第二节 市场比较法的步骤
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房地产评估__市场比较法
8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。
三、建立价格可比基础(五统一)
建立价格可比基础包括5个方面： 1、统一付款方式； 2、统一采用单价； 3、统一币种和货币单位； 4、统一面积内涵； 5、统一面积单位。
1、统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往
价格÷0.09290304
四、交易情况修正
（一）含义 可比实例的成交价格可能是正常的，也有
可能是不正常的。 由于要求评估的估价对象的价值是客观合
理的，所以，如果可比实例的成交价格是 不正常的，则应该将其修正为正常情况下 的价格。
（二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素 ： 1、利益关系 2、急于出售或购买 3、一方信息不完全 4、一方有特别的偏好 5、特殊的交易方式 6、交易税费的负担 7、相邻房地产的合并 8、债权债务的关系
同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、 价格互相影响的适当范围，包括邻近地区 和类似地区。
市场比较法 二、理论依据：替代原理
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 适用条件
估价步骤
运用举例
替代原理作用于房地产市场，表现 为效用相同、条件相近的房产价格总是 相互牵引，趋于一致。
方英尺下的价格÷0.09290304 平方米下的价格=坪下的价格×0.303=坪下的价
格÷3.30579
p101
例题： 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的 房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人 民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于 半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付 清。乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英 尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如 果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成
三、建立价格可比基础(五统一)
建立价格可比基础包括5个方面： 1、统一付款方式； 2、统一采用单价； 3、统一币种和货币单位； 4、统一面积内涵； 5、统一面积单位。
1、统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往
价格÷0.09290304
四、交易情况修正
（一）含义 可比实例的成交价格可能是正常的，也有
可能是不正常的。 由于要求评估的估价对象的价值是客观合
理的，所以，如果可比实例的成交价格是 不正常的，则应该将其修正为正常情况下 的价格。
（二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素 ： 1、利益关系 2、急于出售或购买 3、一方信息不完全 4、一方有特别的偏好 5、特殊的交易方式 6、交易税费的负担 7、相邻房地产的合并 8、债权债务的关系
同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、 价格互相影响的适当范围，包括邻近地区 和类似地区。
市场比较法 二、理论依据：替代原理
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 适用条件
估价步骤
运用举例
替代原理作用于房地产市场，表现 为效用相同、条件相近的房产价格总是 相互牵引，趋于一致。
方英尺下的价格÷0.09290304 平方米下的价格=坪下的价格×0.303=坪下的价
格÷3.30579
p101
例题： 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的 房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人 民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于 半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付 清。乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英 尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如 果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成
第六章 市场比较法
第六章
市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法原理 在求取一宗待估房地产价格时， 在求取一宗待估房地产价格时，依据替 代原理， 代原理，将待估房地产与类似房地产的近 期交易价格进行对照比较， 期交易价格进行对照比较，通过对交易情 况、交易日期、区域因素及个别因素等进 交易日期、 行修正， 行修正，得出待估房地产在评估期日的价 格。 二、理论依据 替代原理
四、市场比较法的限制条件 时间性 可替代性 非单一性 正常性 可修正性 合法性
第二节 市场比较法评估的程序
一、交易实例搜集 1、交易实例应搜集的内容 成交价格 成交日期 付款方式 交易实例在交易时的状态 交易双方的情况及交易目的
2、交易实例搜集的途径 、 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 政府有关部门关于房地产交易的资料 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 报刊上有关房地产出售 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 顾客身份与出售 与出售、 以顾客身份与出售、出租房地产的经办人员洽 谈； 参加房地产交易会 了解各类信息、行情； 房地产交易会， 参加房地产交易会，了解各类信息、行情； 同行之间相互提供 相互提供； 同行之间相互提供； 其他途径。 其他途径。
正常情况指数 交易情况修正后的正常价格＝可比实例价格 × 可比实例情况指数
100 P = P '× 100 ± x1
2、交易日期修正 、
评估基准日可比实例价格＝可比实例价格 × 评估基准日房地产价格指数 可比实例交易日期房地产价格指数
P = P'×
100 ± x2 100
现选取一可比实例，成交价6000 6000元 例1 现选取一可比实例，成交价6000元/m2， 成交日期2006 2006年 2006年 月至2007 2007年 成交日期2006年7月，若2006年7月至2007年7 该类房地产价格平均每月上涨1% 2007年 1%， 月，该类房地产价格平均每月上涨1%，2007年7 月至2008 2008年 月至2008年1月，该类房地产价格平均每月下降 0.2%， 2008年 月的该可比实例的价格应为： 0.2%，则2008年1月的该可比实例的价格应为：
