2009年房地产估价理论与方法真题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
[工程类试卷]2009年房地产估价师(房地产估计理论与方法)真题试卷及答案与解析
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2009年房地产估价师（房地产估计理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
（A）估价机构（B）估价师（C）估价报告使用者（D）估价委托人的估价需要2 一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。
（A）估价委托人（B）估价师（C）估价目的（D）估价对象3 下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
（A）在用价值为市场价值（B）投资价值属于非市场价值（C）市场价值的前提之一是继续使用（D）同一估价对象可能有不同类型的价值4 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
（A）5000（B）12574（C）12650（D）139115 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
（A）了解某宗房地产的出租人权益价值（B）了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值（C）了解某地区地震后房地产价值的变化（D）了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额6 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
（A）易受限制（B）相互影响（C）独一无二（D）不可移动7 下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
（A）用途专业的房地产（B）价值较大的房地产（C）独立使用的房地产（D）不可分割的房地产8 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
（A）户型（B）楼层（C）层高（D）装修9 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
（A）谨慎价值（B）市场价值（C）残余价值（D）快速变现价值10 某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
2009年土地估价师考试理论与方法真题及答案
2009年土地估价师考试理论与方法真题及答案一、判断题1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。
( )2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。
( )3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。
( )4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( )5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。
( )6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。
当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。
( )7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。
( )8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( )10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。
( )二、单项选择题11.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。
A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则12.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。
A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租13.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。
A.40B.60C.62.5D.66.714.以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。
2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校
2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?(2)甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?(3)某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。
建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A．估价机构B．估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要【答案】D【解析】估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。
任何估价项目都有估价目的，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁来认可明确。
2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。
A．估价委托人B．估价师C．估价目的D．估价对象【答案】C【解析】价值类型与估价时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。
在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。
3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A．在用价值为市场价值B．投资价值属于非市场价值C．市场价值的前提之一是继续使用D．同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。
当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。
实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。
在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。
当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，则现状价值就等于市场价值。
在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
【说明】新教材已将“在用价值”改为“现状价值”。
4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。
2009年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
2009年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。
A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命【答案】B【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。
对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多。
2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。
A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移【答案】D【解析】房地产投资具有效益外溢和转移的特点，表现在房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。
3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】B【解析】可以用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小，一般来说，比值越小，投资风险也就越小。
反之，比值越大，风险就越大。
本题中，2009年甲物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为9.1%；2009年乙物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为18.2%。
【资格考试】2009年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法真题试题
【关键字】资格考试二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》试题（本试题包含客观题和主观题两部分）中华人民共和国监制二〇〇九年四月客观试题部分重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。
（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48502.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，存款成数为七成，则该房地产的抵押存款额度为（）万。
A．370B．385C．420D．5503.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押存款方式支付，存款期限15年，按月等额偿还存款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格的是（）。
A．第（1）、（3）种情况B．第（3）、（4）、（5）种情况C．第（2）、（4）种情况D．第（2）、（4）、（5）种情况4.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
A．上涨B．下跌C．保持相对稳定D．先涨后跌5.评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。
09年房地产估价师考试房地产估价案例与分析预测试题(3)-中大网校
09年房地产估价师考试房地产估价案例与分析预测试题(3) 总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)<Ahref="javascript:;"></A>(2)<Ahref="javascript:;"></A>(3)<Ahref="javascript:;"></A>二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)根据下列题干，回答{TSE}题：(2){TS}设备的折旧额为（）。
(3){TS}长寿命项目的折旧额为（）。
(4){TS}以下说法中错误的是（）。
(5)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(6){TS}在采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）。
(7){TS}估价机构评估出该商业楼在2004年3月1目的公开市场价值为4000万元。
