房地产估价理论
房地产估价理论与实务:房地产估价技术路线的确定
房地产估价技术路线的确定
9.2.2 房地产估价技术路线的确定过程 如前所述,确定房地产估价技术路线就是 要确定估价对象房地产的价格内涵和价格 形成过程,因此在确定房地产估价技术路 线时,首先要明确估价对象的价格内涵, 其次要确定其价格形成的过程,然后根据 这些再确定估价的测算过程和需要采用的 估价方法。
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房地产估价技术路线的确定
案例一:地下停车库物业价格评估分析 案例二:××公司抵押贷款土地估价分析
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房地产估价技术路线的确定
【本章总结】
本章介绍的是房地产估价技术路线及其确定, 确定估价技术路线是估价人员完成估价任务的 重要环节。第一节介绍的是房地产估价技术路 线的概念及其与房地产价格内涵和价格形成过 程、与房地产估价方法的关系;第二节介绍的 是确定房地产估价技术路线应遵循的要求,以 及房地产估价技术路线的确定过程。确定了估 价的技术路线,也就统领了该项房地产估价业 务的全局。
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房地产估价技术路线的确定
9.1.2 房地产估价技术路线与房地产价格内 涵和价格形成过程 房地产估价是估价人员模拟房地产价格形 成过程以确定房地产的客观合理价格的过 程,房地产估价技术路线就是估价人员模 拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格 内涵时的思路。因此,房地产估价技术路 线体现的正是估价对象房地产的价格形成 过程,反映的正是估价对象的价格内涵。
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房地产估价技术路线的确定
9.2 房地产估价技术路线的确定
9.2.1确定房地产估价技术路线应遵循的要 求 9.2.1.1 要对估价对象的基本事项有充分的 认识 (1)要充分了解估价对象 (2)要充分了解估价目的 (3)要充分了解估价时点
4ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产估价技术路线的确定
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物(附着物),它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地,也可以是建筑物,还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分,土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗,能够遮风避雨,供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物,人们一般不直接在内进行生产和生活活动,如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如,埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施,建造在地上的庭院、花园、假山、围墙,种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.)7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物,还包含地面以下的建筑物,是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等)通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物)两大部分。
二、房地产的表现形态(实物)1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物)两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中,房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求,因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵:(1)房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益三大部分。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的差不多认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力,实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价差不多成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点:由专业人员完成;是一种专业意见;具有社会公信力;实行有偿服务;承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是依照特定目的、对特定房地产地特定时刻的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见。
房地产估价师依照估价目的,遵守估价原那么,运用估价方法,按照估价程序,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见的活动确实是房地产估价。
其中,分析是测算的基础、测确实是判定的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。
房地产估价师还能够进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评判报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价,房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情形的阻碍。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判定而非个别人的价值判定而形成的。
估价师在模拟市场定价时,不能以自己的偏好来判定。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证,估价专业意见的作用有:咨询性或参与性;鉴证性或证据性。
后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差操纵在合理的范畴内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清晰的认识,采纳多个假设来处理现有的知识水平和范畴以及数据的完整性方面的有限性,并将这些假设对估价结果的阻碍明确地告知托付人,因此对估价师评判其结果准确与否不是看其估价结果而是评判其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