市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法原理 在求取一宗待估房地产价格时， 在求取一宗待估房地产价格时，依据替 代原理， 代原理，将待估房地产与类似房地产的近 期交易价格进行对照比较， 期交易价格进行对照比较，通过对交易情 况、交易日期、区域因素及个别因素等进 交易日期、 行修正， 行修正，得出待估房地产在评估期日的价 格。 二、理论依据 替代原理
四、市场比较法的限制条件 时间性 可替代性 非单一性 正常性 可修正性 合法性
第二节 市场比较法评估的程序
一、交易实例搜集 1、交易实例应搜集的内容 成交价格 成交日期 付款方式 交易实例在交易时的状态 交易双方的情况及交易目的
2、交易实例搜集的途径 、 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 政府有关部门关于房地产交易的资料 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 报刊上有关房地产出售 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 顾客身份与出售 与出售、 以顾客身份与出售、出租房地产的经办人员洽 谈； 参加房地产交易会 了解各类信息、行情； 房地产交易会， 参加房地产交易会，了解各类信息、行情； 同行之间相互提供 相互提供； 同行之间相互提供； 其他途径。 其他途径。
正常情况指数 交易情况修正后的正常价格＝可比实例价格 × 可比实例情况指数
100 P = P '× 100 ± x1
2、交易日期修正 、
评估基准日可比实例价格＝可比实例价格 × 评估基准日房地产价格指数 可比实例交易日期房地产价格指数
P = P'×
100 ± x2 100
现选取一可比实例，成交价6000 6000元 例1 现选取一可比实例，成交价6000元/m2， 成交日期2006 2006年 2006年 月至2007 2007年 成交日期2006年7月，若2006年7月至2007年7 该类房地产价格平均每月上涨1% 2007年 1%， 月，该类房地产价格平均每月上涨1%，2007年7 月至2008 2008年 月至2008年1月，该类房地产价格平均每月下降 0.2%， 2008年 月的该可比实例的价格应为： 0.2%，则2008年1月的该可比实例的价格应为：
第六章-市场比较法
• 市场法适用的条件： • 是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在
着较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发 育不够或者房地产交易实例较少的地区，就难以 采用市场法估价。
• 运用市场法估价需要将可比实例的实际交 易情况可能造成的不正常成交价格修正为 正常市场价格。
• 需要消除如下三个方面的不同所造成的可比实例 成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异：
（二）搜集交易实例的途径
• ⑴ 查阅政府有关部门的房地产交易资料。例如，转让 房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料，政府 出让土地使用权的价格资料，确定、公布的基准地价、 标定地价、房屋重置价格及房地产市场价格资料。
• ⑵ 向交易当事人、四邻、经纪人、律师、财务、银行 有关人员等了解。
• ⑶ 与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产 经纪人等洽谈，获得房地产的要价等资料。
• 在现实房地产交易中由于交易双方的动机、偏好、对 市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗 房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。
• 只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可 以作为正常市场价格的最佳参考值，这一点是基于 “大数法则”。它又称大数定律，是随机现象中的基 本规律。
• ⑹ 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如：国有土 地与集体所有土地的权利性质不同；出让土地使用权与划 拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、 房改所购住房的权利性质不同。
• ⑺ 可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里要求的 “接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较 早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选 取为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩 短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为， 交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用， 因为这种情况下难以进行交易日期调整。有时即使勉强进 行交易日期调整，也可能会出现较大的偏差。
着较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发 育不够或者房地产交易实例较少的地区，就难以 采用市场法估价。
• 运用市场法估价需要将可比实例的实际交 易情况可能造成的不正常成交价格修正为 正常市场价格。
• 需要消除如下三个方面的不同所造成的可比实例 成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异：
（二）搜集交易实例的途径
• ⑴ 查阅政府有关部门的房地产交易资料。例如，转让 房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料，政府 出让土地使用权的价格资料，确定、公布的基准地价、 标定地价、房屋重置价格及房地产市场价格资料。
• ⑵ 向交易当事人、四邻、经纪人、律师、财务、银行 有关人员等了解。
• ⑶ 与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产 经纪人等洽谈，获得房地产的要价等资料。
• 在现实房地产交易中由于交易双方的动机、偏好、对 市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗 房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。
• 只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可 以作为正常市场价格的最佳参考值，这一点是基于 “大数法则”。它又称大数定律，是随机现象中的基 本规律。
• ⑹ 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如：国有土 地与集体所有土地的权利性质不同；出让土地使用权与划 拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、 房改所购住房的权利性质不同。