近年来此类房地产的价格年均上涨5%的趋势仍将继续。
另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。
估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）。
(8){TS}假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。
下列表述中正确的是（）。
(9)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(10){TS}买方实际付出的价格为（）元/㎡。
<Ahref="javascript:;"></A>(11){TS}在百分率法中，交易情况修正系数应以（）作为基准来确定。
<Ahref="javascript:;"></A>三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
房地产估价理论与方法作业题计算选择题
房地产估价理论与方法(计算选择题)2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元的2。
A、1667B、1765C、1875D、2000答案：单价=30万元/(15+25)=2000元/m22——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。
理论上应补地价( )。
A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8 )X 3000=1272万元3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2,占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2,建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。
该建筑物的成新率为( )。
A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=(1800X2000-800X3000) / (900X2000) =67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A、2648 元/ m2B、2688 元/ m2C、2708 元/ m2D、2734 元/ m2答案：2500X(1+1%) 5+20X4=2708 元/m25——20、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为( )。
A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%答案：投资利润率=500/(1000+3000+200+300)X100%=11.1%6——21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。
2009年房地产估价师考试真题及答案详解(全4科)
2009年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）2009年房地产估价师考试《基本制度与政策》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)第 1 题廉租住房租金由( )构成。
A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金【正确答案】： A第 2 题房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。
A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货D.更改建筑设计【正确答案】： A第 3 题甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年A.38B.40C.68D.70【正确答案】： B第 4 题拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。
A.房地产行政主管部门B.房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.房屋登记机构【正确答案】： C第 5 题房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。
A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》【正确答案】： A第 6 题房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
A.竣工B.竣工验收C.入住D.交付【正确答案】： D第 7 题建设工程竣工验收由( )单位组织实施。
A.施工B.建设C.监理D.工程质量监督管理【正确答案】： B第 8 题在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。
A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线【正确答案】： A第 9 题在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金【正确答案】： D第 10 题下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
房地产估价师房地产估价案例与分析真题2009年
房地产估价师房地产估价案例与分析真题2009年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}问答题{{/B}}(总题数：3，分数：30.00)1.甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：1．复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。
估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。
2．复核估价的估价目的可表述为：受× ×银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
2.甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：1．估价时点不同。
2009年房地产估价师《房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)》真题及详解【圣才出品】
2009年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．廉租住房租金由（）构成。
A．维修费和管理费B．维修费和利润C．维修费、管理费和利润D．维修费、利润和税金【答案】A【解析】我国对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
其中，廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
【说明】新版教材中，已删去廉租住房租金构成相关内容。
2．房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。
A．发现地下文物B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计【答案】A【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。
不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。
②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。
③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。
如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。
3．甲房地产开发公司取得居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年。
A．38B．40C．68D．70【答案】B【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。
因为是国家依法将其收回后，改为商业用地出让给乙房地产开发公司，所以不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。
4．拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（）确认。
A．房地产行政主管部门B．房屋拆迁管理部门C．城市规划行政主管部门D．房屋登记机构【答案】C【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
[工程类试卷]2009年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析
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2009年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为( )。
（A）设计寿命（B）经济寿命（C）法定寿命（D）自然寿命2 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有( )的特性。
（A）变现性差（B）易受政策影响（C）依赖专业管理（D）效益外溢和转移3 甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。
（A）甲物业投资风险大（B）乙物业投资风险大（C）甲、乙物业的投资风险相同（D）难以判断甲、乙物业的投资风险大小4 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是( )。
（A）10.38%（B）11.07%（C）12.45%（D）13.62%5 2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。
该市2008年住宅市场吸纳率为( )。
（A）71.11%（B）88.89%（C）91.67%（D）93.33%6 某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。
（A）半个月（B）2个月（C）半年（D）2年7 房地产市场供给垄断性的原因不包括( )。
（A）房地产市场需求的广泛性（B）房地产市场供给的异质性（C）土地所有权的排他性（D）土地的有限性8 房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由( )。
2009年房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案
⼀、问答题(共3题，每题10分) 第 1 题甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8⽉出具了⼀份房地产抵押估价报告，银⾏据此发放了抵押贷款。
2009年1⽉，因借款⼈不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格⽐甲机构当时的评估价值低很多，银⾏认为甲机构存在⾼估，并委托⼄房地产估价机构对甲机构2007年8⽉出具的估价报告进⾏复核估价。
请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2.复核估价的估价⽬的和价值定义应如何表述? 【参考解析】：1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时⽆误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。