正确的房地产价值分析、测算与判定必须依靠科学的估价理论与方法,但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法,还必须有依靠实践体会。
房地产估价基本理论概述
房地产估价基本理论概述房地产估价是指根据过去成交记录、市场变化、物业状况、面积区位等多种因素,对一个房地产资产进行评估,确定它的市场价值。
在房地产市场中,估价是一个非常重要的环节。
因此,本文将介绍房地产估价的基本理论,以帮助大家更好地了解房地产市场。
一、市场比较法市场比较法是房地产估价的一种方法。
它通过分析同类物业的销售记录和价格,来推断目标物业的价值。
该方法的优点是可靠性高,数据来源广泛,因此是被广泛采用的一个方法。
具体来说,市场比较法的步骤如下:1.选择和目标物业同类的物业2.对选定的物业进行调查和比较3.通过比较建筑质量、面积等,确定物业的相对价值4.根据比价测算出目标物业的实际市场价值。
二、成本法成本法是以物业的重建成本作为评估依据来确定市场价值的。
该方法适用于新物业的估价,而不适用于旧物业的估价。
成本法的步骤如下:1.确定物业的净建筑面积和建成价格2.确定物业的折旧和损耗3.计算重建造的费用4.根据物业损减折旧后的重建成本来确定市场价值。
成本法的优点是可以避免非市场因素对市场价值的影响。
因此,在新物业估价中是最重要的估价方法之一。
三、收益法收益法是基于物业所能够创造的收益来确定市场价值的评估方法。
该方法的基本原理是通过评估物业所产生的未来收益来推断物业的市场价值。
具体来说,收益法的步骤如下:1.确定物业的当前收入和支出2.预测物业的未来收入和支出3.计算未来现金流,确定物业的净现值和内部收益率4.确定物业的实际价值。
收益法主要适用于商业用途的房地产估价。
通过预测未来现金流,有效地确定物业的价值和投资回报率,并为投资者提供决策支持。
总之,房地产估价是对房地产市场进行定价的过程。
在实际操作中,可以根据市场比较法、成本法和收益法等多种评估方法综合评估。
这些方法的优点各不相同,但它们共同的目标是准确地评估房地产市场和确定市场价值。
因此,在进行房地产交易时必须准确估价,以确保市场的公正和稳定。
房地产估价理论与方法-第一章
第一章房地产估价概论一、专业估价的特点:(1)由专业机构和专业人员完成。
(2)提供的是专业意见。
(3)具有公信力。
(4)实行有偿服务。
(5)承担法律责任。
二、房地产估价的概念:估价主体——估价师和估价机构估价客体——估价对象的价值估价时间——价值时点估价三手段——分析、测算、判断(对价值进行最终判定)估价的最终目的——分析、测算、判断价值或价格,提供专业意见估价当事人——估价师、估价机构、估价委托人估价报告使用人可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。
估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。
估价对象权利人一般是估价利害关系人,但也可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。
估价目的——是估价委托人对估价报告的预期用途,它取决于委托人对估价的实际需要。
估价对象——是所估价的房地产等财产和相关权益。
具体的估价对象是由委托人和估价目的双重决定的。
价值时点——是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
根据估价目的来确定。
价值类型——是所评估的估价对象的某种特定价值或价格,主要有:(1)市场价值(2)投资价值(3)谨慎价值(4)快速变现价值(5)现状价值(6)残余价值估价依据——根据估价目的和估价对象来选取。
估价假设,包括:(1)一般假设(2)未定事项假设(3)背离事实假设(4)不相一致假设(5)依据不足假设合理且有依据地说明估价假设,既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力,又反映了估价师的职业道德。
其作用有:(1)规避估价风险,保护估价师和估价机构。
(2)告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意,保护估价报告使用人。
三、估价衍生业务和咨询顾问业务:价格和价值分配业务、价值提升评估业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询业务等。
四、房地产估价的五个特点:(重点)(1)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
房地产估价理论与方法知识点整理笔记
房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环,它涉及到人们的财富和利益,必须具备精确性和权威性,因此需要一定的理论和方法支持。
接下来,我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记,以供初学者参考。
一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程,其中影响房地产估价的因素非常多,包括但不限于以下几个方面。
1. 地理环境因素。
地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。
2. 市场供需因素。
当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。
3. 科技因素。
现代科技的发展,如智能化、绿色化、安全化等因素,也会影响房地产估价。
4. 法律政策因素。
国家法律政策的变化,如热点城市的限购政策等,也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。
二、房地产估价的常用方法1. 成本法。
成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。
主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。
2. 市场比较法。
市场比较法是指通过市场的交易信息,推断出相似商品的价格和其他经济数据,进行比较,以确定物业的估价。
其中,市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。
3. 收益法。
收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。
主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。
三、注意事项1. 在房地产估价工作中,要认真收集、分析、评估各种调查资料,充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。
2. 应采用科学统计方法和现代价值理论,并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。
3. 在进行房地产估价过程中,需要注意遵守国家相关法律政策和规定,不得进行不合法的估价活动。
总结:房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程,需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。