• ⑺ 可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里要求的 “接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较 早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选 取为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩 短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为， 交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用， 因为这种情况下难以进行交易日期调整。有时即使勉强进 行交易日期调整，也可能会出现较大的偏差。
第四章 市场比较法及其应用PPT课件
息 ➢ 4.通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 5.同行之间相互提供信息资料 ➢ 6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产
登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 ➢ （二）搜集交易实例的内容 ➢ 1、交易双方的基本情况与交易目的 ➢ 2、交易实例的房地产状况 ➢ 3、成交价格与成交日期 ➢ 4、付款方式 ➢ 5、交易情况
➢ 例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期 付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％， 则在其成交日期时一次付清的价格为： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+ 0.5％)6=29.29(万 元)
2、统一币种与货币单位 3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑面
积。 4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
四、交易情况修正 （一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因
素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成 交价格修正为正常价格。 ➢ 1.待估房地产的价格是一种客观合理价格，我 们把它看作是“正常价格”； ➢ 2.修正的目的就是要得到待估房地产的价格， 也就是要得到“正常价格”，因此，修正的基 准或者说参照系数就是待估房地产；
可比实例A 可比实例B
成交价 4500元/m2 5000元/m2
交易情况修正 -5% +2%
对交易税费情况的修正
➢ 买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
➢ 卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率下的价格： 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 5.同行之间相互提供信息资料 ➢ 6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产
登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 ➢ （二）搜集交易实例的内容 ➢ 1、交易双方的基本情况与交易目的 ➢ 2、交易实例的房地产状况 ➢ 3、成交价格与成交日期 ➢ 4、付款方式 ➢ 5、交易情况
➢ 例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期 付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％， 则在其成交日期时一次付清的价格为： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+ 0.5％)6=29.29(万 元)
2、统一币种与货币单位 3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑面
积。 4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
四、交易情况修正 （一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因
素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成 交价格修正为正常价格。 ➢ 1.待估房地产的价格是一种客观合理价格，我 们把它看作是“正常价格”； ➢ 2.修正的目的就是要得到待估房地产的价格， 也就是要得到“正常价格”，因此，修正的基 准或者说参照系数就是待估房地产；
可比实例A 可比实例B
成交价 4500元/m2 5000元/m2
交易情况修正 -5% +2%
对交易税费情况的修正
➢ 买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
➢ 卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率下的价格： 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
第四章 市场比较法及其操作1
2、搜集内容
交易双方的基本情况包 括：交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双 方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的 包括：转让、抵押、入股等。 （2）交易实例房地产状况：房地产状况包括：权益状况、实物状 况、环境状况等。如坐落位臵、面积、用途、、交通、土地容积率、 建筑物剩余使用年限、周围环境景观等 （3）成交价格及付款方式房地产价格有房地产总价格、房屋总价 格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价 格、招标价格、协议价格；货种及货币单位等情况，如美元、港币、 日元等。 （4）成交日期以确定交易实例的可比性进行日期修正。 （5）付款方式：付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款 的方式及比例等。 （6）交易情况：如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及 有无债务清偿，人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易 情况。
作业：制定可比实例调查表？
（1）交易双方的基本情况及交易目的
二、选取可比实例
可比实例选择的合适与否，是运用市场比较法成功与否的重要环节。 1、与估价对象类似的房地产 （1）与估价对象房地产的用途应相同。 （2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。 （3）与估价对象房地产所处地段应相同。 2、成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近 一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行 交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的交易实例作 为可比实例。《房地产估价规范》（GB-1999） 3、 可比实例的交易类型与估价目的应相吻合 要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。房地产大类价格类型主要是 指：①买卖价格；②租赁价格；③抵押价格；④入股价格；⑤征用价格；⑥ 典当价格；⑦课税价格；⑧投保价格等。 4、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场 信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。《房地产估价规范》 （GB-1999）规