估价对象的产权性质、使⽤性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。
2.复核估价的估价⽬的可表述为：受××银⾏委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进⾏复核;价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
第 2 题甲公司为购买某在建⼯程项⽬委托⼄房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项⽬后，甲公司对原设计⽅案进⾏了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项⽬重新开⼯半年后，甲公司为筹措资⾦拟以该在建⼯程向银⾏申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产⽣两者差异的原因有哪些? 【参考解析】：1.估价时点不同。
⼄估价机构评估在建⼯程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场⾏情会发⽣变化，房地产价值也会发⽣变化。
2.估价⽬的和价值类型不同。
⼄估价机构的估价⽬的是转让⽬的，评估的是估价对象的市场价值，⽽丙估价机构的估价⽬的是抵押贷款⽬的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价⽬的和价值类型不同⽽⾔，两个价格之间会有差异。
房地产估价师房地产基本制度与政策真题2009年_真题无答案
房地产估价师房地产基本制度与政策真题2009年(总分100, 做题时间150分钟)一、单项选择题(共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.廉租住房租金由( )构成。
SSS_SINGLE_SELA 维修费和管理费B 维修费和利润C 维修费、管理费和利润D 维修费、利润和税金2.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。
SSS_SINGLE_SELA 发现地下文物B 银行贷款未按期到账C 相关建材供应缺货D 更改建筑设计3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年SSS_SINGLE_SELA 38B 40C 68D 704.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。
SSS_SINGLE_SELA 房地产行政主管部门B 房屋拆迁管理部门C 城市规划行政主管部门D 房屋登记机构5.房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。
SSS_SINGLE_SELA 《住宅使用说明书》B 《住宅验收说明书》C 《住宅保修说明书》D 《住宅保修保证书》6.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
SSS_SINGLE_SELA 竣工B 竣工验收C 入住D 交付7.建设工程竣工验收由( )单位组织实施。
SSS_SINGLE_SELA 施工B 建设C 监理D 工程质量监督管理8.在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。
SSS_SINGLE_SELA 城市蓝线B 城市绿线C 城市紫线D 城市黄线9.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。
SSS_SINGLE_SELA 拖欠的建筑工程材料费B 拖欠的建筑工人工资C 抵押担保债权D 出租房屋租金10.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
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2009年房地产估价理论与方法真题一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A．估价机构B．估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。
A．估价委托人B．估价师C．估价目的D．估价对象3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A．在用价值为市场价值B．投资价值属于非市场价值C．市场价值的前提之一是继续使用D．同一估价对象可能有不同类型的价值4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。
A．5000B．12574C．12650D．139115．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C．了解某地区地震后房地产价值的变化D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。
A．易受限制B．相互影响C．独一无二D．不可移动7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。
A．用途专业的房地产B．价值较大的房地产C．独立使用的房地产D．不可分割的房地产8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型B．楼层C．层高D．装修9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A．谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值10．某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。
A．71．84B．74．47C．75．23D．80．0011．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A．土地总价B．土地单价C．楼面地价D．商品房价格12．设立地役权通常会使（）。
A．供役地的价值下降B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。
A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。
A．谨慎原则B．替代原则C．合法原则D．最高最佳利用原则15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。
A．在建工程抵押估价B．房地产损害赔偿估价C．期房市场价值评估D．房地产估价的复核估价16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。
A．统一房地产范围B．统一付款方式C．统一价格单位D．统一市场状况17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。
A．75．00B．75．60C．83．60D．86．0018．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电电费等运营费用5万元。
该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。
A．35．00B．56．29C．86．29D．180．0019．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/㎡。
A．5110．51B．5307．26C．5549．95D．5638．1320．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。
反之，报酬率应高C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。
A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为（）万元。
A．245B．275C．315D．34523．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。
A．489．99B．495．53C．695．53D．800．0024．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（）。
A．7．90%B．11．08%C．11．83%D．13．73%25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡A．310．61B．321．60C．477．87D．494．7726．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。
A．67．60B．811．24C．1622．48D．2433．7227．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。
A．取得待开发房地产的时间B．开发期间的某个时间C．开发完成后的时间D．开发完成之后的某个时间28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/㎡。
A．486．52B．521．74C．559．50D．1398．7629．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。
A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料D．估价师选取的现时和未来的价格资料30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/㎡。
A．7974．00B．8023．00C．8056．25D．8078．0031．威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。
A．单位面积土地上农产品的产量B．市场上每单位农产品的价格C．生产每单位农产品的成本D．向市场运输每单位农产品的成本32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。
该改变用途理论上应补地价为（）万元。
A．500B．525C．600D．165033．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。
A．空置率偏小B．运营费用偏大C．收益期限偏短D．报酬率偏高34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法B．假设开发法和成本法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。
A．假定建筑结构是安全的B．肯定建筑物是安全的C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D．说明建筑结构安全难以确定二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。
A．增加抵押贷款B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D．处置抵押房地产E．租赁抵押房地产2．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。
A．中华人民共和国物权法B．中华人民共和国城市房地产管理法C．城市房地产开发经营管理条例D．房地产估价规范E．城市房屋拆迁估价指导意见3．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。
A．对房地产本身进行投资改良B．需求增加导致稀缺性增加C．通货膨胀D．外部经济E．提高建造成本4．在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。