房地产开发资料范文

第一章1、房地产开发的基本程序：①投资决策阶段：开发设想的形成；环境分析与机会选择。

②依法取得土地使用权阶段。

③可行性研究阶段；④前期准备阶段：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。

⑤项目实施阶段。

⑥销售阶段。

2、房地产经营的三种基本环节：①房地产产品形成环节的经营、②房地产产品流通环节的经营、③销售环节的经营。

每个环节所包含的经营内容：1）产品形成过程的经营，从立项、选址开始、历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上看，与房地产开发的程序是相同的，这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产的改造。

2）房地产等流通的经营，流通过程的房地产经营，主要是指房产交易，包括房屋销售、房屋租赁，以及诸如房地产抵押、房产典当、房地产置换等其他形式的经营。

流通过程的房地产经营是房地产经营的主要内容。

3）消费过程的经营，房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域，此期间经营的主要是指物业管理。

第二章3、简述房地产开发与经营决策的原则：遵守政策法规原则、经济效益原则、定性分析与定量分析相结合原则。

决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。

4、不确定型决策有哪几种方法？常见的不确定型决策方法主要有以下几种：①大中取大法，又称乐观主义准则。

对客观情况总是抱有乐观的态度，首先找出每种方案在各种状态下的最大收益值，再从中找出最大收益值，其对应的方案则为最佳方案。

②小中取大法，又称悲观主义准则，是坏中求好，即先从每个方案中选出一个最小的损益（最坏的结果），然后从中选择一个相对最大者《坏中求好》，其所对应的方案就是较好方案，一般来说这种方法常为保守稳健的投资决策者所采用，因为它可以保证在各种情况下收益不低于此值。

③最小最大悔值法，又称为最小机会准则、后悔值准则。

这种决策方法是以某个自然状态下的最大收益值定为理想目标，如果没有采取这一理想方案，而采取了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到‘后悔’，这样每个自然状态下的理想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值称为“后悔值”。

然后选最大后悔值最小的方案作为比较满意的方案。

5、房地产开发与经营决策的一般程序分为以下六步：①发现问题，②确定目标，③拟定方案，④分析评价，⑤选择方案，⑥实施追踪方案。

6、房地产开发与经营过程中应该具备的理念：不仅注重房地产的开发过程，也应注重房地产作为资产的重要性，利用其资产特性实现经济效益，通过制定推广计划，投资管理，资金融通管理，以经营手段融通资金实现资产升值。

第三章7、我国房地产企业在国民经济中的作用：实践表明，我国房地产企业对国民经济的发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。

而房地产企业专门从事房地产商品在生产、流通、消费领域的各种经济活动，是房地产业具体从事房地产开发、经营活动的经济实体，是房地产企业在国民经济中拥有重要地位、具有作用的具体体现者和执行者。

我国房地产企业在国民经济中的重要作用具体表现在以下几个方面：①为国民经济的发展提供物质保证，②为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源，③为相关产业的发展起到有力的带动作用，④促进消费结构的合理化。

8、房地产企业建立需要具备的条件：①有符合公司法人登记的名称和组织结构，②有适应房地产开发经营需要的固定办公场所，③有符合规定的额度的注册资本和流动资金，④有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员，⑤以及法律规定的其他条件。

9、房地产开发企业的资质审定：对房地产开发企业资质等级实行分级审批制：一级资质由省市、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级资质及二级以下企业的审批办法由省市、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审查部门发给相应的等级证书。

除此之外，还对房地产开发企业的资质实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

10、法定开发企业人员构成：注册建筑师、工程师、财务人员、营销策划人员、项目拓展及发展人员、法律顾问。

11、房地产企业经营目标：房地产企业经营目标可分为：①战略目标，②战术目标。

战略目标：是指企业长远发展方向、规划的总体目标和基本目标，由成长性目标、盈利性目标和竞争性目标构成；战术目标：是战略目标的具体化，也是实施战略目标的必经途径，其内容由五个方面构成：市场定位、产品结价格策略、广告策略、营销策略。

12、试述房地产企业经营决策的影响因素：1）环境，包括宏观环境、中观环境和微观环境。

①宏观环境：主要是国家经济发展形势及相关政策的变化等，如个人可支配收入的提高、银行信贷利率的变化、国家对于土地使用权出让制度的变化、是否开征物业税等，②中观环境：主要是房地产企业所在城市建设与规划、房地产供给与需求以及区域文化等情况，③微观环境：是指房地产项目附近区域竞争楼盘情况及消费者需求等情况。

2）决策者对风险的态度，由于决策者对未来的认识能力有限，当前预测的未来活动与未来实际发生的情况不可能完全相同，因而决策者的素质就决定了他对风险的态度，这要求房地产企业决策者需要不断提高专业水平和心理素质等。