定价策略之市场比较法课件
4. 根据市场需求和竞争状况，制 定灵活的定价策略；
5. 通过营销手段如优惠券、满减 等吸引消费者，提高网站的流量
和转化率。
案例四：服装生产企业
总结词
服装生产企业需要定期收集竞争对手 的产品价格、流行趋势和市场定位等 数据，制定符合市场趋势的定价策略 。
详细描述
服装生产企业需要关注竞争对手的产 品价格、流行趋势和市场定位等因素 ，同时还需要了解消费者的需求和购 买行为，制定符合市场趋势的定价策 略。
的方法。
定价策略的应用场景
产品或服务具有同类性
产品或服务成本可衡量
当市场上存在大量同类产品或服务时，企 业需要采用市场比较法来制定价格策略。
当产品或服务的成本相对稳定，且易于衡 量时，企业可以采用成本加成法来制定价 格策略。
竞争环境激烈
产品或服务具有独特价值
在竞争激烈的市场环境中，企业需要密切 关注竞争对手的价格策略，并采用竞争定 价法来应对市场竞争。
市场比较法的总结
01
02
03
适用范围
市场比较法主要适用于有 较为完善市场体系的商品 或服务的定价。
比较方法
通过对比类似商品或服务 ，调整价格以达到市场平 衡。
注意事项
在应用市场比较法时，需 要关注市场信息的时效性 和准确性，避免因信息不 对称导致定价误差。
市场比较法的展望与未来发展趋势
数据分析与人工智能应用
市场比较法的优缺点
优点
相对简单：相对于其他评估方法，市场比较法较为简单，易于理解和操作。
反映市场行情：通过比较类似资产的市场价格，能够较为准确地反映目标资产的市 场行情。
市场比较法的优缺点
• 综合性强：考虑了多种因素，如市场供需关系、市场行情 、同类资产的价格水平等。
4.市场比较法
若条件改为：买方净付50万元，则正常单价为？ 正常价格=买方付出/(1+买方税率） =50/120/(1+3%)=4045元/平方米
26
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
27
一般公式：
估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
5000*6.2787*（1+1.2%）8*（1-0.2%）2/6.2798=5478美元/平方米
32
②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）
33
需要评估某房地产于2014年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2013年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2013年间平均每月上涨1.5%，2014年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
100 正常价格 5000 4762元 / 平方米 105
24
买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率 正常价格=？ 请推导
1 正常价格 买方付出 1 买方税费率 1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
15000 1 1.5% 8 1 0.5% 2 16632元 / 平方米
34
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。 1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
第三章市场比较法
例：某宗房地产总价为3000万元。双方约 定，从成交日开始分期付清，首付1000万 元，余款一年内分两期付清，每隔半年支 付1000万元。假设年利率为10%，请计算 该房地产的实际价格。 该房地产的实际价格为： V=1000+1000/(1+10%)0.5+1000/(1+10%) =2863(万元）
例：有一栋砖混结构的住宅，建筑层数为7层， 地区级别为7级，现空置。要求用市场比较法 评估其出售价格，请从下表中选取合适的可 比实例。
房屋性质 是否空置 空置 空置 空置 空置 空置 估计时间、目的 近期出售 3年前出售 近期出租 1年前抵押 近期出售 地区级别 7 10 6 7 7 市场价格元/㎡ 17000 9600 6900 抵押价值 11000 15000
第二节 搜集交易实例
3）成交价格及付款方式。房地产价格有房地产总 价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时 还应注意价格类型，币种及货币单位等情况。 4）付款方式。包括一次性付款、分期付款、抵押 贷款的方式及比例等。 5）交易情况。重点关注交易目的，买方因何而买 、卖方因何而卖；交易方式，协议、招标、挂牌、 拍卖等；交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况 以及有无债务清偿，人为抬价或利害关系人之间交 易，急于出售或者急于购买，合并土地的买卖等特 殊交易情况。
7、求取比准价格：选取的多个可比实例的价格经 过上述各种修正之后，应根据具体情况将其综合成 一个结果作为比准价格。
第二节 搜集交易实例
运用市场比较法估价需要拥有大量的市场交 易实例资料，这样才能正确把握估价对象所 在地的正常的房地产市场价格行情，从而选 择出符合一定数量和质量要求的可比实例。 作为一个专业估价人员，搜集交易实例不应 等到采用市场比较法估价时才进行，而应注 意在平时搜集和积累。
市场比较法
3.2.5交易日期修正
1.交易日期调整的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格， 是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。 要求评估的估价对象的价值是估价时点的价， 是应当在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价 时点时的价格，才可以将其作为估价对象的价值。 这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交 易日期调整。也可称为房地产市场状况调整，或市 场状况调整。
• 三、房地产状况调整的方法： • 1、百分率法。 • • 可比实例 1 • 自身状况×——— =可比实例在估价对象状况下价格 • 价格 1 ±R% • • • • 2、差额法 可比实例自身状况下价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象状况下价格。
4.房地产状况调整应注意的问题
（1）可比实例房地产状况应是其成交价格所 对应或反映的房地产状况， 而不是估价时 点或其他时候的状况。 （2）不同使用性质的房地产，影响其价格的 区位和实物因素不同；即便因素相同，但 其对价格的影响方向和程度也不一定相同。 （3）在房地产状况调整中，可以根据每个因 素的具体情况而分别予以调 整。
