不动产登记请求权制度探究

不动产登记请求权制度探究

摘要：为使社会经济秩序的安全有序和维护当事人的利益，法律有必要赋予登记权利人一定的权利即登记请求权。文章首先对不动产与登记的含义进行阐述，分析不动产登记要点，然后探讨不动产登记请求权的设立依据。

关键词：不动产；登记；请求权制度

1、不动产概述

不动产即是指任何国家、任何集体、任何企业、任何个人都不能须臾离开的生存和发展的物质基础，包括土地以及房屋、林木等地上定着物。因此，所有国家都在其财产法或者物权法中将不动产作为重点内容予以规范。在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经过一定登记的公示手续，否则不发生效力。

2、不动产登记要点分析

2.1、不动产登记的内容

不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记簿为公示不动产物权的根据，保存于房地产登记机关，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，利害关系人可以申请查阅。经查阅，第三人可以知悉、了解特定不动产的权属状况、负担情况等。

2.2、登记请求权的三种类型

(1)变更登记请求权。当初始登记完成后，某一不动产物权因买卖、赠与、分立、合并及设定他物权等发生变动时，登记权利人有权请求登记义务人协助变更登记。变更登记请求权是基于合同债权而发生的一种请求权，也是最基本、最常见的一种登记请求权；(2)更正登记请求权。对已经完成的登记，如有不正当登记的情形，导致登记薄上的记载与实质权利关系不一致时，“因不正当登记而受不利益之人，得对因更正而受不利益之人，请求为更正登记之同意。被请求人不为同意时，得以判决代之”；(3)预告登记请求权。所谓预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以致将来只能发生请求权所期待的法律后果。

2.3、不动产登记需要法定程序

登记程序的健全和切实履行是不动产登记实现其价值的必要条件。从我国《物权法》的规定来看，登一记程序的规定仅间接体现在第十一条中申请人的申请、十二条登记机构的审查职责和十四条不动产物权变动上。

2.4、不动产登记簿是不动产登记的载体

不动产登记簿对防范交易风险举足轻重，它为当事人进行交易提供了完备的信息，交易人可以通过查询不动产登一记簿来获取有效的信息以备交易时使用。因此，不动产登记簿是登记机构记载不动产物权变动和相关事项后，予以长久保管和公示的簿册。不动产登记簿对外公示其登记事项，其所记载内容具有公信力或对抗力并以此为今后的不动产物权变动的安个性提供保障。

3、不动产登记请求权的设立依据

所谓登记请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权一般包括两方面内容：一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续。原则上，登记机构只能应登记申请人的请求才能办理登记，且只能在登记请求的范围内进行登记。二是负有办理登记义务的一方，有权利请求对方协助办理登记义务。可见在登记请求的过程中，依据法律和合同规定，一方有义务办理登记手续，另一方有义务协助办理登记手续。

3.1、合同约定

不动产登记请求权作为民事主体的一项权利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干预。故而登记请求权也可以通过双方当事人进行协商约定双方所享有和负有的权利义务，根据合同法原理，如果合同明确约定由一方办理登记，那么这一方就负有履行登记的义务，而另一方就有权要求该方在规定的时间里完成登记的权利，如果履行义务方未能够在规定的时间内完成相应的登记手续，则权利方就可以通过司法途径来实现自己的权利请求履行登记义务或者请求赔偿一定的损失，又如物权失效前，应为涂销登记因而产生的涂销登记请求权，担保物权或被用于物权的设定登记的某种事物等都与物权承担人之间有约定，其次，在特殊约定的基础上，被省略的中间登记程序也可以产生不动产登记请求权。

3.2、法律规定

不动产物权登记的目的在于使得不动产登记具有公示、公信力，是不动产物权变动的凭证，更是第三方善意第三人的信赖依据，维护市场交易安全。因此，不管是出卖人的主观因素，还是市场交易中的客观因素导致无法进行不动产登记时，享有登记请求权的一方有权要求对方履行或者协助履行登记义务，登记请求权制度不但能够维护正常的交易秩序，保护权利人的利益，而且对物权法中的公示公信原则具有积极的确立和实施作用。

3.3、法律司法裁决

当负有履行登记申请义务的一方不履行义务，双方之间变产生了不动产物权权属纠纷，权利人一方可以以此为由，诉至人民法院，法院经过审查后作出相应的生效判决，胜诉一方便可以依据此生效判决到相应的不动产登记部门，申请不

动产变更登记，依法取得不动产所有权。

4、不动产登记请求权的制度完善要点

4.1、明确不动产登记公证的内容

明确不动产物权登记公证事项，也可称为法定公证，或强制公证、必须公证，即是指法律明文规定必须经公证方可有效的重大法律行为、法律事件和文书，不经公证不发生法律效力。不动产物权登记法定公证制度的确立是在立法将公证机关的审查作为一种制度进行明确规定，并且与物权登记制度衔接的共同作用下形成的，而公证则是在不动产物权法定公证制度的基础上进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭等行为进行实质性审查，登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查。

4.2、明确登记合同中主要义务

在房地产买卖合同中，应明确出卖人为登记义务人，买受人为登记权利人，将登记视为双方当事人所附的主要义务，任何一方不办理登记手续可以视为其已经违反了依据合同所应负的主要义务。依据此规定，当出卖人违反此义务时，买受人可以及时提起诉讼，请求出卖人履行登记义务。此时，登记并不是依合同而产生的义务了，而是依民事法律行为以外的原因——法院判决而产生。根据前文第一章关于单方申请原则的论述，在基于此类原因而产生的登记，可以实行单方申请登记。如瑞士民法典第665条第2项即规定：“在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”

4.3、建立个人交易诚信查询机制

就法律本身而言，在没有明确登记请求权的法律地位之前，对强制解除合同所能采取的救济手段比较有限。而民法中的诚实信用原则可以在保护登记权利人方面提供一些裨益。诚实信用原则，是指民事主体在从事民事活动、行使民事权利和履行民事义务时，应本着善意、诚实的态度，即讲究信誉、恪守信用、行为合法、等。诚信原则要求民事主体行使民事权利与他人设立、变更、终止民事法律关系，均应诚实，不做假、不欺诈，不损害他人利益和社会利益。为保护交易公平，可以建立个人交易诚信查询机制，将侵害登记请求权的情况记入侵害方的个人诚信档案，并对多次反复不履行协助办理登记义务的人员，在今后的交易行为中加以限制，以保护交易的公平。比如，以前违约多次的出卖人在今后的交易中，可以适当加大其违约后所应承担的赔偿责任，这与民法诚实信用原则也是相适应的。

5、结束语

完善不动产登记制度不仅关涉不动产交易市场的健康有序发展，而且对保护权利人的合法利益,促进社会经济秩序和谐与进步具有重大意义，这是我国市场