可见,准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素,并且需要遵循一些指引,不可忽视也不能独断。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法随着时代的进步,房地产业已成为社会重要组成部分。
然而,对于房地产的估价理论和方法,很多人仍然并不了解。
本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍,以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。
一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。
房地产估价是指对房地产进行评估,确定其价格和价值的过程。
在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。
二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍三种方法及其应用。
市场比较法:市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。
简单来说,市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。
这种方法的优点是直接可靠,但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。
收益法:收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。
简单来说,收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等,计算出物业可以带来的收益后,再考虑进行投资的效益并决定其价值。
这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况,但要考虑的因素较多,且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。
成本法:成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。
简单来说,成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和,得出一个大致费用预估,再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。
成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本,缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。
三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用,其中,有以下意义。
首先,房地产估价能够评估房地产的价值,帮助买卖双方确定房屋价格,避免透支消费和低迷市场。
其次,房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据,有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。
房地产估价基础与实务+
房地产估价基础与实务+房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估计的过程,它是房地产市场中非常重要的一环。
在房地产估价的基础与实务方面,我将从以下几个角度进行回答:1. 基础理论,房地产估价的基础理论包括土地价值理论、市场价值理论、收益价值理论等。
土地价值理论认为土地是不可再生的资源,其价值受到地理位置、土地用途、供需关系等因素的影响。
市场价值理论认为房地产的价值取决于市场需求和供应的平衡情况。
收益价值理论则是通过预测房地产未来的收益情况来确定其价值。
2. 估价方法,房地产估价常用的方法包括比较法、成本法和收益法。
比较法是通过对类似物业的交易数据进行比较,找到合适的参照物来确定估价。
成本法是根据房地产的重建成本来确定其价值,考虑了土地和建筑物的折旧等因素。
收益法则是通过预测房地产未来的租金收益或销售收益来确定其价值。
3. 数据分析,在房地产估价实务中,需要进行大量的数据收集和分析。
这包括市场调研、物业信息收集、交易数据分析等。
通过对市场供需、交易价格、租金水平等数据进行分析,可以更准确地确定房地产的价值。
4. 影响因素,房地产估价受到多种因素的影响,包括宏观经济环境、政策法规、土地规划、建筑物状况、市场需求等。
在实务中,需要综合考虑这些因素,进行全面的分析和评估。
5. 估价报告,房地产估价的结果通常以估价报告的形式呈现给委托方。
估价报告应包括估价目的、估价方法、数据分析过程、估价结果等内容,以便委托方了解估价的过程和依据。
总结起来,房地产估价基础与实务涉及基础理论、估价方法、数据分析、影响因素以及估价报告等方面。
通过综合运用这些知识和技巧,可以进行准确、全面的房地产估价工作。
房地产估价基本理论之概述MicrosoftWord文档
房地产估价基本理论之概述MicrosoftWord文档一、房地产估价基本含义顾名思义,房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估,必须是由专业估价人员根据据估价目的,遵循房地产价格的形成规律与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法,并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
因此,理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
(一)房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
在我国,房地产估价专业人员被称为估价师,在英国和香港等地被称为测量师,在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1.基本要求。
一名合格的房地产估价专业人员,应符合下列基本要求:(1)有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
(2)有丰富的房地产估价实务经验。
(3)具有较高的市场调查、推理判断技能。
(4)有良好的职业道德修养。
2.注册管理。
为了达到上述要求,建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定,于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》,自1998年9月1日起施行。
该办法共九章三十四条,规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格,按规定注册,取得《房地产估价师注册证》,才能从事房地产估价活动。
