大连报批报建流程与要点

超高限审查 6 个 人防审查（人防办）
扩初审查 月
施工图审查 ？ 个
？个月 月
操作原则 “ 提前准备、系统计划、质量保障、资源制导”
提前熟悉报批流程 提前熟悉经办部门 提前了解经办时间 提前了解负责人员及职责范围 提前明确报建所需资料清单 提前明确图纸内容与深度
实例： 找对经办人，避免“拜错神”，注意政府部门人员间的微妙关 系，避免可能带来的负面影响
签发并公示
Y
Y N 申报并形成意见
N
终审，形成意见 Y
1、A1详规彩色公示图板； 2、大连日报公示版面。
详规报审
沿海大连公司
提出详规 报审申请
规划局窗口
经办处室
局业务会
规划局 （副）局长
➢ 责任部门：大连市规划局 报审流程
申请 政府批文 报建蓝图
调整方案
收件受理
Y 审核 N
核发
Y 图纸审核及批准
签批
现状问题
面临现状
海创公司新权责系统——项目技术相关报批报建归 属海创，地区公司提供支持配合
大连面临着对针对性的管理资源、技术支持的了解 不清晰以及对当地政府相关审批流程、人脉的不熟悉
报批报建中存在的非技术因素——有风险的争取目 标、不可控的政府需求
解决方法
缩短报批（开发）周期
海创公司新权责系统：项目技术相关报批报建归属海创
11. Tips: ➢ 以上文件均需带原件同往，复印件留下，原件可带回 ➢ 申请立案表下载：http://www.gh.dl.gov.cn ; 网上办公；文件下载 ➢ 规划局窗口工作时间：8：30—11：00；13；00—16：30 ➢ 每日递件时间：下午15：00 ➢ 详规批复时间：15个工作日完成批复 ➢ 窗口联系电话：82185649/82185648
6. 消防车道、扑救面以及人员疏散口的问题，基本可以通过图纸的修改与沟通来 协调解决；
7. 特别注意：由于详规图纸在消防报审时会进行一定量的修改，消防局亦可在调 整后的详规图纸上盖章（无详规批复印章），但必须事先与规划局确认此点。
建设工程质量监督申请受理书 建设工程安全监督申请受理书
建设工程施工许可证
消防审批 环评审批
商品房预售许可证
扩初审批
施工图审批
房屋建筑工程和市政基础设施 工程竣工验收备案
大连报批工作流程：需要海创设计管理 部门操作的报批报建关键点
大连报批工作流程：职责尚不清晰的报 批报建点
基础资料
规划局
消防局
建委
概念方案设计
➢ 有效、清晰的工作流程和专业支持是缩短报批周期的保证
报批报建中存在的非技术因素——有风险的争取目标、不可控的 政府需求
➢ 设计调整是必须完成的工作；有风险的争取目标是争取 价值最大化，是专业追求；不可控的政府需求，必须接 受，我们能做的是在此前提下，尽量靠近公司目标。
大连面临着对针对性的管理资源、技术支持的了解不清晰以及对当 地政府相关审批流程、人脉的不熟悉
报审流程
申请
政府批文
调整方案 调整方案
报建蓝图
消防局窗口 承办科室 （建审科）
防火处
高工办
消防局副局长
Y
提出初审意见
收件受理
N Y 审核 N
核发
Y
意见
Y
意见
签批
N N
NY
1、建筑工程消防规划选址审核不合格意见书2份。
1、建筑工程消防规划选址审核意见书2份； 2、详规批复加印消防意见与印章的图纸1份。
第一部分 工作目标
历史回顾
大连沿海·国际中心项目设计与报批进程一览
规划条件的获取历时间8个月
06年02月，概念设计招标——确定ZGF、RTKL 06年04月，项目操盘方式确定——分项目一、项目二操作 06年07月，集团规划评审会——确定ZGF方案4点方案 06年11月，概念方案正式报批沟通开始 07年01月，政府规划条件确定——确定地上30万平 07年05月，政府产品配比确定——确定334产品配比 07年06月，市规划局基本认可——3栋超高层+1栋高层方案 07年08月，通过规划局专家评审会——经历了6轮概念方案的沟通后确定规划和单体 07年08月，星海项目规划、单体深化全面开展——相关设计资源到位 07年09月，详规公示——历时21天完成 07年11月23日，正式通过详规批复 07年12月18日，星海项目扩初图纸完成 07年12月18日，单体立面效果得到规划局确认——玻璃幕墙效果 07年12月21日，开始单体方案审批与建设工程规划许可证的报批工作 08年01月，扩初报批沟通开始 08年03月24日，单体正式批复 08年3月30日，星海项目施工图纸完成 08年5月 21日，扩初审查 通过 08年8月 22日，建设用地规划许可证获得
(3) 将主要技术经济指标列在总平面图上，包括建筑明细一览表、公建项目一 览表，并应标注单栋建筑规模（地上、地下建筑面积)和配套明细表
