天津温岭商会大厦项目可行性研究报告

天津温岭商会大厦（暂名）

项

目

可

行

性

研

究

报

告

编制单位：天津市温岭商会（投资公司筹备组）

编制日期：2010年11月1日

目录

第一部分：项目概况 (2)

第二部分：项目开发可行性研究分析 (2)

一、项目开发背景 (2)

二、项目位置及环境分析 (4)

三、项目市场分析 (5)

四、项目开发方案 (7)

五、项目资金筹措和财务测算 (8)

六、项目风险分析 (10)

七、项目的经济和社会影响分析 (11)

第三部分：总论 (12)

天津温岭商会大厦（暂名）项目可行性研究报告

第一部分：项目概况

一、项目名称：天津市温岭商会大厦（暂名）

二、项目开发商：天津市温岭商会（拟成立一投资公司）

三、项目地址：天津市河东区十一经路原河东区政府办公大楼

四、项目性质：现有楼宇整合再开发，楼宇采用租赁形式，租期10年。

五、项目概况及特色：项目以原天津市河东区政府办公大楼为天津温岭商会的总部经济中心，同时充分利用现有楼宇的区域优势和地理位置条件，依托河东区十一经路现代金融商务区的功能定位，对现有的楼宇资源进行重新盘活和整合利用，实现创收和创税的目的。并同时对加快河东区十一经路现代金融商务区建设，着力打造金融街、总部街起到一定的推动作用。

六、项目规模及开发内容：本项目总占地面积约8000平方米，总建筑面积为21000平方米，拟开发成集银行、写字楼和餐饮酒店为一体的综合性商业大厦。

七、项目再开发时间：总开发时间为1年（2011年—2012年）

八、投资概算：6000万元

第二部分：项目开发可行性研究分析

一、项目开发背景

1、从宏观经济背景上来说，天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。从城市规模和综合实力比较，天津是我国北方地区的第二大城市，在港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区的经济中心。近年来，天津市区域地位不断增强，城市综合竞争力稳步提升，成为京津翼地区的核心城市之一。

2、河东区是天津市中心市区之一，地处海河东岸，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。河东区“十一五”规划确定了“立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型的现代化新区”的功能定位。

3、随着天津整体经济重心的东移，借助天津三步走发展目标和扩大战略，河东区的经济呈现出较好的发展趋势，显现出越来越重要的战略地位，成为近年天津城市建设和经济发展的热点区域。近几年来，河东区的GDP增长速度连续保持在20%以上，财政收入出现了历史最高水平。在新形势下，河东区按照市委“抓住新机遇，再上新水平”的部署，河东区借助海河开发、建设滨海新区的有利时机，着力发展商贸物流和现代服务业，并规划了“五区三带”的建设，而本项目所处的位置就在“三条服务业发展带”之一的十一经路的中心位置，紧靠近天津市金融城区域。

4、2010年是实施“十一五”规划的最后一年，河东区的发展正处在求变求快、全面提升的关键时期。

（1）河东区全力实现推动全区产业结构的调整优化升级，尽快形成以现代服务经济为主的产业结构，提高服务业的比重和质量。①突出做强做优楼宇经济、总部经济。充分利用在用在建商务楼宇资源，大力引进总部经济，发展总部楼宇、培育特色楼宇、盘活闲置楼宇、提升楼宇效益。②突出发展金融服务业。按照“金贸河东”的功能定位，力争引进更多的金融单位落户河东。③突破发展商业服务业。坚持以商业服务业为突破，坚持打好商业繁荣攻坚战。④突出发展文化产业和创意产业。⑤突出发展民营经济。

（2）全力推进区重点项目和重点功能区建设取得更大的突破，全力打造好十一经路资源整合开发战役。对现有的楼宇、地块等资源重新整合，加快十一经路现代金融商务区建设，着力打造成金融街、总部街。全力打造好六纬路和海河沿线开发的战役，盘活现有资源，促进天津南站现代商务中心建设取得更大的突破。

二、项目位置及环境分析

1、项目选址位置

本项目坐落于天津市河东区十一经路北侧，西侧为七纬路，东侧为八纬路，即原河东区政府办公大楼。项目所在区域为河东区CBD中心商务区，所处的十一经路为河东区金融商务发展带。同时项目所在地靠近海河和天津市金融城区域地块，周边聚集较为成熟的商气。

2、项目周边的交通状况分析

项目东临天津市内环线，西侧为海河大光明桥，内环线、七纬路、八纬路、津塘路等是本项目周边的主要公路，在建的地铁二号线和三号线及连接的津滨轻轨是本项目附近的主要轨道交通，整体交通状况非常便利。

3、项目所处商圈分析

项目所在地与天津市中心商务区和小白楼商圈仅一河之隔，地处河东区发展较早的商业商务中心，十一经路已经形成了以金融业为主的商务带，因此区域内商业和商务氛围比较浓厚。

4、项目配套条件分析

本项目原为天津市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐全，基础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大的公共空间，可提供较为便捷的泊车场地，给项目的开发提供了一定的基础保障。

三、项目市场分析

天津温岭商会大厦（暂名）将主要由三部分组成，银行办公物业、写字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次一部分为银行和天津温岭商会经济总部的办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在区域的银行办公物业、写字楼和餐饮酒店两方面的市场需求情况做着重分析。

1、银行办公物业和写字楼的市场分析

（1）天津市河东区的银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南站CBD 中心商务区内，而十一经路作为河东区金融商务发展带，银行办公物业尤为集中，已经初步形成了以金融服务业为代表的特色金融街。十一经路区域与天津市金融城区域仅海河一河之隔，同时又靠近天津中心商业圈和小白楼商业圈，已经具备了很浓的商务、商业氛围，因此银行办公物业和写字楼在这个区域内市场需求较强。

（2）项目周边银行物业和写字楼状况调查情况，周边汇集了大量的写字楼