整，或者取整，或者认定该结果，从而确定最终的评估价值。

当有调整时，应在估价报告中充分说明调整的理由。

【多选题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。

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第八章成本法及其运用一、本章所占分值（客观题）说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。

（）（2005年试题）答案：×见教材P269。

解析：应为估价时点。

【成本法估价需要具备的条件】1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。

（）（2008年试题）答案：×见教材P271～272解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。

（2010年试题）A．应采用客观成本而不是实际成本B．应采用实际成本而不是客观成本C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整答案：ACD 见教材P272解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

3．在运用成本法时最主要的有（）。

（2006年试题）A．区分计划成本和实际成本B．区分实际成本和客观成本C．结合实际成本来确定评估价值D．结合实际开发利润来确定评估价值E．结合市场供求分析来确定评估价值答案：BE 见教材P272。

解析：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

4．成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。

（）（2010年试题）答案：×见教材P271解析：成本法也可评估局部房地产的价格。

第二节房地产价格构成【土地取得成本】1．征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。

（2007年试题）（2011年教材将征地补偿安置费用修订为土地征收补偿费用）A．土地补偿费B．安置补助费C．地上附着物和青苗的补偿费D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用E．安排被征地农民的社会保障费用答案：ABCE 见教材P274～275。

解析：征收集体土地的土地取得成本中的土地征收补偿费用包括①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。

注意建设用地使用权出让金属于征收集体土地的土地取得成本之一，但不属于土地征收补偿费用。

2．下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。

（2005年试题）A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定答案：B 见教材P275～276解析：征地管理费的标准不是由省、自治区、直辖市规定，而是由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。

【建设成本】1．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。

（2010年试题）A．围墙工程费B．电力设施工程费C．居委会用房建设费D．人防工程费答案：B 见教材P277解析：建设成本（2011年教材将开发成本修订为建设成本）中的基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费；A 选项，围墙工程费属于建安工程费；C选项，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费；D选项，人防工程费属于开发期间税费。

【投资利息】1．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

（2009年试题）（2006年试题）A．土地取得成本B．开发成本C．管理费用D．销售费用E．销售税费答案：ABCD 见教材P279。

解析：解析：销售税费一般不计息。

2．某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，上地开发费为1．5亿元/K㎡，假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款年利率为8%，该土地的投资利息为（）元/㎡。

（2008年试题）A．50．02B．103．22C．109．63D．114．82答案：B 见教材P279。

解析：土地取得费用＝36×10000÷666.67＝540（元/㎡），土地开发费用＝150元/㎡，该土地的投资利息＝540×[（1+8%）2－1]+150×{[（1+8%）1.5－1]×60%+[（1+8%）0.5－1]×40%}＝103.22（元/㎡）。

【开发利润】几乎每年的考试中都会出现这个考点。

1．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

（2010年试题）A．17．13%B．18．30%C．18．61%D．21．47%答案：B 见教材P282解析：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用）开发利润=20%×（600＋900＋50＋60）=322（万元）成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）=322/（600＋900＋50＋60＋150）=18.30%2．某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。

（）（2009年试题）答案：√见教材P282解析：投资利润率＝360/2000＝18%。

3．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为（）。

（史记：假设销售费用均在销售时发生）（2009年试题）A．7．90%B．11．08%C．11．83%D．13．73%答案：B 见教材P282～283解析：该幢写字楼的销售利润率={3000－[1000×（1＋10%）1.5＋1200×（1＋10%）1.5/2＋3000×（2%＋5.5%）]}×10000/（3000×10000）=11.08%。

第三节成本法的基本公式【成本法公式应用】1．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡。

（2009年试题）A．310．61B．321．60C．477．87D．494．77答案：C 参见教材285页例8－1解析：{300000000＋300000000×[（1+7.2%）0.5－1]}÷（1000×1000×65%）＝477．87（元/㎡）。

第四节重新购建价格的求取【重新购建价格】1．下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。

（2006年试题）A．重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B．重新购建价格是在估价时点的价格C．重新购建价格是客观的价格D．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E．土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格答案：BCD 见教材P287～288。

解析：重新购建价格是指在估价时点重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出及应得利润，或者是在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。

对于重新购建价格的含义应特别注意3点：（1）重新购建价格应当是估价时点时的价格；（2）重新购建价格应当是客观的价格；（3）建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。

2．在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。

A．市场法B．成本法C．假设开发法D．基准地价修正法E．长期趋势法答案：AD 见教材P288。

解析：求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修正法等求取土地的重新购置价格。

注意此题要求的是土地的重新购置价格而不是土地的重新购建价格。

如是求取土地的重新购建价格，则应加上选项B：成本法：可以采用成本法求取其重新开发成本。

3．建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。

（）（2007年试题）答案：×见教材P289。

解析：是重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

4．根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

（2008年试题、2007年试题）A．单位比较法B．市场提取法C．分解法D．工料测量法E．指数调整法答案：ADE 见教材P290。

解析：根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

希望以上资料对你有所帮助，附励志名言3条：1、常自认为是福薄的人，任何不好的事情发生都合情合理，有这样平常心态，将会战胜很多困难。

2、君子之交淡如水，要有好脾气和仁义广结好缘，多结识良友，那是积蓄无形资产。

很多成功就是来源于无形资产。

3、一棵大树经过一场雨之后倒了下来，原来是根基短浅。

我们做任何事都要打好基础，才能坚固不倒。