3.房地产状况调整的方法
1、确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况 方面的各种因素。 2、判定估价对象和可比实例在这些方面的状况。 3、找出状况之间的差异所造成的价格差异程度。 4、根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。 具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调 整和间接比较调整。
市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房 地产状况三大方面的修正和调整。综合在一起，则 有下列计算公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连乘公式
估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系 数× 交易日期调整系数× 房地产状况调整系数
2.市场比较法 流程
市场比较法一、名词解释市场比较法：市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产或土地与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产或土地加以比较对照，对这些类似房地产或土地的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产或土地价值的方法。
二、理论依据市场比较法是以替代原理为理论依据，因此具有现实性和富有说服力。
三、市场比较法的基本公式待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数四、市场比较法适用范围和条件适用范围：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）五、市场比较法的操作步骤1、搜集交易实例搜集交易实例要日积月累，时刻留意。
一、途径1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解二、搜集交易实例的内容1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格4、付款方式5、成交日期三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库2、选取可比实例在实际选取时，可具体化为下列8点：1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。
2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。
这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。
第五章 市场比较法
搜集交易实例
房地产政府有关部门房地产交易的登记资料；
各种报刊有关房地产交易的消息；
查访房地产经办人和交易当事人，了解多方面交信易息实；例的选取择
同行之间互相提供信息资料； 其他途径
交易情况调整 时间差异调整
区域因素和个别因素的调整调整 计算确定估价额
图 5－2 市场比较法的操作程序
二、交易实例的搜集与筛选
一、市场比较法的评估过程
解决运用本方法的评估基础问题，即进行市场调查，寻找 近期成交的与委估房地产具有类似特性的房地产交易实例； 根据对影响房地产价格的因素进行分析，对确定为比较案 例的价格进行调整，以调整其与委估房地产之间存在的差 异，通过具体比较的评估过程得出估价结果 。
二、交易实例的搜集与筛选
二、市场比较法的特点和适用范围
对于一宗具体的房地产委估标的，不论其用途、类型如何， 只要市场上能够获取合适的交易实例，市场比较法即可应 用。 采用市场比较法必须具备的条件：
房地产市场交易实例资料的数量能满足比较、分析的需要。 比较案例与委估标的房地产具有替代性。 资料可靠。
第二节 市场比较法的运用
实例3
图5－3
三、比较案例的调整
具体调整过程
币种和货币单位调整 付款方式调整 购买后花费调整 确定比较单位 市场交易情况调整 时间差异调整 区域因素调整 个别因素调整
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念和理论依据
依据市场销售资料，将委估房地产同能与其形成替代关系 的类似房地产进行比较，以后者已知的价格为参照，调整 得出委估房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
交易实例B成交价
交易实例A成交价 委估房地产市场价值
交易实例C成交价
(土地)市场比较法
（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。
于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。
第6章 市场比较法讲解
j 1
式中：D含义同前；
式中：E含义同前；
n—区域因素中所包含的因子数。 m—个别因素中所包的因子数。
四、市场比较法的特点与应用范围
1. 市场比较法的特点 (1)市场比较法具有现实性，有较强的说服力。 (2)市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价 格”。 (3)市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收 益价格相协调。 (4)市场比较法需要估价人员具有较高素质。 (5)市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理 修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
相对百分比的指数。
地价指数＝
报告期地价 基期地价
100％
11.区域分析：指分析判断待估宗地所处区域的类型、特 性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
12.同一供需圈：指与待估宗地能形成替代关系，对待估 宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
13.相邻区域：针对宗地而言，相邻区域指待估宗 地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域； 针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他 区域。 14．类似区域：指与待估宗地所隶属的相邻区域相 类似的、同一供需圈的其他区域。 15. 试算价格：是指由某一估价方法求得的待估宗 地的价格。 16. 比准价格：是指采用比较法求得的试算价格。
以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易 案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修 正价格。
（一）直接比较过程
比较案例宗地价格
情况修正
期日修正
容积率修正
区域因素修正
个别因素修正
使用年期修正 待估宗地价格
可用公式表示为： PD = PB×A×B×D×E
式中：PD——待估宗地价格； PB——比较案例宗地价格。
市场比较法
1、统一付款方式。如果以在成交日期
时一次付清为基准，假设当时人民币
的年利率为8％，则：