(3) 总平面图中注意线形的区分；建筑外轮廓以粗实线表示；基地红线以粗点 划线表示；道路以细实线表示等
(4) 标明每栋建筑的层数、编号与性质（若单栋建筑包含不同功能则需逐项标 注）；标注每栋建筑首层与地下室的绝对标高；表示每栋建筑的主要出入 口
(5) 横、纵剖面图1：500：只控制层数与总高度
(6) 区域位置图、指北针、风玫瑰、尺寸单位、比例
(7) 总平面图应该有红线坐标表示；并应有场地竖向标高设计
(8) 管网综合图：基本准确没有原则错误即可（不受关注只要有的图纸）
详规消防报审
沿海大连公司
沟通
提出消防 报审申请
➢ 责任部门：大连市公安消防局
详规消防报审
➢ 责任部门：大连市公安消防局 建筑工程消防规Biblioteka Baidu选址审查申请材料（窗口）
1. 建筑工程消防规划选址申报表 2. 2份经批复的详规图
3. Tips: ➢ 申报表须到窗口领取，没有相关电子文件，其后应附缩小的红线图 ➢ 详规图纸可以有一份是复印件 ➢ 消防局窗口工作时间：8：30—11：00；13；00—16：30 ➢ 每日递件时间：下午15：00 ➢ 批复时间：6个工作日完成批复 ➢ 窗口联系电话：82185562 ➢ 注意：详规消防批复时间较短，若前期未能有效沟通，则容易下发详规消防审
操作原则 “ 提前准备、详细计划、系统分工、资源制导”
应特别注意具有大连地区“特色”的报批内容：即特 别“关照”沿海的
应与大连地区公司保持密切的配合关系，并时刻沟通 协调
应积极通过海创总部协调与地区公司的报批配合关系， 以加快报批速度
应充分利用当地设计院与报批报建部门的特殊关系， 推进报批的进展
报排水
《建设用地规划许可证》及附图 建设用地批复
国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让批复
修建性详细规划批复
建设项目报建书
建筑方案审查意见书
房地产开发项目计划通知单 基本建设任务通知单
建筑工程消防规划 选址意见书
国有土地使用证（土地批复）
施工图设计文件审查意见书
建筑施工图中标通知书
建设工程规划许可证
详规报审
详规报批中的图纸要求
(1) 总平面图：只控制大指标、规划建筑与周边建筑的间距以及规划建筑之间 的距离。
(2) 总平面图应在现状地形图上套画，标注用地范围；标注相邻现状和规划道 路的红线位置和道路名称与宽度；标注相邻单位名称，标明拟建建筑与用 地边界线之间，拟建建筑与周围现状建筑及规划建筑之间的间距等；并应 注明地面停车场地、地下车库范围、标注机动车出入口位置等
“报批加速度”
————（沿海大连）项目报批工作流程与技术要点
海创大连设计管理部 2008年3月
目录
第一部分 工作目标
➢ 历史 回顾 ➢ 现状 问题 ➢ 解决 方法
第二部分 操作原则 第三部分 报批手册
➢ 概念方案报审 ➢ 详 规报审 ➢ 详规消防报审 ➢ 单 体报审 ➢ 工程规划 许可证 ➢ 超高限 审查 ➢ 人 防审查 ➢ 初步设计审查 ➢ 抗震设防审查 ➢ …… ……
➢ 避免“原则性错误”，为“新项目”与当地审批部门的 长期良好合作关系创造条件
第二部分 操作原则
基础资料
土地摘牌成交确认书
中标通知书及附红线图 履约保证书；规划条件；选址意见
人防审批
卫生审批
地名批复
道路占用 道路挖掘审批 移植、砍伐城市树木审批 自来水审批
报煤气 街道两侧和公共场地
搭建暂舍审批 施工现场临时建设审批
标高控制究竟是绝对标高还是相对标高？
第三部分 报批手册
概念方案报审
提出规划
沿海大连公司
申请
规划一处 规划局副局长
签发
申请
A3图集 （3个方案） A1效果图板
8×3
审核
规划局局务会
专家论证会
召开并推荐一个方案
主管副市长
主管市长
➢ 责任部门：大连市规划局 报审流程
形成意见并 形成意见并 推荐一个方案 推荐一个方案
操作原则 “ 提前准备、系统计划、质量保障、资源制导”
报批报建应与项目开发计划相吻合，此阶段应与地区 公司项目运筹部充分沟通
应系统了解、预估各阶段报批报建所需时间，并准确 反映在项目开发网络图中，并应考虑到报批具有一定 的滞后性
实例： 计划通常赶不上变化，存在边报批边设计边实施的风险
操作原则 “ 提前准备、详细计划、质量保障、资源制导”
方案设计
扩初设计 施工图设计
8—9.5个月
专家评审委员会
1.5 ~2
市长会
12
个
个
月
详规公示
月
详规报批
1~ 1.5
个
月
详规消防报审
1~
立面批复
1.5
3
个
单体报审与批复
个
月
规证获得 月
1.5 ~2
个 月
3~4
个
月
12—15个月
单体 消防报审 ？ 个
？个月 月
大连报批工作流程：
设计周期与报批时间节点配合.
