第二节 市场比较法的步骤
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目前，主要应注意以下几个方面： 国家所有的土地与农民集体所有土地的权利性质不同； 出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同； 商品住房与经济适用房的权利性质不同。
？
可比实例的数量选取多少合适？
选取可比实例数量从理论上讲越多越好，但 是，如果选取的数量过多，一是可能由于交易实 例缺乏难以做到，二是后续进行修正调整的工作 量大，所以一般要求选取3个以上（含3个），10 个以下（含10个）的可比实例即可。
*** 《城市房屋拆迁估价指导意见》第13条规定：“市、 县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市 场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同 用途、不同建筑结构的各类房地产的市场价格。”
（二）搜集交易实例的内容
交易 双方 情况
交易 目的
交易 实例 状况
成交 价格
付款 方式
交易 情况
搜集的内容
思考
在上述情况下，单位面积只是一个比较单位。根据估 价对象的具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？
1
仓库
3
2
保龄球馆
4
电影院
医院
6
停车场
5
旅馆
（四）统一面积内涵 面积内涵主要包括两种：建筑面积和使用面积。
换算公式如下：
建筑面积价格＝（使用面积下的价格×使用面积）/ 建筑面积
使用面积下的价格＝（建筑面积下的价格×建筑面积）/ 使用面积
统一房地产的范围
还需要说明，有些可比实例宜先对其价格进行调整，然后 再转化为单价进行其他方面的调整。
这样处理，对可比实例成交价格的调整更容易、更准确。
【例】估价对象为一套商 品住宅，阳台为封闭的； 选取的可比实例的阳台没 有封闭，总价为20万，经 调查了解，当地封类似的 阳台需要的正常费用是0.5 万。估价前应做何调整？
特殊交易方式的交易
不动产正常的成交价格，往往是买卖双方经过充分的讨价还价 而形成的，所以协议方式是正常价格的形成方式。拍卖、招标方式 由于受现场气氛和情绪的影响而使得价格失常。
但是我国目前的土地使用权出让是例外，拍卖价格和招标价格 往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。其原因是管理体制尚 不完善，出让方是政府（实际运作是政府的某个部门及某些人）， 受让方是与自身利益较密切的个人、企业等，从而协议方式出让的 结果往往是政府让利。
（二）统一币种和货币单位
不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的市场汇率计算。按照 使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
（三）统一采用单价
在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格： 建筑物通常为单位建筑面积、单位套内面积或者单位使用面积上的价
格；土地除单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。
（五）统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米（土地的面积
单位有时还采用公顷、亩），中国香港地区和美国、英国习惯 采用平房英尺（ft2），中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。 它们之间的换算如下：
1亩＝667m2 ；1公顷＝10000 m2 ；1m2＝10.764 ft2 ； 1m2＝0.303坪
返 回
三、建立价格可比基础
统一房地产的范围
建立价格可比基础
五个方面
统一 付款方式
统一 币种和货 币单位
统一 采用单价
统一 面积内涵
统一 面积单位
（一）统一付款方式
在估价中，为了便于比较，价格以一次付清所需支付的金额 为基准，所以要将可比实例的分期付款的成交价格折算为在成交 日期时一次性付清的价格。
返 回
四、进行交易情况修正
（一）交易情况修正的概念
进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的 可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
成交价格
排除价格偏差
正常价格
交易情况修正
（二）造成成交价格偏差的因素
交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有以下几个方面： 1、有利害关系的人之间的交易 2、急于出售或者急于购买情况下的交易 3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易【说明】 6、税费非正常负担的交易【说明】 7、相邻不动产的合并交易【说明】 8、受债权债务关系影响的交易【说明】
第二节 市场比较法的估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
关键
建立价格可比基础
基础
进行交易情况的修正
进行交易日期的修正
进行区域因素的修正
难点
进行个别因素的修正
难点
求取比准价格
来自百度文库
一、搜集交易实例
（一）搜集实例的途径
1、查阅政府有关部门的资料【相关资料】
2、查阅报刊、网络资源
1
4、参加各类不动产交易展
示会
2
3、从不动产开发商和 代理商那里获取
返 回
二、选取可比实例
应根据估价对象 状况和估价目的， 从搜集的交易实 例中选取可比实 例。
可比实例应符 合的要求：
权利问题？
成交价格为正常价格 区位相同或类似 用途相同 建筑结构相同 权利性质相同 交易类型吻合
成交日期与估价时点相近 规模相当 档次相当
可比实例的权利性质应该与估价对象的权利性质相 同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。
5、向交易当事人及相关 的人、机构调查
3 6、同行之间互供
4
*** 《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规 定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应 当定期确定并公布”。
*** 《中华人民共和国城市房地产管理法》第34条规定： “国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让 房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申 报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”
【解】 在估价时，宜先将 可比实例没有阳台 的总价20万调整为 封阳台的总价20.5 万，然后再将此总 价20.5万转化为单 价进行其他方面的
调整。
【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付 款20％，余款半年后支付。假设月利率为0.5％，试计 算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。
【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产 的建筑面积250m2，成交总价83万人民币，分二期付款，首 付30万，第二期半年后付53万。乙交易实例房地产的使用面 积是3000平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。 如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作 有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 （通过调查知道：1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积）