2．统一化为单价。则： 甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民 币／平方米· 建筑面积) 乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平 方英尺· 使用面积)
3．统一币种和货币单位。假设乙交易 实例 成交当时的人民币与美元的市场汇价 为1美 元＝8.3元人民币，则： 甲单价：3821．1(元人民币／平方 米· 建筑面积) 乙单价＝60×8.3＝498(元人民币／平 方英尺· 使用面积)
1、搜集交易实例的途径
1．查阅政府有关部门的房地产交易等资料 2．查阅有关房地产出售、出租的广告、信息等 3．参加房地产交易展示会，了解房地产价格行 情，搜集有关信息，索取有关资料。 4．向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融 机构、司法机关等了解有关房地产交易的情况。 5．假装成房地产购买者，与房地产出售者，如 房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的 房地产价格资料。 6．同行之间相互提供。估价机构或估价人员可 以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价 案例资料
市场比较法
1、目的与要求
l
l l
掌握市场比较法的基本原理
掌握交易实例的收集与可比实例的选取 掌握目标房地产差异修正 掌握市场比较法应用举例与分析
2、重点
交易实例的收集与可比实例的选取
3、难点 目标房地产差异修正
第一节 比较法的基本原理
一、比较法的概念和理论依据 1、比较法是将估价对象与在估价时点的近 期有过交易的类似房地产进行比较，对这 些类似房地产的成交价格做适当的修正， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 2、理论依据是房地产价格形成的替代原理。
第二章市场比较法
二、市场比较法的基本内容
1.搜集交易实例 （2）搜集交易实例的途径 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料 参加房地产交易会，搜集信息 查阅报刊、网络资源 向房地产交易当事人等了解情况 与房地产出售者了解情况 同行之间相互提供 进行市场调查
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二、市场比较法的基本内容
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二、市场比较法的基本内容
7.个别因素修正 （2）个别因素修正的方法： 差额法： 可比实例在其个别因素状况下的价格±个别因 素修正数额＝可比实例在估价对象个别因素状 况下的价格
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二、市场比较法的基本内容
7.个别因素修正 （3）修正时应注意的问题 可比实例房地产的状况，无论是区域因素还是个别因素， 都应该是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不 是在估价时点或其他时候的状况。 不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素和个别 因素不同。 在房地产状况调整中，可以根据每个因素的具体情况而 分别予以调整。 每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综 合调整不得超过30％。
权重
0.5
0.3 0.2
估价对 象 100 100 100
可比实 例A 105 100 120
可比实 例B 100 110 100
可比实 例C 80 120 100
试利用上述资料测算该商品住宅2004年10月30日 的正常市场价格。
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二、市场比较法的基本内容
2.选取可比实例 （2）选取可比实例的数量要求 一般选取三个以上，十个一下。
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第四章市场比较法
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第一节 市场比较法的基本原理
三、适用条件与范围
适用条件与范围：不动产市场较为发达情况，也就是要 在同一地区或同一供求范围（comparable search area） 内的类似地区中，与估价对象不动产相类似不动产的交 易较多时，才是有效方法。
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第一节 市场比较法的基本原理
不同的货币种类不仅名称不同、货币单位不同，而且币值 也不相等，它们之间需要换算或兑换。不同货币种类的价 格之间的换算，应采用该价格成交时对应日期（不一定是 估价期日）的市场汇价。但如果先按照原币种的价格进行 交易日期调整，则对进行交易日期调整后的价格，应采用 估价基准日的汇率进行交易日期调整，则对进行了交易日 调整后的价格，应采用估价基准日的汇率进行换算。汇率 取值一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、 买入中间价。
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第二节 市场比较法估价步骤及内容
例4-1 某土地交易总价款为30万元，其中首期付 款10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设 月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价 格为：
10+20÷(1+1%)6=28.84(万元)
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第二节 市场比较法估价步骤及内容
选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进 行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比， 为进行后继的比较修正建立共同的基础。 建立价格可比基础具体包括下列4个方面： （一）统一的付款方式 由于土地价值量大，通常有分期付款的方式，在估价中 为了便于比较，价格应以一次付清所需支付的金额为基 准。所以，需要将分期付款比较实例的成交价格折算为 其在成交期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中 的折现计算。
第二章市场比较法
'
在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中 的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。
5、评估过程
收集交易实例
整理和选择可比实例
建立价格比较修正的基础 交易情况的修正
利 用 修 正 公 式 计 算
分析与调整
交易日期的修正 房地产状况修正 建立价格比较修正的基础
综合计算比准价格
5.1收集交易实例
6)交易税费非正常负担等
如：契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方 各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。
7）特殊交易方式的交易 如拍卖、招标、哄抬或抛售等。