未经注册的人员,不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业,不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。
估价师分为全国注册的和地方注册的,分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。
详见本卷附录。
(二)估价目的估价目的就是评估房地产的动机,即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。
房地产估价理论与方法重要公式整理
房地产估价理论与方法重要公式整理房地产估价理论与方法是指针对房地产市场,通过具体的理论、方法和技术手段,进行对房地产市场价值的评估与计算。
估价理论和方法主要是基于市场价值理念和财务分析法,旨在规避市场波动风险,为市场参与者提供可信的并严密的房地产市场分析与决策依据。
本篇文档将对房地产估价理论和方法中的重要公式进行整理,帮助读者更好地了解房地产估价。
一、净现值(NPV)公式:NPV = SUM (CFt / (1 + r)t) -C0其中,CFt代表第t期现金流;r代表收益率;C0代表投入成本。
NPV公式主要是用于确定房地产投资的可行性,即在资金投入的前提下,是否能够通过现金流回收成本,以及能否实现收益。
二、收益贴现率(Yield)公式:Yield = (Annual Rent / Price) x 100 %其中,Annual Rent代表年租金;Price代表购买价格。
收益贴现率是一种经济学概念,是指在未来一段时间内,对预计的未来收益进行折现计算,从而得到当前市场价格。
收益贴现率公式可以用于计算不同房产的收益贴现率,以便于市场参与者做出更好的投资决策。
三、房产周转率公式:Turnover Ratio= (Total Value of Sales / Average Investment Value) x 100%其中,Total Value of Sales代表房产总销售额,Average Investment Value代表房产平均投资价值。
房产周转率公式用于计算房地产市场的周转情况,即衡量房地产市场销售速度和活跃度的重要指标。
四、资本化率公式Capitalization Rate = Net Operating Income (NOI) / Current Market Value其中,Net Operating Income (NOI)代表净经营收入,是指扣除各类支出后,所获得的经营收入。
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1.2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积2.3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2.4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价:在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格:政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1.2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积2.3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2.4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价:在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格:政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价理论试题及答案
房地产估价理论试题及答案房地产估价是指对房地产的客观合理价值进行估算的过程,它在房地产交易、抵押、保险、课税、投资决策等多个领域中发挥着重要作用。
房地产估价理论是房地产专业学生必须掌握的基础知识,以下是一份房地产估价理论的试题及答案,供学习和参考。
一、单项选择题1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项?A. 合法性原则B. 独立性原则C. 客观性原则D. 随意性原则答案:D2. 房地产估价方法中的比较法主要依据的是?A. 房地产的地理位置B. 房地产的建筑结构C. 替代原理D. 供求关系答案:C3. 在房地产估价中,成本法估价通常不考虑以下哪一项因素?A. 土地成本B. 建筑成本C. 折旧D. 市场趋势答案:D二、多项选择题4. 房地产估价中,影响房地产价值的因素包括哪些?A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑年代D. 所有权期限答案:A, B, C, D5. 房地产估价报告通常包括以下哪些内容?A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案:A, B, C, D三、简答题6. 简述房地产估价的目的和意义。
房地产估价的目的主要是为了确定房地产的市场价值,为交易、抵押、课税等提供价值参考。
其意义在于保障交易双方的合法权益,促进房地产市场的健康发展,同时也是政府进行土地和房产管理的重要依据。
四、计算题7. 某房地产的重新购建价格为100万元,建筑物的折旧为20万元,土地的价值为30万元,求该房地产的评估价值。
答案:评估价值 = 重新购建价格 - 折旧 + 土地价值= 100万元 - 20万元 + 30万元= 110万元五、论述题8. 论述市场比较法在房地产估价中的应用及其局限性。
市场比较法是通过分析与待估房地产类似的近期交易案例,来确定其价值的一种方法。
它的优势在于直接反映了市场供求关系,评估结果较为客观。
然而,市场比较法也有局限性,如交易案例的可比性难以保证,市场数据的获取可能存在困难,且对于独特或非标准化的房地产估价存在局限。
房地产估价理论与实务(第四版)第05章成本法
• 4.运用成本法估价应注意以下几点: • ①要区分实际成本和客观成本。 • ②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。 • ③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 • ④要注意房地合估路径中把土地当作原材料的土地重置成本与房地分估路
• ②重建价格又称重建成本,是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术, 按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的 正常价格。
• “测算房地产重置成本或重建成本,应符合下列规定: • ①重置成本和重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的
必要支出及应得利润; • ②房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、管理费用、
径中把土地当作独立的物的土地重置成本是不同的。 • 5.成本法的局限性: • 不适用于评估过于老旧的房地产的价值。