？
可比实例的数量选取多少合适？
选取可比实例数量从理论上讲越多越好，但 是，如果选取的数量过多，一是可能由于交易实 例缺乏难以做到，二是后续进行修正调整的工作 量大，所以一般要求选取3个以上（含3个），10 个以下（含10个）的可比实例即可。
*** 《城市房屋拆迁估价指导意见》第13条规定：“市、 县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市 场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同 用途、不同建筑结构的各类房地产的市场价格。”
（二）搜集交易实例的内容
交易 双方 情况
交易 目的
交易 实例 状况
成交 价格
付款 方式
交易 情况
搜集的内容
思考
在上述情况下，单位面积只是一个比较单位。根据估 价对象的具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？
1
仓库
3
2
保龄球馆
4
电影院
医院
6
停车场
5
旅馆
（四）统一面积内涵 面积内涵主要包括两种：建筑面积和使用面积。
换算公式如下：
建筑面积价格＝（使用面积下的价格×使用面积）/ 建筑面积
使用面积下的价格＝（建筑面积下的价格×建筑面积）/ 使用面积
统一房地产的范围
还需要说明，有些可比实例宜先对其价格进行调整，然后 再转化为单价进行其他方面的调整。
这样处理，对可比实例成交价格的调整更容易、更准确。
【例】估价对象为一套商 品住宅，阳台为封闭的； 选取的可比实例的阳台没 有封闭，总价为20万，经 调查了解，当地封类似的 阳台需要的正常费用是0.5 万。估价前应做何调整？
特殊交易方式的交易
不动产正常的成交价格，往往是买卖双方经过充分的讨价还价 而形成的，所以协议方式是正常价格的形成方式。拍卖、招标方式 由于受现场气氛和情绪的影响而使得价格失常。
但是我国目前的土地使用权出让是例外，拍卖价格和招标价格 往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。其原因是管理体制尚 不完善，出让方是政府（实际运作是政府的某个部门及某些人）， 受让方是与自身利益较密切的个人、企业等，从而协议方式出让的 结果往往是政府让利。
（二）统一币种和货币单位
不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的市场汇率计算。按照 使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
（三）统一采用单价
在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格： 建筑物通常为单位建筑面积、单位套内面积或者单位使用面积上的价
格；土地除单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。
（五）统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米（土地的面积
单位有时还采用公顷、亩），中国香港地区和美国、英国习惯 采用平房英尺（ft2），中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。 它们之间的换算如下：
1亩＝667m2 ；1公顷＝10000 m2 ；1m2＝10.764 ft2 ； 1m2＝0.303坪
返 回
三、建立价格可比基础
统一房地产的范围
建立价格可比基础
五个方面
统一 付款方式
统一 币种和货 币单位
统一 采用单价
统一 面积内涵
统一 面积单位
（一）统一付款方式
在估价中，为了便于比较，价格以一次付清所需支付的金额 为基准，所以要将可比实例的分期付款的成交价格折算为在成交 日期时一次性付清的价格。
返 回
四、进行交易情况修正
（一）交易情况修正的概念
进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的 可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
成交价格
排除价格偏差
正常价格
交易情况修正
（二）造成成交价格偏差的因素
交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有以下几个方面： 1、有利害关系的人之间的交易 2、急于出售或者急于购买情况下的交易 3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易【说明】 6、税费非正常负担的交易【说明】 7、相邻不动产的合并交易【说明】 8、受债权债务关系影响的交易【说明】
第二节 市场比较法的估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
关键
建立价格可比基础
基础
进行交易情况的修正
进行交易日期的修正
进行区域因素的修正
难点
进行个别因素的修正
难点
求取比准价格
来自百度文库
一、搜集交易实例
（一）搜集实例的途径
1、查阅政府有关部门的资料【相关资料】
2、查阅报刊、网络资源
1
4、参加各类不动产交易展
示会
2
3、从不动产开发商和 代理商那里获取
返 回
二、选取可比实例
应根据估价对象 状况和估价目的， 从搜集的交易实 例中选取可比实 例。
可比实例应符 合的要求：
权利问题？
成交价格为正常价格 区位相同或类似 用途相同 建筑结构相同 权利性质相同 交易类型吻合
成交日期与估价时点相近 规模相当 档次相当
可比实例的权利性质应该与估价对象的权利性质相 同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。
5、向交易当事人及相关 的人、机构调查
3 6、同行之间互供
4
*** 《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规 定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应 当定期确定并公布”。
*** 《中华人民共和国城市房地产管理法》第34条规定： “国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让 房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申 报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”
【解】 在估价时，宜先将 可比实例没有阳台 的总价20万调整为 封阳台的总价20.5 万，然后再将此总 价20.5万转化为单 价进行其他方面的
调整。
【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付 款20％，余款半年后支付。假设月利率为0.5％，试计 算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。
【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产 的建筑面积250m2，成交总价83万人民币，分二期付款，首 付30万，第二期半年后付53万。乙交易实例房地产的使用面 积是3000平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。 如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作 有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 （通过调查知道：1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积）