通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式
。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但 在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反 映市场行情，而协议价格往往偏低。 （这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土 地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而 也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土 地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）
这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立，
可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放，或将收集到的交易实例
分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用。
5.2整理和选取可比实例（可比实例）
经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质:
（1）物质的同一性或类似性
体现: ①与估价对象房地产的用途相同 不同用途的房地产价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实 例 ②与估价对象房地产的价格类型相同 即可比实例的权利性质与估价对象权利性质相同，如: 估价对象房地 产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较。 可比实例的交易类型与估价目的相吻合，交易类型主要有土地使用权 协议出让、一般买卖、租赁、征用等，应选取相对应的交易类型的交易实 例作为可比实例。 ③与估价对象房地产的建筑结构应相同
在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中 的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。
5、评估过程
收集交易实例
整理和选择可比实例
建立价格比较修正的基础 交易情况的修正
利 用 修 正 公 式 计 算
分析与调整
交易日期的修正 房地产状况修正 建立价格比较修正的基础
综合计算比准价格
5.1收集交易实例
6)交易税费非正常负担等
如：契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方 各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。
7）特殊交易方式的交易 如拍卖、招标、哄抬或抛售等。
通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式
。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但 在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反 映市场行情，而协议价格往往偏低。 （这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土 地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而 也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土 地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）
这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立，
可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放，或将收集到的交易实例
分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用。
5.2整理和选取可比实例（可比实例）
经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质:
（1）物质的同一性或类似性
体现: ①与估价对象房地产的用途相同 不同用途的房地产价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实 例 ②与估价对象房地产的价格类型相同 即可比实例的权利性质与估价对象权利性质相同，如: 估价对象房地 产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较。 可比实例的交易类型与估价目的相吻合，交易类型主要有土地使用权 协议出让、一般买卖、租赁、征用等，应选取相对应的交易类型的交易实 例作为可比实例。 ③与估价对象房地产的建筑结构应相同
土地估价方法的市场比较法
土地估价方法的市场比较法比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
那么土地估价方法的市场比较法是怎么样的呢?一起来看看!第一市场比较法概述1、市场比较法的定义和基本原理基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。
还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。
市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。
2、市场比较法中的有关概念13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域3、市场比较法的基本公式根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
(1)直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，公式1pd=pb×a×b×d×e(2)间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，公式2pd=pb×a×b×c×d×e(3)有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。
如a=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。
哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的`值通过比较进行加或减。
(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算(采用单因子与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。
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二、选取可比实例
应根据估价对象 状况和估价目的， 从搜集的交易实 例中选取可比实 例。
可比实例应符 合的要求：
权利问题？
成交价格为正常价格 区位相同或类似 用途相同 建筑结构相同 权利性质相同 交易类型吻合
成交日期与估价时点相近 规模相当 档次相当