• 6.成本法估价的操作步骤
• ①选择具体估价路径; • ②测算重置成本或重建成本; • ③测算折旧; • ④计算成本价值。
• 1)土地取得成本 • (1)市场购买的土地取得成本 • 在有活跃的土地交易市场下,土地取得成本一般是由购置土地的价款、应
所采用的耐用年限应为经济耐用年限。
第五章 成本法
目录
一、成本法概述 二、房地产价格构成 三、成本法的基本公式 四、重新购建价格的测算 五、建筑物的折旧 六、房屋完损等级评定与建筑 物的耐用年限
• 一、成本法的基本原理
• 1.成本法的概念 • 测算估价对象在估价时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重
房地产估价理论与方法重要公式整理
房地产估价理论与方法重要公式1.2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积2.3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2.4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价:在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格:政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价理论与方法重要公式
房地产估价理论与方法重要公式房地产估价是指通过一系列的理论和方法来评估房地产的市场价值。
在进行房地产估价时,常会用到一些重要的公式和计算方法。
本文将介绍房地产估价中常用的一些公式和计算方法,以便读者更好地理解和应用。
1. 单位面积价格 = 总价值 / 总建筑面积这是最基本的房地产估价公式之一。
通过将房地产的总价值除以总建筑面积,可以计算得到单位面积的价格。
这个公式通常用于评估住宅或商业地产的市场价格。
需要注意的是,总价值和总建筑面积应分别按照相同的货币单位和面积单位进行计算。
2. 租金收益率 = 年租金收入 / 房地产市值租金收益率是房地产估价中非常重要的一个指标,它反映了房地产投资的回报情况。
通过将年租金收入除以房地产市值,可以计算得到租金收益率。
租金收益率越高,说明投资回报越高。
不同类型的房产租金收益率一般有所差异。
3. 毛利率 = 毛利润 / 销售收入毛利率是用来衡量销售活动所创造的利润的一个重要指标。
在房地产行业中,通过将毛利润除以销售收入,可以计算得到毛利率。
毛利率的高低可以反映企业的盈利能力和健康状况。
4. 投资回收期 = 资本回收 / 年净现金流量投资回收期是评估投资回报时间的一个重要指标。
在房地产估价中,可以通过将资本回收除以年净现金流量,计算得到投资回收期。
投资回收期越短,说明投资回报越快。
5. 土地估价 = (建筑物估价 - 建筑物折旧) / 建筑物占地面积土地估价是房地产估价中的一个重要环节。
通过将建筑物估价减去建筑物折旧,再除以建筑物占地面积,可以计算得到土地估价。
这个公式通常应用于分析土地和建筑物的价值,帮助投资者做出决策。
6. 折现现值 = 未来现金流量 / (1 + 折现率) ^ 年数折现现值是用来衡量未来现金流量的现值的一个重要计算方法。
在房地产估价中,根据未来现金流量和折现率,可以计算得到未来现金流量的折现现值。
折现率通常根据市场情况和风险评估来确定。
通过计算折现现值,可以评估房地产的长期投资价值。
房地产估价基本理论
房地产估价基本理论房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。
具体来说,它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。
其主要内容包括如下十项法则:①供求法则;②替代法则;③机会成本法则;④变动法则;⑤收益与分配法则;⑥收益递增递减法则;⑦均衡法则;⑧贡献法则;⑨适合法则;⑩竞争法则。
一、供求法则在自由竞争市场中,对于二般商品来说,供给和需求决定商品价格,同时,商品价格也对供给和需求产生一定影响。
房地产作为商品,其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。
房地产价格与需求成正相关,与供给成负相关。
(一)供求法则成立的一般条件回供求法则是自由竞争市场的经济法则,其成立应具备如下四个基本条件:1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由,竞争不受任何限制,可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分,买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多,任何一方不会形成垄断局面。
(二)房地产市场的供求特点房地产市场与自由竞争市场相差甚远,明显地体现出如下四个截然不同的特点:1.房地产普遍具有个别性,相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限,房地产开发投资规模受到制约,市场交易受到局限。
3.房地产市场信息不畅,交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制,与一般市场相比,具有较大的垄断性。
(三)房地产供求法则的特点房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别,使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点:1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。
这是由房地产品替代的有限性所决定的。
因此,在分析房地产价格时,对丁-所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。
例如,对于购买邻地合并使用的限定价格,以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格,应给予相应的肯定,并作出合理的判断。
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第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习5
评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值,选取
的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10
月1日、成交价格为3500元/平方米,另获知该类
房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日
平均每月比上月上涨1.5%,2011年3月1日至7月1
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正
甲
乙
两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正
甲、乙两宗地相邻,面积过小,使用不方便,价值不高,目前市场价格