3）思维定式：由于过去的决策影响着现在的决策，决策者也很难脱离以前的决策经验思维，因而对目前的决策有重大的影响，即脱离思维定式的影响，选择更加民主、科学的决策方法。

4）时间：在房地产企业开发项目的过程中，有时候在项目现场出现一些突发的事件，如发生过程事故等，这种时间压力可能限制决策者对事件的评价，从而诱使决策者偏重消极因素、忽视积极因素，仓促决策。

13、我国法定企业发展的现状：企业数量稳步增长，但大多数企业规模偏小；企业经验业绩普遍提高，但增长缓慢；企业成长性良好，但盈利能力相对滞后；企业区域分布具有较高的集中性；企业融资渠道比较单一；企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展的趋势远强于国有企业。

14、结合现实论述我国房地产企业经营目标调整的外部影响因素：相关政策、经济结构、企业发展模式、国际政治事件等第四章15、简述SWOT分析法的分析思路第一步：分析房地产企业内部环境的优势与劣势；第二步：分析房地产开发与经营外部环境的有利于不利因素；第三步：综合以上分析得出机会点和风险点：企业优势与环境有利结合，即S+O=机机会点。

企业优势与环境不利结合，即S+T=可规避风险点。

企业劣势与环境有利结合，即W+O=可借力机会点。

企业劣势与环境不利结合，即W+T=风险点（危险点）。

16、与房地产开发经营外部环境相关的风险有哪些？①房地产开发与经营的政治风险----由于未能预期的政治事件的发生或相关政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。

②房地产开发与经营的经济风险----在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，是房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。

③房地产开发与经营的金融风险----由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。

④来自自然界和冲突的意外风险---自然界的意外风险与灾难、地震、台风等等。

⑤房地产开发经营的个别风险----由于某房地产的经营、财务和人事等方面的原因而给房地产企业带来损失的可能性。

17、结合实例，论述宏观政策对房地产开发经营时机选择的影响？政策扶持下的产品，是开发产品选择的机会，如中低档住宅、经济适用房的开发建设；政策制约或限制的产品，需谨慎行事，如别墅的开发。

政策有利的机会，是房地产开发与经营的时机切入点，如旧城改造推动着土地供给市场及住宅需求市场的双重发展，抓住有利时机，进行住宅开发，将获得极大的主动权。

第五章18、简述土地使用权出让年限的规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”，同时依据国务院《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，国有土地使用权出让最高年限按下列用途规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合及其他用地50年。

出让土地使用权的最高年限应当执行上述规定，但最高年限并不是唯一年限，具体出让项目的实际年限是由国家根据产业特点和用地项目情况确定或土地使用者协商确定。

土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限。

出让期满后，如果土地使用者申请续期，应当至迟于届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需要收回该宗土地以外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。

如果使用者未提前申请或申请未经批准，则政府无偿收回土地使用权。

19、国有土地使用权出让合同包含的主要内容以及双方当事人的权利和义务有哪些？1）主要内容包括下列条款：出让方及受让人的姓名或者名称、地址；出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途；土地使用年限及起止时间，土地使用条件；交付土地出让金的数额、期限及付款方式；交付土地的时间，转让、出租和抵押土地使用权的条件，不可抗力对合同履行造成影响的处置方式；规划设计要点，项目建设进度及竣工时间‘市政设施配套建设义务，使用相邻土地和道路的限制；违约责任，合同适用的法律及合同争议的解决方式等。

2）土地使用权出让方按合同规定按时缴纳出让价款，否则有权解除合同并请求违约赔偿；在合同履行过程中对受让方利用土地的情况行使监督和检查权；对受让方不按合同规定使用土地或者连续两年不投资建设的，行使警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚权；合同规定思维出让年限届满，无偿收回土地使用权，并同时取得地上的一切不动产所有权；对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利。

3）土地使用权受让方的权利主要有：要求出让方按合同规定提供土地使用权，否则有权解除合同并请求违约赔偿的权利；对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利；在不违反合同的情况下，享有独立行使土地使用权并排除不法干扰的权利；土地使用权出让期年限届满，可以依法申请延期土地使用权。

4）土地使用权出让方的主要义务是：按合同规定提供土地使用权；执行有关仲裁机构或法院对合同争议所作的仲裁决定或判决、裁定；遇到不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情况，应及时将理由及情况通报对方当事人；土地使用权出让期届满，为符合规定或需要延期的土地使用权办理延期手续。

5）土地使用权受让方的主要义务是：按合同规定缴纳出让价款，并办理土地登记手续；按合同规定的条件，方可转让、出租抵押土地使用权；遇到不可抗力致使合同不能履行或不能全部履行以及需要延期履行时应采取必要的补救措施尽力减少损失，并及时将有关情况及理由通报对方当事人；土地使用权出让合同届满，及时交还土地使用权和办理土地使用权注销手续，并无偿交付地上建筑物及其附着物；接受出让方对合同履行情况的监督和检查。