可比实例的权利性质应该与估价对象的权利性质相 同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。
特殊交易方式的交易
不动产正常的成交价格，往往是买卖双方经过充分的讨价还价 而形成的，所以协议方式是正常价格的形成方式。拍卖、招标方式 由于受现场气氛和情绪的影响而使得价格失常。
但是我国目前的土地使用权出让是例外，拍卖价格和招标价格 往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。其原因是管理体制尚 不完善，出让方是政府（实际运作是政府的某个部门及某些人）， 受让方是与自身利益较密切的个人、企业等，从而协议方式出让的 结果往往是政府让利。
【解】 在估价时，宜先将 可比实例没有阳台 的总价20万调整为 封阳台的总价20.5 万，然后再将此总 价20.5万转化为单 价进行其他方面的
调整。
【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付 款20％，余款半年后支付。假设月利率为0.5％，试计 算该宗房地产在成交日期一性付清的价格。
【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产 的建筑面积250m2，成交总价83万人民币，分二期付款，首 付30万，第二期半年后付53万。乙交易实例房地产的使用面 积是3000平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。 如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作 有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 （通过调查知道：1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积）
5、向交易当事人及相关 的人、机构调查
3 6、同行之间互供
4
*** 《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规 定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应 当定期确定并公布”。
*** 《中华人民共和国城市房地产管理法》第34条规定： “国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让 房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申 报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”
目前，主要应注意以下几个方面： 国家所有的土地与农民集体所有土地的权利性质不同； 出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同； 商品住房与经济适用房的权利性质不同。
？
可比实例的数量选取多少合适？
选取可比实例数量从理论上讲越多越好，但 是，如果选取的数量过多，一是可能由于交易实 例缺乏难以做到，二是后续进行修正调整的工作 量大，所以一般要求选取3个以上（含3个），10 个以下（含10个）的可比实例即可。
统一房地产的范围
还需要说明，有些可比实例宜先对其价格进行调整，然后 再转化为单价进行其他方面的调整。
这样处理，对可比实例成交价格的调整更容易、更准确。
【例】估价对象为一套商 品住宅，阳台为封闭的； 选取的可比实例的阳台没 有封闭，总价为20万，经 调查了解，当地封类似的 阳台需要的正常费用是0.5 万。估价前应做何调整？
思考
在上述情况下，单位面积只是一个比较单位。根据估 价对象的具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？
1
仓库
3
2
保龄球馆
4
电影院
医院
6
停车场
5
旅馆
（四）统一面积内涵 面积内涵主要包括两种：建筑面积和使用面积。
换算公式如下：
建筑面积价格＝（使用面积下的价格×使用面积）/ 建筑面积
使用面积下的价格＝（建筑面积下的价格×建筑面积）/ 使用面积
返 回
四、进行交易情况修正
（一）交易情况修正的概念
进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的 可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
成交价格
排除价格偏差
正常价格
交易情况修正
（二）造成成交价格偏差的因素
交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有以下几个方面： 1、有利害关系的人之间的交易 2、急于出售或者急于购买情况下的交易 3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易【说明】 6、税费非正常负担的交易【说明】 7、相邻不动产的合并交易【说明】 8、受债权债务关系影响的交易【说明】
返 回
三、建立价格可比基础
统一房地产的范围
建立价格可比基础
五个方面
统一 付款方式
统一 币种和货 币单位
统一 采用单价
统一 面积内涵
统一 面积单位
（一）统一付款方式
在估价中，为了便于比较，价格以一次付清所需支付的金额 为基准，所以要将可比实例的分期付款的成交价格折算为在成交 日期时一次性付清的价格。
（五）统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米（土地的面积
单位有时还采用公顷、亩），中国香港地区和美国、英国习惯 采用平房英尺（ft2），中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。 它们之间的换算如下：
1亩＝667m2 ；1公顷＝10000 m2 ；1m2＝10.764 ft2 ； 1m2＝0.303坪
（二）统一币种和货币单位
不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的市场汇率计算。按照 使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
（三）统一采用单价
在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格： 建筑物通常为单位建筑面积、单位套内面积或者单位使用面积上的价
格；土地除单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。
*** 《城市房屋拆迁估价指导意见》第13条规定：“市、 县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市 场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同 用途、不同建筑结构的各类房地产的市场价格。”
（二）搜集交易实例的内容
交易 双方 情况
交易 目的
交易 实例 状况
成交 价格
付款 方式
交易 情况
搜集的内容
第二节 市场比较法的估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
关键
建立价格可比基础
基础
进行交易情况的修正
进行交易日期的修正
进行区域因素的修正
难点
进行个别因素的修正
难点
求取比准价格
一、搜集交易实例
（一）搜集实例的途径
1、查阅政府有关部门的资料【相关资料】
2、查阅报刊、网络资源
1
4、参加各类不动产交易展
示会
2
3、从不动产开发商和 代理商那里获取