分别为50万元、30万元; 合并后面积增大,方便利用,价值提升至120万元,增值40万元; 若土地甲拥有者购买土地乙,土地乙最后的成交价可能为30-45万元。
日平均每月比上月上涨2%。对该可比实例的价格进
行市场状况调整。
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习6
某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元 /平方米,该类房地产以人民币为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0.2%,假设人民币与美元的市 场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币, 2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。将该 可比实例的价格调整到2011年9月30日。
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准
①统一付款方式
课堂练习1
某宗房地产的成交总价为30万元,首付款20%, 余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%, 计算在成交日期一次性付清的价格。
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习4
某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元 /平方米,现需要将其调整到2011年10月1日。已 知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格 指数分别为99.6、98.7、97.5、98、99.2、101.5、 101.8(均以上个月为)。请计算该房地产2011年 10月1日的市场价格。
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习7
某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元 /平方米,该类房地产以人民币为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市 场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币, 2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。将该 可比实例的价格调整到2011年9月30日。
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格ห้องสมุดไป่ตู้处理——房地产状况调整
➢直接比较法:以估计对象房地产状况为基准,将 可比实例房地产状况与它逐项比较、打分;
➢间接比较法:设定一个标准,将估计对象及可比 实例的房地产状况均与它逐项比较、打分。
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
格为基准来确定!
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习3
某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元 /平方米,现需要将其调整到2011年10月1日。已 知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格 指数分别为110.61、110.0、109.7、109.5、 108.9、108.5、108.3(以2009年1月1日为100)。 请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。
8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准
④统一面积内涵:
面积价格换算公式
⑤统一单位面积:
面积单位换算公式
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理:
1公顷=10000平方米=15亩 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正
交易情况修正方法
关键点: 修正系数以正常价格为基准确定!
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正
交易情况修正方法
交易税费修正公式
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
②统一价格表示单位 •建筑面积、套内建筑面积; •土地单价、楼面地价;
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准
③统一币种和货币单位 •美元、港币与人民币之间的换算,一般采用可 比实例成交日期的汇率进行换算;
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
9、比准价格的综合估算与求取 ➢算术平均法:简单算术平均、加权算术平均 ➢中位数法 ➢众数法
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习
1、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比 实例成交价格为2500元/平方米,成交日期为2004年1月末, 该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元 /平方米。该可比实例在2004年10月末的价格为多少?
房地产估价理论与方法
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
7、选取可比实例:
①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;
➢ 区位相近
➢ 用途相同
➢ 权利性质相近
➢ 档次相当
➢ 规模相当
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
7、选取可比实例: ②可比实例的交易类型应与估价目的吻合; ③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点; ④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
课堂练习2
某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米, 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应 缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方的 实得金额和买方的实付金额。
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易日期调整
关键点: 交易日期调整系数应以成交日期时的价