N NY
1、修建性详细规划方案图6份 。
详规报审
➢ 责任部门：大连市规划局
修建性详细规划方案审查申请材料（窗口）
1. 申请书立案表（需加盖公章）和电子文件 2. 申请书（需加盖公章并法人签字） 3. 法人委托书（需加盖公章并法人签字） 4. 《建设项目选址意见书》（可无） 5. 规划设计条件及附图（复印件） 6. 《建设用地规划许可证》（复印件） 7. 用地批复及附图（复印件） 8. 用地红线点坐标及面积实测数据成果（大堪院） （原件） 9. 修建性详规方案（5套蓝图，加盖设计单位公章）及电子文件（光盘） 10. 市政管线综合规划图（ 5套蓝图，加盖设计单位公章）及电子文件（光盘）
实例： 大连公司与当地设计院的人脉资源，应善加利用
操作原则
“操作中须特别关注”
各报批环节中互相交叉关联牵制的项 报批图纸内容与施工图纸内容是否一致 报批完成后的内容在后期设计中是否有调整的余地 各政府部门对各自管辖范围之外的内容“束之高阁”，
可有针对性通过图纸的局部修改“逐个击破” 事先要加强与审批部门的沟通、并满足专业规范的要求 关注技术之外的问题，明辨隐性的需求，寻找有针对性
的外部资源，作到应对有方。
实例： 消防详规报审
操作原则
“设计图纸中务求特别关注”
周围建筑与项目的关系表示是否准确？ 实例：基础资料的准确性 日照间距、消防间距、卫生视距及其计算方法 实例：不仅要求无误，并且要精确到标注位置 面积指标表的内容是否准确？ 实例：特别是牵涉到另外一个公司(沿商)的项目 房屋的性质是否统一？ 实例：公建、写字楼还是酒店式公寓? 标高控制、限高问题能确保吗？ 实例：水箱、电梯间计算在高度内了吗？
历史回顾
已经完成的报批工作历时近1.5年、17个月、…… 而报批工作，仍然持续… … 其间经历了
规划指标确认、单体性质配比确认、90/70配比的确认； 立面效果的调整与确认； 规划与单体的对应； 总图的设计深度及单体报建图纸内容调整等等问题… …
期间大连公司项目运筹部、原投资发展部与公司管理层以及设计单位投入 了大量的人力、精力，做了大量的沟通、协调、修改工作， 回头看来，许多教训、经验是值得小结的 为了大连项目的下一期报批； 为了下一个项目的报批； 也许还能为了更多的“急需”时间的公司项目 … …
核不合格意见书；则需要重新申报
详规消防报审
消防详规报批中的图纸要求
1. 理想状况为规划局批复过不需要修改的详规图纸；但通常在报消防时均会有所 调整；
2. 图纸中宜标明消防车道；
3. 注意景观中硬质铺地与绿化的表示，避免对图纸造成误解；
4. 标明消防主要扑救面的人员疏散口；
5. 注意超高层（高层）建筑对消防车道的要求通常较为严格：消防车道距建筑宜 5米；
应熟知大连当地的规范设计要求 应系统了解、明确各阶段设计深度及图纸要求，并准
确表达给配合单位，以减少图纸反复 保证基础资料的准确性，避免成果的无效 内部审核：报批图纸送审之前要预先内审，保证高质
量的图纸
实例： 报批速度与图纸修改存在时间成本的矛盾，集中体现在图纸的 准确性方面以及政府对图纸表达方式的特殊要求.